חבות בהיטל השבחה בגין הקלות מתכנית בנייה

לטענתם, המועד הקובע הוא תכנית ג'1 וכן, יש להביא בחשבון המצב הקודם את הזכויות לפי תכנית ג' לבנות חדרי יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר. השומה המכרעת הראשונה בשומה מיום 3/3/14, קבע השמאי המכריע השבחה בשל חדרי יציאה לגג לפי התכנית ג'1 למועד אישורה, בהפחתה של העידר זמינות; ובנוסף, קבע היטל השבחה בגין חדרי היציאה לגג בעת ההקלה למועד אישורה, בגין הזמינות שנוצרה.

המערערים אינם חולקים על כך שניוד זכויות בדרך של הקלה הוא ארוע המקים חבות בהיטל השבחה.

...

בנסיבות אלה, המסקנה המתבקשת היא שההשבחה נובעת ממתן ההקלה והיא האירוע מחולל ההשבחה.

מקובלת עלי עמדת ועדת הערר והמשיבה, כי פסק הדין בעניין אקרו אינו רלבנטי לענייננו, שכאמור נסיבותיו דומות מאוד לנסיבות פסק הדין בעניין גוזלן.

אשר על כן, הערעור נדחה.

לפני ערעור על החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה ירושלים לחייב את המערער בהיטל השבחה בגין הקלות שאושרו בתכנית 85/150.3 המתייחסת למקרקעין שלמערער זכות חכירה בהם.

מתן הקלה עשוי להוות ארוע מס המטיל חבות בהיטל השבחה ככל שההקלה מביאה לעליית שווי המקרקעין (ס' 1 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה תשכ"ה-1965.

...

בפברואר 2008 הגיש המערער בקשה לפטור אותו מהיטל השבחה בהתאם לס' 19(ג) לתוספת המקנה פטור לדירת מגורים בשטח של עד 140 מ"ר. בקשתו של התובע לפטור נשארה תלויה ועומדת במשך כשש וחצי שנים עד שביום 11.8.14 ניתנה החלטת השמאית העירונית המבהירה כי בקשת המערער לפטור מהיטל השבחה נדחית.

כך או כך, המערער זנח טענה זו בסיכומיו, וגם מטעם זה דינה להידחות.

מכאן שאני מגיעה למסקנה כי דין הערעור להידחות.

טענה זו נדחית שכן אין מקום להתערב בגובה ההיטל שנקבע ע"י שמאי מכריע אשר ערך שומה מפורטת ומנומקת.

רפאל התייחסה גם לטענת המערערות לפיהן לא הכריעה הוועדה ולא אישרה את טענת רפאל כי החלטת הולמ"ב מ- 2011 היא תוכנית אב. בעיניין זה טענה רפאל כי טענתה הנ"ל בפני הוועדה לא נדחתה, שכן הוועדה ציינה במפורש כי היא אינה מכריעה בה. אשר לטענות המערערות גופן כי החלטת הולמ"ב מ- 2011 מהוה היתר בנייה המקים חבות בהיטל השבחה, ולא "תכנית אב" השיבה רפאל כדלקמן: ראשית, על אף שהחלטת הולמ"ב כונתה "היתר", לא התכוונה הולמ"ב באותה החלטה לאשר בנייה או שימוש במקרקעי מכון דוד אלא אך ורק לאשר תוכנית אב שתנחה אותה בעתיד.

(המערערות אינן טוענות לקיום חבות בהיטל השבחה עקב "אישור תכנית", או " מתן הקלה" , אלא רק כתוצאה מ" התרת שימוש חורג")".

...

הועדה הגיעה למסקנה כי שימוש בטחוני בכל סוגי הייעוד הוא אפשרי, בנימוק כי התוכנית התירה את השימוש למתקן ביטחוני בכל ייעודי הקרקע המפורטים בה, מבלי לשנות את ייעודי השטח הנ"ל, היינו תוך שאותו שימוש אינו תואם את ייעוד הקרקע המאושר בתוכנית (סעיף 79 להחלטה).

ברם, מאלה לא מתבקשת מיידית המסקנה לפיה הצורך בפיקוח על סמכות סמכות הולמ"ב נובע בכל מקרה, מכך שהבקשה המוגשת בפניה, אינה תואמת את ייעודי ושימושי תכנית המתאר.

מסקנה לעניין תאימות או חריגה לתכנית יש להסיק מתוך הוראות התכנית עצמה ופרשנותן, ותוך השוואתן להיתר שניתן ע"י הולמ"ב. הואיל שהחיוב בהיטל השבחה בוסס ע"י המערערות רק על הטענה כי ההיתר שהופק ע"י הולמ"ב בשנת 2011, הינו היתר לשימוש בטחוני, שאינו תואם את התכנית 2/9 , אלא חורג מייעודיה ומשימושים המותרים לפיה, ומהווה היתר לשימוש חורג, הרי משנמצא כי בסיס זה נשמט, דין הערר היה לדחייה ממילא.

על כן נדחות טענות המערערות בעניין זה גם כן. סיכומו של דבר הערעור נדחה.

ערעור זה נוגע לחבות בהיטל השבחה בשל הקלה שניתנה בהיתר בנייה.

בלב טיעוני הועדה המקומית עומד משפט זה: "טענת ועדת הערר כי הזכויות הנוספות הן זכויות מוקנות אינה מדוייקת מאחר שלשם קבלת זכויות אלו על בעל המקרקעין לעמוד בשורה ארוכה של תנאים קניינים ותכנוניים שחלקם אינם מצויים בשליטתו." לטעמי, בעיניין זה צדקה ועדת הערר אשר קיבלה את עמדת שקורי אשר גרסה כי: "אם נכונה היתה טענת הוועדה המקומית, שלפיה לא ניתן היה לקבל את הזכויות ללא הקלה – הרי שאסור היה לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגין ההוראה של תוספת הזכויות בתכנית בשלב המכר." כאן עלינו לחזור להליכים שהתקיימו בשלב המכר: השומה המכרעת בשלב המכר ניתנה על ידי השמאי יעקב פז. בעמוד 22 לשומה זו מתוארת עמדת הועדה המקומית בסוגיית תוספת הזכויות שניתן לקבל על פי התכנית הנדונה: "לענין תוספת הזכויות של 20% לשטחי הבניה המותרים בעת איחוד מגרשים או בבנייה בקיר משותף במגרשים צמודים עם כניסה משותפת לחניה, הובא בחשבון כי זכויות אלו הנן זכויות מוקנות בתכנית ויש לחייב בגינן בהיטל השבחה. לטענתה [של הועדה המקומית – ה"ק] לשתי החלקות יש אינטרס מובהק לממש את תוספת הזכויות והבנייה אינה חייבת להיות במשותף. זכויות אלו אושרו בהיתרים שהתבקשו בתחום התכנית...". לעומת זאת, המוכר טען בפני השמאי המכריע כי: "... אין מקום לחייב את בעלי הזכויות בגין הפוטנציאל לתוספת של 20% בניה, מאחר ותוספת הזכויות אינה וודאית ויוצרת תוספת סיכון ודחייה שכן הדבר מחייב הקמת פרויקט משותף עם חלקות אחרות גם ברמת המרתפים וגם ברמת דרכי הגישה. כמו כן, קיימים תנאים מקדימים להוצאת היתר. לאור אי הוודאות הסיכון והדחייה במימוש כלל הזכויות בחלופה זו, טען שמאי המבקש [המוכר – ה"ק] כי אין כל כדאיות במימושה.

...

ומעבר לכך, לגופו של עניין, השומה המכרעת בשלב המכר התיימרה למסות את תוספת הזכויות במלואן, אמנם אגב יישום מקדם שמאי, ועל כן אין לאפשר לוועדה המקומית לשוב ולמסות את אותה חבילת זכויות פעם נוספת, כעת באצטלה של "השלמה". אילו המודל הדו - שלבי היה מאומץ כאן מלכתחילה, אזי פני הדברים היו שונים.

אשר על כן, הערעור נדחה.

לאור התוצאה (שאיננה שונה מזו בשני ההליכים הקודמים) ולאור החזקת ערבות בנקאית בידי הוועדה המקומית כל העת באופן אשר לכאורה איננו תואם את הוראות התוספת השלישית לחוק (והשוו החלטתי מיום 23.12.2021 בעמ"נ 31428-06-21 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון נ' ביבי ואח'), החלטתי לפסוק הוצאות משפט על הצד הגבוה.

לדעת המערערת, הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב, מימוש הבניין בשנת 2006 הביא לחבות בהיטל השבחה בשל תכנית מתאר מקומית חלקית "ס" - דירות על גגות בבניינים קיימים, אשר אושרה בחודש יוני 1989 ("תוכנית 'ס'").

יוזכר כי המונח "השבחה" מוגדר בסעיף 1 לתוספת שלישית לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ("חוק התיכנון") כ"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

...

זאת גם הייתה המסקנה של ועדת הערר ואני מסכים עמה (ראו סעיפים 55 עד 57 להחלטתה).

בשולי עניין מעמד הבניין כמבנה לשימור, אציין כי לנוכח המסקנה הנ"ל לפיה הבניין הנדון לא היה בניין מגורים קיים לעניין תוכנית "ס", אין צורך להידרש להוראות סעיף 12 לתוכנית, המורה כי "הוראות תכנית זו לא יחולו על בניינים המיועדים או שייועדו בתכנית לשימור". אשר על כן, הערעור נדחה.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ש"ח וזאת תוך 30 ימים.