חבות בארנונה לנכס ללא טופס 4 בשל בנייה ללא היתר

טענות העותר לטענת העותר, המחלוקת בין הצדדים וכמפורט לעיל, הגיעה לפתחו של בית המשפט עוד בשנת 1998 במסגרת ת"א 777/98 במהלכו הגיעו הצדדים להסכמה בדבר שומת הארנונה שתושת בגין השטחים בבניין ובמיוחד לעניין העובדה שלא תושת ארנונה בגין הקומה השנייה, קומה שאז, כמו היום, לא השתנה בה דבר ובנייתה לא הושלמה.

לטענת המשיבה אין חולק, כי ביום 23.02.1997 ניתן טופס 4 בגין הנכס הכולל גם את הקומה השנייה, כאשר מהסכמי השכירות אשר נחתמו במהלך השנים בין העותר לבין שוכרים שונים נחזה שהקומה השנייה אף היא שולבה והוזכרה בהסכמים מבלי שצויין, שזו איננה ראוייה לשימוש/לא גמורה.

לטענת המשיבה, העותר לא הרים את הנטל המוטל עליו לסתור את ההנחה הנלמדת מקבלת טופס 4 ואף לא הוכיח, כי הנכס איננו ראוי לשימוש.

ממצאיה העובדתיים של ועדת הערר מקובלים עליי, מה גם שתאור הקומה השנייה על ידי המומחה מטעם העותר והשוואתו לתאור ועדת הערר מעלה, כי אין מחלוקת עובדתית של ממש בין הצדדים בכל הכרוך במצבו הפיזי של הנכס אלא רק ביחס לשאלה האם מצב פיזי זה מקים חבות בארנונה.

בעניינינו סבורני, כי חרף העובדה שלא נפלה שגגה בקביעותיה העובדתיות של הוועדה הרי, שנפלה גם נפלה שגגה במסקנתה המשפטית אותה הסיקה מהממצאים העובדתיים וכפי שאלו מצאו את ביטוין בסעיפים 51-43 להחלטתה: "העורר הציג ראיות דלות ביותר, לא סדורות והציג תמונה מאוד כללית ומעורפלת. העורר הגיש חוות הדעת של שמאי מטעמו אשר בחן את עלות השמשת הנכס, אולם, לא היתייחס למצבו הפיסי, לקיומם של תשתיות חשמל, מים, וטופס 4, הגם שנטל ההוכחה מונח על שכמו.... העורר לא הצליח לסתור את החזקה שנוצרה עם מתן טופס 4 לבניין, שלפיה מדובר בבניין ראוי לשימוש.... בדיני ארנונה די בקיומו של פוטנציאל שימוש כדי לחייב במס. זו הסיבה שארנונה משולמת גם על נכסים ריקים, שלא נעשה בהם שימוש כלל (למעט פטור זמני). מכאן, שהשאלה אם נכס ראוי לשימוש צריכה להביא בחשבון קיומו של פוטנציאל שימוש, ולא בהכרח את היכולת להשתמש בו לאלתר... עלינו לזכור כי פטור מארנונה הנו החריג לכלל, שכן, מתן פטור לנישום אחד מגדיל את נטל המס על הנישומים האחרים או גורם לפגיעה בתקציב הרשות". מעיון בחוות דעתו של המומחה עולה, כי הוא התבקש ראשית לבחון את מצבה הפיזי של הקומה השנייה נכון ליום הביקור ורק לאחר מכן התבקש לאמוד גם את עלויות הבניה הנדרשות לשם הבאתה לשימוש חוקי על פי היתר קיים.

...

לאור האמור, אני קובע שהקומה השנייה אינה ראויה לשימוש וכי לא היה כל מקום לחיוב הארנונה בגינה גם אלמלא הסכם הפשרה ועל אחת כמה וכמה נוכח קיומו.

סוף דבר סוף דבר, הערעור מתקבל במובן זה שהחלטתה של ועדת הערר מיום 14.11.22 בנוגע לקומה השנייה בלבד מבוטלת.

כן מתקבלת העתירה המנהלית באופן, שארבעת הודעות השומה, כפי שפורטו בסעיף 6 לעתירה סעיפים קטנים א'-ד' (נספחים 1.1 -1.4 לעתירה הראשונה) –מבוטלות! המשיבה תישא בהוצאות העותר הן בעתירה המנהלית והן בערעור המנהלי בסך של 40,000 ₪ הכוללים תוספת מע"מ כחוק.

הליך זה לא הוגש כראיה והתובע לא נישאל אודותיו ולא היה מקום להסתמך עליו בסיכומים, עם זאת עולה לכאורה כי הורשע בעבירות בניה ללא היתר במבנה הנידון.

כך נקבע ביחס לשאלת החבות בבצוע עבודת פיתוח ותשתית, בע"א 3464/05 פז חברת נפט בע"מ נ' מדינת ישראל משרד התחבורה מחלקת עבודות ציבוריות, 12.07.2006, פסקה 5 לפסק דינו של כב' השופט א' ריבלין: "אכן, עבודות פיתוח ותשתית המבוצעות על ידי רשויות המדינה, ובכלל זה עבודות סלילה של דרכים או כבישים, גורמות לא אחת, מטבע הדברים, לפגיעה באלו הדרים או עוסקים בקירבת מקום. כך למשל, עלולה להחסם גישה לבית עסק השוכן באיזור בו מתבצעות עבודות כאלה. נזק זה אינו מקים מניה וביה אחריות בלתי מסוייגת בנזיקין. עבודות פיתוח וסלילת כבישים באות, בסופו של יום, לקדם את אינטרס הציבור, וככל שהן גורמות לפגיעה זמנית, ולעיתים אפילו פגיעה קבועה, במאן דהוא, הרי זהו כורח שאין ממנו מנוס. מה גם שאותו מאן דהוא נהנה גם הוא מפיתוח הסביבה שבה הוא מצוי". ובהמשך הבהיר את אופן בחינת סבירות התמשכות עבודות, שם בפיסקה 10: "ברי, כי בעבודות מן הסוג שבו מדובר כאן קשה לתחום במדויק את קו הגבול שבין הזמן הסביר לבין הזמן הבלתי סביר... זאת, בין היתר, לאור אופי העבודות, ולנוכח מיגוון הגורמים המשפיעים על התקדמותן - גורמים שניתן לחזותם וגורמים שלא ניתן לחזותם. יש איפוא לקבוע, בכל מקרה ומקרה, על פי נסיבותיו, האם אכן מדובר בעיכובים והשהיות החורגים ממיתחם הסבירות... נשוב ונדגיש כי אף שגבול הסבירות בהקשר זה אינו חד, אין הוא בלתי נראה. עם זאת, בהיתחשב בחומר הראיות ובממצאים שנקבעו, לא מצאנו עילה מספקת להתערב בעמדתו של בית המשפט המחוזי, כי מקרה זה אינו חוצה את קו ההתרשלות". השווה גם רע"א 8199/14 אמיתי ובניו בע"מ נ' עריית עפולה, 20.04.2015, שם נדחתה תביעה כנגד הרשות המקומית בגין התמשכות עבודות, וכן פסק דינו של כב' השופט מ' הולצמן בת"א (שלום ק"ג) 68529-06-17 יעקב גבאי נ' עריית קריית גת, 19.06.2022, והאסמכתאות שם, מהן עולה כי הטלת אחריות על רשות ציבורית עקב עבודות פיתוח תעשה במשורה, ובמקרים חריגים.

מעבר לראשי נזק אלו אמד את ירידת הערך בגין ההשקעות בבית העסק לפי טופס פחת, וכן הוסיף תשלומי ארנונה ששולמו בסך 18,000 ₪ בעת שהעסק היה סגור, ואף הוסיף 25,000 ₪ בגין ניזקי מבנה לפי הצהרת התובע לנזקים לסביבת בית העסק.

בעדותו טען התובע כי רכש את המבנה בשנת 2006 והשלים הרכישה בשנת 2011 והנכס נרכש בכלל כדי לבנות שם ביניין.

...

לאור כל האמור לעיל עולה כי התובע לא הניח תשתית עובדתית ממנה ניתן להסיק את הנזקים שנתבעו, וכפועל יוצא לא הוכיח את שיעור הנזק הנטען.

סוף דבר עבודות בניית חניון השוק הגבילו לתקופה קצרה יחסית את הגישה לעסק, אולם לא הוכח כי מנעו כלל גישה לבית העסק לתקופה ממושכת.

על כן, התביעה נדחית.

קבוצה A תיכלול נכסים המוגדרים כמקום קדוש (Holy Place) ותהיה פטורה מתשלום ארנונה, קבוצה B תיכלול מבני מנהלה ותחזוקה ותחויב ב-1/3 מתעריף הארנונה המלא, וקבוצה C תיכלול את מגורי הצוות ותחויב גם כן ב-1/3 מהתעריף למגורים (ראו נוסח ההסכם שסומן נספח 3 לעתירה).

עוד נודע כי בשנת 2012, ניתן לעותרות היתר בניה להוספת מבנה המשמש משרדים והנהלה בשטח כולל של 2,399 מ"ר. לאחר קבלת ההיתר בוצעו עבודות הבניה ועם סיומן ניתן לעותרות אישור איכלוס (טופס 4).

בעתירתן העלו העותרות מספר טענות כמפורט בסעיף 17 לכתב העתירה, ובהן בטלות דרישות התשלום בהיותן סתמיות ולא מנומקות, פטור מחבות בשל כך שכל המיתחם מהוה אתר קדוש הפטור מתשלום, ביטול הדרישות בהיותן מנוגדות להסכם, בטלות השומות בהיותן שומות רטרואקטיביות, ביטול חיוב ההצמדה והריבית ועוד.

...

בסופו של דבר, ולאחר שהדיונים בערר נדחו, התקיים דיון בעתירה מבלי להמתין להכרעות ועדת הערר.

דיון והכרעה כפי שיפורט להלן, הגעתי למסקנה כי דין העתירה להתקבל באופן חלקי וכי יש להורות על ביטול הדרישות הרטרואקטיביות לגבי כל השטחים למעט לגבי מבנה הגננים.

סוף דבר אשר על כן ולאור כל האמור, אני מקבל את העתירה באופן חלקי ומורה כי דרישת התשלום הראשונה לגבי שטחי הקרקע התפוסה לשנים 2018-2015 תבוטל, וכי דרישת התשלום השנייה תבוטל כולה.

כן העידה הלנה, שבעקבות קבלת המסמכים, עדכנה בספרי הערייה את החברה כמחזיקה בנכסים, והחלה לחייב אותה בארנונה ותשלומי חובה בגין החזקתה בנכסים מיום 01.01.2013 ואילך (ההודעה והסכמי השכירות שנתקבלו וטופס הטיולים בחתימת הנתבע 6, צורפו כנספח א' לתצהיר הלנה ולתיק בית המשפט בדיון שהתקיים ביום 19.5.20 (עמ' 33 ש' 31-32).

הוכח כי לבניין היה היתר בניה כדין משנת 1978, כי הנתבעות ביצעו באולמות שינויים ללא היתר, הנתבעות לא פעלו במשך זמן רב להוצאת רישיון עסק, וכאשר החלו לפעול, לא המציאו את האישורים הנדרשים לקבלת רישיון עסק (ראו בפירוט סעיף 19 לסיכומים).

דיון והכרעה תביעת הערייה הפלוגתות שהתגלעו: מהי תקופת ההחזקה בנכסים? האם כפי שהנתבעות טוענות, כי הן עזבו את האולם הקטן באמצע שנת 2011 ואת האולם הגדול באפריל 2013? האם לא החזיקו את שני האולמות בו זמנית, כטענתן; האם הנתבעות חבות במלוא תקופת החוב הנטען; האם שילמו את הארנונה וההיטלים כטענתן; שאלות אלה משלבות את תביעת לשמן וצביר, והתבורים, שם הצדדים חלוקים ביניהם, בין היתר, בשאלת זהות המחזיקים בנכסים בתקופת החוב, תוקפם של הסכמי השכירות וזהות הגורם שאמור לשאת בתשלומי החובה לעירייה.

כמו כן, נקבע בפסיקה, כי המחזיק בנכס הוא בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס (ראו למשל: בר"ם 7856/06 איגוד ערים אילון (ביוב, ביעור, יתושים וסלוק אשפה) נ' מועצה אזורית תבל, פס' 25-19 (לא פורסם, [פורסם בנבו], 16.3.2008); רע"א 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עריית תל-אביב-יפו, פ"ד לט(3) 341, 344-343 (1985); רע"א 7037/00 עריית ראשון לציון נ' וינבוים, פ"ד נו(4) 856, 861 (2002); רע"א 9813/03 מדינת ישראל – משרד הבריאות נ' עריית ראשון לציון, פס' 9-8 (לא פורסם, [פורסם בנבו], 4.2.2007)).

חבות צביה בתשלום חוב הארנונה המסגרת הנורמאטיבית: סעיף 8(ג) לחוק ההסדרים עוסק בשאלה מתי ניתן לחייב בעל שליטה, באופן אישי, בחובות ארנונה של החברה שבשליטתו, הסעיף קובע כדלקמן: "על אף הוראות סעיף קטן (א) והוראות כל דין, היה הנכס נכס שאינו משמש למגורים, והמחזיק בו הוא חברה פרטית שאינה דייר מוגן לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (בסעיף זה – עסק), ולא שילם המחזיק את הארנונה הכללית שהוטלה עליו לפי סעיף קטן (א), כולה או חלקה, רשאית הרשות המקומית לגבות את חוב הארנונה הסופי מבעל השליטה בחברה הפרטית, ובילבד שהתקיימו לגביו הנסיבות המיוחדות המנויות בסעיף 119א(א) לפקודת מס הכנסה, בשינויים המחויבים;

לשנת 2014 יש לשלם סך של 71,000 ₪ בתוספת ריבית והצמדה מיום 01.01.2015 ועד ליום הגשת התביעה, סך של 71,008 ₪ לטעמי, הוכח שהנתבעים ישבו באולם הקטן עד ליום 31.12.2014 ולפיכך, חבים בדמי השכירות.

...

סבורני כי די באמור ובעדויות שלעיל, בכדי להורות על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר תביעת העירייה – מתקבלת כדלקמן: התביעה מתקבלת במלואה נגד החברה על סך כולל של 227,068.1 ₪.

התביעה שכנגד – נדחית.

מדובר בנכס בשטח כולל של 1,124 מ"ר. אין חולק כי נימצאו חריגות בנייה בבניין ובהן הוספת קומה ללא היתר.

אף שעבודות הבנייה הסתיימו, לא ניתן לבניין אישור איכלוס (טופס 4) כנדרש על פי סעיף 157א לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1965 ותקנות התיכנון והבניה (אישורים למתן שירותי חשמל, מים וטלפון), התשמ"א - 1981.

לטענת המערערת, לפי סעיף 330(2) לפקודת העיריות העוסק בנכס שאינו ראוי לשימוש, יש לסווג נכס לפי השמוש האחרון שנעשה בו. הואיל ובשטח שבמחלוקת לא נעשה מעולם כל שימוש, יש לסווגו כאדמת בנין.

הגדרת המחלוקות כפי שהובהר לעיל, המערערת הגישה לועדה ערר על החלטת המנהל בהשגה בגדרה העלתה טענות שונות, ובהן טענה לפטור מתשלום ארנונה בהיות המבנה "אדמת ביניין", הפטור מארנונה על פי הוראת סעיף 330 לפקודת העיריות, מאחר ובנייתו טרם הסתיימה ובהיעדר כל שימוש בו. לחילופין טענה כי יש לחשב את חיובי הארנונה על פי הסווג הזול ביותר האפשרי.

בשנת 2012 תוקן סעיף 330, ובין היתר צומצמה תקופת הפטור, וכך מורה הסעיף היום: נהרס בנין שמשתלמת עליו ארנונה לפי הוראות הפקודה, או שניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו, ואין יושבים בו, ימסור מחזיק הבנין לעיריה הודעה על כך בכתב, ויחולו הוראות אלה, כל עוד הבניין במצב של נכס הרוס או ניזוק – (1) עם מסירת ההודעה לא יהיה חייב בשעורי ארנונה נוספים בשלוש השנים שממועד מסירת ההודעה (להלן – תקופת הפטור הראשונה); (2) חלפה תקופת הפטור הראשונה יהיה חייב בארנונה לגבי אותו ביניין בחמש השנים שמתום אותה תקופה, בסכום המזערי בהתאם להוראות לפי סעיפים 8 ו-9 לחוק הסדרים במשק המדינה (תקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב), התשנ"ג-1992, הקבוע לסוג הנכס המתאים לבניין על פי השמוש האחרון שנעשה בבניין (בסעיף זה – תקופת התשלום); (3) חלפה תקופת התשלום והבניין נותר במצב של נכס הרוס או ניזוק כאמור ימסור מחזיק הבניין לעירייה הודעה בכתב על כך ולא יהיה חייב בשעורי ארנונה נוספים; (4) התקופות כאמור בפסקות (1) ו-(2) ייספרו בין ברציפות ובין במצטבר; אין האמור גורע מחבותו של מחזיק בשעורי הארנונה שהגיע זמן לפרעונם לפני מסירת ההודעה.

...

סוף דבר לאור כל האמור, ומאחר והנכס עמד ריק, יש לסווגו לצורך חיובי הארנונה על פי ייעודו של הבניין בהיתר הבנייה.

הואיל וייעוד זה היה למשרדים, שירותים ומסחר, אני דוחה את הערעור.

המערערת תשלם לעירייה הוצאות ההליך בסך של 5,000 ₪.