זקיפת הכנסות מנכס של זכויות הבנייה בדירת בן התובע

עם קבלת חוות דעת השמאי מיום 27.9.2011 הודיע המוסד, ביום 9.10.2011, כי לנוכח האמור בה הוא מבקש לזקוף לתובע הכנסה רעיונית מקרקע; מזכויות בנייה של דירת מגורי הבן עאמר ומשווי הדירה בנכס שהיה של אב התובע כך: [א] מחודש 1/1999 (המועד בו החל התובע לקבל גמלת הבטחת הכנסה) ועד חודש 5/2002 (המועד שלאחריו הועברה הקרקע לאפוטרופוס הכללי) הכנסה מקרקע ששוויה הוערך ב – 71,000 ₪ המתרגמת לכדי הכנסה רעיונית חודשית בגובה 473 ₪; [ב] מחודש 1/2003 ועד לחודש 6/2006 הכנסה מהדירה בנכס האב ששוויה הוערך ב – 92,000 ₪ והמתרגמת לכדי הכנסה רעיונית חודשית בגובה 613 ₪; [ג] בתקופה שמחודש 7/2006 ועד לחודש 12/2007 המשך הכנסה מהדירה בנכס האב ובתוספת הכנסה רעיונית מזכויות הבנייה לדירה המשמשת למגורי הבן עאמר.

הסוגיה בדבר זקיפת הכנסה לבעל מקרקעין המבקש גמלת הבטחת הכנסה, בגין זכויות בניה הקשורות לדירות בניו שניבנו על גבי הקרקע שבבעלותו, נדונה בהרחבה בעיניין עב"ל (ארצי) 17435-10-11 המוסד לביטוח לאומי – עטא נאסר (19.8.14) (להלן: "עניין עטא נאסר") (ראו גם: עב"ל (ארצי) 29732-10-13 אחמד אבו טיר – המוסד לביטוח לאומי (24.8.2015).

.". בהתאם לכלל זה נקבע, כי הגיון הדברים הוא שמשעה שנקבע כי המקרקעין היא בבעלות מבקש גמלה, והדירות שניבנו על ידי בניו מחוברות לה, הרי שמתקיימת זיקה בין הדירות והבעלות בהן למבקש הגימלה עצמו. עם זאת נקבע, כי משעה שהבנים השקיעו מכספם בבניית הדירה שעל המקרקעין של אביהם, לא יזקף לחובת האב לעניין חוק הבטחת הכנסה מלא שוויו של הנכס כי אם שווי זכויות הבניה בלבד, ובילבד ש"עובדה מוכחת היא כי בנו של המערער הוא שהשקיע מכספו והוא נשא בכל עלות בנייתו של המבנה שבו מדובר. אין בפנינו פיקציה, ואין טענה בדבר חוסר תום-לב של המערער"..

...

טרם חתימה מצאנו להתייחס בקצרה לטענת התובע כי אין להיסמך כלל על הערכת השווי שביצע השמאי כודדי לנוכח העובדה, כי הנתונים שהיוו בסיס להערכה נאספו על ידי שמאי אחר שעובד עמו, מר עומר סרחאן, וזאת על אף שלא הייתה קיימת מניעה ביטחונית כי מר כודדי עצמו יגיע לשטח.

בנסיבות אלה איננו מקבלים את טענת התובע כי מדובר בעדות שמשקלה אפסי.

סוף דבר – על יסוד כל האמור הרינו קובעים כמפורט מטה.

בפסק דין עב"ל 17435-10-11 המוסד לביטוח לאומי נ' עטה נאסר (להלן: פסק דין עטה), נקבע כי משלא הוכח שבוצעה פעולת העברה של זכויות הבנייה הקשורות לדירות שניבנו על שם בעלים חדשים, שהם בניו של בעל הנכס, בין באופן של ייפוי כוח בלתי חוזר או אסמכתא אחרת מספרי מסוי המקרקעין וכדומה יש לראות כבעלים המקורי כבעלים של זכויות בנייה, וככזה ניתן לזקוף לו הכנסה בגין שווי זכויות אלה.

בתביעת התובע מר אבו כיף מחמוד, שהוגשה למוסד לביטוח לאומי (נ/1) בתאריך 12.01.11 נכתב על ידו בשאלה "האם ילדך גרים בדירות בבעלותם? " מסומנת התשובה "לא". במענה לשאלה "האם מכרת נכס בחמש שנים האחרונות?" מסומנת התשובה "לא". במענה לשאלה "האם נתת נכס כלשהוא במתנה ללא תמורה בחמש שנים האחרונות" מסומנת התשובה לא. כמו כן לשאלה "האם מעל הדירה שבה אתה מתגורר מתחתיה או בסמוך לה ניבנו דירות נוספות המשמשות בן/בת מישפחה או קרוב מישפחה אחר" מסומן "לא". כך גם לגבי השאלה "האם ניבנה מבנה כלשהוא על האדמה\קרקע\מיגרש בבעלותך או ברשותך" סומן "לא". על מיסמך זה חתם התובע כאשר בו נאמר מפורשות "אני\אנו החתומים מטה התובעים גמלת הבטחת הכנסה מצהירים בזה כי כל הפרטים שנמסרו על ידנו בתביעה או בנספחיה נכונים ומלאים". ברי כי המסומן בטופס זה משנת 2011 אינו מתיישב כלל עם מיסמך 1999 שכן לו סבר התובע שהנכסים הועברו לבניו היה עליו לציין ליד השאלה האם ילדיך גרים בדירות בבעלותם את התשובה "כן". כך גם על השאלה האחרונה האם ניבנו מבנים על האדמה שבבעלותך.

על פי הפסיקה יש להביא בחשבון לכל הפחות את שווי זכויות הבנייה שהועברו לבנים בזקיפת הכנסות לבעלים של הקרקע למשך חמש שנים ממועד העברת הבעלות, זאת כשיש ייפוי כוח בלתי חוזר מחייב מה שאין כן בפנינו.

...

מטעמים אלה דין התביעה להידחות.

גם מטעם זה דין התביעה להידחות.

לאחר ששקלנו בכובד ראש וחרף האמור בסעיף 50 לעיל, ובהתנהלות התובע ומשפחתו בכלל, משמדובר בגמלת הבטחת הכנסה, ונוכח גילו של התובע, מצאנו כי כל צד יישא בהוצאותיו.

ההכנסה הנזקפת לתובע היא בגין נכס בקומת מרתף בבנין בו מתגורר וכן בגין זכויות בניה בדירת בנו שבאותו בנין.

אשר על כן השאלה היחידה אשר עודנה דורשת הכרעה היא שאלת ההצדקה לזקיפת הכנסה מהדירה שבקומת המרתף כהכנסה רעיונית לתובע.

בהודעה מיום 19.5.2015 הודיע התובע כי אינו עומד על הפלוגתא הנוגעת לייחוס הכנסה מזכויות הבניה בדירת הבן ואף אינו חולק על הערכת השמאי של הנתבע.

...

אף שטענה זו שובת לב לכאורה, הרי נוכח האמור ברישת סעיף 11 לעיל, דווקא השמוש למגורים מחזק המסקנה כי עסקינן ביחידה נפרדת.

נוכח אלה התביעה נדחית.

משעסקינן בתביעה מתחום הבטחון הסוציאלי ובנסיבות הענין, לא מצאנו מקום לעשות צו להוצאות.

זכויות בנייה ושווי בנייה – כהכנסה הסוגיה בדבר זקיפת הכנסה לבעל מקרקעין המבקש גמלת הבטחת הכנסה, בגין זכויות בניה הקשורות לדירות בניו שניבנו על גבי הקרקע שבבעלותו, נדונה בהרחבה בבית הדין הארצי בעב"ל 17435-10-11 המוסד לביטוח לאומי – עטא נאסר [פורסם בנבו] מיום 19.8.14 (להלן: "עניין עטא נאסר").

כשם שאין חולק על היותם של נכסי מקרקעין "בעין" בגדר נכס לפי החוק, ממנו ניתן לזקוף הכנסה, כולל הכנסה רעיונית למבקש הגימלה, כך גם לגבי שווי זכויות בנייה.

התובע אף חולק על גובה השומה מטעם הנתבע בטענה ששווי הקרקע כפי שהוערך על ידי שמאי הנתבע גבוה מערכה בפועל ואינו מתבסס על עיסקאות סמוכות שהתבצעו באותה עת. ב"כ הנתבע חזרה בסיכומיה על החלטת הנתבע לפיה זכויות התובע בדירות הבן נג'ואן יועברו מהתובע במלואן רק בחודש אוקטובר בשנת 2018, זאת לאחר שהתובע הציג אישורים על העברת הדירות על שמו של נג'ואן במס רכוש בתאריך 28.10.13, וכי עד למועד זה מיוחסות לו הכנסות משווי זכויות הבניה בנכס זה. באשר לזכויות הבניה בדירת הבן ג'מיל הנתבע הגיע למסקנה כי זכויות התובע בדירת הבן ג'מיל הועברו במלואן לג'מיל בחודש ינואר 2013, בחלוף 5 שנים מתפיסת החזקה בנכס.

...

ברם, במקרה הזה, סימני השאלה לגבי יכולת המימוש מובילים אותי למסקנה, שאין לראות בקרקע העודפת בנסיבות הקיימות כקרקע שניתן להפיק ממנה הכנסה שתשלול ממנו את גמלת הבטחת ההכנסה.

לסיכום התביעה מתקבלת בחלקה.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט בסך 1500 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך 4,000 ₪ תוך 30 יום.

בית הדין הארצי לעבודה עב"ל 23069-07-22 ניתן ביום 03 יולי 2023 המוסד לביטוח לאומי המערער סעיד אבו חוסין המשיב לפני: השופטת לאה גליקסמן, השופטת סיגל דוידוב-מוטולה, השופט אילן סופר נציג ציבור (עובדים) מר אמיר ירון, נציגת ציבור (מעסיקים) גב' נעמי זנדהאוז ב"כ המערער – עו"ד שלומי מור ב"כ המשיב – עו"ד שקמה עצמון גל (על פי מינוי לפי חוק הסיוע המשפטי) פסק דין

במקרה הנידון, שבו מדובר בזכויות בניה ממומשות של הדירות שבנו הבנים, ובהנתן שהבנים מימנו את עלויות בניית הדירות, קבלת החזקה המוחלטת בנכס יכולה להחשב כהעברת הזכויות של המשיב לבניו, ומועד תחילת המגורים של כל אחד מהבנים מעיד על תפיסת החזקה בה; בהיתחשב בעובדה שהחזקה הועברה לבנים שנים רבות לפני מועד הגשת התביעה להשלמת הכנסה, מאי 2019, אין לייחס למשיב הכנסה רעיונית משווי זכויות הבנייה של דירות הבנים, היינו ממרכיב הקרקע כפי שהוא מכונה בחוות דעת שמאי המקרקעין.

כמו כן נקבע, בהתייחס לזקיפת הכנסה רעיונית ממקרקעין (באותו מקרה – קרקע עודפת) כי "עצם קיומו של שווי כלכלי לקרקע העודפת אינו מספיק לצורך ייחוס הכנסה רעיונית ממנה לצורך חוק הבטחת הכנסה. בהקשר זה נקבע כי את תקנה 10 לתקנות הבטחת הכנסה 'יש לפרש כאילו הוספו בה המילים: ובילבד שיש ביכולתו של בעל הנכס להפיק את ההכנסה'... כאשר נטל ההוכחה בדבר קיום היכולת האמורה מוטל על המוסד" [עב"ל (ארצי) 33638-01-13 אחמד מוקטרן – המוסד לביטוח לאומי (10.4.2014) וראו האסמכתאות שם].

...

עוד נוסיף כי לא מצאנו שהעברת הבעלות במקרקעין בשנת 2014 על שם המשיב (שנים רבות לאחר פטירת אביו) מצדיקה לשנות את קביעת בית הדין האזורי, נוכח הסברו של המשיב כי אחיו הם שביקשו את רישום המקרקעין על שם כל יורשיו של אביו המנוח וטיפלו בכך, כאשר מטבע הדברים הרישום בוצע תחילה על שמו כיורש הראשון.

בענייננו, משזכויות הבנייה נוצלו, הבנים נשאו בעלויות הבנייה ומתגוררים בפועל בדירות עם משפחותיהם מזה עשרות שנים, ברור כי המשיב אינו יכול להפיק הכנסה מזכויות הבנייה המנוצלות מכוחן נבנו הדירות, שנים רבות לפני הגשת תביעתו לגמלת השלמת הכנסה, וגם מטעם זה דין הערעור להידחות.

סוף דבר – הערעור נדחה.