זניחת תכנית בניה מטעמים כלכליים

יוזכר, כי היתר הבנייה בגין המבנה ניתן ביום 9/6/1991, ואילו על-פי העדויות היציקות של האלמנטים הקונסטרוקטיביים במבנה (העמודים והתיקרה) בוצעו בחודש ינואר 1993.

כפי שכבר נאמר, אפשרות נוספת היא, כאמור בסעיף 112 לעיל, כי התובע זנח את תכנית הבנייה שערך הנתבע בשל קשיים כלכליים, ובסופו של יום פנה לפיתרון זול יותר.

...

טענה זו דינה להידחות, שכן אין מדובר בתביעה שהוגשה על-ידם, אלא הם באו בנעלי התובע כיורשיו.

חוות דעתו של המומחה מקובלת עלי, הן בעניין העובדה שהתקרה שנבנתה איננה תקנית והן בעניין הקביעה, שיש להרוס אותה ולבנותה מחדש, ולא מצאתי כל נימוק להתערב בה וזאת על אף שנפלו בה טעויות עובדתיות בעניינים שונים, כמפורט בסיכומי הנתבעים, שלהשקפתי נמצאות בשולי הדברים ואין בהן כדי לפגום באמור בחוות הדעת.

סוף דבר סוף דבר, אני דוחה את התביעה, שכן לא הוכחה אחריות של מי מהנתבעים לכך שנבנתה תקרת "פל-קל" לא תקנית במבנה.

ג – גדר המחלוקת לטענת התובעים החלטת הועדה המקומית להפסיק את הבנייה, סרובה לבטל את צו ההפסקה המינהלי או לחדש את היתר הבניה שניתן להם הינם שלא כדין וגרמו להם לנזקים כלכליים עצומים, אשר כומתו בכתב התביעה לסכום של 2,000,000 ₪.

עוד נמצא כי התובעים בנו קיר תומך בגובה של כ- 3 מטרים, מבלי שזה נכלל בהיתר הבנייה שניתן להם אלא הוצג במסגרתו כקיר קיים (תכנית מיום 28.1.2014).

בבקשתו טען מוריס כי הוועדה המקומית זנחה טענותיה נגדו בהליך הקודם, במסגרתו ניתן פסק דין המורה על מחיקת ההודעה שהוגשה כנגדו (פסק הדין שניתן ביום 19.3.2018 בת.א. 44877-01-15).

בחוות דעתו היתייחס ויסאם לפרטים המהותיים הנדרשים להמשך עיבוד השטח לצורך הבניה.

...

לעניין זה ראו י' זוסמן, סדרי הדין האזרחי, אמינון הוצאה לאור, מהדורה שביעית (1995), בעמ' 384: "העדר עילת תביעה הוא, איפוא, פגם המתגלה על פני כתב התביעה עצמו, מקריאת המסמך וללא חקירה ודרישה בעובדות. לצורך כך חייב הנתבע להניח כי יעלה בידי התובע להוכיח את כל אשר טען בכתב התביעה. היינו, את כל 'העובדות המהותיות' אשר פירש בו בהתאם לתקנה 9(5) ותקנה 71(א). אם אף ברור ונעלה מכל ספק הוא, שעל יסוד העובדות שטען להן לא יוכל התובע לזכות בסעד שביקש, כי אז – ורק אז – אומרים שכתב התביעה אינו מראה עילה. במקרה כזה, סוף התביעה, לאחר שתתברר, להידחות, ותביעה שסופה להידחות, אפילו יוכיח התובע את כל העובדות שהסתמך עליהן, מה טעם לגבות ראיות להוכחתה, ולשמעה?" (לעניין זה ראו גם פסק הדין בע"א 163/84‏ ‎מדינת ישראל‎ ‎נ' חברת העובדים העברית השיתופית הכללית בארץ ישראל בע"מ, פ''ד לח(4) 001) בעניינינו, לא הציגו המבקשים (צדדי ג' 1 ו-2) נימוקים שיש בהם להצדיק את סילוק ההודעות שהוגשו כנגדם על הסף.

אשר על כן, בקשת ויסאם נדחית.

אשר על כן, גם בקשתו של מוריס נדחית.

בנוסף, להערכת המומחה, יש סבירות גבוהה לאישור תכנית לבניית חמש קומות (סעיף 8.34).

יתר על כן, נוכח זכויות הבניה הקיימות ואלו שקיימת סבירות גבוהה לקבל, אין ספק ששווים של המבנים הקיימים נמוך משווי המיגרש לבניה ועל כן יש להיתעלם מהם בקביעת השווי (פר' עמ' 13 ש' 17 - 36, ושוב בעמ' 14 ש' 6).

בכתב ההגנה, טען הנתבע שלא ניתן לבצע פירוק שתוף כל עוד זכויות הנתבעים 3 – 14 לא נרשמו, אולם בסיכומיו הטענה זו נזנחה.

מסעיף 39(א) לחוק, למדים שדרך המלך לחלוקה היא חלוקה בעין, בהסתייגות שנקבעה בסעיף 40(א) לחוק: "במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תיגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון". עקרון החלוקה בעין בא להגן על בעלים מפני נישולו מן הקרקע, אשר לה חשיבות החורגת מערכם הכלכלי של המקרקעין, בשל ההיבט הרגשי.

...

על כן אני סבורה שההפסד ניכר, גם אם מדובר ביחידות המשמשות למסחר.

לסיכום על המקרקעין בנויים מספר מבנים, המחולקים ל-7 יחידות בגדלים שונים.

גם אילו סברתי שהמקרקעין כשירים להרשם כבית משותף, אני סבורה שפעולה זו מקשה עד מאד במימוש זכויות הבניה במקרקעין, ועל כן ערכם הנוכחי של המקרקעין המגלם זכויות אלו, עולה באופן ניכר אם יימכרו בשלמות, על פני האפשרות של פיצולם, רישומם כבית משותף, והקצאת היחידות לשותפים.

עוד נטען כי העבירה נמשכת מזה כ-5 שנים, וכי המשיב לא פעל להסדיר את הבניה, ורק פנה בבקשה לקבלת מידע, אולם זנח את ההליך התיכנוני הנידרש על-מנת לקבל היתר.

המערערת טענה כי המדובר בעבירה שיש בה משום התרסה על החוק והתרסה כנגד מוסדות התיכנון, כאשר האנטרס הצבורי הנו שבניה תיעשה כחלק מתפיסה תכנונית, ועל-פי תכניות והיתרי בניה שהוצאו כדין, ומאחר ומדובר בעבירה בעלת אופי כלכלי, הרי מבצע העבירה זוכה לרווח משמעותי, שכן נחסכות ממנו ההוצאות הדרושות לאישור תכניות לרבות הוצאות לאדריכל, תשלום אגרות והיטלים, וכן נחסכים ממנו דמי שכירות.

...

יפים, לעניין זה, דברי השופט ס' ג'ובראן ב-רע"פ 6665/05 מריסאת נ' מדינת ישראל (17/5/06): 'על העונש שנגזר על מי שמורשע בעבירות נגד חוקי התכנון והבניה לשקף את חומרת המעשים והפגיעה בשלטון החוק ולשמש גורם הרתעה נגדו ונגד עבריינים פוטנציאליים, במטרה להפוך את ביצוע העבירות לבלתי כדאיות מבחינה כלכלית.

לעניין זה יפים הדברים שנקבעו בע"פ 6395/13 בדארנה נ' מדינת ישראל (22/7/2014): "כפי שכבר פסקנו לא אחת מאז כניסתו של תיקון 113 לתוקף, הערכאות הדיוניות מחויבות לקיים את מצוות המחוקק ולגזור את העונש על פי המתווה שנקבע בתיקון 113 (ראו: ע"פ 2357/13 רוש נ' מדינת ישראל, [פורסם בנבו] פסקאות י"ד-ט"ז (6.10.2013) (להלן: עניין רוש)). גזר דין שאינו כתוב על פי מתווה זה הינו גזר דין שנפל בו פגם. עם זאת כבר הוספנו ופסקנו כי פגם זה אינו מוביל בהכרח לביטול גזר הדין או להחזרת הדיון אל בית-המשפט קמא על מנת שיגזור את הדין בהתאם למתווה האמור. זאת בפרט כאשר הערכאה הדיונית מנתה בגזר הדין את הטעמים שהובילו אותה אל המסקנה שאליה הגיעה באופן המאפשר לערכאת הערעור להעביר את הכרעתה תחת שבט הביקורת השיפוטית וכאשר התוצאה שאליה הגיעה היא כשלעצמה אינה מצדיקה התערבות". ועיין גם ב-ע"פ 5643/14 עיסא נ' מדינת ישראל (23/6/2015).

בענייננו, ותוך התייחסות לאותו פסק-דין אליו הפנתה המערערת בעניין מנחם אופיר (ועיין בהרחבה בהתייחסות כב' השופט איינפלד למתחם הקנס ההולם במסגרת הדיון בערעור על גזר-הדין בפסקאות 36-42), וכן תוך בחינת מקרים נוספים כגון תו"ב 55017-05-12 עיריית נתניה נ' שלמה בזק (8/1/15), שם נדונה הקמת יחידת דיור בשטח של 30 מ"ר בבית מגורים משותף ביחידה שיועדה לשמש כמחסן, וכאשר הוטל קנס בסך 15,000 ₪ על כל אחד מהנאשמים, וכן בתיק תו"ב 44405-01-11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה נ' מגרפטה ואח' (21/10/13), שם נסגר שטח של חניה, והוטל קנס של 12,500 ₪ על כל אחד מהנאשמים, וב-עפ"א 17244-12-13 הופחת שיעור הקנס ל-15,000 ₪ על שני הנאשמים יחדיו, הנני קובעת כי סכום הקנס שהוטל על המשיב אכן חורג באופן קיצוני ממתחם הענישה המקובל בנסיבות העניין, ויש להעלות את שיעור הקנס.

רק לנוכח קביעות הוועדה המקומית והוועדה המחוזית בדבר ההתכנות הכלכלית של הפרויקט במסגרת תמ"א 38, ולאחר דיונים ממושכים, הסכימו לזנוח את התב"ע לפינוי בינוי, ולבצע את הפרויקט בדרך של תמ"א 38, וזאת תוך שהעותרים הסתמכו על דברי הוועדה המקומית ועל החלטת הוועדה המחוזית בדבר הקף הזכויות שניתן לאשר במיתחם.

בבג"צ השילטון המקומי, סקר בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט מינץ, את הרקע לפירסום תכנית המתאר הארצית האמורה, ואת ההתפתחויות והשינויים שחלו בה. כפי שמפרט כבוד השופט מינץ, עם אישורה של תמ"א 38 לראשונה, עמדה המועצה הארצית על הקשיים המרכזיים הכרוכים בתוכנית והם הפגיעה במירקם החיים האורבני בשל בניה גורפת בהיעדר תכנית מפורטת, וכן החשש מכך שדוקא באזורים בהם נידרשת התוכנית ביותר, לא תהא כדאיות כלכלית לבצוע החיזוק.

...

בשים לב לאמור, קיבלה ועדת הערר את טענות העוררים כי תכנית 1010 אינה כוללת תוספת זכויות מעבר לתמ"א 38, וכך קבעה: "51. אין בתכנית 1010 הוראה מפורשת המתייחסת לאפשרות לחיזוק בניין בדרך של הריסה ובניה. לפיכך, לדעתנו, היא לא נועדה לשנות בעניין זה מהקבוע בהוראת סעיף 14א לתמ"א. סעיף 23 לתמ"א מאפשר למוסד תכנון לאשר תכנית שתקבע הוראות שונות מהקבוע בתמ"א בעניינים שפורטו שם, וככל שהתכנית שאושרה בהתאם לסעיף 23 לא שינתה הסדר מהסדרי התמ"א באותם עניינים ההנחה היא שהיא ביקשה להותיר הסדר זה בלא שינוי. מסקנה זו גם מתיישבת עם תכלית התמ"א לעודד חיזוק דווקא בדרך של הריסה ובניה ...

אלא שגם בעניין זה, סבורני כי יש לקבל את טענת הועדה המקומית (סעיף 151 לעתירתה) ולפיה תכנית 1010 שואבת את ההקלות מכוח תכנית רע/2000 אשר הופקדה לפני המועד הקובע.

גם בעניין זה, סבורני כי שגתה ועדת הערר בפרשנותה, וגם כאן, סבורני כי יש ליתן את הבכורה לפרשנות שנתנה הועדה המקומית במשך שנים רבות.

לנוכח כל האמור לעיל, לא ראיתי לקבל את טענות ועדת הערר אף בעניין זה, וסבורני כי אף השכל הישר מחייב להתיר לפרויקט המבורך לצאת לדרך.