זכרון דברים מתווך זכאי לדמי תיווך גם ללא הסכם

לנוכח אי הסכמות בין הצדדים המעורבים ביחס לעלויות עריכתו של הסכם שתוף חדש, לרבות עלויות מודד שיכין תשריט חלוקה, וכן לאור הודעת הבנק למשכנתאות על העלאת הריבית בהסכם ההלוואה שבקשו לחתום עמו, החליטו בסופו של דבר הנתבעים לוותר על רכישת הנכס.

אין חולק, כי הסכם מכר לא נחתם; אולם לא נטען, וממילא לא הוכח, כי נחתם מיסמך אחר, כגון זיכרון דברים, העונה על התנאים שנקבעו בחוק על מנת לראות בו משום הסכם מחייב (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פ"ד לג(2) 281).

לא הוכח כי הוסכם בהסכם התיווך, כי התובעת תהא זכאית לדמי תיווך גם אם לא ייחתם הסכם מכר מחייב או בכל מקרה אחר שאינו עונה על שני המקרים הנזכרים לעיל.

...

אין חולק, כי בסופו של דבר לא נחתם הסכם מכר בין הנתבעים ובין המוכר, וכי בהמשך נמכר הנכס לקונים אחרים.

לטענת הנתבעים, משלא נחתם הסכם מכר מחייב ביניהם ובין המוכרים, אין התובעת זכאית לדמי תיווך ודין תביעתה להידחות.

אין בידי לקבל טענה זו. הלכה פסוקה היא, כי בחקיקתו של חוק המתווכים במקרקעין ביקש המחוקק להסדיר את עניין דמי התיווך והזכאות להם וקבע הוראות קוגנטיות, קרי, שאין להתנות עליהן, שרק בהתקיימן קמה הזכאות לדמי תיווך, באופן שלא תיוותר מחלוקת בשאלת הזמנת פעולות התיווך.

התוצאה היא, כי דין תביעתה של התובעת להידחות, וכך אני מורה.

לגבי עסקה זו, לא נטען על ידי הנתבעים כי התובעים לא היו הגורם היעיל, אלא נטען כי זכרון הדברים אינו נחשב כהסכם מחייב ולכן התובעים אינם זכאים לדמי תיווך (סעיף ב' לכתב ההגנה המתוקן).

בנגוד לדעתו של ב"כ הנתבעים, אני כן סבורה כי אם לא החתים המתווך על טופס בלעדיות נפרד, הסכם הבלעדיות מבוטל, אולם אם היה המתווך הגורם היעיל בעיסקה, הוא זכאי לדמי תיווך , כגורם היעיל ולא מכח הבלעדיות, דהיינו, הסכם התיווך עצמו אינו מבוטל אלא רק הסכם הבלעדיות (ראו לעניין זה תא"מ (ת"א) 43528-03-13 רימאקס פרימיום נגד גאי מגידו (פורסם במאגרים המשפטים), שם נקבע כי זכאותו של מתווך לדמי תיווך נובעת מסעיף 14 (א) לחוק, גם ללא הסכם בלעדיות, ובילבד שהיה הגורם היעיל שהביא למכירת הנכס.

...

לגבי שאר הפרטים, אני מקבלת את עדותו של גבאי שהיא מסרה לו כי הנכס נמכר ולכן לא נתנה מידע נוסף.

לעניין מיהו גורם יעיל ראו למשל ע"א (ת"א) 49893-05-13 לימור סנדלר אביטוב נ' מירי אופק בע"מ- "מכאן אנו למדים שיש להוכיח קשר סיבתי אמיתי, בין פעולת התיווך לבין ההסכם הסופי שנחתם בסופו של דבר בין הצדדים, כאשר יש לבחון כל מקרה לגופו. בענייננו, יש לבחון האם היה ניתוק בין פעולות המשיבים לבין העסקה שנחתמה בסופו של יום לגבי הנכס נשוא המחלוקת. יש לבחון את פרק הזמן שחלף בין המו"מ הראשון שנוהל, לבין מועד כריתת העיסקה, והאם נותק הקשר הסיבתי לפעולותיו של המשיב 3; את היקף מעורבותו של המתווך בעיסקה, ובאיזו מידה היה הגורם היעיל; מה הוא תרם לכריתת העיסקה, באלו שלבים היה מעורב, האם קיים פגישות עם הצדדים, ואלו מגעים ניהל. מנגד יש לבחון מה היתה מידת מעורבותו של הגורם הנוסף שהתערב בעיסקה". וכן ראו א 2144/91 הנרי מוסקוביץ נ' אסתר ביר, כמנהלת עיזבון המנוח טוביה ביר ז"ל וערעור שכנגד- "בדגם העובדתי הנזכר למעלה – יש להבחין בין גורם מתערב אשר מסייע להתגבר על קשיי המשא ומתן מול גורם אשר יוזם מחדש את המשא ומתן, לאחר שכבר דעך וגווע. במקרה הראשון – אין הדבר שולל את זכאות המתווך המקורי; מה הדין במקרה השני? ניתן לציין – בקווים כלליים – מספר גורמים המצביעים על מידת "היעילות" בסיבתיות: (א) מידת הדמיון בין ההצעה המקורית שבה היה מעורב המתווך לבין החוזה הסופי, כגון – נושא הנכס; (ב) הקרבה בין תנאי התשלום ושיעוריו בהצעה המקורית לבין הגיבוש הסופי של החוזה; (ג) חלוף הזמן בין ההצעה מקורית עד סיום העיסקה (השופט עציוני בע"א 294/76 [2] הנ"ל); (ד) מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך – היקף מגעים, פגישותיו ושיחותיו עם הצדדים; (ה) קיומו של גורם נוסף, אשר סייע לצדדים בהשגת החוזה, ומידת התערבותו של אותו גורם נוסף; (ו) תשלום דמי תיווך על-ידי הצד השני (המוכר או הקונה) ושיעורם; (ז) זהות הצדדים המנהלים את המשא ומתן כמצביעה על שמירת הזיקה הסיבתית; (ח) הסתמכות הצדדים על-ידיעה קודמת של מהלכי המשא ומתן ופעולה שאינה אלא הרמת החבל, מקום בו הושאר, כדי ליצור המשכיות באותו מהלך.

אין בה הודאה של הנתבע, אלא הוא אומר מפורשות כי לא מגיעים לתובעים דמי תיווך, והוא ישלם מה שנראה לו שצריך לשלם, בסופו של דבר, כנראה, נראה היה לו כי לא צריך לשלם דבר.

אם נאמר בזיכרון הדברים במפורש כי הוא לא מטיל על הצדדים כל חיוב בטרם ייעשה החוזה הפורמאלי, הרי בכך הביעו הצדדים דעתם הברורה כי זיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים, ויש להמתין לכריתתו של החוזה הפורמאלי.

כלל זה מסמיך את בית המשפט לעצב עבור הצדדים חיובים וזכויות על בסיס שיקולים נורמאטיביים ולקוראם אל תוך החוזה (ראו גבריאלה שלו ואפי צמח, דיני חוזים 519-517 (מהדורה רביעית, 2019) (להלן: שלו וצמח); **** פרידמן ונילי כהן חוזים ג 253 (2003) (להלן: פרידמן וכהן); נילי כהן "נאמנות הפרשן" עיוני משפט לה 587 (2013); וכן איל זמיר פירוש והשלמה של חוזים 28-23 (1996))".

התובע הנו עורך דין שאינו בעל רישיון תיווך, ובודאי שאינו זכאי לדמי תיווך בגין עסקה במקרקעין; גם הסכם אופציה אין בפנינו, ואזכיר כי הסכם אופציה מחייב דיווח תוך פרק זמן המוגדר בחוק לרשויות המס.

ובהמשך שיתף התובע ב"טכניקות" מכירה שונות, כהסבר לנוסח ששלח: "המשמעות היא פשוטה ואפשר לראות במסמכים שצירפתי וזה מה שעשיתי גם בקבוצה הקודמת, יש כל מיני טכניקות לעשות קבוצה, זאת אומרת אתה יכול לבוא ולמוכר, דרך אגב הטכניקה המקובלת שיש מסגרת, עושים את הסכם האופציה ואז אתה מביא את קבוצת הרכישה או את קבוצת הרוכשים, במקרה שלי זה קבוצת רוכשים כי זה לא בנייה אלא זה כבר נכס קיים, ואתה מביא, ומה שמעניין הרי את המוכר בסופו של דבר זה ככה- שהוא מקבל את הכסף שהוא רצה, זה מה שמעניין אותו, הוא מקבל את תנאי התשלום שסוכם עליהם ושהחוזה לא יהיה מופר, ואז עורכי הדין מדברים" (עמ' 110 שו' 13-20).

לעומת זאת, הנתבע הסביר הסבר היטב מדוע נוסח ההסכם שנשלח אליו לא היה מקובל עליו, ראו עדותו בעמ' 257-258; ראו דבריו של ליאונה שמתארים נכונה את המצב: "עוד דגשים חוץ מ-2 הנקודות האלה, נושא שלא הופיע באותו הסכם ה-80 מיליון, התמורה. מה שאז הוצע היה הסכם למכר דירות כאילו שיש התחייבות למכירת עכשיו 95 דירות נפרדות, 95 עיסקאות, שזה בכלל לא הייתה הכוונה ולא רוח הדברים של אותו הסכם וזה אינפוט שאמרתי לו שצריך להופיע כי זה בכלל לא, זה 2 דברים שונים. ש:מה דברים שונים? ת: מה שהמסמך תיווך הזה היה לעומת מה שבפועל החוזה מכר שנשלח, זה מתאר עסקה אחת וזה מתאר עסקה אחרת, אין קשר בין השניים, ש: אוקיי, ת: לא בסכומים, לא בצדדים, לא בזהות הצדדים, לא בזהות הממכר, לא בסוג העסקה, זה שונה לגמרי לחלוטין" (הדגשות שלי).

...

הגעתי לכלל מסקנה שהאמור בנ/31 מתאר נכונה הן את המצב העובדתי והן את המצב המשפטי.

סוף דבר מכל הטעמים הללו, לא כל שכן משקלם המצטבר, התביעה נדחית.

כשלקחתי בחשבון התנהלות זו; את משך זמן ההליך; את הסכום הגבוה של התביעה (עשרה מיליון ₪), קובעת אני כי בנוסף להוצאות ישלם התובע לנתבעים שכר טרחה בסך של 150,000 ₪ וזאת תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

כאמור, המשיב טוען שהסכום שקבל הוא עבור "העברת העסקה" לידי המבקש ולא דמי תיווך בין המבקש למוכר, ומשכך גם לא נחתם הסכם תיווך.

בריח התיכון בטענותיו הוא כי אין הוא חייב לפרוע את השיקים משאין אין הסכם תיווך בכתב כדרישת חוק תיווך מקרקעין והעסקה לא יצאה לפועל משאין חולק כי לא נחתם חוזה מכר בינו לבין הבעלים - כך או כך, המשיב אינו זכאי לדמי תיווך בעסקת בית.

לא ברור מהי משמעות מכירת זכות קניית נכס ומכוח מה מחזיק המשיב בשיקים של המבקש – האם מכוח חובו של המבקש למשיב כמתווך בעיסקה או שמא מדובר בשותפים להשקעה? טיב היחסים בין המשיב למבקש איננו ברור, ואין כל חוזה בכתב המעגן את יחסיהם - דבר שיכול להשליך על התמורה בדמות השיקים שניתנה, ובודאי שמשליך על ההכרעה בתיק דנן, בהתאמה.

טענתו של המבקש לכישלון תמורה עת בפועל לא הוא רכש את המקרקעין מהוה כשלעצמה טענת הגנה אולם גם אם נצעד כברת דרך ונניח לטובתו כי מדובר בעסקת תיווך והעסקה לא יצאה אל הפועל, הרי מקום בו נחתם זיכרון דברים והגיעו הצדדים לכדי חתימה והנתבע הוא אשר מסכל את החתימה – ולא הוצג הסבר משכנע – כי אז יכול ויחוב בתשלום מכוח חובת תום הלב.

...

יוצא אפוא כי הצדדים חלוקים על טיב הקשר העסקי ביניהם, והמבקש, הלכה למעשה, טוען לכשלון תמורה כטענת הגנה בגינה אין לממש את השיקים שבידי המשיב.

אכן, "בסופו של דבר, מתווך שזהו עיסוקו אמור להיות מודע לחובתו להחתים את לקוחותיו על חוזה תיווך כדין, דרישה שאינה מורכבת כל עיקר. אם אינו עושה כן הסיכון הכרוך בכך אמור להיות מונח לפתחו." (ראו לעניין זה בקצירת האומר, בעניין מזרחי נחתם חוזה תיווך בין המערער לבין המשיב אשר פעל בשמה של החברה הרוכשת.

על כן, ובשים לב להלכות הנהוגות, ועל מנת לאפשר למבקש את יומו בבית המשפט ולו מטעמי מדיניות שיפוטית – אני נעתרת לבקשת רשות להגן בכפוף להפקדת סך של 50,000 ₪ בקופת בית המשפט, בשים לב להוצאות שיגבו ההליך שהמשיב נכנס אליו.

התובעים לא חתמו על כל מיסמך, לרבות לא על הסכם תיווך, מול "מצדה" או מול מי מהנתבעים, אשר מבדיקה ברשם המתווכים עולה כי הם כלל אינם מתווכים.

עוד נטען, כי בפגישה שנערכה ביום 19.11.19, היינו במועד שבו נחתם זכרון הדברים, חתם התובע על הסכם תיווך מסודר כדין אשר משקף את הסכמות הצדדים.

משכך, אין בעובדה כי בסופו של דבר, בוטל הסכם המכר בהתאם להסכם הפשרה, כדי לשנות מן המסקנה ולפיה הנתבעים זכאים לדמי התיווך ששלמו התובעים ל"מצדה".

...

משכך, אין בעובדה כי בסופו של דבר, בוטל הסכם המכר בהתאם להסכם הפשרה, כדי לשנות מן המסקנה ולפיה הנתבעים זכאים לדמי התיווך ששילמו התובעים ל"מצדה".

ואולם, במקרה דנן, סוכם בין הצדדים כי התובעים ישלמו דמי תיווך בסך של 100,000 ₪ היינו כ-6.5% מסכום התמורה הסופי בגין הדירה (1,520,000 ₪).

סוף דבר על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.