זכרון דברים למכירת דירה - ארבע תביעות בין הצדדים

לפיכך, ולאור האמור בזכרון הדברים כי גם אם לא ייחתם הסכם עד ליום 30.8.17, יוסיף זכרון הדברים לחייב את הצדדים לכל דבר ועניין, יש לקבל את התביעה העיקרית ולאכוף את זכרון הדברים שהתגבש בין הצדדים כחוזה מחייב, באופן שתתי החלקות תמכרנה לתובע כשתי יחידות עצמאיות ונפרדות.

אילו היה סבור התובע כי הנתבעת מוכרת לו שתי דירות, חזקה עליו כבעל ניסיון רב, כאמור, בנוגע לפרטים שיש לרשום בהסכם רכישה, כי היה מקפיד להוסיף בכתב יד בזכרון הדברים את המילים "שתי דירות" או "למגורים", כפי שנעשה על ידי רעיית התובע ביחס לפרטים אחרים מהותיים לעיסקת המכר, לרבות מועד הפינוי והמסירה, מועדי התשלום, החפצים הנותרים בדירה, פרטי גוש וחלקה של הדירה, פרטי עוה"ד המייצגים של הצדדים, וכן אפשרות להקדים מועדי תשלום.

אף העובדה שהתובע, כאמור, רכש ארבע דירות באותו הבניין שבו מצויה דירת הנתבעת, והוא מכיר היטב את הבניין ואת הדירה בפרט (מתגורר בבניין משנת 1997, וידע היטב כי הדירה שימשה בעבר כשתי חנויות ואוחדה, לדירת מגורים אחת בשנת 2001); והעובדה כי בבעלות רעיית התובע דירה באותה הקומה שבה מצויה דירת הנתבעת - שומטות את הקרקע תחת טענת התובע כי הנתבעת התחייבה למכור לו שתי דירות מגורים.

...

נסכם אפוא ונאמר כי הן פרשנות סובייקטיבית של זיכרון הדברים (לאור גילוי הדעת החיצוני המשותף), והן מבחן אובייקטיבי, מוליכים למסקנה כי הממכר היה דירה, ולא שתי דירות.

אין לי צורך להכריע בשאלות אלו הואיל וחומר הראיות אכן מוליך למסקנה שלא הנתבעת ולא המתווך מטעמה, גילו את אוזנו של התובע שהנתבעת טרם השלימה את רישום הדירה בהתאם להיתר הבניה, וכי הדירה עדיין רשומה בלשכת רישום המקרקעין כשתי חנויות ומחסן.

"   סוף דבר, תביעת האכיפה נשוא התביעה העיקרית, נדחית על ידי.

לטענת גמליאל המגעים בין הצדדים הבשילו לזכרון דברים מחייב בו נקבע שחיים ימכור לגמליאל דירת גן בפרויקט שקום תמורת 240,000 ₪.

זה הרקע לתובענה זו. להלן, ולמרות טענת הזיוף, לשם הנוחיות בלבד יכונה המסמך שהוצג בשם "זכרון דברים". המחלוקת בין הצדדים אינה רק בשאלה אם זכרון הדברים שהוצג מזויף ואם ניתן לראות בו חוזה מחייב; קיימות עוד מחלוקות רבות נוספות.

ביום 02.03.11 רכשו חיים וארבעה אנשים נוספים בהם שניים מאחיו - אהרון פרובר ויעקב פרובר – ממר **** דמרי את המקרקעין, הידועים כחלקה 11 בגוש 5410.

...

בנסיבות אלו דין התביעה לאכיפת ההסכם להידחות.

דין התביעה להידחות מאחר ומצאתי כי אין בזיכרון הדברים גמירות הדעת והמסוימות הנדרשים לשם כריתת חוזה מחייב, ואין בו כדי לעמוד בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין.

בעניינו, לאור טענת הזיוף לא שוכנעתי באמיתות זיכרון הדברים שהוצג, ודי בכך כדי לדחות את התביעה, אף אם לא ניתן להסיק במידה הנדרשת כי המסמך מזויף.

בנסיבות אלו התביעה נדחית.

עוד נקבע בזכרון הדברים כי סך של 7% מתמורת המכירה תועבר לחשבון הלווי של הפרויקט, וההסכם הסופי ייחתם בין הצדדים תוך 30 ימי עסקים.

ומה כתוב בפתק? הוא נושא תאריך 17.6.18 ותוכנו נכתב בכתב יד. בכותרתו מצוין - "שני כהן רכישה". ותחת הכותרת נכתב: "ע"פ זיכרון דברים שנחתם בין הצדדים לגבי רכישה דירה ברחוב רש"י 40 ראשל"צ. אני מאשר כי מהתשלום ששני שילמה 650 אלף ש"ח לא יחושב ריבית והצמדה על סכום זה". בתחתית המסמך מר עמר חתם שהוא "ערב להסכם זה". גב' כהן שילמה במעמד החתימה על ההסכם 112,000 ₪ בהתאם לדרישה שבו.

עוד יש לציין שארבעה שיקים מתוך עשרת השיקים, שמועד פרעונם הוא לאחר חתימת הסכם המכר, ושנמשכו לטובת החברה, לא הופקדו משום מה לחשבון הפרויקט, בנגוד להוראותיו הברורות של ההסכם.

נספח התשלומים שצורף להסכם המכר (נספח 2 לתביעה), מוסיף אף הוא וקובע בפסקות 4.11 – 4.12 כי כל תשלומי התמורה בעבור הדירה חייבים להיות משולמים לחשבון הפרויקט הנקוב כאמור לעיל, וכי תשלום שלא לחשבון הפרויקט, לא ייחשב כסילוק התשלום של התמורה עבור הדירה.

...

האם עליה לשלמו בכל זאת, בהינתן מכלול הנסיבות שבוסס? והאם ניתן לבטל עמה את ההתקשרות נוכח סירוב זה, או להטיל עליה תשלום של פיצויים מוסכמים? האין לאפשר לה להשלים תחילה את התשלום ולא לבטל את ההסכם על אתר? בשאלות אלה ובאחרות יש להכריע.

ומה כתוב בפתק? הוא נושא תאריך 17.6.18 ותוכנו נכתב בכתב יד. בכותרתו מצוין - "שני כהן רכישה". ותחת הכותרת נכתב: "ע"פ זכרון דברים שנחתם בין הצדדים לגבי רכישה דירה ברחוב רש"י 40 ראשל"צ. אני מאשר כי מהתשלום ששני שילמה 650 אלף ש"ח לא יחושב ריבית והצמדה על סכום זה". בתחתית המסמך מר עמר חתם שהוא "ערב להסכם זה". גב' כהן שילמה במעמד החתימה על ההסכם 112,000 ₪ בהתאם לדרישה שבו.

אין בידי לקבל טיעון זה. התביעה שלפני אינה משקפת מצב דברים בו הכונס בא בנעלי חברת ארנו ומממש את המשכנתה שנטען שיש לה על דירת הגב' כהן.

אינני מקבל טיעון זה. ראשית, התובע טען זאת לראשונה רק בסיכומי התשובה מטעמו, ודי בכך כדי לדחות את הטענה בשל היותה שינוי חזית אסור.

התוצאה התביעה מתקבלת בחלקה, במובן זה שאני מקבל את הסעד החלופי לו עתר התובע, ומורה לנתבעת לשלם לתובע סך של כ- 538,000 ₪, בגין יתרת תשלום התמורה עבור הדירה, בצירוף הצמדה וריבית פיגורים בהתאם להוראות ההסכם ונספח התשלומים, לצורך השלמת תשלום התמורה בעבור רכישת הדירה.

ההליך לפני תביעה ותביעה שכנגד, ועניינן זכויות הבעלות בנכס מקרקעין, המהוה דירת נופש וארבעה מחסנים שצמודים לה. הדירה רשומה בפנקס הבתים המשותפים, מזוהה כחלקה 46/19 בגוש 10011, ומצויה ב"כפר הים" שבגבעת אולגה, בתחום השיפוט של עריית חדרה.

בסעיף 5 לכתב התביעה טען התובע, כי בעת כריתת חוזה המכר בתאריך 23.5.2016 "הוסכם בין הצדדים כי לתובע תהיה זכות לרכוש גם את המחצית השניה של הנכס". ואולם, בשונה מהנטען בכתב התביעה, בסעיף 7 לתצהיר עדותו הראשית הצהיר התובע, כי בעת חתימת החוזה "סוכם כי תהיה לי זכות הראשונים להשלים את רכישת מלוא הזכויות". כמו כן, ובמהלך חקירתו הנגדית, העיד התובע (בעמ' 52 לפרוטוקול, שורות 22 עד 24): "מהעסקה הראשונה שעשינו אצל עו"ד ויצ'לבסקי, אנחנו סיכמנו שאני אקנה את החצי השני ובמידה, במידה ואני לא אוכל לקנות את החצי השני, יציעו אותה למישהו אחר וסיכמנו מראש את הסכום פלוס 25 אלף שקל תוספת וזה מה שהיה." לעומת דברים אלה, בחוזה המכר מתאריך 23.5.2016 אין כל אזכור לזכות שניתנה לתובע לרכוש את המחצית השניה של הדירה ואת שני המחסנים הנותרים.

העובדה שעוזי כלל לא נזכר בזכרון הדברים, הגם שהמנוח התיימר למכור גם את זכויותיו של עוזי, והעובדה הנוספת, שהתורפים בסעיף 7.1 לטיוטת החוזה נותרו פתוחים, מובילות למסקנה, שגם בשלב בו עו"ד ויצ'לבסקי העביר את טיוטת החוזה לעיון הצדדים, המשא ומתן בין הצדדים עדיין לא הושלם, והיה צורך להשלימו.

...

על כן הנני מחליט שלא לעשות צו לתשלום הוצאות, וכל צד ישא בהוצאותיו.

סוף דבר אשר על כל האמור לעיל, הנני מחליט כדלקמן: (א) הנני דוחה את תביעת התובע לאכיפת זיכרון הדברים מתאריך 17.1.2017.

(ב) הנני מחייב את התובע (הנתבע בתביעה שכנגד) לשלם לנתבעים (התובעים בתביעה שכנגד) סך 5,375 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית החל מתאריך 25.11.2021 ועד לתשלום המלא בפועל.

עוד נקבע בזכרון הדברים שיתרת חובו של הנתבע לתובע בסך 390,000 $ תשולם כאשר ייחתם הסכם מכר בין התובע לבין הנתבע או "מי מטעמו", שוב בלי ליצור כל הבחנה שהיא בין הדירות.

אין בכך שהסכם המכר בנוגע לדירה בת ארבעת החדרים נחתם כשהצדדים לו הם התובע וה"ה דרור בלבד, כדי לשנות ממסקנה זו. כאמור, לפי זכרון הדברים שנחתם בין התובע לנתבע ממילא זו הייתה אמורה להיות מתכונתו של הסכם המכר (לטענת התובע, משקולי מס).

בתביעה טען הנתבע שהסכם המכר בין התובע לתובע 2 ביחס לדירה בת שני החדרים, נעשה ללא ידיעתו ובנגוד לזכרון הדברים שחתם עמו התובע (ת.א. 56453-02-12).

...

זהו טעם נוסף לכך שדין התביעה להתקבל, ודין הצו הזמני להתבטל.

משעה שקבעתי שזיכרון הדברים בוטל כדין בהתנהגות הצדדים, ממילא דין התביעה שכנגד, בה התבקש סעד של אכיפת זיכרון הדברים – להידחות, שכן אין להורות על אכיפתו של הסכם שבוטל כדין.

התביעה שכנגד – נדחית.