זכותו של משכיר לתשלום סביר בגין שימוש בנכס

בתביעתו טען המבקש 1, בתמצית, כי תקופת השכירות של המשיב הסתיימה ביום 30.9.10 וכי הוא ממשיך להחזיק במקרקעין שלא כדין, מבלי שהוא משלם דמי שכירות בגינם מזה זמן רב. ביום 8.7.19 הגישו המבקשת 2 (חברת שאבאלי) ומר עופר יהלומי, אף הם, תביעה לפינוי המשיב מחלקים סמוכים במקרקעין בטענות דומות לאלה שהועלו על ידי המבקשת 1, וזאת מכח זכותם הנטענת לבעלות משותפת באותם מקרקעין (ת"א 19013-07-19).

לנוכח חשיבות תוכן ההסכמה אליה הגיעו הצדדים לבקשה שבפני, אביא להלן את חלקיה הרלוואנטיים חרף ארכה (ההדגשות הוספו על ידי): "הצדדים: הגענו להסכמה כנגד ויתור הנתבע [המשיב, א.ל.] על כל טענותיו בהליכים אלה. הנתבע מתחייב לשלם לאפוטרופוס הכללי דמי שכירות בגין השמוש בנכס בחלקות 39 ו-40, עבור תקופה שמיום 9.1.2015 ועד היום. הסכום ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, וקביעתו תחייב. הסכום הכולל ישולם ב-12 תשלומים חודשיים. הנתבע וכן אחיו מר מוחמד עבדל קאדר יחתמו ערבות אישית לעמידה בתשלומים. הנתבע מתחייב לשלם לתובעת 3 [חברת שאבאלי, א.ל.] דמי שכירות בגין השמוש בחלקיה בנכס בחלקה 38, עבור תקופה שמיום 9.1.2015 ועד היום. הסכום ייקבע על ידי השמאי הממשלתי, וקביעתו תחייב. הסכום הכולל ישולם ב-15 תשלומים חודשיים...

לא למותר לציין כי מעבר לעובדה שההסכמות שגובשו בין הצדדים נערכו על-ידי עורכי דינם המלומדים, הרי שהמשיב הישתתף בעצמו בדיון שהתקיים ביום 9.1.22 והדיון אף תורגם לו באמצעות מתורגמנית בית המשפט, כך שאין לקבל את תשובתו האמורה כהגיונית וסבירה.

...

בהמשך לכך, אני סבור כי נקיטה בהליך לפי פקודת ביזיון בית המשפט בעניינו עולה בקנה אחד גם עם התכלית שנועד להשיג הליך זה. כך, כידוע, הליך לפי סעיף 6 לפקודת ביזיון בית המשפט נועד לשרת מטרה אכיפתית, בה הליכי האכיפה יתבררו במהירות וביעילות מקום בו לא נדרשת שמיעת ראיות, מתוך מטרה להרתיע מהפרה ולמנוע הימשכותה והישנותה של ההפרה בעתיד (ראה עניין עזרא ו-אתת טכנולוגיות בע"מ לעיל, וראה גם פסקאות 2 ו-3 לדברי כב' הנשיא א' ברק ב-ע"פ 5177/03‏ מור נ' דנציגר – משק פרחים "דן"‏, פ''ד נח(4) 184).

בענייננו, בתביעת המבקש 1 אשר הוגשה בחודש דצמבר 2017 נטען כי המשיב מחזיק במקרקעין ללא היתר כדין וללא תשלום דמי שכירות, כבר מחודש ספטמבר 2010, כאשר בהסכם הפשרה הוסכם על כך שהמשיב ישלם למבקשים דמי שכירות "לעבר" מיום 19.1.2015 – היינו 7 שנים עובר לפסק-הדין שניתן ביום 9.1.22.

לנוכח האמור, ובשים לב לעובדה שחלפו כ-6 חודשים ממועד הפרת התחייבויות המשיב על פי פסק-הדין, ומתוך מטרה לאכוף את קיום פסק-הדין על ידי המשיב, אני קובע כי ככל שהמשיב לא ימלא אחר כל התחייבויותיו על פי פסק-הדין עד ליום 18.10.22 הוא יחוב בקנס בסכום של 1,000 ש"ח לכל יום בו ימנע מקיום פסק הדין, החל מיום 19.10.22.

עיון בטענות שהועלו בסעיפי כתב התביעה של התובע, מעלה כי אכן עסקינן בהעתק (בשינויים המחוייבים ובהתאמות שנעשו לכתב התביעה) של סעיפי כתב ההגנה שהגיש התובע בתביעת הפינוי, ובכלל זה הטענות להשקעה בהכשרת המוסך ושפוץ הדירה; נסיבות אישיות ומצב רפואי; ההצעה של התובעת שכנגד לתשלום דמי פינוי בקיזוז חוב וכן ההסתמכות על אותה חוות הדעת של השמאי מטעמו שצורפה לתביעתו דנן (שנערכה ביום 25/4/17) לעניין הפצוי הנטען בגין מה שכונה "הפינוי הכפוי של זכות הדיירות המוגנת". משעה שכאמור נדחו כלל טענותיו של התובע בכל הקשור למעמדו כדייר מוגן בנכס ובהנתן זאת שתביעתו דנן של האחרון מבוססת רובה ככולה על טענתו כי הנו דייר מוגן וככזה זכאי לפצוי בגין פינויו כדייר מוגן ועל בסיס חוות הדעת השמאית האמורה שתכליתה הוגדרה "שווי דמי הפינוי הראויים בגין פינוי המחזיק שהוא דייר מוגן" – הרי שלנוכח קביעתי בתביעת הפינוי, אכן חל בנסיבות דנן מעשה בית דין.

משכך הם פני הדברים, הרי שזכאות לדמי השמוש, מתגבשת מכח סעיף 1(א) לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979 קובע, כי "מי שקבל שלא על פי זכות שבדין נכס, שירות או טובת הנאה אחרת (להלן - הזוכה) שבאו לו מאדם אחר (להלן - המזכה), חייב להשיב למזכה את הזכיה, ואם השבה בעין בלתי אפשרית או בלתי סבירה - לשלם לו את שוויה". במקרה דנן, מקום בו אין חולק כי צמח לתובע רווח בגין השמוש שהוא עושה במקרקעין ובכלל זה לצורכי המגורים והפעלת המוסך (ר' עדותו בע' 5 שו' 27-28 לפרו') – חרף פסקי הדין לפינוי וחרף העידר כל הסכמה מצד התובעת שכנגד – הוא חב בתשלום דמי שימוש (ראה והשווה עם ע"א 3846/13 מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל נ' היפר חלף [פורסם במאגרים] (21/7/15); רע"א 8313/08 לידו כינרת בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל [פורסם במאגרים] (31/8/09)).

מאחר ובסעיף 10 לחוות הדעת ציין השמאי כי רק אומדני השכירות למגורים חושבו ככוללים מע"מ ואומדני השכירות לתעשייה אינם כוללים מע"מ, יוסף לסכום הסופי שיעור המע"מ רק באשר לחלק היחסי מתוכו המתייחס לדמי השמוש לתעשייה ואשר עומד על 93,169 ₪ (17% X 548,055 ₪).

...

על-כן, מקובלת עלי טענת התובעת שכנגד בסיכומיה כי שווי דמי השימוש לא נסתר ויש לקבלם.

לאור כל האמור, דין תביעת התובעת שכנגד להתקבל בחלקה.

סוף-דבר: לאור כל האמור לעיל, דין תביעת התובע להידחות.

יתרה מכך, מעדות התובעת עלה כי יודעת היטב כמה צריכים לשלם לה השוכרים של יחידות הדיור במשק, ולכן אין זה סביר כי במשך שנים ארוכות הייתה מסכימה לא לקבל את דמי השכירות המלאים או לאפשר לנתבע שלא לשלם את חלקו בהוצאות המשק בגין מים וחשמל.

יוער כי בס' 25 לתצהירו הפנה הנתבע לסעיף 10ב. לחוזה השותפות הקובע כי "הצדדים ישאו בכל תשלומי הצריכה החלים על הנכס בתקופת השמוש בגין: מים, ארנונה, מיסים וכן בתשלומים אחרים ככל שהם". הנתבע טען כי גרסת התובעת לפיה אינה צריכה לשאת בהוצאות השותפות מאחר ואינה זכאית להכנסות מהשותפות, אינה עולה בקנה אחד עם הסעיף הנ"ל ולמרות זאת, עמד בהתחייבויותיו ושילם את ההוצאות כנדרש.

...

סוף דבר התובע שכר שטח ממשק התובעת והפעיל בו חוות סוסים.

על כן, התביעה נדחית.

על כן, התביעה נדחית ללא צו להוצאות.

חובה זו באה לכדי ביטוי בהסכם (סעיף 15 (ב) בהסכם), שלפיו התחייב הנתבע לשאת בתשלום הוצאות כל תיקון של ליקוי "כתוצאה מבלאי סביר הנובע משימוש רגיל ואשר תקונם ידרש למען התאפשרות המשך שימוש סביר במושכר". הסכמה זו אף מתיישבת עם הוראות חוק השכירות (סעיף 7 (א)) הקובע כך: המשכיר חייב, תוך זמן סביר לאחר שקבל דרישה לכך מאת השוכר, לתקן במושכר, או בנכס שלו המשמש את המושכר, כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש בו על פי המוסכם בינו ובין השוכר (להלן – פגם), בין שהפגם היה בזמן מסירת המושכר לשוכר ובין שהיתהווה לאחר מכן, זולת פגם שהשוכר אחראי לו לפי חוק השומרים, תשכ"ז-1967, או שתיקונו, לפי ההסכם או לפי המקובל בנסיבות, אינו חל על המשכיר.

אם נמצא שחלקים נרחבים מהבית נגרעו ממנו, שכן לא היו ראויים למגורים ולשימוש בתקופת השכירות, כי אז הפר הנתבע את התחייבותו לשמר את הבית בשלמותו כשהוא ראוי למגורים וחייב בפצוי על הנזק שניגרם בגין הפרה זו. טענה זו אכן מתיישבת עם הסכם השכירות (הגדרת "הבית") ואף עם מושכלות היסוד של דיני השכירות - חובתו של משכיר לתקן בתקופת השכירות ותוך זמן סביר "כל דבר הגורם הפרעה של ממש לשימוש הרגיל במושכר". ליקוי אשר גורם למניעת אפשרות שימוש בחלקים נרחבים של המושכר, ודאי כאלו שהשימוש בהם נרחב כגון חדרי מגורים, מהוה "הפרעה של ממש" לשימוש במושכר.

ליקוי שכזה חייב משכיר לתקן "בתוך זמן סביר". ודוק, אפשר ואין בתיקון הליקויים על ידי המשכיר, אפילו נעשו בתוך זמן סביר בנסיבות העניין, כדי לשלול מהשוכר את הזכות לפצוי על אי התאמת המושכר למטרת השכירות בתקופה שעד תיקון הליקויים.

לו התקבלה טענת התובעת שלפיה לא ניתן היה לעשות שימוש בחלקים נרחבים של הבית בתקופת השכירות, רבץ לפתחה הנטל להראות את שיעור הנזק שניגרם לה עקב הפרה זו. התובעת טענה כי הנזק שניגרם לה, מתבטא בהפרש שבין דמי השכירות ששלמה לפי ההסכם, לדמי השכירות הראויים נוכח השמוש שנעשה בנכס שהוא קטן בהרבה מזה אותו שכרה.

...

אם טוענת התובעת לליקויים המחייבים טיפול והסדרה לאחר שנפתרה הבעיה שגרמה להצפה, מצופה היה שתפנה ותתריע על כך לפני הנתבע, אך כזו פנייה לא הוצגה ואין מנוס מהמסקנה שגם לא נעשתה.

נוכח כל זאת אני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבע בסך של 30,000 ₪.

ואולם, לא כך ניתן לומר באשר לתובעת אשר היתעקשה לקיים את החוזה על אף שלא ניתן היה לעשות שימוש בנכס למטרה שלמו הושכר.

הנתבעים טוענים כי לאור היתנהלות התובעת, הנתבעת הודיעה לתובעת כי היא עמדתה בהתחייבויותיה כלפי התובעת, לרבות לעניין איתור ומציאה של שוכר חלופי והודיעה על סיום תקופת השכירות לאור משבר מגיפת הקורונה ואי היכולת לעשות שימוש בנכס לשמו הוא הושכר.

לפיכך, לא רק שלא מדובר בבטוחות נוספות מעבר למה שהנתבעים מסרו לתובעת אלא שדומה כי מדובר בדרישה סבירה ובשווי זהה למה לבטוחה שנדרשו הנתבעים בעצמם למסור לפי הסכם השכירות המקורי והתוספת לאחר מכן.

לפי סעיף 14.3 להסכם השכירות, התובעת זכאית למלוא דמי השכירות עד תום תקופת השכירות והתשלומים הנלווים.

...

לא שוכנעתי כי היה צורך בדרישה אקטיבית של התובעת.

לא שוכנעתי כי התובעת מנעה מהנתבעים להכניס שוכר חלופי למושכר והערימה קשיים הואיל ודרשה בטוחות מעבר למה שנמסר לתובעת.

סוף דבר בנסיבות האמורות, התביעה מתקבלת.