זכות שמאי מכריע לבקר בנכס ללא נוכחות הצדדים

לצד זאת, בהתאם לתכנית ג/11, תוספת קומות כאמור מתאפשרת גם ברחובות שבהם רוחבה של זכות הדרך קטן מ-12 מטר, אך זאת רק בכפוף לקבלת הקלה.

ביום 12.12.2019, לאחר שקיים דיון בנוכחות הצדדים וכן ערך ביקור בנכס, הגיש השמאי המכריע את חוות דעתו, ובה קבע, בין היתר, כי יש לחייב את המבקשת בהיטל השבחה בגין שתי הקומות הנוספות.

לבסוף, המבקשת הלינה על היתנהלותו של השמאי המכריע ובכלל זה על כך שקיים ביקור במקרקעין ללא נוכחות הצדדים.

...

המשיבה הגישה תשובתה ביום 3.8.2022 ובה טענה כי יש לדחות את הערעור על הסף, ולגופו של הערעור חזרה על טענותיה בפני ועדת הערר, תוך שהיא סומכת ידיה על החלטתה.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות בהתאם לתקנה 148א לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, שחלה כאן מכוח תקנה 34 לתקנות סדר הדין בבתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א-2000.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

הנכס לא פונה על ידי איפרגן במועד הפינוי הקבוע בהסכם ולא במועד הפינוי הנדחה, עליו הסכימו הצדדים, כפי שיפורט להלן (ולמעשה, לא פונה עד היום).

בהחלטתי קבעתי, כל על אף קיומן של ראיות לכאורה העומדות בסתירה לטענת איפרגן, הרי שנוכח העובדה כי יהא מקום להכריע בהן על יסוד שמיעת ראיות וקביעת מימצאי מהימנות, ולאור מאזן הנוחות הנוטה לטובת הותרת המצב על כנו, בודאי משעניין לנו בפנוי בית מגורים, יש להעדיף את הותרת איפרגן בנכס עד להכרעה בפסק הדין.

ביום 25.4.22 התכתבו איפרגן וסונדרס בהודעות וואטס אפ (נספח ו' לכתב ההגנה), בנוגע לתיאום הגעת שמאי מטעם הבנק למשכנתאות לנכס כאשר איפרגן כותב לסונדרס: "שיתקשר אלי שבוע הבא". למחרת (26.4.22) שלח איפרגן לסונדרס הודעה נוספת (נספח ז' לכתב ההגנה): "יונתן ידי לשלום איתכם (במקור – איתכה – י.מ) ניגמר הכול דבר איתי. תשלח את השמאי ביום 3.5 או 5.5. יהונתן אם אתה רוצה להקדים (במקור להגדים – י.מ) את התאריך – תקדים". ביום 1.5.22 שלח סונדרס לאיפרגן הודעת וואטס אפ, לפיה השמאי מעוניין להגיע ביום 3.5.22, ואיפרגן השיב: "זה בסדר" (נספח ח' לכתב ההגנה) ואכן, אין חולק, כי ביום 3.5.2022 ביקר בנכס השמאי מטעם הבנק למשכנתאות.

לא מצאתי לקבל את גירסתו, לפיה, לא נכח במשרדו של עו"ד קריכלי בכדי לחתום על הסכם הפשרה.

היתנגדותו להגשתם, תוך העלאת הטענה כי מדובר בחתימה שאינה שלו על אף שמסמכים אלו הם המבססים את זכותו בנכס, הנה עמדה מוקשה בעיני ומצאתי, כי היתנגדותו להגשת המסמכים מבססת אף היא את החזקה הראייתית לפיה, אילו היו מוגשים המסמכים, היה בכך בכדי לחזק את עמדת סונדרס בדבר הדמיון בין החתימה על מסמכים אלו לחתימה על גבי הסכם הפשרה.

...

ודוק; העובדה כי הן עו"ד קריכלי והן הגב' שחתות מעידים על כך שאיפרגן ביקש מעו"ד קריכלי להכחיש כי הגב' ויוויאן חתמה על הנספח להסכם, מחזקת את התרשמותי, לפיה, איפרגן אינו ירא ממסירת עדות שאינה אמת ומשום כך אף עלה בדעתו לבקש מעו"ד קריכלי לעשות כן. לסיכום פרק זה; העובדה שאיפרגן בחר שלא לזמן את רעייתו להעיד, ובכך להימנע מהבאת עדות שיכולה היתה (אילו היה ממש בגרסתו), לפגום במהימנותו של עו"ד קירכלי ולחזק את מהימנותו הוא, יש בה בכדי לפגוע פגיעה ממשית במהימנותו ולבסס את החזקה, לפיה, אילו היתה מגיעה הגב' ויויאן איפרגן להעיד, היתה תומכת דווקא בגרסת עו"ד קריכלי.

סוף דבר תביעת איפרגן לביטול פסק הדין מחמת מרמה נדחית בזאת והסעד הזמני שניתן לעיכוב ביצוע פסק הדין בטל.

על מנת לאפשר לאיפרגן זמן התארגנות ראוי לאיתור דיור חלופי, אני מורה כי על איפרגן לפנות את הנכס לא יאוחר מיום 1.11.2023.

במסגרת ההליך האמור, ערך השמאי המכריע דיון בנוכחות שמאי הצדדים, ולאחריו ערך ביקור בנכס, ללא נוכחות הצדדים.

כפי שהוסבר בסעיף 36 לפסק דין הילדה גוזלן: "לכאורה, ניתן היה לטעון כי החוק כולל תרופה לקושי העולה בעיניין שבפנינו, מאחר שהוא כולל מנגנון הצמדה ביחס להיטל ההשבחה עד למועד תשלומו. אולם, למעשה אין הדבר מדויק. בהקשר זה, יש להבחין בין שני מנגנוני הצמדה שונים הקבועים בתוספת. בתקופה שבין המועד אשר בו נוצרה ההשבחה לבין מועד התשלום צמוד סכום ההיטל לעליית מדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, על-פי הנמוך מבין השניים... לעומת זאת, מהמועד שבו נידרש בעל המקרקעין לשלם את ההיטל ועד מועד תשלומו בפועל יתוספו לסכום ההיטל הפרישי ריבית והצמדה...אם כן, מנגנון ההצמדה ה'מתון' החל עד למועד שבו חייב הבעלים בתשלום ההיטל אינו מאיין את חשיבות ההכרעה בשאלה מהו המועד שבו נוצרה ההשבחה. הכרעה זו חייבת להיות מדויקת – על מנת שלא להעשיר את הבעלים ללא הצדקה, ואף לא לפגוע בו במידה שאינה מוצדקת." לכאורה, מתעוררת שאלה נוספת בהקשר זה, והיא האם מועד החיוב הנו בשנת 2017 (מועד מתן ההיתר) או שמא בשנת 2010 (עם אישורה של תוכנית ג/ 30, שהנה תוכנית מתאר מקומית מכוח תמ"א 38, במסגרתה נקבעה האפשרות להשתמש בתוכנית המחסנים גם בנוגע לזכויות שיאושרו מכוחה).

...

..לכן, מקובלת עליי עמדת המלומד נמדר כי לגבי תמ"א 38, המחוקק ראה את מועד הוצאת היתר הבניה כמועד המצית את החיוב בהיטל השבחה.

אשר על כן, אני דוחה את הערעור על כל חלקיו.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות משפט בסכום כולל של 7,500 ש"ח וזאת בתוך 30 ימים.

בית המשפט המחוזי בבאר שבעלפני כב' השופטת יעל ייטב ע"מ 42363-03-22 ר.מ.פ.א. נכסים בע"מ נ' מדינת ישראל תיק חצוני: המערערת ר.מ.פ.א. נכסים בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד פרופ' שמעון שטרית וחגי סיטון המשיב מנהל מס רכוש וקרן פיצויים ע"י ב"כ עו"ד נג'מי חאיק- מסעד, פרקליטות מחוז דרום- אזרחי פסק דין

הערר הצדדים הגישו לועדה מספר חוות דעת: מטעם המנהל הוגשו חוות דעת של השמאי ניצן בניטה (להלן- "השמאי בניטה"), אשר ביקר בבניין ביום 21.11.2012, סמוך לארוע; ושל המהנדס משה סיגורה, מיום 26.5.2014 (להלן- "המהנדס סיגורה"), אשר ביקר בבניין שלוש פעמים, במועדים: 4.7.2013; 19.3.2014; ו- 25.5.2014.

המומחה המוסכם פירט כי קיים שתי ישיבות במשרדו בנוכחות הצדדים, ולאחר מכן ערך שישה סיורים בבניין: שניים מהסיורים בנוכחות הצדדים, אחד מהשניים בהשתתפותה של המהנדסת טליסמן ; וארבעה סיורים ללא נוכחות הצדדים.

חשיפה לחוות דעת של צד אחד בלבד, מתפרשת איפוא בהלכה הפסוקה כפגיעה בזכות הטיעון, המובילה לפגם בתקינות ההליך, ומעידה על פגם בגיבוש חוות הדעת, ולו למראית עין, ולפיכך מצדיקה את פסילת חוות הדעת ומינוי מומחה אחר.

יחד עם זאת, במצב דברים זה, שבו אין באפשרות הועדה לפסוק על יסוד חוות הדעת, הייתה הועדה רשאית לפסוק את הפצוי על יסוד קביעת ממצאים ומסקנות, תוך היתייחסות לכלל החומר שלפניה, לרבות חוות הדעת מטעם הצדדים, ותוך הכרעה בכלל המחלוקות שבין מומחי הצדדים.

...

מקצועיותו של המומחה המוסכם, חריצותו ועבודתו היסודית, אין בהן כדי לרפא פגם שנפל מבחינת זכות הטיעון, ולו למראית עין, בוודאי שאין בהן לרפא את הפגם בנסיבות שבהן המומחה המוסכם אינו מומחה בתחום הספציפי של הפגיעה ברכיבי האלומיניום, ולפיכך אין מנוס מפסילת חוות הדעת.

בשל שלושת הטעמים האמורים אין מנוס מלקבל את הערעור.

סיכום אשר על כן אני מקבלת את הערעור ודוחה את הערעור שכנגד.

מטעם ביהמ"ש מונה מומחה, מהנדס ושמאי, אייל שנהב, אשר ביקר בנכס ביום 29.5.2018, בנוכחות הצדדים.

בעיניין השינויים, נוסף סעיף בנספח, בו מוסכם כי הצדדים יהיו זכאים להודיע על הרצון לביטול הסכם המכר (סעיף 4 לנספח להסכם המכר): "מוסכם בזאת, כי בכל אחד מהמקרים המפורטים להלן, יהא זכאי כל צד להסכם המכר להודיע למישנהו בכתב, על רצונו לבטל את הסכם המכר...", "בידי החברה לא יינתן היתר בנייה המאפשר לה להקים את יחה"ד (גופא בלבד) באופן המתואר בתוכניות והמפרט המצורפים להסכם המכר..." (סעיף 4.1).

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהיעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן..." ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי, דינים טו 560 (1990) לגופם של דברים, וגם לאחר היתייחסות שמאית ספציפית בהקשר זה, מטעם הצדדים, לא ראיתי לשנות קביעתו של מומחה בית המשפט, המהנדס והשמאי שנהב.

...

בהתחשב בטענות שני הצדדים בדיון, והסיכומים, אני מחליט לקבוע, על דרך האומדנא, גובה שכירות חודשית, בשיעור של 9,200 ₪ לחודש, ולפיה יקבע הפיצוי המתאים.

מהאסמכתאות שהוצגו והדיון, שוכנעתי כי חלק מן הליקויים שנמצאו בדירה, תוקנו רק לאחר הגשת התביעה.

ת.א (ת"א) 103072/98 רותי רם און ואח' נ' סנאורה ואח' [פורסם בנבו]: "... הפערים בין הסכומים שדרשו התובעים, בחוות הדעת שהוגשו מטעמם, לבין הסכומים שמצא מומחה בית המשפט, מדבר בעד עצמו ומעקר במידה רבה את דרישת הפיצוי בגין עוגמת נפש..." התרשמותי מכלל החומר והטענות, שלתובעים נגרמה עגמת נפש בשל סבבי התיקונים שנדרשו , לפני ואחרי התביעה, ואני מחליט לחייב הנתבעים לשלם לתובעים בגין עגמת נפש סך של 6,000 ₪ סוף דבר נוכח כל האמור , ביהמ"ש מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כלהלן: בגין ליקויי בניה 12,741 ₪ ,הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מיום הגשת חוו"ד המומחה ( 5.11.18 ) ועד לתשלום בפועל .