זכות קניינית מול זכות חוזית בעל שעבוד מוקדם ורוכש דירה

על זכויות החייבת ובעלה בנכס נרשם שיעבוד לטובת בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (נספח 1 לתצהיר הנתבעת).יש לציין כי את הזכויות בנכס רכשו החייבת ובעלה מחברת י.ס.ב.ד חברה לבנין ופיתוח בע"מ אשר על שמה נרשמו זכויות הבעלות בטבו.

התחרות בין עיקול לבין עסקה והשלכותיה ליבה של המחלוקת בין הצדדים נעוץ בהכרעה בסוגיה זו. כאמור, התחרות בעניינינו מתייחסת לזכותה של הנתבעת על פי עסקת רכישה, שהנה עסקה במקרקעין על פי סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – חוק המקרקעין) מול זכותו של התובע על פי עיקול שהוטל לאחר כריתת ההסכם, אך בטרם נרשמה הערת אזהרה.

אין בידי לקבל איבחנה זו. בפסיקת בית המשפט העליון אשר קדמה לחקיקת החוק, אכן נקבע כי בתחרות (הקניינית) שבין בעל זכות שביושר מכח הסכם לרכישת נכס מקרקעין לבין מעקל של המוכר, זכאי הראשון לתבוע הסרת עיקול שהוטל על הנכס, רק עד אותו חלק מן התמורה החוזית ששולם בשלב הדרישה (ע"א 382/65 סיגלוב נ' עציון, קואופרטיב לעבודות עץ בע״מ , פ"ד כ 444, 448-445 (1966; להלן – עניין סיגלוב)).

שם נקבע כך – "13. דעתי היא כי בעקרון, במצב הדברים הטיפוסי אין הקונה מפר, באי-רישומה של הערת אזהרה, את חובת תום-הלב כלפי מעקל שהטיל עיקול לאחר הווצרות זכויות הקונה. אי-רישום הערת אזהרה אינו שולל את עדיפותו הקניינית בנכס." וכן – "21. הכלל הוא איפוא שאי-רישום הערת אזהרה אינו מנוגד לעיקרון תום-הלב במצב הטיפוסי של תחרות בין קונה לבין מעקל. עצם ההיתנגשות הכלכלית בין הקונה לבין הנושה הרגיל אינה מצדיקה, ככלל, שלילת העדיפות מכוח עיקרון תום-הלב. שאלה יפה היא אם לכלל זה עשויים להיות חריגים. השאלה אינה מתעוררת בנסיבות המקרה שלפנינו, ואת הדיון בה ניתן להותיר לעת מצוא." כלומר, הפסיקה קבעה עדיפות כימעט מוחלטת של הרוכש המוקדם על פני המעקל המאוחר, גם במצבים בהם לא נרשמה הערת אזהרה.

בע"א 862/80 עריית חדרה נ' אהרון זוהר, פ"ד לז (3) 757, 768 (1983) נקבע כך – "12. אפילו מוטלת חובה (מושגית ומוחשית) על הגוף הצבורי, ואפילו הופרה החובה, עדיין אין מקום לאחריות ברשלנות, אלא אם כן הנזק נגרם בשל אותה הפרה, והוא מסוג הנזק שחובת הזהירות באה למנעו." הסיכון שנועד סעיף 9.2.3 למנוע היה סיכון לפגיעה ביכולת הנתבעת לממש את הזכויות שרכשה בדירה.

...

אי רישום הערת אזהרה בסמוך למועד חתימת ההסכם, אי ביצוע כל בדיקה במשרדי רשם המקרקעין עובר להעברת התשלום הראשון והתשלומים שלאחריו והעובדה שמדובר בנתבעת שהינה גורם מקצועי אשר חובת הזהירות בעניינו מוגברת, כל אלו מובילים למסקנה כי קיימת התרשלות מצד הנתבעת אשר הובילה לשינוי מצבו של התובע לרעה ובגין כך יש להשית את לפתחה חובה לשלם בגין כך. טענות הנתבעת התובע טוען ל "קדימות" שלו ביחס לנכס אולם הוא אינו תובע זכות כלשהי בנכס, אלא תובע סעד כספי בלבד.

מסקנה זו מקבלת משנה תוקף לאחר שהוכח כי התשלום הראשון בוצע לבנק לאומי למשכנתאות, אולם נוכח מסקנתי דלעיל ונוכח טענות התובע בדבר היעדר קשר בין הגופים הללו בזמנים הרלבנטיים, אין מקום להיזקק לדיון בסוגיה זו. טענות נוספות חיוב מכח "דיני תום הלב" – התובע מסתמך באחרית סיכום טענותיו על ההלכות שנקבעו לעניין תחרות בין זכויות, בניסיון להטיל אחריות על הנתבעת מכח חובת תום הלב.

סוף דבר - התביעה נדחית.

התובע ישלם לנתבעת סך כולל של 15,000 ₪ בגין הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד וזאת תוך 30 יום מהיום.

משכך, טוענות הקרנות כי יש להעניק עדיפות להסכמה החוזית בין הצדדים, שמצאה ביטוי במכתבי ההחרגה.

לשיטתן, אין ולא יכולה להיות מחלוקת שמעמדן אינו זהה לבעל המשכנתא – הקרנות עצמן – שהן בעלות זכות קניינית שנרשמה על הנכס עוד ביום 1.4.2015 שעה שהערות האזהרה לטובת הרוכשים נרשמו במועדים מאוחרים לכך בין השנים 2015 – 2018 כאשר המוקדמת ביותר נרשמה רק ביום 17.8.2015.

נקבע, כי תחילה ייפרעו כל החובות המובטחים ואילו הריבית על החובות תיפרע רק בשלב מאוחר יותר לאחר הוצאות הליכי חידלות פרעון, חובות בדין קדימה, חובות שלהבטחת פרעונם שועבד נכס בשעבוד צף וחובות כלליים.

מול האינטרסים שלהם, ניצבים אינטרסים של נושים נוספים ואין לרמוס את זכויותיהם.

בהתאם לכך, לקרנות כבעלות זכות המשכנתא ישנה עדיפות ומעמד נשייה רם יותר ממעמדם של רוכשי הדירות.

...

מקובלת עלי עמדת המנהל המיוחד כי רוכשי הדירות בענייננו זכו להטבה משמעותית בדמות השבת כספם בתוספת הצמדה.

לא בכדי סעיף 231 לחוק חדלות פירעון קובע את סדר ההשבה בנסיבות חדלות פירעון כאשר עניין הריבית הנוספת מופיע בעדיפות מספר 6 ברשימה שם. מכל האמור לעיל, אני מוצאת כי אין ממש בבקשה והנני לדחותה בזה.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני דוחה את הבקשה לצרף להשבה לרוכשי הדירות גם חיוב ריבית.

הרקע וטענות הצדדים בפני בקשה למתן צו האוסר על העברת הזכויות הקנייניות ו/או החוזיות של המשיב במקרקעין המצויים ברח' תחכמוני 24 (ו-24א) בשכונת מקור ברוך בירושלים, הידועים כגוש 30069 חלקות 281-180 (להלן: "המקרקעין". יצוין, כי אין מחלוקת בין הצדדים כי בעבר היו החלקות רשומות כחלקות 153 ו-154) עד לסך של 20,600,000 ₪.

ברקע לבקשה, הלוואה שהעמיד המבקש למשיב לטובת מימון רכישת זכויות הבעלות במקרקעין.

עוד נטען, כי ביום 3.01.23, עובר למועד הפרעון הראשון, הועבר לחשבון הבנק של המבקש סך של 6.8 מיליון ₪, המשקף, בהתאם להוראות ההסכם, פרעון מוקדם של 8 מיליון ₪, אלא שהמבקש כשל בהעברת סכום זה במערכת הבנקאית שלו וקבלת הסכום סורבה.

נטען כי מדובר בפרוייקט בנייה פעיל, המשועבד לבנק המלווה, והעתרות לבקשות תיפגע לא רק במשיב אלא גם בחברה שאינה חייבת דבר למבקש ומחזיקה ברוב הזכויות במקרקעין.

       בנוסף, את נחיצות הסעד יש לבחון אל מול הנזק הצפוי לנתבע כתוצאה ממתן הסעד הזמני, כשההלכה היא, כי בין סכויי ההליך לבין מאזן הנוחות קיימת מקבילית כוחות.

דא עקא, שעובדה זו עצמה, שהמשיב העלים מהבנק המלווה את ההלוואה שהוא נטל מהמבקש למימון זכויותיו במקרקעין וחובו כלפיו, והעובדה כי איש מרוכשי הדירות אינם מודעים לחוב של המשיב למבקש, מצדיקה את הטלת העיקול ומניעת האפשרות לבצע עיסקאות במקרקעין מבלי שיובטח שהתמורה שתתקבל תלך לאלו שהלוו את הכסף לרכישת המקרקעין.

...

לפיכך, אני מורה על הטלת עיקול על זכויות המשיב במקרקעין לטובת המבקש.

המערערים מודים כאמור כי פלשו לנכס ב-4/02 ומאז הם מחזיקים בחלק ממנו בשטח של כ-70 מ"ר שהפכו אותו לדירה של 3 חדרים.

בית המשפט קבע כי המשיבה קיבלה את החזקה במבנה בסמוך לאחר חתימת הסכם הרכישה, ניהלה בו את המפעל משך שנות דור, והיא בעלת הזכויות החוזיות במבנה עד לרישום העסקה בלישכת רישום המקרקעין ו/או במינהל מקרקעי ישראל, וחזקתה במבנה היא כדין.

כך, בית המשפט התעלם לטענתם מהלכת כליף (ע"א (ת"א) 3706/04 כליף אברהם נ' כהן נעים, לא פורסם, 19/2/07, להלן: "ענין כליף") שמאחר שהמשיבה לא הוכיחה את זכויותיה הקנייניות בנכס וזכויות הבעלות שייכות למינהל מקרקעי ישראל, דינה של המשיבה כדין פולש מוקדם, וזכותם של המערערים כמחזיקים מאוחרים בנכס, וכפולש מאוחר, עדיפה על זכותה של המשיבה כפולש מוקדם.

מול זכויות אלו והחזקה זו של המשיבה עומדים המערערים שפלשו לנכס ב-4/02 ומחזיקים בו עד היום בלא כל תשלום.

מעבר לכך, גם המסמכים הנוספים שהומצאו ע"י המשיבה, כמו בקשה להיתר מעירית ת"א מ-16/5/71, בסמוך למועד קבלת החזקה בנכס עפ"י הסכם הרכישה ביום 1/4/71 לקבלת רשיון עסק והקמת גדר בלוקים מסביב למפעל, וכן מהמסמכים לגבי שיעבוד הנכס בשנת 1977 כנגד הלואות מבל"ל בע"מ וכן משכון הזכויות בנכס ע"י בל"ל בשנת 2002 כעולה מדו"ח רשם החברות-תומכים בגירסת המשיבה.

ייאמר ויודגש, כי אין בפסק הדין של בית משפט קמא ואף בפסק דיננו כדי ליצור למשיבה זכויות יש מאין ולקבוע כי יש לה זכויות קנייניות בנכס במישור בינה לבין בעלת הקרקע מדינת ישראל/מינהל מקרקעי ישראל, ולצורך דחיית העירעור די בכך שזכויותיה החוזיות בנכס וזכויותיה להחזיק בנכס של המשיבה, עדיפות על פני זכותם של המערערים שהנם פולשים ומסיגי גבול.

...

לאחר ששמענו את הצדדים ועיינו בהודעת העירעור ובעיקרי הטיעון החלטנו לדחות את הערעור.

בית משפט קמא דחה מכל וכל את ניסיונם של המערערים ל"החדיר בדלת האחורית", כלשונו, למסגרת התובענה את העילות שנכללו כנגד הבנק בתביעה הנוספת, תוך שינוי חזית-טענות הדורשות בירור עובדתי מעמיק, שמקומן לא במסגרת התובענה שעניינה הזכאות המשפטית של המערערים למימוש כתבי הערבות, מכוח כתבי הערבות, הא ותו לא. עוד הוסיף בית משפט קמא, כי במסגרת התובענה הוא אינו מכריע בשאלת תום הלב של המערערים, כך גם לא באותן עילות חוזיות ונזקיות המפורטות בתביעה הנוספת.

כך גם תנאי מוקדם למסירת החזקה החזר כתבי הערבות, ומשאלו נותרו בידי המערערים, יש בכך ראיה כי המערערים לא הסכימו כי אכן מסירת הבית לידם תחשב כמסירת החזקה.

שלוש החלופות האחרות הן שעבוד הדירה, במשכנתא ראשונה או שיעבוד חלק יחסי מהקרקע לטובת הקונה [ס"ק (3)]; רישום הערת אזהרה, לגבי הדירה או לגבי החלק היחסי של הקרקע לטובת הקונה, כפוף לכך שאין רישום קודם בעל עדיפות על ההערה [(ס"ק (4)] והעברת הבעלות או זכות אחרת בדירה או בחלק יחסי מהקרקע, כשאלו נקיות מכל שעבוד או זכות צד שלישי [ס"ק (5)].

אבחנה זו נובעת מכך, שהגם שהבטוחה הקניינית תבטיח את הזכויות הקנייניות שהקונה אמור לקבל מהמוכר, מול נושיו של המוכר, עדיין אין בהן להבטיח כי מימושן יביא להחזר מלוא הכספים אשר ישלם הקונה על חשבון הממכר.

פרשנותו מבוססת למעשה, על אותו גוון של מניעת העברת הזכות הקניינית, וכי ביחס לדירה הרי "כל עוד שם 'דירה' נקרא עליה, והיא ניתנת להעברה, לא ניתן לממש את הערבות". לשיטתו, מילים אלו: "עניינן קיום התחייבותו של הקבלן-הבונה להעביר את הבעלות או זכות אחרת בדירה בלבד, ולאו דווקא קיומו של חוזה המכר על כל פרטיו ודקדוקיו". וכן בהמשך דבריו: "הערבות באה להבטיח את מסירת הדירה אך לא את מכלול התחייבויותיו של הקבלן-הבונה כלפי הרוכש". מאידך, השופט ריבלין (כתוארו אז) והשופטת חיות סוברים כי יש ליתן פרשנות מרחיבה למונח "כמוסכם בחוזה המכר", אולם זאת במקרים חריגים.

...

המערערים ישלמו לבנק שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת מע"מ. העירבון שהופקד על-ידי המערערים יועבר לב"כ המשיב על חשבון האמור.

מכל מקום, גם בהנתן הנחה מיטיבה זו עם המערערים, כאילו המסירה שבוצעה להם לאו מסירה היא לעניין הוראת סעיף 2(1) הנ"ל, שוכנעתי כי בנסיבות העניין, ומטעמיו של חברי השופט שנלר, יש לדחות את הערעור שכן יתר התנאים למימוש הערבויות על-פי אותו סעיף לא התקיימו בענייננו, ובין כה וכה כתבי הערבות פקעו.

כפי שהעיר חברי, אין במסקנה האמורה כדי למנוע בעד המערערים לחפש את מזורם במסגרת תובענה עצמאית ונפרדת כנגד גורמים שונים, ובכללם הבנק, צעד שממילא נעשה על-ידם.