זכות קדימה בהעברת קרקע ללא תמורה

לתקנון התכנית קבע: "זכויות הבנייה הנ"ל למגורים ו/או תעסוקה לסוגיה, יוקצו לכל בעלי הקרקע במסגרת תוכניות מפורטות שיכללו "חלוקה חדשה". העותרים טוענים כי על אף שמטרת העברת המקרקעין על שם המשיבה 1 בשנת 1946 ללא תמורה ובהתאם לתכנית R-139 הייתה לשם הקמת רשת דרכים ומגרשים צבוריים, קרי – שימוש צבורי, בפועל, קרוב ל-70 שנה, לא נעשה כל שימוש במקרקעין לשם הגשמת מטרה זו. המקרקעין לא נדרשו או פותחו במהלך השנים עד לעצם הגשת העתירה דנן.

מאחר וקבעתי לעיל כי במקרה הנידון מדובר בהעברת מקרקעין מרצון חופשי, אמיתי ובתמורה, ולאור שנקבע בעיניין אשכול, אני קובעת כי בעניינינו יש להחיל את סעיף 195(2), ולעותרים קמה זכות קדימה לרכוש את המקרקעין בהתאם לתנאים ובמחיר המפורטים בסעיף.

...

אינני מקבלת את טענת המשיבה 1 כי היה על העותרים להתנגד לשינוי הייעוד, ככל שהיה כזה, בתכניות שאושרו במשך השנים.

לעניין אי צירוף משיבים, איני מקבלת את טענת המשיבה 1 כי ייגרם נזק לצדדים נוספים.

לאור האמור, אני מקבלת את טענותיהם החלופיות של העותרים לעניין תחולת סעיף 195(2) לחוק.

בהתאם להסכם, ביום 24.6.1947 נרשמה הערייה כבעלת זכויות במקרקעין, תחת האגודה וחבריה, כהעברה ללא תמורה.

כך, סעיף 196 בחוק קובע כי אם במקור הופקעו מקרקעין ללא פיצוי, ובהמשך שונה ייעודם לייעוד צבורי שלמענו אין להפקיע מקרקעין ללא תשלום פיצויים - יהיה זכאי הנפקע לתשלום פיצויים או להשבה של המקרקעין; סעיף 195(2) בחוק קובע, כי אם במקור ניטלו מקרקעין בתמורה (בגדרי הסכם או בהפקעה עם תשלום פיצוי), ובהמשך שונה ייעודם והרשות מבקשת לסחור בהם, עליה לתת זכות קדימה לרכישת המקרקעין לבעליהם המקורי או לחליפו, בסכום שלא יעלה על התמורה או הפצוי שקבל במקור, בתוספת מלוא ההשבחה (ראו: בג"ץ 7356/07 ריינר נ' עריית רעננה (27.10.2011); עע"מ 839/14 ‏חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עריית ת"א-יפו (9.11.2015) (להלן: "עניין שיכון עממי").

...

הגיונה של טענה זו עמה, היא מקובלת עלי.

סוף דבר לאור כל המקובץ, דין התביעה להידחות.

סבורני כי אין לזקוף לחובת התובעת את מבוקשה לברר את עניינה עד תום, מהלך, שכנזכר, לא נכרך בהשקעת משאבים יתרה.

כך, לדוגמה, נאמר על ידי השופט מלצר בעע"מ קרמר נ' המועצה המקומית אבן יהודה בפיסקה 31 (לא פורסם, 28.12.2011) (להלן: עניין קרמר): "אין יסוד לקביעה גורפת, לפיה דין העברה מרצון לעולם כדין הפקעה, וזאת בהקשר של עתירה להשבת קרקע שהועברה לרשות 'ללא תמורה' בנימוק של זניחת מטרת ה'הפקעה'. שאלת תחולתם של דיני ההפקעה בהקשר זה תבחן איפוא בהתאם לנסיבות, ועל רקע המהויות שליוו את הפעולה והמתווה החוקי והפרוצדורלי, אשר העברת המקרקעין לרשות 'ללא תמורה' הוותה את השלב האחרון שלו" (הדגשות במקור – י"ע).

ולבסוף, אם סעיף 195 חל גם על הסכם מרצון ובתמורה, אזי תמיהה היא, מה ההצדקה למתן זכות קדימה לבעל הקרקע.

...

המשנָה לנשיא מ' נאור: גם לדעתי, כדעת חברי השופט עמית, דין הערעור להידחות, תוך חיוב המערער בהוצאות כמוצע על ידו.

לכך לא היה מקום, ואין המערערים ראויים לסעד זה. המשנָה לנשיא השופט ח' מלצר: התוצאה המוצעת על ידי חברי, השופט י' עמית, מקובלת עלי והנני מצטרף גם לרוב הנמקותיו.

עם זאת – אין לחוסר מסוים זה בדיווח השלכות לגבי התוצאה המתחייבת פה, למעט אולי לענין ההוצאות, אשר לשיטתי ראוי היה להפחיתן עקב כך. הנה כי כן ומבלי לגרוע מהאמור לעיל – אף אני בדעה כי דין הערעור להידחות.

העותרים מבקשים כי יינתן להם סעד לפי סעיף 196 לחוק שעניינו שינוי ייעוד במקרקעין שהופקעו ללא תשלום פיצויים, לחלופין מבקשים העותרים סעד לפי סעיף 195 לחוק שעניינו זכות קדימה לרכישת מקרקעין שנרכשו במסגרת ביצוע תכנית מכח הסכם או הופקעו תמורת פיצויים וייעודם שונה.

הפקעה מוגדרת ע"י המלומד אריה קמר: "רכישה כפויה של זכויות פרטיות במקרקעין על-ידי המדינה או מטעמה למטרה ציבורית כנגד תשלום פיצויים. הגדרה זו כוללת בחובה שישה יסודות: א) רכישה; ב) כפויה; ג) של זכויות פרטיות במקרקעין; ד) על-ידי המדינה או מטעמה; ה) למטרה ציבורית; ו) כנגד תשלום פיצויים." [אריה קמר, דיני הפקעת מקרקעין, כרך ראשון, 27-29, מהדורה שמינית, משה קמר,2013, (להלן: "קמר")] בעניינינו, אין חולק כי המקרקעין לא הועברו מהמנוח לידי הנציב העליון בהליך של הפקעה פורמלית, אלא בהליך של "ויתור". הצדדים חלוקים בשאלה האם הליך "ויתור" שקול כנגד "הפקעה". על מנת לקבוע האם אכן העברת המקרקעין הייתה בכפייה נידרש בית המשפט לבחון את הנסיבות, ככל שירבו הנסיבות המזכירות הליך של הפקעה יראה בית המשפט את העברת המקרקעין כהפקעה, כפי שכותב על-כך פרופ' נמדר: "על הבעלים של מקרקעין הטוענים כי המקרקעין הופקעו מהם הלכה למעשה, להראות כי נסיבות העברת המקרקעין מצביעות על אילוץ וכפייה ועל פער משמעותי ביחסי הכוחות שבין הרשות לבין בעלי המקרקעין עד כדי כך שהבעלים לא יכלו אלא להעביר את המקרקעין לרשות מבלי שיקבלו כנגדה כל תמורה של ממש. ואולם, כאשר בעלי הקרקע הנם אלו שיזמו את התכנית שכלול בה ההפקעה, ובמיוחד כאשר הם קיבלו מהרשות תמורה של ממש בכסף או אחוזי בנייה בתכנית, הנטייה תהיה שלא לראות במכר כהפקעה". (אהרון נמדר, הפקעת מקרקעין, 124-125, 2011 ( להלן: "נמדר")) הנסיבות אותן יש לבחון הן: האם פערי הכוחות בין הרשות לבעלי הקרקע הביאו לכך שלבעלי הקרקע לא הייתה אפשרות, אלא להעביר את הקרקע לרשות.

...

אין בידי לקבל את טענת העותרים כי תכנית המתאר אינה משנה את היעוד וכי הינה חסרת מסוימות.

אני סבור כי נסיבות המקרה שבפני אינן עולות כדי ההגדרה האמורה לעיל.

אני דוחה אפוא העתירה.