זכות ערעור לבית המשפט העליון בפירוק שיתוף במקרקעין

על בעלותו של הנתבע 6 רשומות הערות אזהרה לטובת הנתבעים 9-7 (ה"ה איטח, יקובוביץ' ויפה), ומחלוקת ביניהם בשאלת הבעלות תלויה ועומדת בעירעור בבית המשפט העליון; הנתבע 10 (יוסף טיקטין) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 54; הנתבע 11 (ביבי בנימין) – הבעלים הרשום של חלקה 57; הנתבע 12 (משה שי הרן דימן) – הבעלים הרשום של 1/2 מחלקה 58; הנתבעת 13 (טלי הרן דימן) – הבעלים הרשום של 1/2 מחלקה 58; הנתבעת 14 (רחל הרטמן (רוט)) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 59; הנתבעת 15 (ליאורה צרפתי (רוט)) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 59; הנתבע 16 (יונתן דוד גולדשטיין) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 59; הנתבעת 17 (שרה נטלי הלפרין גולדשטיין) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 59; הנתבע 18 (מאיר מזרחי) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 64; הנתבעת 19 (יהודית מזרחי) – הבעלים הרשום של 1/4 מחלקה 64; הנתבעת 20 (נעמי רחל הרמן) – הבעלים הרשום של 1/2 מחלקה 66; הנתבעת 21 (דוידה קרמר) – הבעלים הרשום של 1/2 מחלקה 66; הנתבע 22 (דוד יחזקאל) – הבעלים הרשום של 1/2 חלקים מחלקה 68; הנתבע 23 (שמואל קאשי) – הבעלים של 1/2 מחלקה 68.

הנתבעים 9-6 היתנגדו למבוקש, וטענו כי סוגיית הבעלות בחלקיהם במקרקעין טרם הוכרעה, והיא, כאמור, תלויה ועומדת בבית המשפט העליון, ועל כן – אין להעתר לבקשה.

פירוק השתוף ייעשה כדלקמן: עד יום 1.9.2022 יהיו בעלי מיעוט הזכויות במקרקעין (הנתבעים 9-1) רשאים להודיע לתיק בית המשפט, כי הגיעו להסדר עם התובעת, המייתר מתן פסק דין סופי בהליך; ככל שלא תמסר הודעה כאמור, ימונה השמאי מר זוהר עירון כמומחה מטעם בית המשפט לשומת שווי מלוא הזכויות במקרקעין (להלן: "המומחה").

...

הנתבעים 9-6 התנגדו למבוקש, וטענו כי סוגיית הבעלות בחלקיהם במקרקעין טרם הוכרעה, והיא, כאמור, תלויה ועומדת בבית המשפט העליון, ועל כן – אין להיעתר לבקשה.

כמובן, ככל פעולה משפטית אחרת, גם תביעה לפירוק השיתוף יש להגיש בתום לב, אולם יש קושי לקבוע קביעה גורפת שלפיה בעל חלק ממקרקעין הרוכש חלקים במקרקעין למטרת השקעה ומבקש להפיק תועלת כלכלית מקניינו פועל בחוסר תום לב. בסיכומו של דבר, הגיעו כל הצדדים, למעט הנתבעים 9-1, להסכמות בדבר ביצוע המיזם באמצעות התובעת.

בנסיבות אלה, אינני סבור כי ראוי או הוגן לאפשר לבעלי חלק המיעוט במקרקעין (כ-4% בלבד) לפגוע ביכולתם של מחזיקי הרוב לממש את קניינם באופן יעיל ומשתלם, ועל כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין באופן שבעלי המקרקעין המבקשים לשמור על השיתוף לצורך בנייה משותפת ירכשו את חלקיהם של אלה שאינם מעוניינים להצטרף למתווה המוסכם על רוב בעלי הזכויות.

ביום 19/2/09 ניתן תוקף של החלטה להסכמת הצדדים ועל-פיה, בשים לב לכך שתלוי ועומד הליך פירוק שתוף במקרקעין בבית-משפט השלום, הוסכם על הצדדים כי בית-משפט השלום יכריע בכל השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין שלפניו, ככל שהכרעה זו דרושה לצורך הכרעה בתביעה לפירוק שתוף, לרבות הכרעה בטענות כלפי מי מבעלי הדין שאין לו זכויות במקרקעין.

פסק-דין זה הפך לחלוט, לאחר שערעור שהוגש לבית-המשפט המחוזי - נדחה, וכך גם בקשת רשות ערעור לבית-המשפט העליון (בהתאמה: ע"א 54416-03-15 מ-28/5/15; רע"א 4475/15 מ-20/8/15).

וזו קביעת בית-משפט קמא בעיניין (ההדגשה אינה במקור): "אין חולק שלא נערך הליך של פירוק שתוף בין הבעלים המקורים של המקרקעין לפני ואחרי המכר לנתבע 1 (המערער 1 בעירעור שלפנינו). אין גם חולק שהנתבעים כעולה מההחלטות שניתנו בתיק לא טענו במועדים הרלוואנטיים לרבות אף לא לפני מינוי המומחית כי קיים מנהג בעלים ו/או הסכמות בכתב לגבי אופן החלוקה. יתרה מזאת לא הוכחה טענה כזו על-ידי הנתבעים 2-4.

...

] אין ספק, שאין לוועדה הכלים והידע - והיא אף לא נועדה לכך - להגיע למסקנה, עם מי מהשניים הצדק, ועל כך יכריע בית-המשפט המוסמך.

אשר על כן, אנו מורים על דחיית הערעור.

המערערים ישלמו לכל אחד מהמשיבים 1 ו-3 הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 7,500 ₪, שישולם מכספי הפיקדון שהופקד בתיק בית-המשפט ויועבר לידי המשיבים באמצעות באי כוחם.

על פי פסק דין שניתן בתביעה לפירוק שתוף במקרקעין האמורים, התובע הוא הבעלים של מיגרש שסומן A, ואילו הנתבעת מס' 3 היא הבעלים של מיגרש שסומן B. הנתבעים 1-2, בניה של הנתבעת 3, מחזיקים ו/או עושים שימוש במיגרש B. בשנת 2016 הגיש התובע תביעה למתן סעדים הצהרתיים ביחס למקרקעין האמורים.

במסגרת פסק דין שניתן ע"י בית המשפט המחוזי בתביעה זו (ת"א 6608-06-16), נקבע כי התובע זכאי לזכות מעבר בתוך שטח במיגרש B ברוחב נטו של 6 מטרים, שתהיה מיועדת למעבר כלי רכב והולכי רגל כפי שסומן בתשריט ת/23 בפני בית המשפט המחוזי.

מדובר כאמור בשטח המצוי בתוך מיגרש B, המיועד לאפשר, בבוא היום, מעבר של כלי רכב והולכי רגל מהדרך הראשית אל מיגרש A. על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון, שנידחה לבסוף.

...

דיון והכרעה לאחר שקילת טיעוני הצדדים ועיון במסמכים שהוצגו על ידם, מצאתי להיעתר לבקשה למתן צו מניעה באופן חלקי, כפי שיפורט להלן.

סבורני שלא קיימת נחיצות בלהידרש לשאלה האם התובע הניח ראיות לכאורה להוכחת קיום עילה לקבלת סעד כאמור ביחס לפתחים.

סוף דבר על יסוד האמור לעיל אני מוצא לצמצם את הצו הארעי שניתן ביום 30.6.22, ולשנותו באופן הבא: נאסר על הנתבעים 1-3, כולם יחדיו או מי מהם, לרבות מי מטעמם, לבצע כל פעולה אשר תשנה את תוואי השטח המיועד לשמש דרך מעבר בהתאם לקביעת בית המשפט המחוזי בחיפה, וכן לבצע כל פעולה אשר תמנע שימוש מעשי בתוואי זה כדרך מעבר בעתיד.

בית המשפט העליון ציין כי "אף אם אניח - לצורך הדיון - כי השאלה בדבר כפיית שותף במקרקעין למכור את חלקו לשותף אחר מעוררת שאלה משפטית רחבה, עדיין עומדת בפני המבקשים (המערערים, ר'.ס') משוכה אחרת. בית המשפט המחוזי החזיר את הדיון מטעמים שקשורים לשאלת החלוקה בעין. זו הדרך המועדפת לפירוק השתוף שתוף במקרקעין [...]. אם ימצא שיש לנקוט אותה בעניינינו, אין צורך לידון בשאלת המכירה הכפויה". בעקבות כל אלו הוחזר הדיון לבית משפט השלום שהחליט לבחון תחילה האם הפרוק בעין אפשרי.

לאור חוות הדעת של המומחה מטעמו קבע בית המשפט קמא (עמ' 6) כי "[...] משהתברר ולו במאזן המינימאלי הנידרש שפירוק השתוף בעין אפשרי (ויש לומר שבהחלט) וכי הנזק שיגרם ממנו איננו עולה על כל נזק רגיל הנובע מפירוק שתוף במקרקעין ובודאי לא עולה כדי נזק ניכר וכאשר לנתבעים בכלל ולנתבעים-הדיירים הנוכחים בפרט, אין זכות מוקנית להחזיק בכל הנכס וזכותם של כל הנתבעים איננה טובה או גדולה מזו של התובע, ההכרעה ברורה". לנוכח האמור הורה בית המשפט קמא על פירוק השתוף, כפוף לאישור רשויות התיכנון.

...

מדובר בהחלטה תמציתית שבה מציין בית המשפט כי "לאחר עיון בבקשה ובתגובה, אינני רואה לנכון לאפשר את תיקון התביעה". בית המשפט הוסיף כי המשיב יוכל להגיש תביעה כספית אולם לא נימק מדוע אין לאפשר לו לעתור לסעד של חלוקה בעין.

בחינת בקשת המערערים לאור השיקולים שפורטו לעיל מעלה כי יש מקום להיעתר לבקשה לעיכוב ביצוע באופן חלקי ולהורות על עיכוב הפינוי בלבד בכפוף למילוי התנאים כמפורט להלן.

לנוכח כל האמור לעיל דומה שמאזן הנוחות מצדיק מתן צו לעיכוב הליכי הפינוי של המערערים מחלקו של המשיב במקרקעין.

סוף דבר אשר על כן אני מורה על קבלת הבקשה באופן חלקי ועל עיכוב ביצוע פינוים של המבקשים מחלקו של המשיב בנכס כאמור בפסק הדין ועיכוב ביצוע פעולות בנייה הדרושות לשם חלוקת הנכס.

לאחר שהעירייה וג'י.טי.אל.וי הגיעו להסכמות באשר למכירת זכויות הערייה במקרקעין, ביום 27.7.2010 הוגשה לבית המשפט בקשה לאישור הסכם מכר בין ג'י.טי.אל.וי לבין הערייה, בגדריו מוכרת הערייה את זכויותיה במקרקעין לג'י.טי.אל.וי. בעקבות ההסכם למכירת הזכויות של הערייה כאמור, הוגשה ביום 13.8.2017 עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בתל אביב (עת"מ 27234-08-17 צביאלי נ' עריית תל אביב ואח' – להלן - עניין צביאלי).

בית המשפט העליון אישר את פסיקת בית המשפט המחוזי ודחה את העירעור בקובעו כי "גם מעבר לפרשנות המילולית של סעיף 40(ב) נראית החלטתה של השופט המלומדת בבית-המשפט המחוזי נכונה מטעמים כלליים הנוגעים לסמכות בית-המשפט בהליכי פירוק השתוף במקרקעים." (אניס, עמ' 35).

...

בנסיבות אלה, סבורני כי יש ממש בטענה כי פסק הדין מיום 28.7.2021 סיים סופית את המחלקות בין העירייה לבין מרינה בסוגיות אלה, באופן שלא הצריך מבית המשפט להידרש שוב למחלוקת זו (והוא אף לא נדרש לכך בפועל).

בהקשר זה מקובלת עלי טענת העירייה כי מעבר לשאלת הסמכות, הרי שבאותם מקרים שבהם התייחס המותב או הערכאה האחרת לשאלת ההוצאות (בין כאשר פסקה הוצאות כפי שהיה בבג"ץ שיף ובין אם מצאה שלא לפסוק הוצאות בנסיבות העניין), הדרך להשיג על החלטה זו הינה במסגרת ערעור או הגשת בקשה לערכאה שדנה בהליך, ולא במסלול עוקף בפני הערכאה שדנה בהליך פירוק השיתוף.

סוף דבר מהטעמים המפורטים לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי בית המשפט נעדר סמכות לפסוק בשלב זה הוצאות, וכי עם מתן פסק הדין מיום 28.7.2021 הושלמה מלאכתו של בית המשפט למצער בכל הנוגע למערכת היחסים ולמחלוקות שבין העירייה למרינה.

לפיכך, הבקשה נדחית.