זכות סירוב ראשוני במקרקעין

התובענה לסעד הצהרתי בעיניין תוקפה של זכות הסרוב ביום 15.5.2016 הגישה אקה המרצת פתיחה לבית-משפט זה ובה ביקשה שיוצהר כי זכות הסרוב הראשון של קדמת עדן אינה קיימת עוד, וכי על קדמת עדן להסיר את הערות האזהרה הרשומות לטובתה בפנקסי המקרקעין (ה"פ 29846-05-16).

...

לאחר ששמענו את טענות ב"כ הצדדים מזה ומזה, לרבות את טענותיה של המשיבה 2, הצענו את אשר הצענו, כאמור בפסקה 1 לעיל.

על חובתו של תובע להוכיח בראיות את גובהו של הסכום הנתבע על-ידו, ראו דברי כב' השופט (כתוארו אז) ברק בע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ''ד לה(2) 800, 810 (1981)), לפיהם "באותם המקרים, בהם – לאור טבעו ואופיו של הנזק – ניתן להביא נתונים מדויקים, על הנפגע-התובע לעשות כן, ומשנכשל בנטל זה, לא ייפסק לו פיצוי". לפיכך, דין תביעת המסדר להחזר הוצאותיו המשפטיות – להידחות.

סיכום דין תביעת המסדר בת.א. 38839-07-18 – להתקבל, זולת לעניין הסעד הכספי שתבע המסדר, סעד שדינו להידחות.

דין תביעתה של אקה בת.א. 47438-07-18 – להידחות.

ביליה הודיעה לקרייתי, שהיא מעוניינת לרכוש מקרייתי את הזכויות במקרקעין (להלן: "המימכר") ולהתקשר עם קרייתי בעיסקת תמורות, כפי שתתואר להלן, ולפעול לשינוי התב"ע המתייחסת למקרקעין ולקבל מקרייתי "זכות סרוב ראשונה", כפי שיפורט להלן במיזכר הבנות זה. ביליה מתעתדת למנות את האדריכל אריה מאייר ממשרד מאייר אדריכלים (להלן: "האדריכל") כאדריכל לצורך הכנת תכנית בנין עיר חדשה לגבי המקרקעין, כשההנחיות שיינתנו לאדריכל יהיו לנצל את מלוא זכויות הבנייה בגין המקרקעין עפ"י הקריטריונים הנהוגים כיום בחיפה.

...

על פי כל האמור לעיל, נסיבות העניין והתנהגות הצדדים מצביעים על כך שהנתבעים הסכימו על הארכת המועד לקבלת תוקף לתב"ע חדשה עד לאישורה בפועל.

אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו העמדת סכום תביעה לצרכי אגרה על סכום נמוך יותר מהנזקים הנטענים מעידה על כך ש"התובעת עצמה לא האמינה בחוות הדעת".

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 8,000,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 7.6.20 עד לתשלום המלא בפועל וכן אגרות התביעה ועוד שכ"ט עו"ד הנקבע בהתאמה לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) משום שלא הוגש הסכם שכר טירחה, בסך 117,000 ₪.

לא היתה לנח כוונה לידרוש, ומנגד לא היתה ליאה כל כוונה לתת, זכות סרוב בלתי מוגבלת לטובת כולי עלמא ו/או לכל צד ג' שאין לו דבר וחצי דבר עם נח, כי אם להגביל את זכות הסרוב לנח עצמה בלבד או לגורם שהנו בשליטתה המלאה ותו לא. התובעת אינה טוענת ולו בעלמא כי הנה מצויה בשליטתה הבלעדית של נח. בקשר לצוו מניעה, נטען כי מבוקש צו מניעה גורף ודרקוני המונע כל עסקה במקרקעי יאה, ולא קבלת זכות סרוב ראשונה – סעד שאין לו שחר ולתובעת אין כל זכות לקבלו.

...

משכך אני דוחה את התביעה לצו מניעה, לדיווח על עסקאות או להצהרה על זכות סירוב לתובעת.

התביעה האישית נגד פסל התביעה נגד פסל נדחית מחוסר עילת תביעה אישית כלפיו, מאחר שברי ממכלול הראיות כי פסל לא נתן התחייבות אישית כלשהי במעמד חתימת ההסכם השלישי ואף לא היה בעל תפקיד פורמלי ביאה באותה עת, אך הצהרתו בשמה נתפסה ע"י הנוכחים, לרבות ע"י דיין שאישר אותה בשתיקתו ולא חלק עליה, כמחייבת את יאה, מכח מעמדו של אביו כלפי דיין ויאה.

התביעה נגד פסל נדחית והתובעת תישא בהוצאותיו בסך 15,000 ₪.

גם בחקירתה בבוררות הראשונה שהתקיימה במועד בו כבר לא היה ספק שהחכירה נרכשת (אם בית המשפט העליון ידחה את הבר"ע שהגיש המסדר על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים בנושא) רק באמצעות מימוש זכות הסרוב הראשון, אישרה כהן את זכאות נסאר לדמי תיווך, והסתייגותה צומצמה רק לדרישתה לעריכת היתחשבנות, וכך השיבה: "עו"ד כהנא: תגידי לי, איך, את היום מבחינתך מתכוונת לממש, יש לך זכות סרוב ראשונה, את זוכרת על המקרקעין?

...

בבקשתו להתיר צירוף ראיות הוסיף נסאר עילת בטלות המתבטאת בנעילת הדעת ובהיות "המשחק היה מכור" משהבוררת הפרה חובתה לשמוע את הראיות והטענות "מחדש בלב פתוח וללא מסקנה גמורה מראש". טענתו המרכזית של נסאר היא שהבוררת פעלה בניגוד להוראות בית המשפט העליון שהורה לה "לבחון מחדש" את כל השאלות הרלבנטיות הדרושות להכרעה בסוגיית זכותו לדמי תיווך מכוח מימוש זכות הסירוב הראשון, בפועל היא "לא בחנה את הדברים מחדש אלא הסתמכה ונשענה על המסקנות או הדיון שנערך בעניין במסגרת פסק הבוררות הקודם..." ורק בדקה אם הוצגו בפניה ראיות חדשות.

פוסקת כבוד הבוררת בפסק הבוררות נושא הבקשה הנוכחית: "הנתבעות אמנם רכשו את המקרקעין בסופו של דבר, אלא כפי שפורט בפסק הבוררות הראשון הדבר היה רק לאחר הליכים משפטיים ארוכים, כ-14 שנה לאחר העסקה עם נסאר ובסכום אחר לחלוטין, גבוה בהרבה ממה שהיה בעסקה אותה הציג נסאר לתובעים [צ"ל הנתבעים] לא בהתאם לעסקת היסוד, שאם אכן הייתה מתרחשת, היו התובעים זכאים לקבלת העמלה הנכספת" (עמוד 30); "רכישת המקרקעין שלא באותה תצורת עסקה, היינו בתנאים ובתמורה שונים ממה שהוסכם בין התובעים ובין הנתבעות, בוודאי תשלום תמורה בתנאי שוק רגילים ... והמשך קיומו של חיוב תשלום של עמלת תיווך, אין בו היגיון מסחרי ו/או כלכלי כלשהו" (עמוד 32); "... עלה בידי הנתבעות לרכוש את המקרקעין בעסקה אחרת בלבד, רצופה בהליכים משפטיים, שמגיעים פעם אחר פעם לערכאה הגבוהה ביותר, ביהמ"ש העליון, לאחר כ-14 שנים בסכום שהינו משולש (כפי שלוש)... ההבדלים המשמעותיים בין העסקאות מנתקים כל קשר בין העסקה המקורית אותה התחייב נסאר לספק ובין העסקה שקרתה בפועל" (עמוד 38); "כדאיות עסקת המקרקעין לנתבעות הינה ברורה ומובנית, הרי אלמלא היה הדבר כדאי עבורן לא היו מבצעות את העסקה ולא היו 'נלחמות' על כך בערכאות משפטיות שונות. אין בכך, כשלעצמו, לשנות את ההסכמה הבסיסית שבין הצדדים לבוררות בנוגע  לזכאות התובעים לקבלת העמלה – ביצוע עסקת היסוד בתנאים בתמורה ובמועדים שנקבעו אז" (עמוד 46); גם אם נניח בצד את אמירת הבוררת לפיה בהסכם 2008 הוטלה על נסאר מטלה – "השגת הסכמה עם המסדר לקיים את עסקת היסוד, שהיא רכישת המקרקעין בתמורה לכ – 100 מיליון ₪"- שאין לה כפי שציינתי קודם, כל זכר בהסכם 2008, שמטרתו היתה אך להגדיר מחדש את הזכאות לדמי תווך וכימותם נוכח פתיחת ההליכים עם המסדר, הרי מה שהבוררת קובעת הוא שמאחר ונדרשו 14 שנות התדיינות והמכר בסוף נכפה על המסדר במחיר גבוה יותר - המתווך איבד את זכותו לשכר.

התוצאה אני מורה על ביטולו של פסק הבוררות שניתן ע"י הבוררת כבוד השופטת בדימוס ורדה אלשייך ביום 04.09.2022.

המשיבות ישלמו למבקשים את הוצאות ההליך לרבות שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 75,000 ₪.

פסק דין זה, עניינו בשאלה, האם עמדו התובעות בתנאים שנקבעו למימוש זכות סרוב ראשונה בעסקת מקרקעין, באופן שתתקבל בקשתם להצהרה כי לעיסקת מקרקעין שנערכה בין הנתבעות תוך הפרת זכות הסרוב של התובעות אין תוקף המחלוקת בין הצדדים נוגעת לנכס מקרקעין, בגוש 40029 חלקה 5 ברח' הסתת 9 באיזור התעשייה באילת, נכס המכונה גם "מקור הזכוכית", (להלן: "הנכס").

...

לא שוכנעתי בטענות התובעות כי יובלים ביקשו לסכל את זכות הסירוב בכול דרך.

סיכומם של דברים, מסקנתי הינה שהתובעות לא עמדו בתנאים הנדרשים לצורך מימוש זכותם היינו זכות הסירוב שניתנה במסגרת ההסכמה שהחליפה את הצורך בהכרעה בסעד הזמני בתיק המהותי, ולכן אינם זכאים להצהרה כמבוקש בידיהם כמו גם שלא מצאתי הצדקה להורות על הצהרה כי אין תוקף לעסקה שהושלמה זה מכבר ברישום בלשכת רישום המקרקעין, בין הנתבעות היינו בין יובלים לשגיא.

לפיכך אני מורה על דחיית התובענה.