זכות סירוב ראשונה על זכויות במקרקעין משותפים

בנוסף, גם אם הקף ואופי התכנית ששואפות הרשויות לקדם (גם אם התכנית טרם פורסמה, לעיתים יש ידיעה ראשונית על תוכנה המשוער של התכנית המתגבשת) נחזית להיות טובה ואופטימלית עבור רוב בעלי הזכויות בחלקה, אין מקום למנוע, קטיגורית, משותף אחר לנסות ולגבש תכנית חלופית, טובה יותר מבחינתו.

בסיכומיהם הם הפנו לאותו פרוטוקול והבהירו כי הם מסכימים להליך של מכירה פתוחה ללא זכות סרוב לבעלי הזכויות "ובמסגרת מכירה זו תנתן היזדמנות לכל אחד מבעלי הזכויות או מי מטעמו לרכוש את יתרת הזכויות שאינן בבעלות" (סעיף 67 לסיכומי התובעים).

אף שהרשויות טרם הציגו תכנית ביחס למקרקעין (חלקה 368 וחלקה 369, למעט הזכויות הכלולות בתמ"ל 1068), קיימת הערכה ראשונית על אודות אופי וטיב הזכויות שיוקנו להם בעתיד במקרקעין.

...

אני מורה אפוא על מחיקת התביעה כנגד הנתבעת הגב' דפנה אופיר ומצרף את מר אורן מנחם כנתבע בתביעת מימון.

סיכום אני מורה על פירוק השיתוף בחלקות 368 ו-369 בגוש 6598, למעט ביחס לחלקים מתוך החלקות שכלולים בגדרה של תמ"ל 1068 (חלקים מחלקה 368: 4,789 מ"ר מתוך 14,971 מ"ר; חלקים מחלקה 369: 4,905 מ"ר מתוך 13,321 מ"ר); פירוק השיתוף ייעשה בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר.

מכוח סמכותי לפי סעיף 130 לחוק המקרקעין, אני מורה על רישום הערה על החלטה זו בלשכת רישום המקרקעין, בכל אחת מן החלקות.

ביליה הודיעה לקרייתי, שהיא מעוניינת לרכוש מקרייתי את הזכויות במקרקעין (להלן: "המימכר") ולהתקשר עם קרייתי בעיסקת תמורות, כפי שתתואר להלן, ולפעול לשינוי התב"ע המתייחסת למקרקעין ולקבל מקרייתי "זכות סרוב ראשונה", כפי שיפורט להלן במיזכר הבנות זה. ביליה מתעתדת למנות את האדריכל אריה מאייר ממשרד מאייר אדריכלים (להלן: "האדריכל") כאדריכל לצורך הכנת תכנית בנין עיר חדשה לגבי המקרקעין, כשההנחיות שיינתנו לאדריכל יהיו לנצל את מלוא זכויות הבנייה בגין המקרקעין עפ"י הקריטריונים הנהוגים כיום בחיפה.

בעניינינו חל הנוסח הקודם של סעיף 25 לחוק החוזים שלשונו הייתה: "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות". בהתאם, יש לפרש את החוזה בראש ובראשונה לפי תכליתו הסובייקטיבית, דהיינו לפי כוונתם המשותפת של הצדדים לחוזה, כפי שזו עולה מנוסחו ומנסיבות כריתתו, אשר צריכים להשקל ביחד ולא לחוד (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) להלן: פרשת אפרופים).

פרופ' גד טדסקי ז"ל הגדיר את זכות הקדימה על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 כדלהלן: "החובה העיקרית היא החיוב שלא להעביר בתמורה לאדם אחר אלא בתנאי המפסיק, הכפול: שהוצע הנכס לזכאי ושהזכאי סרב לקנותו לפי המחיר המוצע... סרב הזכאי, במקום החיוב הנ"ל נוצר חיוב אחר, השלילי גם כן, והוא שלא למכור את הנכס לאחר במחיר נמוך יותר מהמחיר שצוין בהצעה לזכאי..." (גד טדסקי "על זכות הקדימה במקרקעין" הפרקליט לו 251, 255, תשמ"ד-תשמ"ו).

...

על פי כל האמור לעיל, נסיבות העניין והתנהגות הצדדים מצביעים על כך שהנתבעים הסכימו על הארכת המועד לקבלת תוקף לתב"ע חדשה עד לאישורה בפועל.

אני דוחה את טענת הנתבעים כאילו העמדת סכום תביעה לצרכי אגרה על סכום נמוך יותר מהנזקים הנטענים מעידה על כך ש"התובעת עצמה לא האמינה בחוות הדעת".

סוף דבר על פי כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעת 8,000,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה 7.6.20 עד לתשלום המלא בפועל וכן אגרות התביעה ועוד שכ"ט עו"ד הנקבע בהתאמה לכללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) משום שלא הוגש הסכם שכר טירחה, בסך 117,000 ₪.

הנתבע ציין בתצהירו שהוא מסכים להצעת בית המשפט, לפיה ירשם הנכס כבית משותף, והוא יזכה בקומת המשרדים הראשונה, אך "בכפוף לכך שתכובד ותעמוד לי זכות הסרוב הראשונה שהובטחה לי

דיון והכרעה נקודת המוצא נקודת המוצא להכרעה במחלוקת בעניינינו, הוא זכותו בדין של שותף במקרקעין לידרוש פירוק שתוף, זכות הנקובה בסעיף 37 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969- (להלן – "החוק" או "חוק המקרקעין"), בזו הלשון: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לידרוש פירוק השתוף". עדות לחוסנה של הזכות, עולה כבר למקרא סעיף 37 (ב) לחוק: "היתה בהסכם שתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לידרוש פירוק השתוף לתקופה העולה על

למעלה מן הצורך, מבלי לקבוע מסמרות ועל מנת שתנוח דעתם של יורשי הנתבע ז"ל, אין בשני המכתבים המדוברים על מנת לסייע לנתבע ז"ל או כדי לקדם את גירסתו, אף אם היו מתקבלים כראיה, וכך ממספר טעמים: ראשית, המכתבים מלמדים לכל היותר על זכות ראשונים כביכול כלפי התובע מס' 2, בנו של האח ג. המנוח, אך לא כלפי התובע האח ע. ז"ל, או בתו.

...

עוד עלה בידיו לשמור על שליטה בחברת הניהול ולמנוע את מעורבות האחיינים בה. עוד מצא בית המשפט, שגם אם היה עולה בידי הנתבע ז"ל להוכיח את זכותו הנטענת, הרי שזכות הקדימה מוצתה.

סוף דבר על בסיס כל האמור לעיל, בית המשפט מקבל את התביעה ומורה כדלקמן: בית המשפט מורה על פירוק השיתוף בנכס המצוי ].

טענת הנתבע לזכות קדימה בזיקה לנכס וכלפי מאן דהוא- נדחית.

אם הבין סבי כבר ב- 1989 לערך, כי עו"ד איתן הונה אותו, ובפרט כאשר הבין כי אין היתקדמות ברשום הזכויות בבניין, מצופה היה שסבי ינקוט בפעולה כלשהיא לשמירה על זכויותיו, אלא שבתצהיר סבי אין ולו רמז לפעולה שכזו.

האפשרות שתיוותר חניה משותפת בתום הבנייה הוסדרה בהסכם הקומבינאציה, ונקבע כי לתובעים תהיה "זכות הסרוב הראשונה שלא לרכוש חניה זו במחיר השוק ביום גמר הבניה" (סעיף 4 ח) (2) בהסכם הקומבינאציה).

במצב של בעלות משותפת במקרקעין, רשאים הבעלים להסכים על אופן השמוש במקרקעין המשותפים ובהעדר הסכמה רשאי כל אחד מהבעלים לעשות במקרקעין שימוש סביר "ובילבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר" (סעיף 31 בחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969).

...

· אני מחייב את סבי לשלם לתובעים סך של 1,159,952 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 17.3.17.

· אני מחייב את התובעים למסור לנתבעים, כנגד התשלום האמור, את כל המסמכים הנדרשים מהם להעברת 51.5% מהזכויות בבניין (במושע) לסבי ולבלהה.

· מאחר וחלקה העיקרי של התביעה התקבל, אך רק ביחס לסבי, ונוכח המשאבים הרבים שהושקעו בבירור התביעה והתביעה שכנגד, אני מחייב את סבי לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט ובנוסף לה גם לשאת בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 75,000 ₪.

וככלל לא הוצגה כל אסמכתא המלמדת על ביצוע עבודות ועל תשלום בגינן; על בסיס התשתית ששורטטה מעצם הקביעות העובדתיות של בית משפט השלום לפניו התבררו הסוגיות כאמור, נותרה להכרעה במסגרת הליך זה הסוגיה המשפטית - האם זכות הסרוב הראשונה שבסעיף 12 להסכם השתוף היא בת-תוקף כטענת הנתבעים או שתוקפה פג כטענת התובע המבסס את עמדתו על הוראות סעיף 34 לחוק המקרקעין.

טענות הנתבעים טוענים הנתבעים כי ענייננו ב'זכות קדימה' "בתנאים הנקובים" בהסכם השתוף (סעיף 3 לסיכומי הנתבעים) וכי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין כלל לא חל על זכות זו. לטענתם סעיף 2 להסכם השתוף הגדיר במפורש את חלקו של כל אחד מהצדדים להסכם השתוף "כולל הרכוש המשותף אשר הוצמד לנתבעים (ס' 2.2 להסכם)", כך ש"משמעו של פירוט כזה בהסכם שבעלי הנכס אינם ככל שותפים אחרים בנכס ולכן החוק [המקרקעין] אינו חל עליהם.

...

בנסיבותינו, לפי אומד דעת הצדדים המשתמע אליו התייחסתי לעיל (פסקה 27 לעיל) ולפי הנסיבות הפיסיות של המקרקעין קרי, 2 שותפים בלבד בבניין אחד, נקל להעדיף את עמדת פרופ' מ' דויטש המעניק בכורה להסכמות הצדדים שאף נרשמו בלשכת רישום המקרקעין כדי לעגנן גם כלפי צד ג' – והמסקנה אם כן היא כי סעיף 34(ב) לחוק המקרקעין אינו חל על סעיף 12 להסכם השיתוף שהעניק זכות קדימה לשותף האחר, והטעם לכך כאמור, כי סעיף 34(ב) מתייחס להגבלת זכות אובליגטורית, ובענייננו כאמור מדובר בזכות קניינית רשומה שאינה מתבטלת 'סתם כך' באופן שרירותי בחלוף 5 שנים.

מצאתי אפוא לקבוע כי הזכות שקבעו הצדדים בסעיף 12 להסכם השיתוף, תקפה.

סוף דבר לאור האמור, אני דוחה את התביעה.