זכות סירוב ראשונה בעת מכירת נכס

לשותפים בזכויות בנכס נתונה זכות סרוב ראשונה בעת מכירת זכויות השותף האחר בנכס.

...

לפיכך, בקשת השותפה לאשר מכר הזכויות לטובתה – נדחית.

הסכם השכירות שנחתם בינה לבין המשיב ביום 05.10.18, במשרד התיווך בו עבד המבקש, העניק לה זכות סרוב ראשונה בעת מכירת הדירה.

כן נטען כי פסק הדין עושה פלסתר מהסכמי הבלעדיות של מתווכים, כאשר בעל הנכס טוען שלא היה זקוק למתווך בשל הכרות קודמת עם הרוכש, הגם שלא סייג את הסכם הבלעדיות.

...

בסיכומו של דבר, לאור המפורט לעיל, לא מצאתי מקום להתערב או ליתן רשות ערעור על פסק הדין של בימ"ש קמא, זאת בפרט לאור העובדה שמדובר בפסק דין של בימ"ש לתביעות קטנות שלא נפל בו פגם מהותי הדורש התערבות או מתן רשות ערעור ולאור ההלכות לעניין אי התערבות בממצאים עובדתיים וממצאי מהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית.

על כן, ומכל הטעמים שפורטו, בקשת רשות הערעור נדחית.

לאור המסקנות אליהן הגעתי, גם הבקשה לצירוף ראיה נדחית.

הסכם השכירות שנחתם בינה לבין הנתבע נחתם ביום 5.10.18, במשרד התיווך בו עובד התובע, ועל פי סעיף 19 להסכם השכירות יש לה זכות סרוב ראשונה, בעת מכירת הדירה.

בית המשפט קובע, בין היתר, כי יש חשיבות למועד שבו ראו הרוכשים את הנכס – לפני תקופת הבלעדיות או במהלכה, המועד בו נחתמה העסקה, האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות "והאופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס – האם באמצעות מתווך אחר או בדרך אחרת, למשל מתוך הכרות קודמת או מקרית עם בעל הנכס או מי ממכריו". (ההדגשה אינה במקור – ע.ו).

...

לטענת התובע, ביצע מספר רב של פעולות שיווק לדירה, וסייע לתובע ולרימה לנהל משא ומתן, שהביא לסגירת העסקה, אך בסופו של דבר חתמו השניים על הסכם המכר שלא בידיעתו, לאחר שנפגשו בלי ידיעתו, בתאריך 31.8.20, והנתבע מתכחש לחובתו לשלם את דמי התיווך.

לאור המסקנה אליה הגעתי איני נדרשת לדון בהודעה לצד ג', אך אבהיר לגבי המסמך אותו הגיש הנתבע במהלך הדיון (נ/1) כי לא הוגש באמצעות עורכו, איני יודעת מי כתב אותו ואם נמסר לתובע, בכל מקרה לא היה בו כדי להוות טענת הגנה או להקים לנתבע עילת תביעה נגד צד ג'.

לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

כמו כן אני מורה על דחיית ההודעה לצד ג' ללא צו להוצאות.

ההסכם שנחתם בין החייב לפנינה ביום 22.7.2014 בקשר לשותפות בנכס, הקנה לכל אחד מהצדדים זכות סרוב ראשונה בעת מכירת זכויות מישנהו בנכס לאחר.

...

כפי שיפורט להלן, משמדובר בבקשות רשות ערעור הנוגעות לאותה החלטה ובשים לב להשלכותיה על כל אחת מהבקשות דנן ולקשר ההדוק שביניהן, החלטתי לדון בהן במאוחד.

דיון והכרעה לאחר שבחנתי את מכלול החומר שבתיק, את החלטת בית משפט קמא ואת טענותיהן של המבקשות בשלוש הבקשות שמונחות לפניי, הגעתי למסקנה כי דין הבקשות להידחות.

הנה כי כן, לאחר שבחנתי את טענותיה של פנינה סבורני כי דין בקשתה להידחות.

אוסיף כי בית משפט קמא הבהיר בהחלטתו מיום 16.1.2022, כי "במידה וייקבע בהליך שיתנהל לעניין שיתוף הנכסים בין החייב ואשתו, כי יש לאשת החייב חלק בזכויות החייב בנכס, אזי תערך התחשבנות בנוגע לחלוקת התמורה שתתקבל במכר זכויות החייב". לאור האמור הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור של הדסה אף היא להידחות ועמה גם הבקשה לעיכוב ביצוע.

סוף דבר: יש לדחות את שלוש הבקשות, ועמן יש לדחות גם את הבקשות לעיכוב ביצוע שהוגשו ברע"א 1804/22 ורע"א 1948/22.

הוראות נוספות המלמדות על טיב הזכויות שהוקנו לברעד בהסכם 2010, הן הוראות סעיפים 13-11 להסכם הנושאות את הכותרת "איסור על העברת זכויות בנכס/זכות סרוב ראשונה". הוראות אלה אוסרות על ממן למכור, להעביר או לשעבד את זכויותיהם בנכס, אלא בכפוף להסכמת ברעד, ובכפוף לזכות סרוב ראשונה הנתונה לה בעת מכירת הזכויות בנכס.

...

אכן, בסיכומים שהגיש אליהו במסגרת ההליך המאוחד, סויגו האמירות והטענות האמורות והוחלפו בגרסה אחרת, לפיה בסעיף 4(ח) להסכמי החכירה "נתנה עירית חיפה את הסכמתה כי ממן יחכיר את התחנה בחכירת משנה לפז (מתחת לזכות חכירת המשנה שלו) לתקופת החכירה הראשונית, כשלממן ניתנה אופצית חכירה ל-49 שנים נוספות, מבלי שאופציה דומה ניתנה לפז (ראו: נ/26 בסעיף 76 לנספח ב'), אולם אין בדברים אלה כדי לשנות מן האמירות הברורות שהועלו בכתבי טענותיו ובתצהירו של אליהו. משזו המסקנה שאליה הגעתי, ממילא מתייתר הצורך לדון בטענת פז לקיומה של 'הודאת בעל דין' או למעשה בית דין.

לסיכום פרק זה, אומד דעתם המשותף של הצדדים, כפי שהוא נלמד מלשון המערכת ההסכמית, הרקע לכריתתה כעולה מדו"ח ועדת צ'חנובר, והפרשנות שניתנה לה על-ידי אליהו, מובילים למסקנה שאליהו התחייב בהסכם המסגרת להעניק לפז חכירת משנה לתקופה מקבילה לתקופת החכירה שהוענקה לו, לאמור: תקופת חכירה ראשונית של 49 שנים, ועוד תקופת אופציה של 49 שנים נוספות.

מטעם זה, ועל מנת להבטיח את זכויותיה של פז, ניתן לפז ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר המסמיך את באי-כוחה של פז להחכיר את מקרקעי התחנה בחכירת משנה לפז "לתקופה בתנאים ובהוראות כפי שמיופי הכח או מיופה הכוח ימצאו לנכון". סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחבריי כי נקבל את הערעור באופן חלקי, באופן שערעורה של פז על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעה שכנגד יתקבל, וייקבע כי לפז נתונה אופציה להארכת חכירת המשנה במקרקעי התחנה לתקופה של 49 שנים.