הצדדים אינם חלוקים על זכות התובעים לפירוק השתוף בנכס, אלא בעיניין דרך פירוק השתוף, כאשר התובעים טוענים כי הדרך היחידה ההוגנת והממקסמת את ניצול זכויות הקניין של הצדדים היא מכירת הנכס בשלמותו למרבה במחיר (תוך מתן זכות סרוב ראשונה למי מהצדדים שישווה את הצעתו להצעת קונה חצוני), ואילו הנתבעת מיתנגדת למכירת הנכס וטוענת כי יש לפרק את השתוף בדרך המלך שקבע החוק, של חלוקה בעין ע"י רישום בית משותף, כשכל צד ימשיך להיות בעלים של חלקו במבנה לפי הסכם השתוף.
המומחה קבע, על פי השוואה עם ניצולת מגרשים בגודל דומה באיזור, ושימושי הבניה המותרים, כי הניצול האופטימלי של המיגרש הוא בבניה של כ-400 מ"ר נוספים בקומת הקרקע (עד תכסית של 55% מהקרקע) וכ-100 מ"ר נוספים בקומת הגלריה (עד 20% משטח הקרקע), היינו הניצולת הקיימת היא כ-75% מהאופטימום.
במקרה מסוג זה, משקלם של השיקולים הרגשיים ושימור הקשר בין האדם לבית מגוריו או עיסקו הנו לכאורה נמוך יותר, מול השיקולים המתחרים, של עדוד התפתחות מיטבית של המקרקעין על ידי מכירת הנכס בשלמותו למשקיע שיקים עליו מבנה מודרני ההולם את החזון התיכנוני של האיזור, תוך ניצול מלוא זכויות הבניה והשאת התמורה להשקעה של כל אחד מהשותפים.
...
כך כתב המומחה בחוות דעתו המשלימה: "מבדיקת הסביבה ומשיחות עם פעילי נדל"ן המעורים בסביבה, עולה כי אין ביקוש רב להקמת קומה א' במבני תעשיה. עוד נאמר כי יתכן שימוש נמוך מאד, אם בכלל, לשימושים נלווים לתעשיה, כדוגמת משרדים, שכן קיימת בעייתיות בשימוש לתעשיה או אחסנה בקומה א' (יצויין כי כבר קיים שימוש למשרדים בקומת הגלריה) וזאת בנוסף לנאמר לח"מ כי גג המבנה נבנה בשיטת הפל-קל וכיום אין בנמצא תכניות הביצוע של התקרה הנ"ל. להערכתי, אומדן עלות ניצול זכויות בניה נוספות במבנה בקומות עליונות/קומת מרתף תהיה גבולית ואף גבוהה מתרומתה לשווי למבנה, ועל כן לא נלקחה בחשבון וכי המצב הקיים משקף את השימוש הטוב והיעיל בנכס".
מכאן, ונוכח עיתוי חתימת הסכם השיתוף סמוך להשלמת הבניה, ואי ייזום תכניות להרחבת הבניה או לקומות נוספות במשך עשרות השנים שחלפו משנת 1995 ואילך, אני קובעת שהצדדים יצאו מהנחה כי מרבית הסיכויים הם שמצב הבניה יעמוד בעינו ולא ייבנו קומה או קומות נוספות, עקב העדר הצורך ואי הכדאיות הכלכלית.
)
"ככל שקיימת אפשרות לתכנון המקרקעין, הרי שזו תיוותר בעינה גם לאחר חלוקה בעין. התובעים לא טענו שעצם החלוקה בעין, ובכלל זאת חלוקה על דרך של רישום בית משותף, יגרום לגריעה מזכויות הבניה הפוטנציאליות. טענתם הינה אך ורק שלא יהיה ניתן לנצל את הפוטנציאל של הנכס, בשל היעדר יכולת לשתף פעולה בין הצדדים. פשיטא שכאשר נכס בבעלות משותפת נמכר לאדם אחד, קל יותר לאותו אדם לממש זכויות בניה מאחר שהוא אינו נדרש להתגבר על מחלוקות ולהגיע להסכמות עם השותפים. אולם, כמבואר לעיל, היעדר השגתה של הקלה זו על יכולת מימוש הפוטנציאל של הנכס, "אגב פירוק השיתוף", אינו נכלל בגדרי המושג "הפסד ניכר".
מכל הטעמים המפורטים מעלה, דין התביעה לפירוק שיתוף בדרך של מכירה, להידחות.
לפיכך אני דוחה את התביעה.
