זכות מעבר במקרקעין: פריצת דרך חדשה

פריצת מעבר דרך חלקת נתבעים 1-2 תיגזול מהם אדמה וגם תיפגע בפרטיותם, מאחר והדרך המבוקשת תהיה רק 1.5 מ' מהמדרגות שעולות לביתם.

הוא איחד את שני המגרשים וחילק אותם מחדש כך שכל צד יקבל את חלקו היחסי בטבו: מיגרש מס' 1 יהיה בבעלות ובחזקת נתבעים 1-2 בשטח של 555 מ"ר. מיגרש מס' 2 יהיה בבעלות ובחזקת התובע בשטח של 614 מ"ר. מיגרש מס' 3 יהיה בבעלות ו/או שאמור להרשם כבעלים של נתבע 3 בשטח של 671 מ"ר. בכל הקשור למציאת פיתרון לדרך הגישה למגרש העורפי של התובע, המומחה ראה כי מן הנכון לסמן זכות מעבר ברוחב 4 מ' בין שני המגרשים 1 ו- 3 (מיגרש נתבעים 1-2 ומגרש נתבע 3) לאורך הגבול המשותף כך שמכל צד יסומן 2 מ' וזכות המעבר תשמש את שלושת הצדדים לכל מטרה שהיא.

...

בחנתי את הצעת החלוקה של מגרשים 57/7 – 57/8 שהניח המומחה מטעם ביהמ"ש, עיינתי בכל חומר הראיות הקיים בתיק לרבות פרוטוקול חקירתו הנגדית, וכן בסיכומי הצדדים, ונחה דעתי לאמץ את ממצאי חוות דעתו במלואם ולאשר את תשריט החלוקה המוצע על ידו.

שקלול כל הנתונים שפורטו לעיל, מוביל למסקנה כי הצעת החלוקה שהניח המומחה מטעם ביהמ"ש הינה ראויה, מיטבית בנסיבות הקיימות, ומביאה בחשבון את מכלול השיקולים הרלבנטיים (המצב המשפטי והתכנוני והן המצב הפיזי הקיים בקרקע נשוא התביעה), על מנת להביא, מחד גיסא, לחלוקת הקרקע הנדונה (1,840 מ"ר) ל- 3 מגרשים סבירים המשמרים את זכויות הבניה וקווי הבניין כל אחד מהבעלים לפי חלקו היחסי, ומאידך גיסא להקצות זכות מעבר ברוחב 4 מ' על מנת לאפשר לתובע, שמגרשו (והבית שבנה עליו) ממוקם בצד המערבי של מגרשים 57/7- 57/8 בחלקה, זכות מעבר לביתו המהווה הסתעפות והמשך ישיר של הדרך הסטטוטורית המאושרת (מגרש 57/9), כשמובהר על ידי המומחה כי הקצאת זכות המעבר לתובע על פני מגרשי הנתבעים נעשתה באופן שוויוני (2 מ' מכל אחד ממגרשי הנתבעים, ללא גריעה מהשטח המקורי).

סוף דבר מכל האמור לעיל, אני קובע בזאת כי חלוקת השימוש במקרקעין נשוא התיק והסדרת דרכי הגישה - יהיו כקבוע בחו"ד המומחה מטעם בית המשפט, ויש לראות בחו"ד זו במלואה כחלק מפסק הדין.

לחילופין, ככל שההיטלים הושתו בגין עבודות סלילה/תעול שבוצעו בעבר, עילת התביעה בגינם היתיישנה זה מכבר; טענה כי עבודות התעול ברחוב אחד העם בוצעו מחוץ לאיזור האיסוף בו מצויים מקרקעי העותרות ולפיכך, לא ניתן להטיל עליהן ו/או על מי מהן חיוב בהיטל תעול בגינן; טענה כי עבודות התעול בשכונת צפון הכרם ג' מבוצעות על ידי משרד הבינוי והשיכון ובמימונו, ולא על ידי המשיבה, ולפיכך, המשיבה אינה זכאית ואף אינה רשאית להטיל היטל כלשהוא בגינן, ולחילופין, אין כל זיקה בין עבודות התעול בשכונת צפון הכרם ג' לבין המקרקעין שבבעלות העותרות; וכן בשל טענות לפגמים שנפלו בתחשיבי היטלי הסלילה והתעול.

כמו כן, נטען כי הדבר דרוש על מנת לבדוק אם הייתה למשיבה היזדמנות קודמת לחיוב וכיצד היא פעלה בעיניין זה. בנוסף, נטען כי לגבי עבודות הסלילה ברחוב אחד העם טענה המשיבה כי מדובר בפריצת דרך חדשה וגם מטעם זה ישנה רלוואנטיות למסמכים המבוקשים, אשר נועדו לשם הבהרה או השלמה של נימוקים הנזכרים בכתב התשובה.

אם לא לציין איזה שטחים נכללו והיכן בתחשיב הם כלולים; לפרט בתחשיב הסלילה מהם הנכסים הדומים ומקבילים לנכס העותרות (פירוט שטחי קרקע ובניין); לצרף את הנתונים המלאים שהתקבלו מחברת לוי את שטרק לצורך ביצוע אומדן התחשיבים וכן לצרף את האומדנים שעל בסיסם נקבעה טבלה א'2 בתחשיב התעול; פירוט עלויות התחזוקה של תשתית התעול ב-7 השנים האחרונות; פירוט סך השטחים (בנוי וקרקע) שבבעלות המשיבה ואשר נכללו בתכנית ג'/במ/18 כמצוין בסעיף 274 לכתב התשובה המתוקן; צירוף התשריט הכולל את כל מערכות הביוב לפיהן נקבעו ההשקעות בהיטל התעול; לגבי 4 מעברים תת קרקעיים שהובאו בחשבון בקביעת היטל הסלילה לצרף מידע בקשר לסטאטוס התיכנוני של המעברים, רוחב ואורך כל מעבר, עומק המעבר בנקודת השיא לעומת נקודת האפס, שיטת ביצוע המתוכננת, האם נידרש ביצוע העתקת תשתיות לצורך ביצוע המעבר, מקורות המימון לבצוע המעבר; פירוט מהם סך שטחי הבניה הלא חוקית שנמצאו בתב"עות שנלקחו לצורך התחשיב המדגמי בהיטל סלילה תוך צירוף אסמכתות; צירוף סקר הערייה הקובע כי קיימים 20% שטחי בניה לא חוקית; פירוט הנתונים וההערכות שהיו בידי הערייה ביחס לתכנית ג/10895 כאמור בסעיף 270 לכתב התשובה המתוקן; פירוט סך שטחי מבני הציבור שנלקחו בחשבון התחשיב; פירוט כיצד נוצר פער בין השטחים שבבסיס מכנה תחשיב הסלילה לבין סך השטחים שבבסיס מכנה תחשיב התעול; פירוט סך ההכנסות מהיטלי סלילת כבישים והיטל התעול, ממועד אישור חוק העזר מדי שנה ושנה.

...

על רקע האמור, הגישו העותרות את הבקשה למתן צו למסירת פרטים נוספים.

סוף דבר סיכומו דל דבר – הבקשה מתקבלת בחלקה כמפורט בסעיף 17 לעיל.

לאור האמור, אין מנוס מדחיית מועד הדיון הקבוע בתיק.

לפיכך, הנני דוחה את הדיון ליום 07/03/22 שעה 12:30.

המבקש הגיש תביעה אזרחית שעניינה "חסימת דרך שלא כדין" שבמסגרתה נתבקש בית המשפט להצהיר ולקבוע כי על המשיבים 1 ו-2 לבטל את חסימת הדרך ולהשיב את המצב לקדמותו, כי המשיבים 1-4 מנועים מלשנות את תואי הדרך עד לאישור תוכנית המתאר החדשה ליישוב כליל ופריצת הדרך המתוכננת על פי הוראות התוכנית החדשה.

טענות המשיבים 1 – 2: המשיבים 1-2, לא חלקו על הטענות העובדתיות כפי שהועלו על ידי המבקש אך היתנגדו לבקשה מן הנימוק כי המדובר בקרקע פרטית שבבעלותם ואין למבקש או לציבור כל זכות קניינית בה. בתגובתם לבקשה טענו כי המבקש, הועד המקומי, לא הציג מה מקור סמכותו להגיש את התביעה ביחס לניהול דרכי המעבר ביישוב וככל שסמכות זו נתונה לגוף כלשהוא, הרי כי היא נתונה למשיבה 5 – המועצה האזורית עמק אשר ואין למבקש זכות עמידה בתביעה דנן.

לעמדתן יש לחסום יצירת דרך מאולתרת חלופית, עד לאישור התוכנית החדשה שיזמה רשות מקרקעי ישראל בשיתוף עם המועצה האזורית, ואשר כוללת, דרך מעבר חלופית מוסדרת כדין (ראה עמודים 7-8 בפרוטוקול הדיון הנ"ל).

...

אציין כי לא נעלם מעיני הקושי העולה מכך כי החלטתי בדבר מתן הצו המבוקש ניתנה לאחר שקבעתי כי בית משפט זה נעדר הסמכות העניינית לדון בתביעה שעניינה זיקת הנאה.

לאחר שבחנתי את מכלול השיקולים, ולאחר שנתתי את המשקל לאינטרסים השונים ובשים לב לחוות הדעת שהוגשה המצביעה על סיכון מוגבר לחיי אדם הכרוך בשימוש בדרך החלופית, הגעתי למסקנה כי מתן צו לתקופה קבועה מראש נחוץ לצורך שמירה על חיי אדם במיוחד לאור העובדה כי אנו בפתחה של עונת החורף.

המזכירות תשלח החלטתי לצדדים ותקבע תזכורת פנימית ביומני ליום 15.12.17.

מנגד טענו הנתבעים, כי עומדת להם זכות למעבר אל בתיהם דרך המיגרש ולפיכך טענו, כי יש לדחות את התביעה נגדם ולקבל את התביעה שכנגד שהגישו, אשר במסגרתה עתרו לסעד של רישום זיקת הנאה שעניינה זכות מעבר במיגרש האמור וזכות להחניית מכוניותיהם.

לעניין זה ראו למשל, את פסק הדין (שנזכר בפסק הדין), שאף במסגרתו עלו שאלות בעיניין זכות מעבר וזיקת הנאה, הדומות לאלו אשר נדונו בעניינינו, אך למרות זאת לא נמצא צורך בצרוף רשות מקרקעי ישראל: ע"א (תל-אביב) 38409-10-11 עיזבון הסה נ' שאול (13.11.2013) (כבוד השופטים ח' ברנר, י' שנלר וק' ורדי, שאושר ברע"א 8910/13 שאול נ' עיזבון הסה (16.11.2014) (כבוד השופט י' הנדל).

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט י' זוסמן בע"א 577/66 וולוכבינסקי נ' עופר, פ"ד כא(2) 36 (1967) (פסקה 7): "בסיום חלק זה של פסק-דיני רצוני לומר, שאין זכות קנויה בידי המערערים להקפיא את אזורם במצב בו היה בשנת 1927 או בשנת 1938. תל אביב נוסדה כעיר גנים, אך אינה חייבת להשאר כך לעולמי עד. כאשר זכתה לראשונה, בשנת 1921, למעמד מוניציפאלי בהיותה עדיין חטיבה של עירית יפו, לא היתה לעיריה מכונית, אבל היו לה 3 פרדים וסוס אחד (ראה פריט מס' 24 בתוספת לצוו הנציב העליון על הקמת עירית תל אביב מיום 11 במאי 1921 ע"ר, מס' 44 ע' 4 לשנת 1921). בנתיים גדלה העיר והשתנתה ועימה גדלו צרכיה. המערערים יושבים עכשיו ממש ליד מרכז הבידור של כרך גדול, ולכן חייבים הם להשלים עם התאמת סביבתם לצרכי ציבור חדשים". סיכום ותוצאה משלא הראו הנתבעים כי סכויי העירעור שבכוונתם להגיש טובים ואף לא הראו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, במובן זה שאם פסק הדין יקוים קודם לבירור העירעור שבכוונתם להגיש, יעלה ניזקם על זה של התובעים ויהיה בלתי הפיך, הרי שאין מקום להעתר לבקשתם.

כך נאמר שם: "במקרה דנן, המבקשים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם להראות כי עניינם ניכנס לגדרי אותם מקרים חריגים, המצדיקים את עיכוב ביצוע פסק הדין ... גם אם הריסת המבנה והגדר יגרמו למבקשים נזקים בלתי הפיכים, הרי שבנייתם של אלו מלכתחילה נעשתה שלא כדין, כך שאין להם להלין אלא על עצמם". כפי שכבר נאמר, הוכח כי הגבהת הגדר, פריצת הפתחים בגדר והתקנת דלתות המשמשות כניסות פרטיות אל דירות הנתבעים ניבנו שלא כדין ללא היתר בניה.

...

מנגד טענו הנתבעים, כי עומדת להם זכות למעבר אל בתיהם דרך המגרש ולפיכך טענו, כי יש לדחות את התביעה נגדם ולקבל את התביעה שכנגד שהגישו, אשר במסגרתה עתרו לסעד של רישום זיקת הנאה שעניינה זכות מעבר במגרש האמור וזכות להחניית מכוניותיהם.

לנוכח האמור ועל יסוד העיקרון הקבוע בתקנה 466 בתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן – תקנות סדר הדין האזרחי), שעל-פיה "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים", טענו התובעים, כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

כך שדי בתכנית מאושרת שקבעה שיש לבנות גדר זו כדי לחזק את המסקנה שהגדר נבנתה כדין.

יפים לעניין זה דברי כבוד השופט י' זוסמן בע"א 577/66 וולוכבינסקי נ' עופר, פ"ד כא(2) 36 (1967) (פסקה 7): "בסיום חלק זה של פסק-דיני רצוני לומר, שאין זכות קנויה בידי המערערים להקפיא את אזורם במצב בו היה בשנת 1927 או בשנת 1938. תל אביב נוסדה כעיר גנים, אך אינה חייבת להישאר כך לעולמי עד. כאשר זכתה לראשונה, בשנת 1921, למעמד מוניציפלי בהיותה עדיין חטיבה של עירית יפו, לא היתה לעיריה מכונית, אבל היו לה 3 פרדים וסוס אחד (ראה פריט מס' 24 בתוספת לצו הנציב העליון על הקמת עירית תל אביב מיום 11 במאי 1921 ע"ר, מס' 44 ע' 4 לשנת 1921). בינתיים גדלה העיר והשתנתה ועמה גדלו צרכיה. המערערים יושבים עכשיו ממש ליד מרכז הבידור של כרך גדול, ולכן חייבים הם להשלים עם התאמת סביבתם לצרכי ציבור חדשים". סיכום ותוצאה משלא הראו הנתבעים כי סיכויי הערעור שבכוונתם להגיש טובים ואף לא הראו כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, במובן זה שאם פסק הדין יקוים קודם לבירור הערעור שבכוונתם להגיש, יעלה נזקם על זה של התובעים ויהיה בלתי הפיך, הרי שאין מקום להיעתר לבקשתם.

בסוגיית היריבות נטען כי מחלוקת הנוגעת לבנייה על שטח המהוה זכות מעבר מנדטורית נימצאת באחריותה של הוועדה המרחבית לתיכנון ובניה "רכס הכרמל" וכך גם לעניין פריצת דרך בפועל.

לעניין התכלית שעמדה בבסיס התביעה - בעדותו של העד מטעם התובעת נשמעה לראשונה הטענה כי בכוונתו לשתול ירקות (עגבניות ומלפפונים) וכי לשם כך נידרשת לו דרך מעבר להעברת כלים חקלאיים והכשרת הקרקע.

גרסה זו, עליה כאמור חזר העד מספר פעמים, תוך שהוא טוען כי הוא איננו מעוניין לבנות וכי הוא לא בונה שם כי הוא יודע שהדבר אסור (עמ' 10 שורה 12) עומדת בנגוד גמור לנטען בכתב התביעה המתוקן בסעיף 9 בו נרשם: "התובעת שביקשה לפני כשנה להכשיר את החלקה ולבצע בה עבודות עפר [לקראת בנייה עתידית] לא יכלה להגיע לחלקה 36 עקב החסימה הנ"ל". ברי כי מכתב התביעה המתוקן (והדברים נזכרו באותו סעיף גם בכתב התביעה המקורי) עלה בבירור כי מטרת ההליך לשיטת התובעת הייתה הכשרת גישה לצורך ביצוע עבודות עפר לקראת בנייה עתידית וכי המטרה החדשה שציין העד בעדותו, לא רק שמהוה הרחבת חזית ושינוי חזית, להן היתנגדו כל הנתבעים אלא גם איננה מהימנה בעיניי, בשים לב לכך שהתובעת בעצמה מצאה להדגיש בכתב תביעתה את תכלית המעבר לקראת בנייה עתידית.

...

חלק ניכר מהשאלות התייחס להיבטים שהינם בגדר הרחבת חזית מצד התובעת שאין בכוונתי להידרש לה ומשלא מצאה התובעת להגיש חוות דעת מטעמה לא ברורה לי טרונייתה כלפי הנתבעים או מי מהם בהקשר זה. בהעדר חוות דעת מטעם התובעת או ראיות מהימנות אחרות הרי שכל טיעונה במישור המשפטי, התכנוני והמקצועי נותר חסר בסיס עובדתי ומשפטי ואני דוחה את כל טענות התובעת בהקשר זה. בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי על בסיס האמור עד כה, לא מצאתי להידרש ליתר טענות הצדדים.

למען הסר ספק - כל טענות התובעת נדחות.

סוף דבר התביעה נדחית.