זכות מינהל מקרקעי ישראל לגבות דמי היתר בשינוי ייעוד מקרקעין

(ב) לצורך תשלום ההיטל, תימסור המועצה לחייב דרישת תשלום, בה יפורטו סכום ההיטל, הפרטים שמשו יסוד לחישובו והמועד לתשלומו; דרישת התשלום תמסר - (1) בעקבות סלילת רחוב גובל בנכס או קבלת החלטה על סלילת רחוב גובל בנכס; (2) טרם מתן היתר בניה בנכס; (3) טרם מתן היתר לשינוי ייעודה של אדמה חקלאית לייעוד אחר או טרם מתן היתר לשימוש חורג באדמה חקלאית; ואולם אם לא נימסרה מסיבה כלשהיא דרישת תשלום באחד מהמועדים האמורים, רשאית המועצה למסור את דרישת התשלום - (4) טרם מתן תעודת העברה לרשם המקרקעין; (5) טרם מתן אישור המועצה לצורך העברת זכויות חכירה על ידי מינהל מקרקעי ישראל.

ביישום האמור לענייננו; מבלי לקבוע מסמרות בשאלת מועד הקמת התשתיות, הרי ככל ועילת החיוב התגבשה עוד קודם לבצוע עיסקאות המכר והוצאת דרישת תשלום ההיטלים (2015), ממילא, אין להחיל את דיני ההתיישנות על הליכי הגבייה בהם נקטה המשיבה כתנאי למתן אישור לרשם המקרקעין.

...

לפיכך יש לקבוע כי דין טענת העדר סמכות עניינית להידחות.

טענת ההתיישנות אפוא נדחית.

מדובר כאמור ברשות, וגביית תשלום צריכה להעשות באופן מפורש וברור (ע"א 6518/98 הוד אביב בע"מ נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(4) 28, 40 (2001)).

סיכום ענייננו במחלוקת על הדרך הנכונה לחישוב "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף", אותו יש להפחית מהערך המלא של הקרקע לאחר שינוי היעוד (שאינו במחלוקת), לצורך גביית 31% מההפרש כדמי היתר.

...

יתר על כן, טענת הנתבע לסעיף 11(ד) בחוזה אך מחזקת את המסקנה כי בחישוב "הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף" – אכן יש לכלול את ערכו הסופי של המגרש, שיתכן והתעדכן עקב שינויים שונים.

לפיכך, כל טענה של הנתבע המפנה לחישוב או פרשנות על פי נוהל זה – נדחית.

מקובלת עלי קביעת השמאי אבני, המומחה שמונה על ידי בית המשפט ואשר היה המומחה היחיד שחוות דעתו רלוונטית לתביעה המתוקנת, כי ערך זה עומד על סך נומינלי של 4,377,493 ₪ (ללא פיתוח וללא מע"מ, נכון ליום 24.5.09 – המועד הקובע).

נטען שבמקרה דנן תנועת "מכבי העולמית" ו"מכבי הצעיר" הוכיחו כי הישתתפו ברכישת הקרקע הן באמצעות כספים שנגבו מהתנועות והועברו לקק"ל תמורת רכישת הקרקע והן באמצעות השבחות יסוד ראשוניות שעשו המתיישבים במקרקעין ערב העליה להתיישבות.

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, הישתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמלי" של חוזי החכירה.

הם אמנם אינם מבקשים בפה מלא כי תוכר זכות בעלות במישור הפורמאלי ואולם הסעדים השונים שבקשו: חתימה על חוזה שיתחדש אוטומאטית לצמיתות; כי יקבע ששעור ההישתתפות ברכישת הקרקע עולה כדי הוון מלא של 91%; קביעה שתנאי החכירה יוחזרו לתנאים בחוזה התלת-שנתי הראשון משנת 1936; שינתן פטור מוחלט מדמי הסכמה ודמי היתר במקרה של העברת הזכויות; שתוכר זכות הקבוץ למלוא ההשבחה בגין שינוי יעוד; שיוכרז על העידר הצורך בהסכמת המינהל לשינוי יעוד; ושיבוטלו כל התניות בהסכמים האחרים שאינם עולים בקנה אחד עם זכויות אלה – וכל אלה עומדים במרחק אפסי מבעלות מלאה.

...

כפי שמפרט כץ לא הועלתה טענה כי הקבוצה שהתיישבה בסופו של דבר – קבוצת רעננה, אכן תרמה בעצמה אחוזים ניכרים למפעל ההתרמה (סעיף 59).

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קיבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, השתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמאלי" של חוזי החכירה.

התובענה נדחית על כל חלקיה.

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופטת מ' בנקי) מיום 23.5.18 ולפיו נתקבלה תביעתה של המשיבה להשבת סכומים שנגבו, לשיטתה, ביתר ע"י רשות מקרקעי ישראל, בגין דמי היתר בעקבות שינוי ייעוד וניצול מקרקעין.

הבהיר זאת בית המשפט העליון: "בעת כריתתו של הסכם החכירה המקורי מוערך שווי המקרקעין ונקבעים דמי החכירה על-פי יעוד הקרקע וקיבולת הבניה באותה שעה. בעת כריתתו של הסכם חכירה חדש הכולל שינוי יעוד או שינוי בקיבולת הבניה על המקרקעין, רוכש החוכר זכויות נוספות, אשר בגינן לא שילם למינהל בעת כריתת הסכם החכירה המקורי. בתמורה לזכויות הנוספות, על החוכר לשלם דמי היתר.

...

סקירת הוראות החוזה הרלוונטיות לענייננו מובילה למסקנה כי הדין עם הרשות.

ולסיום יצוין כי בעיקרי הטיעון מטעמה לא העלתה המשיבה את טענתה המקורית כי חוזה 89 העניק לה קיבולת בניה של 240 מ"ר, וממילא אין אנו נדרשים לה. הערעור מתקבל אפוא.

המשיבה תשלם למערערת, בגין ההתדיינות בשתי הערכאות, את הוצאות חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 60,000 ₪.

שהרי, התובענה שהוגשה במקרה זה עוסקת בשורת סעדים הצהרתיים הנוגעים למחלוקת כספית בין הצדדים ביחס לעצם החיוב בתשלום דמי שימוש חורג וגובהו של חיוב זה, וכן ביחס לסכום הנידרש לצורך עסקת שינוי הייעוד ואופן בירורה של השגת התובעת בנוגע לסכום זה. היינו, אין מדובר במחלוקות לגבי עצם זכות החכירה של התובעת במקרקעין מושא ההליך אלא עסקינן בהליך משפטי שעניינו ההיבטים האובליגטוריים – כספיים של זכויות התובעת בהקשר למקרקעין מושא חוזה החכירה (ר' בעיניין זה ת"א (מחוזי מרכז) 1961-08-07 רות גולדשטיין נ' מינהל מקרקעי ישראל- מחוז ת"א (26.05.2009)).

בית המשפט העליון דחה טענה זו וקבע כי המינהל אינו זכאי לגבות את דמי ההיתר האמורים, וזאת, בין היתר, היות והחלטת מועצת מקרקעי ישראל, אשר התקבלה במועד מאוחר למועד חתימת הסכם הפיתוח, אינה חלה באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנכרתו לפני קבלתה, ומכאן, שאינה חלה על הסכם הפיתוח, שהסדיר את היחסים החוזיים בין הצדדים: "הצדדים אינם חלוקים על נקודת המוצא שלפיה המקור האפשרי היחיד לחיובה של החברה בדמי היתר עשוי לנבוע מהסכם הפיתוח שנחתם בינה לבין המינהל בינואר 1988. אין מקור משפטי אחר שמכוחו חיוב זה עשוי לנבוע, וגם החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 402 מיום 19.12.1988 לא תוכל לשמש מקור כזה.

...

כמבואר להלן, במחלוקות אלו בין הצדדים ביחס לשיעור דמי השימוש החורג וביחס לשומת הבסיס ממנה יגזרו דמי שימוש חורג אלו, אני סבורה, כי יש לדחות את עמדת התובעת וטענותיה.

שלישית, אני סבורה, כי גם בנסיבות המקרה דנן, יש מקום לתמרץ את התובעת להשלים את עסקת שינוי היעוד, אשר במשך שנים רבות עדיין לא הושלמה וכאשר השימוש שנעשה בפועל במקרקעין במשך שנים רבות, המניב לתובעת רווחים משמעותיים, אינו תואם את מטרת החכירה הקבועה בחוזה החכירה.

יתכן והמסקנה תהא, כי השיעור הראוי במקרה דנן הינו אכן 6% ואולם, בעניין זה לא הובאו לפני בית המשפט על ידי הצדדים טיעון וראיות מספקים בהליך דנן, ומשכך לא ניתן להידרש לקביעת סכומים או שיעורים קונקרטיים בפסק דין זה. יש לקוות כי לאחר מתן פסק דין זה יבואו הצדדים בדברים ביניהם ויגיעו להסכמות לצורך קידום עסקת שינוי ייעוד והסדרת נושא תשלומם של דמי השימוש החורג ההולמים עד להשלמתה של עסקה כאמור.