זכות לקבלת חלק מהכסף מעיקול דירה על ידי הבנק

בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה-1974 נקבע: הבטחת כספי הקונה לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על שבעה אחוזים מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה, והכל על אף האמור בחוזה המכר: (1) מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק או צו למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור, או מחמת נסיבות שבהן נוצרה מניעה מוחלטת למסור את ההחזקה בדירה, ואולם ביטול חוזה המכר כשלעצמו לא יהווה מניעה מוחלטת לעניין זה; השר, בהסכמת המפקח על בנקים, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח הערבות הבנקאית; (2) ביטח את עצמו אצל מבטח, שאישר לעניין זה הממונה על שוק ההון, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, למעט רכיב המע"מ, כהגדרתו בסעיף 3ג1, הנכלל בכספים אלה, בהתקיים הנסיבות כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש; שר האוצר, רשאי לקבוע לעניין זה את נוסח פוליסת הביטוח; (3) שעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך השר, להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, בהתקיים הנסיבות כאמור בפיסקה ;(1) (4) רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, ובילבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה; (5)  העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

יפוי הכח ישמש בידי המוכר ובא כוחו ומבלי לפגוע בכלליות הנ"ל, אך ורק, לשם ביצוע הוראות הסכם זה וכל הנובע ממנו, לרבות חתימה על התקנון, תיקון התקנון, חתימת חוזה חכירה עם המינהל, רישום זכות חכירה או בעלות על הדירה בשם הקונה בלישכת רישום המקרקעין ורישום ביטחונות ומשכנתא על הדירה, במידה שהקונה יקבל הלוואה מאת הבנק וכל רישום אחר שיידרש ע"י הבנק.

...

הקונה מצהיר כי הובהרה לו זכותו להתייעץ עם עורך דין מטעמו וכי הוא ויתר או עשה שימוש בזכות זו והוא חותם על הסכם זה לאחר שמיצה את זכותו זו. הקונה מצהיר כי הובהר לו היטב שאין בתשלום ההשתתפות בהוצאות המשפטיות של החברה משום יצירת יחסי לקוח-עורך דין בינו לבין עוה"ד הנ"ל. יחד עם כל האמור לעיל, הובהר לקונה כי עוה"ד הנ"ל יבצעו את רישום הזכויות בדירה כאמור אך לא בתור עורכי דינו אלא מכח חובתו על-פי דין של המוכר לרשום את זכויות הקונה בספרי המקרקעין, חובה אשר המוכר מבצע אותה באמצעות יועציו המשפטיים הנ"ל. הקונה מצהיר כי ידוע לו והוא מאשר זאת ומסכים לכך כי עוה"ד הנ"ל ייצגו את המוכר כנגדו בכל ענין והליך הקשור בחוזה המכר, בדירה ו/או בכל הקשור בהם ו/או הנובע מהם.

סוף דבר אנו דוחים את הערר.

בהתחשב בעיצום שהוטל על העוררת ובכך שבסופו של יום נמסרה לקונים ערבות בנקאית, אם כי באיחור של שנתיים וחצי !! ובכך שבהמשך הדירה נמסרה לקונים, אנו מחליטים לא לעשות צו להוצאות.

בהודעה נוספת (מיום 21.3.2021) הבהיר המחזיק, כי "העיקול על כספי הבטוחה הבנקאית תפס סך של 550,000 ₪", וכי הכספים עוקלו מחשבון בנק המבקש, החתום על כתב קזוז לטובת הערבות הבנקאית שהונפקה מחשבון המבקשת.

בנוסף, הוסיפו המשיבים טענות הנוגעות "להסכם נסתר" וקבלת כספים במירמה, לסברתם, על ידי יועץ פרויקט אשר נועד ללוות את חברי קבוצת הרכישה ולדאוג לאינטרסים שלהם.

אשר למימון העבודות הנוספות, שאינן חלק מההסכם או הנספח, טענו המבקשים כי הם הסכימו לממנם, וזאת תחת התחייבות לקבלת תשלום תמורתן תוך שבעה ימים מיום קבלת טופס 4.

בנוסף ציינו המבקשים, כי עוה"ד צוקרמן עצמה, אביה ואחותה – כולם חברי קבוצת הרכישה, ואף זכאים לקבל דירה בפרויקט.

זאת ועוד, לצורך ביסוס טענת הרמת המסך, אף בהיתעלם מקיומה של החברה הנוספת, לא די להראות בעלויות כאלה או אחרות בחברות או בתאגידים "מעורבים" בקבוצת הרכישה (חברת הייעוץ, חברת ראיית החשבון), וגם לא ברור מדוע עצם העובדה כי המבקש העמיד מכספו האישי אמצעים לשם הנפקת הערבות הבנקאית על ידי המבקשת מחשבונה אצל המחזיק, יש כדי לבסס טענה לעירוב נכסים המצדיקה את הרמת המסך המבוקשת.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בטענות הצדדים הגעתי למסקנה, כי דין בקשת ביטול העיקול להתקבל, ויש להורות על ביטול העיקול שהוטל.

יוצא אפוא, כי העיקול שהוטל, בפועל, כפי שעולה מהודעת המחזיק, הוטל על כספי המבקש, במקום על כספי המבקשת (ככל שהיו כאלה), וזאת חרף העובדה כי הבקשה עתרה לסעד אחר, ואף ההחלטה – ובמיוחד החלטת ההבהרה מיום 18.3.2021 – ציינו זאת מפורשות.

עוד נטען על ידי החברה כי בהסכמי המכר נקבע כי זכותו של דייר לקבל הדירה מותנית בין היתר בתשלום מלוא חובו של הדייר והשבת הבטוחות ועל הדיירים לפעול בהתאם, מקום שעולה גם מן ההסכמים כי הזכות לקבלת תקבולי המכר במלואם הומחתה לבנק על דרך השעבוד.

ובלשונו של בית המשפט: "תפקידו של הבנק המלווה הנו לווי הפרויקט, תוך שהוא מבטיח את כספם של הרוכשים, לחלופין מבטיח לרוכשים קבלת דירתם, באמצעות ערבויות בנקאיות. לצורך כך, חובת תשלום הכספים הומחאה והועברה לבנק המלווה. יוצא איפוא כי החיוב לתשלום הכספים אינה קיימת לטובת היזם, אלא קיימת לטובת הבנק בלבד, וזאת מכוח המחאת חיובים. ליזם אין כלל זכויות בכספים אותם מבקשים הרוכשים לעקל בסעד זמני עצמי. כידוע, אין העיקול יכול לתפוס יותר זכויות ממה שיש לחייב באותו נכס, והוא כפוף לזכויות שרכשו בו אחרים קודם לכן (ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, נג(4) 199 (1999)‏‏ והאסמכתאות המצוינות שם).

עיון בהוראות הסעיף כמו גם בדברי ההסבר לחוק חידלות פרעון שצורפו על ידי הבנק בתגובתו מעלים כי גם אם הוראת הסעיף ייתרה חלק מן הדרישות שהיו קבועות בסעיף 74 לפקודת פשיטת הרגל והרחיבה את זכות הקזוז של צדדים שלישיים, עדין הסעיף תקף רק כאשר מדובר במערכת יחסים כללית הדדית בין הצדדים, העורכים ביניהם עיסקאות במערכת יחסים שלובה של חובות וזכויות הדדיות, שוטפת ונמשכת, כלשונו של בית המשפט לחדלות פרעון בחדל"ת (באר שבע) 11925-04-20 בגיר גרופ בע"מ נ' הממונה על חידלות פרעון (03/05/20): "סע' 255(1) לחוק מתייחס בתמצית לכך שניתן לאשר קזוז כאשר חובות החייב והנושה "כרוכים זה בזה". מהצעת החוק עולה הביטוי לכוונת המחוקק, כי מדובר במערכת יחסים כלכלית הדדית בין הצדדים, מערכת שלובה של חובות וזכויות".

...

הצעת הסדר שהוצעה עוד במהלך הדיון שהתקיים ביום 28/04/22 וביתר שאת בדיון שהתקיים ביום 26/05/22 ואשר אמורה הייתה לאפשר לדיירים לקבל את הדירות בכפוף לביצוע התשלומים לבנק והשבת ערבויות, תוך שמירה על מלוא טענותיהם כלפי החברה, נדחתה בסופו של יום על ידי הדיירים, ומשכך אין מנוס מליתן החלטה במחלוקת שבין הצדדים.

לנוכח כל האמור לעיל, דין בקשת המבקשים למסירת הדירות לידיהם לאלתר ו/או בכפוף לתנאים הנקובים בבקשתם להידחות, וכאמור שמורה למבקשים הזכות לפעול על פי הוראות הסכמי המכר ונספחיהם על מנת שיוכלו לקבל את החזקה בדירותיהם.

סוף דבר דין בקשת המבקשים להידחות.

המבקשים ישלמו ביחד ולחוד לבנק, לחברה ולמנהלת ההסדר הוצאות בסך כולל של 7,500 ₪ (סך הכל 22,500 ₪) וזאת תוך 30 ימים, שאם לא כן יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

בקליפת אגוז, הרעיון היה להקים חברה שתהיה רשומה באירופה ותהיה אחראית על פעולות השינוע, איחסון, הפצה וכדומה של הסחורה שמיובאת לאירופה על ידי הספקים החוץ-ארופיים.

העיקול התבקש על זכויות הנתבעת בחשבונות בנק, במניות החברה הישראלית, בכלי רכב וכן בנכס מקרקעין (דירה) ברחובות ("הדירה").

בעניינינו, מכיוון שצו העיקול היתקבל אצל עורך דינה של הנתבעת, ומהצו ברור שהעיקול מתייחס גם לדירה, הרי שהנתבעת נחשבת כמי שידעה על הטלת העיקול על הדירה, ולטענה כי עורך דינה לא עידכן אותה על כך יש ליתן משקל מועט.

אולם, אין בצו העיקול, שהוטל על זכויותיה של הנתבעת בלבד, כדי למנוע את פירוק השתוף בדירה (הרשומה גם על שם בן הזוג), תוך הבטחת העתקת העיקול אל החלק המתאים בתמורה שתתקבל.

זאת ועוד, טענת הנתבעת כי היא זקוקה לכספים שיתקבלו ממימוש הדירה עשויה לחזק את הטענה בדבר קיומה של הכבדה אפשרית בעת ביצוע פסק הדין, ככל שהדבר יהיה רלוואנטי.

...

לסיכום: הנתבעת מבקשת ארכה להגשת בקשה לביטול עיקול כשנה לאחר שניתן הצו.

לפיכך, דין הבקשה להידחות.

הבקשה למתן ארכה להגשת הבקשה לביטול עיקול נדחית, אפוא.

לאחר סילוק השיעבוד כאמור לטובת בנק טפחות, היה אמור המלווה להעביר את יתרת כספי ההלוואה כנגד רישום משכנתא לטובתו על הדירה, בכפוף לכך שיופעל צו קיום צוואה כך שמלוא הזכויות בדירה יירשמו על שם גב' בוזגלו לבדה, ובמקביל יעביר המלווה סכומים חלקיים מסכום ההלוואה לטובת נושים שהטילו עיקול על הדירה או שבגין החוב כלפיהם קיימת מניעה לרישום משכנתא בדרגה ראשונה על הדירה על שם המלווה.

מר גבעתי המליץ ללוות לנסות לקבל תחילה הלוואה חוץ בנקאית, לסילוק החובות ורישום מלוא זכויות הבעלות בדירה על שם גב' בוזגלו, כך שבהמשך יהיה באפשרותן של הלוות לקבל משכנתא מאחד הבנקים בישראל.

בסעיף 2 (ג) להסכם ההלוואה נקבע כי סך של 47,414 ₪ בגין החוב לבנק מזרחי טפחות, כפי שהצהירו עליו הלוות, "ישוחרר בשק מסורטט לפקודת עו"ד מאיר גבעתי בנאמנות שישולם ישירות לבנק מזרחי טפחות בע"מ לפי מכתב כוונות שימציא הלווה ממנו ויופקד בידיו הנאמנות של עו"ד שלומי גבעתי ב"כ הלווה, שיהיה אחראי לסילוק ההלוואה של הלווה כלפי בנק מזרחי – טפחות..". באשר ליתרת סכומי ההלוואה, סעיף 2 (ד) להסכם ההלוואה קובע כי יתרת ההלוואה תשוחרר ללווה לאחר רישום מלוא זכויות הדירה עם שם גב' בוזגלו ורישום משכנתא בדרגה ראשונה, לטובת המלווה, עו"ד ישראלי, זאת לאחר סילוק החובות לנושים שהטילו עיקול על הדירה או שקיימת מניעה אחרת בטבו המונע את רישום המשכנתא בדרגה ראשונה.

הלוות לא זימנו לעדות את שוכר הדירה על מנת שניתן יהיה להווכח באמצעות דפי חשבון הבנק על שמו, אם השיקים שנמסרו בגין דמי השכירות ניפרעו, ואם כן- מי הוא הגורם שלזכותו ניפרעו השיקים.

על פי הסכם ההלוואה, עו"ד מאיר גבעתי נקבע כגורם אליו יועברו בנאמנות, החלק הראשון של כספי ההלוואה, בעוד שמר גבעתי יהיה האחראי לסילוק חובותיה של גב' בוזגלו כלפי בנק מזרחי טפחות ולביטול כנוס הנכסים, שהטיל הבנק על הדירה (סעיף 2(ג) וכן סעיף 2(ד) להסכם ההלוואה, נספח ב' לתצהיר עו"ד ישראלי).

...

לאחר שנתתי את דעתי לכל האמור אני סבורה כי על מר גבעתי ועו"ד ישראלי, ביחד ולחוד, לפצות את הלוות בסכום כולל של 30,000 ₪, כאשר גב' בוזגלו תהיה זכאית לקבל סכום של 18,000 ₪ מתוך הסכום האמור, וגב' פרץ את היתרה בסך של 12,000 ₪.

סוף דבר ההתנגדות שהוגשו על ידי סיגלית פרץ וסימי בוזגלו כנגד השטר מתקבלות ביחס לסכום של 111,805 ₪.

ההתנגדות נדחית ביחס לסכום של 108,195 ₪.