זכות לביצוע עבודות בדירה

לטענת התובעים, ערב התקופה הנוגעת לתובענה, החלו לפתח ענף פעילות בתחום הנדל"ן אשר נסוב בעקרו במתן שירות וסיוע מקצועיים לרוכשים בכח של דירות מגורים יד שנייה, אשר כלל איתור דירת מגורים יד שנייה מתאימה, אשר ניתנת להשבחה משמעותית באמצעות פעולות אדריכליות שונות, ביצוען של אותן פעולות כגון הגדלת זכויות בניה, ביצוע עבודות שפוץ וכיו"ב ומסירת הדירה המושבחת למקבל השרות, וזאת בתמורה לעמלה עבור מתן השירותים, לרוב לאחר מכירת הדירה בסוף פעולת ההשבחה.

...

בסעיף 8 תאר את המסגרת הנורמטיבית לעניין מיסוי מע"מ במכירת דירת מגורים ע"י עוסק במקרקעין בסעיף 5 (ב) לחוק מע"מ. המומחה הסביר כי "זהו הסדר המביא בסופו של דבר לחיוב במע"מ שלא בשיעור ממחירה המלא של העסקה, אלא, בשיעור ההפרש שבין מחיר המכירה ולמחיר הרכישה של הנכס הנמכר." על פי הפסיקה, ההסדר אינו חל על קבלן ועל דירות חדשות.

תחילה, המומחה התייחס לתרחיש הנתבעים המכונה "מקדם פרופורציה", המבוסס "על מקדם חישוב יחסי או פרופורציונאלי שנקבע כאחוז מהפרשי מחירים בין קניה ומכירה בניכוי סכומים נוספים ששימשו ככל הנראה לעסקאות. מס העסקאות שהועבר לרשויות, נקבע מהתוצאה שהתקבלה במכפלת המקדם." המומחה הבהיר "כי התרחיש המתואר לעיל אינו מוכר לנו. לא מצאנו כל סימוכין לשימוש ו/או חישובי מע"מ בשיטה כאמור, בעת מכירת דירת מגורים בידי מי שעוסק במקרקעין. בנוסף, העלינו כי שיטת החישוב כאמור, אינה מוכרת לרשויות המס ואינה מבוססת על חוק מע"מ". המומחה ציין כי "מן האמור לעיל, ברור כי לא בכדי, קבעו רשויות המס, בשומה המתייחסת לתקופות בהן הוגשו דוחו"ת, כי מיסי העסקאות שהועברו לא היו מלאים ולפיכך הוצאה שומה המחשבת את ההפרשים לסכומים כפי שהיו צריכים להיות משולמים. על סכומי החיוב נוספו הפרשי הצמדה וריבית והצמדה בהתאם לסעיפים 97 או 98 לחוק". לאחר מכן, המומחה התייחס לתרחיש רשות המיסים כפי שנקבע בשומה שהוצאה לתובעים והמתבססת על חיוב במע"מ בגין ההפרש שבין מחיר הרכישה למחיר המכירה בהתאם לסעיף 5(ב) לחוק מע"מ בסך של 827,686 ₪.

סוף דבר בימ"ש מקבל התביעה בעניין החבות באופן חלקי ומחייב הנתבעים לשלם לתובעים שכ"ט בא כוחם בסך של 12,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד מתן פסק הדין ועד מועד התשלום בפועל.

כך או אחרת, העובדה שניתנה לתובעים זכות להכנס לדירה ולשפץ את הפנים שלה, עוד לפני קבלת החזקה בה ולפני קבלת טופס 4 לבניין, אינה מחייבת אותם לעשות כן ומשלא הוטל בהסכם על התובעים לבצע עבודות כלשהן בפנים הדירה הדרושות לקבלת טופס 4, ויתרה מכך, נקבע כי הנתבעת 1 מתחייבת לקבל טופס 4 ולמסור את הדירה לתובעים, פשיטא כי על הנתבעת 1 היה לבצע את כל העבודות הנדרשות בפנים הדירה, הדרושות לצורך קבלת טופס 4.

...

לנוכח כל האמור לעיל, התביעה של התובעים לפיצוי בגין איחור ברישום הבית המשותף נדחית וזאת משהם העלו בזמנו דרישות מצטברות כתנאי לחתימתם על מסמכי הרישום ורק חלק מהדרישות הוכרו בדיעבד כלגיטימיות.

התביעה שכנגד מתקבלת, אולם בכפוף לכך שהיציאה הצפונית תיפתח בהתאם להיתר הבנייה, כך שהתובעים מחויבים בזה לחתום על מסמכי הרישום כפי נוסחם האחרון, למעט תשריט קומת החניות שיותאם לפתיחת היציאה הצפונית, וזאת תוך 14 יום מפתיחת היציאה הצפונית בהתאם להיתר והמצאת מסמכי רישום הבית המשותף לידי התובעים המבטאים פתיחה זו. סוף דבר אשר על כן, התביעה מתקבלת באופן חלקי, כמפורט לעיל.

בהתחשב בהיקף ההליכים ומשכם וכן בתוצאה, לפיה התקבל חלק מהותי מהתביעה, ושעה שהתביעה שכנגד התקבלה, אך בכפוף לביצוע דרישה שהעלו התובעים עוד קודם לכן ושהייתה מוצדקת, ישלמו הנתבעים ביחד ולחוד לתובעים 48% מסכומי האגרות בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומן לגזברות ועד התשלום בפועל לתובעים וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 60,000 ₪.

על פי המתואר בכתב האישום, בזמן ביצוע העבודות המפורטות בכתב אישום זה, הייתה הנאשמת בעלת זכויות, המחזיקה והאחראית לבצוע עבודות בדירה בקומה ראשונה, בבניין משותף דו קומתי ברחוב מנוחה ונחלה 24 ברחובות.

...

סוף דבר נוכח כל המפורט לעיל, הבקשה לביטול כתב האישום נדחית.

עוד טען הנתבע כי קיימת לו זכות מלאה לבצע עבודות ותיקונים בדירתו שלו, בנגוד לפעולות התובע בחצרים שאינם שייכים לו. את כתב התביעה שכנגד שהגיש ביסס הנתבע על פסק הבוררים שניתן ואושר, בו נקבע, בין השאר כי השמוש בשטח מול בית הנתבע יהיה בחזקת הנתבע בלבד ועל התובע לפנות את כל חפציו מהמקום.

...

בנוסף, בשלב מסוים הגיש התובע תביעה דומה לתביעה דנן (בת.א. 40822-09-18), אולם בסופו של דבר הוא עתר למחיקתה, לאחר שסבר, לטענתו, כי הנתבע בחר לסיים את ההליכים המשפטיים בין הצדדים.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי את עדי הצדדים ואת טיעוניהם בסיכומים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות.

ההבהרה בוטלה בסופו של דבר על ידי בית המשפט העליון מהטעם שהיא היוותה שינוי או תוספת לפסק הבוררים מבלי שהתקיים דיון מסודר בענין ולא הבהרה גרידא.

סיכומם של דברים דין התביעה והתביעה שכנגד להידחות.

לטענת התובעים תקנון הבית המשותף (להלן: התקנון) החל ביחס לנכס מקנה להם זכות לבצוע עבודות להרחבת דירתם, פיצול הדירה לשתי יחידות נפרדות, השכרת היחידות לצדדי ג' והכל ללא צורך בהסכמת הנתבעים.

...

בפתח כתב ההגנה טענו הנתבעים כי נוכח מהות הסעד הנתבע, שעניינו נזק הנובע מההליך המשפטי בו הודו התובעים בביצוע עבירת שימוש בניגוד להיתר והורשעו בהתאמה, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף מכח הכלל הקבוע כי "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה". נוכח העלאת טענה לסילוק על הסף במסגרת כתב ההגנה, נדרשו הנתבעים להגיש בקשה סדורה לסילוק על הסף והתובעים נדרשו להגיב לבקשה, והכל כמפורט בהחלטתי מיום 19.1.23.

בהעדר טענה בעניין זה הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בהיותה נוגדת את תקנת הציבור בהתאם להוראות ס' 30 לחוק החוזים.

בשים לב לכל אלו אני קובעת כי לא התקיימו התנאים המצדיקים מתן סעד מן הצדק במקרה הנוכחי.

משהגעתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות על הסף על יסוד הכלל לפיו "מעילה בת עוולה לא תצמח זכות תביעה", ובשים לב לשלב המקדמי בו מצוי התיק כאן, בין היתר בשים לב לכך שטרם התקיים כאן דיון, אני מחייבת את התובעים לשלם לנתבעים 1-4 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 5,000 ₪.