זכות ייזום במתחם מקרקעין של בית הספר החקלאי "כנות

בדיון שנערך לפניי העידו העדים הבאים: מטעם התובעים והנתבעים שכנגד: עו"ד שי לוי; מר אריה למיפרט; רו"ח אריה קופר – מי ששמש כרו"ח של פטריות הכפר עד הדוח של שנת 2008 (כולל); מר יעקב אלילשוילי – חוקר שביצע מעקב באשר לפעילותה המסחרית של פטריות הכפר והשמוש במשק; מר אייל ישראלי - מנהלה לשעבר של חברת אסיף; מר גיל גולן - מי שניהל את הקטיף ואת בית האריזה בחברה; מר אריאל בוקר – שמאי מקרקעין ושמאי חקלאי שערך חוות דעת באשר לדמי השמוש הראויים בגין המשק.

עניין זה עולה במפורש מהמבוא להסכם המשק, שם הוצהר כהאי לישנא: "והואיל: והייתה מניעה לרשום את החברה כבעלי הזכויות בנחלה, החליטה החברה שקלוד יהיה הנציג מטעמה ועל שמו תרשמנה הזכויות בנחלה, אך הנחלה תהיה שייכת לחברה ולה בלבד" [ההדגש הוסף – א.ש.] ה"מניעה" אשר נזכרת במבוא לחוזה היא מניעה שנובעת מהמדיניות הקרקעית של מועצת מקרקעי ישראל, אשר איננה מאפשרת החכרת זכויות בנחלה חקלאית לחברה פרטית.

לפיכך, עסקינן בחוזה שמטרתו היא בלתי חוקית, קרי - הונאה של רשות מקרקעי ישראל [ע"א 574/78 מיפעל מבצע חברה בע"מ נ' אבגה חברה לתעשייה ולמסחר בע"מ, פ"ד לג(3) 712, 719 (1979); ע"א 4305/10 אילן נ' לוי, פסקה 18 בפסק דינו של השופט ע' פוגלמן (פורסם בנבו, 09.05.2012); ע"א 6634/15 טופ במרחבי השרון ייזום בע"מ נ' קפלן, פסקה 16 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות (פורסם בנבו, 24.10.2017); עופר גרוסקופף "חוזה פסול" חוזים כרך ג 473, 483-482 (**** פרידמן ונילי כהן עורכים, 2003) (להלן – גרוסקופף)].

אולם, על בית המשפט להדרש לעניין אי החוקיות אף אם הצדדים לא העלו טענה זו במלוא עוזה, לנוכח האנטרס הצבורי הכרוך בבירור טענות אלה [ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלאטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פסקה 16 בפסק דינה של השופטת (כתוארה דאז) א' חיות (פורסם בנבו, 11.05.2014); איל זמיר "החוזה הבלתי חוקי ותוצאותיו – אחרי שלושים שנה" ספר **** 423, 460 (נילי כהן ועופר גרוסקופף עורכים, 2008)].

השמאי עזר היתייחס, בהתאם להנחיות מזמין השומה, לרכיב המבנים שמרכיבים את חוות הפטריות וכן לרכיב הקרקע בו מצויה חוות הפטריות, בשטח של 25,078 מ"ר. להערכתו של השמאי עזר, שמבוססת אף היא על שיטת ההשוואה, דמי שימוש ראויים לדונם של קרקע חקלאית עומדים על סך 400 ₪ לשנה.

לפיכך, דמי השמוש הראויים בגין רכיב הקרקע שבמתחם חוות הפטריות (25 דונם) עומדים על סך 10,031 ₪ לשנה.

...

הואיל וסכום החיוב בגין עלות הפטריות שנרכשה על ידי פטריות הכפר מהחברה אך טרם שולמה הוא סך 1.9 מיליון ₪ ומאחר שיתרת חובה של החברה לפטריות הכפר בגין אספקת חומרי הגלם עומדת על סך 809,285 ₪, התוצאה היא שעסקינן בחיוב שלילי.

התביעה שכנגד באשר לחברת לוי – נדחית.

בהתחשב בתוצאה אליה הגעתי, ומאחר שהן התביעה והן התביעה שכנגד התקבלו בחלקן, ובשם לב לסוגיית אי-החוקיות כפי שעלתה במסגרת פסק הדין, אני קובע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובשכר טרחת באי-כוחו.

לפני עתירה מנהלית שעניינה זכות ייזום, לפי הסכם השבה של מקרקעין שנחתם בין הצדדים בשנת 2019, בנוגע למיתחם מקרקעין בתחום המועצה המקומית "בני עייש", שהיו מוחכרים לעותרת לשם הפעלת בית הספר החקלאי "כנות". העותרת היא חברה בע"מ המוחזקת על ידי נעמ"ת – תנועת הנשים של ישראל (ע"ר) ומשמשת כחברת ניהול הנכסים שלה בנאמנות.

...

וכך מורה סעיף 5.1 להסכם ההשבה: "בכפוף לעמידתו בהוראות הסכם זה ובהתאם לתנאי החלטה 1470... בעל הזכויות או מי מטעמו יהיה רשאי לרכוש בפטור ממכרז". הוראות הסכם ההשבה ברורות, וגם אם קוראים לתוכן את הוראות החלטה 1470, המסקנה לא משתנה והמשמעות נותרת ברורה.

לפיכך, בדומה לפסיקה ביחס לחוזים עסקיים, אני סבורה כי ככלל, גם בחוזי רשות יש לתת ללשון החוזה מעמד בכורה, באופן שמגביר את הוודאות החוזית, מצמצם את הסיכון לפרשנות החורגת מכוונת הצדדים המשתקפת מהחוזה, ומחזק את הבסיס להתקשרויות עתידיות (השוו לדבריו של השופט ע' גרוסקופף ביחס לחוזים עסקיים, בעניין ביבי כבישים, פס' 6-5).

סוף דבר – העתירה מתקבלת.

טענות הצדדים והעדויות המבקשת טוענת כי היא בעלת זכויות והמחזיקה בחלקה.

היא הכחישה כי מדובר במסעדה, וטענה כי מדובר במקום בו היא מכינה אוכל למבקרים: "אוכל השייך למורשת. המקום מיועד רק למי שבא לסדנאות מסיק הזיתים. זה מטבח שאני מכינה בו אוכל, זו לא מסעדה, אני פותחת רק 4 ימים בשבוע...תלמידי בית ספר מגיעים למקום הזה וגם אני מקבלת שם נשים לצורך גיבוש – העצמה נשים. בחווה שלי עובדות 24 נשים". המבקשת שתפה את בית המשפט במשמעות המקום עבורה ואין מחלוקת כי מדובר מבחינתה בהגשת חלום ולמעשה ב"מיפעל חייה": "זה מקום לכל הנשים שחושבות משהו אחר, להמשיך, לפרוץ, להעצים. למשל היום, אני לא ישנתי כל הלילה, אני ב- 5 בבוקר יצאתי מהבית בשביל לחדש את החווה, את הבת שלי, ולהגיד שהיא בסדר. לא מעניין אותי שום דבר עם כל עורכי הדין, המחשבה שלי היא שאני אשה חזקה ואני אמשיך להיות כזו". בשלב קודם של עדותה העירה: "אני מבקשת שיגידו לי מה אני צריכה לעשות כדי לשמור על המקום כפי שהוא". המבקשת הודתה כי בחודש דצמבר 2021 נערכו עבודות של סגירת דפנות המבנה בזכוכית בשל החורף: "בקיץ ניתן לפרק את חלונות הזכוכית, זה לא משהו קבוע". אולם גם הגג הוחלף.

לא זו אף זאת, עלה מתוך הראיות, כי יוזמת הרשות המקומית לתיכנון כוללני של האיזור, לרבות היתייחסות למיתחם החווה, במסגרת ייעוד נופש וספורט (פרטי) ו/או במסגרת "נופש כפרי", אף אם היא יוזמה ראויה ומבורכת, מצויה בשלבי תיכנון ראשוניים בלבד, לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה ספציפיים, אין צפי לאישורה הסופי, ואף לא ניתן לקבוע כי ייעודי הקרקע המופיעים בתכנית זו, יישארו על כנם.

יתר על כן, ממילא הגעתי למסקנה כי המצב התיכנוני של המקרקעין בחלקה הנ"ל הוכח כקרקע שייעודה חקלאי, כך שהפגם הפרוצידוראלי לא השפיע על התוצאה במובן זה שהוכח כי העבודה שבוצעה במבנה היא עבודה אסורה.

...

בנסיבות אלה, סבורני כי המבקשת צלחה את הרמת הנטל להראות כי נפל פגם מהותי בהליך מתן הצו, בהתאם לסעיף 229 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ומשום כך דינו להתבטל, על מנת שיישקל מחדש, לאחר שמלוא הנתונים יובאו כראוי בפני הגורמים המייעצים ובפני הגורם המחליט.

יתר על כן, ממילא הגעתי למסקנה כי המצב התכנוני של המקרקעין בחלקה הנ"ל הוכח כקרקע שייעודה חקלאי, כך שהפגם הפרוצדוראלי לא השפיע על התוצאה במובן זה שהוכח כי העבודה שבוצעה במבנה היא עבודה אסורה.

אני מורה איפוא על ביטול הצו.

הכוונה לביטול תנאי השלביות בהמשך (כפי שנפרט מיד) והבהרת הועדה המחוזית ובית המשפט לעניינים מינהליים בעקבותיה, את פסקה 2 בתב"ע, שלשונה – "לאפשר בניה יזמית של מגורים, סה"כ 113 יח"ד תוך כדי פינוי ושקום מחדש של פונקציות מסחריות ממוקמות באופן בלתי חוקי", כמכוונת לשקום המקרקעין במיתחם ולא שקום המפונים/התובעים.

באשר לפרשנות המיכרז, נזכיר את דברי בית המשפט ב-עע"מ 6823/10 מתן שירותי בריאות בע"מ נ' משרד הבריאות, פסקה 31 (28.2.2011), כדלקמן: "בהקשר זה נזכיר, כי המיכרז הנו משום הזמנה להציע הצעות או הצעה לחוזה נספח (ראו שלו, בעמ' 150-14; ד"נ 22/82 בית יולס נ' רביב, פ"ד מג(1) 441, 480 (1989)). בהתאם לכך, ניתן לגזור את פרשנות המיכרז מכללי פרשנות החוזה, מכוח סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (ראו והשוו ע"א 1117/06 חברת אל-קודס קורפוריישן נ' יורשי המנוח מוחמד עלי עבד אל-רחמאן, סעיף 23 לפסק דינה של חברתי, השופטת א' חיות ([פורסם בנבו], 14.4.10); ע"א 1194/09 נתיבי איילון בע"מ נ' עריית חולון, סעיף 24 ([פורסם בנבו], 16.2.11)). בגדר האמור, יינתן משקל לאומד דעתו הסובייקטיבי של עורך המיכרז, שתילמד מלשון מיסמכי המיכרז ומן הנסיבות החיצוניות האופפות אותו (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות, אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל ([פורסם בנבו], 11.5.06)). בצד זאת, תנתן הדעת למאפיינים הפרטניים של ההליך המכרזי שעליהם עמדנו לעיל, ולתכליות הספציפיות העומדות ביסודו" (להלן: "ענין משרד הבריאות").

רובם כבישים, מעברים, שטחי בית ספר.

במענה לבקשה השיבה לה רמ"י (מכתב תשובה על ידי ראובני לגזבר הערייה מיום 7.6.2009 – נספח ד' ל-נ/90) כי היא דוחה הבקשה לפצוי, בין היתר מטעמים כדלקמן: "...כידוע הערייה היא שיזמה והובילה את התוכנית שבנידון לשינוי יעוד במשך תקופה ארוכה. בנוסף, הערייה לא שמרה על השטח הנ"ל כשטח צבורי פתוח, כך שחלק גדול משטח החלקות הנ"ל נתפס במשך שנים ארוכות על ידי מחזיקים רבים ללא כל זכות חוקית ו/או קניינית, וללא שתעשה כל פעולה להשבת המצב לקדמותו ע"י הערייה.... על רקע כל האמור לעיל, דרישתכם לפצוי...תמוהה במיוחד...לאור העובדה כי עלות פינוי המחזיקים ללא רשות (פולשים), תחול על היזמים... וברור לכל כי הקצאה של קרקע 'פגומה', יש בה כדי לפגוע בערכי הקרקע, ומכאן שהניזוק סופו של יום הינו מנהל מקרקעי ישראל". היינו – התובעים הם בגדר פולשים למקרקעי המיתחם, ללא כל זכות שבדין.

בענין כהן עמד בית המשפט (כב' השופט מצא) על ההבדל בין שקולי הצדק הנשקלים במסגרת סעיף 1 לחוק עשיית עושר לבין שקולי הצדק הנשקלים במסגרת סעיף 2 לחוק זה, במילים הבאות: "בקביעת חובת ההשבה מיישמים את שקולי הצדק והיושר לנושא התעשרותו של הנתבע בלבד. די בכך שההתעשרות הייתה שלא על-פי זכות שבדין כדי להוביל למסקנה, כי היא בלתי צודקת על-פי מבחן הצדק והיושר, וכדי להעמיד את חובת ההשבה על כנה. שקולי צדק אחרים – כאיכות העשייה שהצמיחה לנתבע את התעשרותו, אופי יחסי הצדדים, רמת מוסריותם בהתנהגותם זה כלפי זה בפרשה נושא הסיכסוך וכל כיוצא באלה – אינם מובאים בחשבון. לא כן הדבר עת נדרשים לשאלה, אם מתקיימות נסיבות העושות את ההשבה לבלתי צודקת (סעיף 2 – ח"ש); כאן מיישמים את שקולי הצדק והיושר לבדיקת גורמים רבים ושונים, בכללם גם, ואולי בראש ובראשונה, מוסריות היתנהגותם של הצדדים זה כלפי זה; ורק אם המסקנה המתחייבת הנה, שאכיפת חובת ההשבה (במלואה או בחלקה) על הנתבע הנה יותר בלתי צודקת מאשר אי-אכיפתה או מאשר אכיפתה החלקית, פוטרים את הנתבע מן ההשבה, כולה או מקצתה" (שם, בעמ' 325).

...

על כן אני מורה על דחיית התביעה שכנגד.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל אני מורה על דחיית התביעה העיקרית והתביעה שכנגד.

במצב דברים זה אני מורה כי כל צד יישא בהוצאותיו, לרבות עמרם (שניתן להניח כי תרוויח גם היא מעסקת הרכישה של מקרקעי המתחם מהנתבעת, הגם שהרווח לא יגיע כדי התעשרות שלא כדין).