זכות ההשבה וקיזוז בעקבות ביטול הסכם מכר מקרקעין

אי בדיקת זכויות מיה בדירה ברשם המשכונות לפני חתימת ההסכם הובילה לביטול עסקת המכר, ובכך מיתקיים הקשר הסיבתי הנידרש בין רשלנות עו"ד הנתבעים והפרתם את חובתם כלפי התובעת לבין ניזקי התובעת בעקבות ביטול ההסכם.

אלא שזו זכותה של התובעת נוכח ההפרה היסודית של הסכם המכר, ואין לומר כי התובעת פעלה בחוסר תום לב. ביתר שאת כאשר מיה השתהתה בהחזרת כספי המכר לתובעת ובחתימתה על תצהיר ביטול העסקה למיסוי מקרקעין למעלה משנתיים וחצי לאחר ביטול הסכם המכר, ובהתנהלותה גרמה להידרשות התובעת להגשת התביעה.

בהסכם הקזוז כרכה מיה את חוב השכירות עם חובתה להשיב את כספי המכר לתובעת, והגם שהיא הודיעה עוד בחודש אפריל 2019 שהיא נכונה לקזז את דמי השכירות מכספי המכר, קזוז נעשה בפועל רק בהסכם הקזוז מחודש יוני 2021 - כאשר במשך למעלה משנתיים מאז הודיעה התובעת על ביטול ההסכם והייתה זכאית להשבה מיה המשיכה להחזיק בכספי התובעת ועשתה בהם על פי עדותה שימוש לצרכיה.

...

ההודעות לצד שלישי שהגישו מיה ועו"ד הנתבעים, זה כנגד זה - נדחות.

ההודעות לצד שלישי שהגישו מיה ועו"ד הנתבעים נגד המנוח - נדחות.

התביעה שכנגד - נדחית.

המבקשים טוענים כי בעקבות ביטול חוזי המכר שנחתמו בינם לבין החייב, חלה חובת השבה של כלל הכספים ששולמו על ידי המבקשים בקשר לעיסקאות, הן התמורה הישירה ששולמה לחייב בסך של 800,000 ₪ (להלן: "רכיב התמורה"), והן הוצאות ותשלומים נלווים בסך כולל של 172,973 ₪ (להלן: "התשלומים הנלווים").

קבע בית המשפט העליון את הדברים הבאים: "הלכה פסוקה היא כי במקרה של ביטול הענקה לפי סעיף 96 לפקודה, אין לקזז כנגד החוב לנאמן, שנוצר עקב הביטול, חוב אותו חב החייב למקבל ההענקה. זאת, מן הטעם ש"התרת קזוז במקרים של הענקות עלולה לפתוח פתח רחב לקנוניות לרעת הנושים בין החייב ובין מקבלי הענקות, שהם כרגיל קרובי החייב או דורשי טוב" (ע"א 368/72 קונויסר נ' יעקובי-שווילי, פ"ד כז (1) 302.

ברם, בפסק דין מאוחר יותר שניתן בעיניין ע"א 4619/15 עו"ד יניב אינסל נ' שמואל ינקוביץ (נבו 14.08.2017) (להלן: "ינקוביץ"), נקבע כי השבת חלקו של החייב בתמורת מימוש הנכס המוענק תעשה "לאחר קזוז המשכנתא, דמי התיווך והחוב למינהל מקרקעי ישראל". יוער כי בית המשפט בעיניין ינקוביץ היה ער לקיומו של פסק הדין בעיניין סלור, אליו הפנה בהקשרים אחרים.

כן אציין כי מעבר לכך שהשבת תשלומים משביחים בסיטואציה כגון דא עולה בקנה אחד עם תכלית מוסד ביטול ההענקה, הרי שלמקבל ההענקה עשויה לצמוח זכות מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט – 1979.

...

בנוסף, נדחתה בקשת המבקשים לשלם כעת את ההפרש בין התמורה ששולמה על ידם בפועל לבין שווי המקרקעין הריאלי, נכון למועד כריתת ההסכמים: "משעה שנפסק כי מדובר בהענקה שדינה בטלות, יש לדחות את בקשתם של המשיבים לאפשר להם כעת לשלם לקופת פשיטת הרגל את ההפרש בין מה ששילמו בפועל לחייב, לבין שוויו של המגרש באותה עת, רק כדי להציל את העסקה מבטלות. עסקה המהווה הענקה אסורה היא עסקה בטלה לכל דבר וענין. בנסיבות המקרה דנן לא יהיה זה ראוי לאפשר למשיבים להחיותה ולהצילה מבטלות, שהרי משמעות הדבר היא מתן תמריץ לצדדים שלישיים להתקשר בעסקאות המהוות הענקה אסורה עם חייבים." המבקשים לא השלימו עם ההחלטה הקודמת והגישו ערעור לבית המשפט העליון (ע"א 8200/20).

מסקנה זו נכונה גם ביחס לתשלומים שפורטו בשורות 3-4, 6-8.

מאידך גיסא, סבורני שיש לאשר למבקשים את החזר ההוצאות ששילמו במסגרת הליך פירוק השיתוף בחלקה בה מצויים המקרקעין (להלן: "החלקה").

לנוכח האמור לעיל, דין הבקשה להידחות, להוציא סך של 26,755 ₪ שעל הנאמן להשיב למבקשים בגין התשלומים הנלווים שצוינו בשורות 2 ו-5 לטבלה, וזאת תוך 30 ימים ממועד החלטתי זו. לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהמועד שבו שילמו המבקשים תשלומים אלו לשמאי ולכונסי הנכסים, לפי העניין.

עצם העובדה שהנתבעת נשאה בעלויות אלה אינה הפרת ההסכם, וממילא היא אינה זכאית להשבה או קזוז בגין אותם תשלומים.

בהתאם לטיב היחסים, ההסכמה והזכות המועברת, חלות לעיתים על המחאת הזכות גם הוראות דין נוספות, דוגמאת חוק המכר, חוק המקרקעין או פקודת השיטריות, מכוחן יקומו דרישות נוספות (כגון, דרישת הכתב).

הנתבעת לא מעוניינת בבטול ההסכם, אולם היא דרשה לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת ההסכם, בהתאם לסעיף 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970, על דרך של קזוז הפצוי מהסכום שנותר לתשלום, לפי סעיף 20 לחוק.

...

ענייננו שונה, שכן מדובר בדרישה של הנתבעת, שנאלצה להוכיח את סיבת התקלה במכונה, בעוד שהתובעת נמנעה מהגשת חוות דעת בעניין זה. יחד עם זאת, מאחר וטענת הקיזוז של הנתבעת התקבלה בערך לא מבוטל, אני סבור כי יש מקום לזכות אותה גם בהוצאותיה בגין חוות דעת המומחה יהלום ולקזז סך של 2,925 ₪ מהתשלום הרביעי.

סיכומו של דבר, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 69,225 ₪.

בנוסף, נוכח התוצאה אליה הגעתי, תשלם הנתבעת לתובעת מחצית בלבד מאגרות המשפט וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪.

זה הסכום שכדיר אמור להשיב לראובן בעקבות ביטול החוזה, בנכוי הסכומים הבאים: שכר דירה חודשי ראוי בסך 5,950 ₪ X 82 חודשים = 487,900 ₪; פיצוי מוסכם בסך 265,000 ₪; ו- 188,676 ₪ ששולמו על ידי כדיר ישירות לבונוס בגין ההלוואה שנטלה ראובן.

בשלב זה, ועל מנת להבטיח זכויות הצדדים ולמנוע מצב שבו הדירה תמכר לצד שלישי כך שראובן תתקשה לגבות את סכום ההשבה ככל שייפסק לזכותה, אנו מורים על רישום הערת אזהרה על פי צו בית משפט מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולפיה לא תתבצע כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בעירעור שלפנינו (ע"א 7105/20).

...

בשלב זה, ועל מנת להבטיח זכויות הצדדים ולמנוע מצב שבו הדירה תימכר לצד שלישי כך שראובן תתקשה לגבות את סכום ההשבה ככל שייפסק לזכותה, אנו מורים על רישום הערת אזהרה על פי צו בית משפט מכוח סעיף 130 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ולפיה לא תתבצע כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בערעור שלפנינו (ע"א 7105/20).

בתביעה פורטו הסעדים המבוקשים כלהלן: "ביטול הסכם מכר עקב הפרות יסודיות, צו עשה המורה לנתבעים לתשלום כל התחייבויותיהם על פי הסכם אשר נגרמו בעטיו של הסכם זה והתובע מתחייב להחזיר או לקזז תשלומים אלו לאחר ביטול העסקה, תשלום כל ההוצאות והתשלומים אשר שילם התובע כתוצאה מניהול ההליך מול מסוי מקרקעין ובין היתר השגה וערר." בכתב התביעה נטען כי הנתבעים פנו לתובע בסוף שנת 2018 ובקשו לרכוש את המיגרש עליו ניבנה ביתו (להלן: הבית) וביום 21.05.19 נחתם בין הצדדים הסכם מכר לפיו בתמורה לסך של 800,000 ₪ ירכשו הנתבעים את הבית במצבו כפי שהוא.

בכתב הגנה נטען כי לידי התובע הועברו סכומים גבוהים בהרבה מסכום התמורה אשר נקבע בהסכם, שכן בעקבות ביטול עיסקת רכישה אחרת של הנתבע 1 (להלן: נביל), קיבל התובע ממנו סך של 2,820,000 ₪ ומעבר לסכום זה שולמו לתובע בתאריכים שונים מעל ל- 900,000 ₪.

בעיניין מלייב נקבע כי: "ביחס לבקשה למתן סעד זמני המשנה את המצב הקיים, כדוגמת צו עשה זמני – קבעה הפסיקה כי יש לנקוט משנה זהירות, בשל הפגיעה הפוטנציאלית בזכויות הנתבע הכרוכה לרוב במתן הסעד. סעד כזה יינתן רק במקרים חריגים במיוחד, בהם בית המשפט נוכח שהתערבותו חיונית כדי למנוע תוצאה קשה ביותר, וכי לולא התערבותו ייגרם למבקש הסעד נזק משמעותי שאינו בר פיצוי ... כך ביתר שאת, במקרים בהם הסעד הזמני המבוקש חופף לסעד העקרי שהתבקש בתביעה, ולו מפני שאין מקום להכריע בהליך העקרי במסגרת הליך מקדמי". איני מוצאת כי המקרה דנן נימנה עם אותם מקרים חריגים במיוחד, שכן לא השתכנעתי כי התערבותו של בית המשפט נחוצה כדי למנוע תוצאה קשה ביותר וכי ללא היתערבות בית המשפט ייגרם לתובע נזק משמעותי שאינו בר פיצוי.

...

בדיון הפנה התובע להחלטת בית המשפט העליון ברע"א 3851/11 יוסף נדב נ' אביעד לוי (07.06.11), אולם לא מצאתי כי בהחלטה זו יש כדי לתמוך בבקשתו, שכן בהחלטה זו נקבע כי: "אין בית המשפט נוטה להיעתר לבקשה לסעד זמני, אלא מקום שבו עלה בידי מבקש הסעד להוכיח כי קיימת דחיפות במתן הסעד, המצדיקה את התערבותו המוקדמת של בית המשפט טרם בירור התביעה לגופה. מבקש שהשתהה בפנייתו לבית המשפט בבקשה למתן סעד זמני יתקשה לשכנע את בית המשפט בקיומה של דחיפות. לכן עשוי, לעיתים, השיהוי לבדו לשמש טעם מספק לדחיית בקשת הסעד הזמני וזאת אף בנסיבות שבהן לא היה בשיהוי כדי לגרום נזק למשיב". הואיל וטענותיו של התובע בדבר הנזקים הצפויים לו אם לא ינתן הסעד נזכרו כבר בכתב התביעה ולא מצאתי הסבר מניח את הדעת להשתהות בהגשת הבקשה לסעד זמני משך כשלושה חודשים, הרי שהקביעה בהחלטה זו פועלת כנגד הבקשה לסעד זמני.

לסיכום, איני מוצאת כי מקרה זה מצדיק מתן סעד זמני חריג כמבוקש, ויש מקום לבירור עובדתי מעמיק בטרם תתקבל הכרעה לגבי הסעדים המבוקשים, שעומדים בסתירה זה לזה (ביטול והשבה לעומת אכיפה).

לאור האמור לעיל הבקשה נדחית.