זכות דייר להתנתק ממערכת מיזוג מרכזית

עוד מתואר כי בקומות 1 עד 10 יש 12 יחידות למגורים בקומה ובקומות 11 ו-12 יש 8 יחידות מגורים (פנטהאוז דו-קומתי) + מרפסות גן; בקומת הקרקע יש לובי, מסחרי, משרדים, שירותי דיירים, בריכה, חדרי שירות, חדרים טכניים ושונות; ובקומה הטכנית (מינוס אחד) יש חניון, מחסנים, חדר בזק, חדרים טכניים, חדר טראנספורמציה, גנראטור, חדר משאבות, חדר מפוחים, מיכלי מים, מערכות צינון, חדרי שירות ואחרים (ראה: פרק ב' סעיפים 1.6, 1.7, 2.4 ופרק ג' סעיף 8).

לשיטתו, למרות בניית המחיצות על פי תקן ישראלי (ת"י) 1004 לא בוצעו עבודות דיפון למניעת מעבר רעש כנדרש ורמת סף הרעש אינה סבירה ובוצעה בנגוד לתקנות ולתקנים, הן לגבי מערכות השאיבה והן לגבי מערכות המיזוג לרבות המפוח הממוקם בסמיכות לדירת פישר (ראה: נספח ו' לתביעת פישר - לעיל ולהלן "חוות הדעת בתחום האקוסטיקה" ו"מומחה האקוסטיקה", בהתאמה).

אז למה תיקנתם? בבניין קיימים 128 דיירים מתוכם 127 מרוצים ובזכות שירות טוב שנתנו להם.

נתוק מעברת צנרת של מערכת השאיבה מיציקת הבטון בכל מקום בו קיים חיבור בין מעברי הצנרת ליציקת הבטון".

2.1 חוזה זה מתייחס לעבודות טפול ואחזקה, לרבות הפעלה שוטפת ותיקון של הרכוש והמתקנים הבאים, לרבות שפוץ הרכוש המשותף, (אך למעט שפוץ כללי בבניין, ו/או צביעת הבניין בשטחיו הפנימיים וקירותיו החיצוניים, ו/או טפול בחיפוי האבן) ככל שהם נכללים ברכוש המשותף או שנועד לשימוש משותף: מעליות, מיתקני מערכות מרכזיות וציוד, מיתקני מים של מערכות משותפות, מיתקני אינסטלאציה וביוב, תעול, לרבות צנרת, מיתקני תיקשורת בסיסיים שסופקו עם היחידה, אנטנות מרכזיות לטלויזיה, וידיאו/טלויזיה בכבלים (אם יותקנו), מתקנים לאשפה, שער כניסה לחניון, ציוד חשמלי למאור וכוח בחדרי המדריגות ומתקנים הקשורים לגינון ולניקיון וכן כל מתקן נוסף שהחברה נתנה לגביו שירות עד היום, וכל מתקן נוסף שהחברה תסכים לתת לגביו שירותי טפול ואחזקה (כל המתקנים יקראו להלן: "המתקנים") בכפוף לנספח השירותים-המצורף בזאת כנספח א'".

...

חרף זאת, בכל ביקוריהם בחר מר מזרחי לשתוק ולא לגלות את אזנם ביחס לקיומו של מפגע זה. בפרט בנסיבות אין בידי לקבל כי המדובר בהתנהגות סבירה וראויה של מוכר דירה כנציג חברה קבלנית כלפי רוכש פוטנציאלי.

סוף דבר - 9.1 דין תביעת פישר (ת.א. 13129-09-08) להתקבל בחלקה.

9.5 התביעה כנגד הנתבעת מס' 2 ב-ת.א. 13129-09-08 (מגדלי ורדיה ניהול ואחזקה בע"מ) - נדחית.

בהתאם לאותו נוהל נקבע, בין היתר, בפרק הנושא כותרת "היתחברות למערכות מרכזיות": "קבלן המבקש להיתחבר למערכות המרכזיות של הבנין כגון: מערכת מי עיבוי ממגדלי הקרור, מיזוג מרכזי, מערכת גילוי אש... וכיוצ"ב יבצע את הפעולות הבאות:...." הנתבע טוען כי לשון הסעיף "קבלן המבקש להיתחבר" מלמדת על כך כי ניתנה בידיו הבחירה האם לחבר הנכס למערכות הבניין המרכזיות אם לאו.

בית המשפט סוקר בפרשת אזוב את ההסדר שנקבע בסעיף 59 ב' לחוק המקרקעין, אשר שינה את הדין בכל הנוגע להתנתקות ממערכת החמום המרכזית וקובע כי על הדייר המתנתק להמשיך ולשאת כחלקו ברכוש המשותף בהוצאות האחזקה השוטפות.

ביהמ"ש מנמק מסקנתו: "הנמוקים לכך הם שניים ראשית, התנתקותו אינה מביאה לכל חיסכון בהוצאות הקבועות, שכן אלה אינן תלויות כלל במספר הדירות הנהנות מההסקה אלא ממשך הפעלתה בלבד. ושנית למרות התנתקותו נשמרת בידי הדייר האופציה לשוב ולהתחבר בעתיד למערכת (בין אם בעצמו ובין אם דייר עתידי אחר בדירתו) קיום האופציה הזו מגדיל את ערכה ושוויה של הדירה בשוק אפילו אם אינו חפץ בה עתה ומשום כך עליו לשאת בעלותה". עוד נקבע בפרשת אזוב, כי על הדייר המתנתק לשאת בהוצאות הדלק השוטפות (הדלק והוצאות שוטפות אחרות אם יש כאלה) וכי רק חיסכון בהוצאות השוטפות שניגרם עקב היתנתקות הדייר ייזקף לזכותו באופן שמלוא שעור החסכון יקוזז מבסיס החיוב הנ"ל. עוד נקבע בפסק הדין, כי באין הסכמה בין הדיירים על האופן בו יוכרע ויקבע שעורו המדויק של החיסכון הנ"ל, יזמין הדייר המתנתק חוות דעת של מומחה אשר יקבע את כמות הדלק וההוצאות השוטפות האחרות הנחסכות לבית המשותף עקב הנתוק.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התביעות מתקבלות.

הנתבע ישלם לתובעת הסך של 32,663 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה נגדו.

הנתבעת תשלם לתובעת הסך של 33,302 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה נגדה.

אכן, לעיתים אף תקופת המתנה של מספר שנים לא תחשב כבלתי סבירה, אם הנפגע נתן למפר הזדמנויות לתקן את ההפרה; הזכות לביטול אינה מתבטלת בחלוף הזמן הסביר, אלא הנפגע רשאי "לחדש" את בררת הביטול על-ידי מתן ארכה נוספת לבצוע החוזה (ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ נ' מרקור (1.10.13)).

סולומון ציינה את נכונותה "לעשות את כל השינויים והתוספות שביקשה הדיירת כגון: שינויים בארכיטקטורה לפי דוח מר גדעוני, שינוי באינסטלציה בהתאם לכך, שינוי חשמל עפ"י תוכנית שנקבל מהיועצים, הספקה והתקנת ארון מטבח לפי בחירתה וע"ח החברה, שיש וקרמיקה עפ"י הצעתנו הקודמת ולפי בדיקה שנעשתה ע"י הגב' במטבחי סאגא וכו', מיזוג אוויר מיני מרכזי, שינוי ריצוף בדירה בגרניט פורצלן, לפי מה שנקבע קודם מהספקים שכבר נבדקו על ידיה כמו אלוני, זהבי והכל על חשבון החברה". במעמד פגישה זו, גולדין מסרה לסולומון דוחות ומסמכים חדשים לעניין התיקונים בדירה וסוכם כי בתוך שבועיים תאשר גולדין כי מדובר בדוחות סופיים לעניין התיקונים בדירה.

בסופו של דבר ניתקה גולדין את הקשר עם סולומון ולא אפשרה להכנס לדירה ולבצע את התיקונים.

לסיכום מצבה של הדירה, אורמן העיד כי מדובר בדירה בסטאנדארט גבוה מהרגיל וכי מדובר בבנייה איכותית שמעידה על השקעה מעבר לסטאנדארט: "אני יכול להגיד שהסטנדרט הוא לא רגיל הוא גבוה מהרגיל. עשו שם בניה מאוד איכותית עם תוספות כמו מזגנים מערכת מיזוג אויר מרכזית. הקרמיקה. עשו עבודה יפה כשנכנסים רואים שזו לא דירה סטנדרטית. השקיעו מעבר לסטאנדארט". [עמ' 81 לפרוטוקול] ובהמשך: הדירה שמורה.

...

אני דוחה אפוא את תביעתה של התובעת כנגד הנתבעים 2 – 7.

על סמך מכלול השיקולים אני מחייב את סולומון לשלם לפולק הוצאות בסכום כולל של 100,000 ₪; היה ולא ישולם סכום זה בתוך 30 יום, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום עד ליום התשלום בפועל.

סוף דבר התוצאה הסופית האופרטיבית היא כמפורט בסעיפים 31, 34, 35 לעיל; התביעה בת"א 1069/07 נדחית ברובה; התביעה בת"א 25710-06-10 מתקבלת בחלקה.

נטען כי בית משפט קמא היתעלם משורה של מסמכים מהם עולה כי הוסכם בין הצדדים כי שווי הקומה השישית יוערך כבנויה בשלמותה על פי רמת הגימור בקומות האחרות, וכי מהמסמכים עולה שהחברה נדרשה להתקין מיזוג אויר בקומות 6-4 בנוסף לקומה המפולשת; כי היה על החברה להתקין מלכתחילה ארבע מעליות של 13 נוסעים כל אחת, ללא קשר לכמות המבקרים בבניין; כי היה על בית המשפט לידון באופן פרטני בכל אחד מליקויי הבנייה אשר לא ניתן היה לגלותם בעת המסירה; וכי שגה בית המשפט בהתעלמו מהעדויות לפיהן בחרו דיירים רבים להתנתק ממערכת מיזוג האויר המרכזית, מה שמעיד על הליקויים בה. המשיבים מצדם תמכו יתדותיהם בפסק דינו של בית משפט קמא.

בסיומת פסק הדין קבע בית משפט קמא כי הנתבעים זכאים להחזר הוצאותיהם "אותן יישום הרשם". אכן, תקנות 518-511 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות), קובעות הוראות שונות לגבי הוצאות המשפט, המסורות לקביעת בית המשפט או הרשם, כאשר חלק מההוצאות אמורות להיקבע על ידי המזכיר הראשי של בית המשפט (ראו בהקשר זה תקנה 513(1) ותקנה 518(א)).

...

אומר בקצרה כי דין הערעור להידחות מטעמיו ומנימוקיו של בית משפט קמא, ואיני רואה להרחיב בדברים.

אשר על כן, דין הערעור להידחות והמערערת תשא בהוצאות המשיבים בסך 30,000 ₪.

מן הטעמים שפורטו, אני סבור כי מן הראוי שועדת סדר הדין האזרחי תיתן דעתה לסוגיה זו ותעשה לתיקון התקנות, באופן שישלול את האפשרות להעביר לרשם את המטלה של שומת הוצאות, להוציא מקרים חריגים.

עוד עולה כי אורנים רשאית היתה להסב ולהמחות זכות זו. בהתאם לסעיף 10 להסכם הניהול במידה והדיירים בפרויקט לא יהיו מעוניינים בשירות המסופק על ידי חברת הניהול, או שיחפצו בקבלת שירותים נוספים ואף יחליטו לשחרר את חברת הניהול מתפקידה הדבר יעשה בכתב ועל ידי 75% מדיירי הפרויקט.

הינתקות ממערכת חימום מרכזית [תיקון: תשמ"ח] (א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן-המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.

נדונה שאלת החיובים הכספיים או האחרים אותם ניתן להטיל, אם בכלל, על דייר בבית משותף שקבל הסכמת הדיירים האחרים לניתוקו מן ההסקה המרכזית.

בהנחה ששוורצמן נהנים ממיזוג האוויר בשטחים המשותפים ונוכח הצורך לשאת בהחזקתה של המערכת, החלטתי לקבל את חו"ד של מר מינץ, אשר לא נסתרה על ידי חו"ד נגדית מטעם פנינת הים, לענין זה ולפיה יהיה ראוי לחייב את שוורצמן ב-40% מהעלויות לו היו מחוברים למערכת המיזוג המרכזי.

...

ברם, נוכח גרירתה של פנינת הים להליך זה, כפי שצויין על ידי לעיל, החלטתי לחייב את שוורצמן בהוצאות ניהול ההליך על ידי פנינת הים בסך של 25,000 ₪.

היות ונימצא כי היו ליקויים בדירתה של שוורצמן החלטתי לחייב את אורנים להשיב לשוורצמן את עלות המומחים שמונו על ידי ביהמ"ש בלבד, לרבות עלות זמונם לעדות, 9,950 ש"ח (כעולה מסעיף 80 לסיכומי שוורצמן).

הגם שתביעת שוורצמן התקבלה בחלקה, החלטתי לחייב את שוורצמן בהוצאות ההליך, כאמור בתקנה 512(ב) לתקנות סד"א. שקולי היו שווי הסעד שנתבע לעומת שוויו של הסעד שנפסק.