זכות ברירה להארכת תקופת שכירות

על העובדות הצריכות לעניין הצדדים התקשרו בהסכם שכירות, מיום 19/8/05, שלפיו השכירו המשיבים למבקש (ולמשפחתו) את זכויותיהם בדירת מגורים, ברחוב הערבה 21, ירושלים (להלן: "המושכר") ולתקופה של 12 חודשים, החל מיום 1/9/05 ועד ליום 31/8/06, עם מתן זכות ברירה להאריך את תקופת השכירות בשנה נוספת (להלן: "ההסכם").

...

יאמר מיד ובכל הכבוד הראוי, כי הגם שדעתי אינה כדעת המשיבים, בעניין זכותם לעשיית דין עצמית לפינוי המושכר, הגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות העניין אין מקום להעתר לבקשה, בכל הנוגע לעניין השבת החזקה במושכר לידי המבקש, וזאת, משלא שוכנעתי כי סכוייו לזכות בתובענה העיקרית הנם עדיפים על פני סיכויי המשיבים.

מאידך, שוכנעתי כי סיכויי המבקש, בעניין השבת המטלטלין לידיו, עדיפים באופן מובהק על פני סיכויי המשיבים, שאף בעניין זה דעתי אינה כדעתם, ואינני סבור כי עומדת להם זכות העיכבון במטלטלין.

זאת ועוד, הגדרת "זכות במקרקעין" בחוק מסוי מקרקעין הנה רחבה וכוללת בחובה גם "[...] הרשאה להשתמש במקרקעין, שניתן לראות בה מבחינת תכנה בעלות או חכירה לתקופה כאמור". עוד נקבע כי "חכירה לתקופה" כוללת את "התקופה המרבית שאליה יכולה החכירה להגיע לפי כל זכות שיש לחוכר[...]". על פי הנטען, לחברה ניתנה זכות ברירה להארכת תקופת השכירות והחברה אף הודיעה על מימוש ההארכה.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור לעיל שוכנענו כי דין הערר להידחות על כל חלקיו וכי החברה הייתה במועד הרלבנטי איגוד מקרקעין כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין.

אשר על כן אנו דוחים את הערר.

העוררות ישלמו למשיב הוצאות משפט ושכר טרחה בסך כולל של 50,000 ₪.

לשוכר יש את זכות הברירה (אופציה) להאריך את תקופת השכירות כל פעם בשנה לפחות, בתנאי שיודיע על כך למשכיר - בכתב עם אישור מסירה - לפחות 60 יום לפני מועד הפינוי" לפי סעיף 4 בחוזה (דן בגובה דמי השכירות ומועדי תשלומם), הוא מעגן את הסכמות הצדדים בזו הלשון: "א. השוכר ישלם למשכיר תמורת השמוש בדירה 4,840 ₪ לחודש (להלן "דמי השכירות").

...

על-יסוד זאת, לא מצאתי הפרה ודין התביעה לפינוי מטעם זה, להידחות.

אשר לעתירה לקבל את התביעה נגד הנתבעת משלא הגישה תצהיר ולא התייצבה לדיון, אין בידי לקבל.

סיכום לאור האמור, התביעה נדחית.

הסכם השכירות כלל סעיף המקנה למשיבים זכות ברירה להאריך את תקופת השכירות (להלן: סעיף האופציה), וזו לשונו: "לשוכר יש את זכות הברירה (האופציה) להאריך את תקופת השכירות כל פעם בשנה לפחות, בתנאי שיודיע על כך למשכיר – בכתב עם אישור מסירה – לפחות 60 יום לפני מועד הפינוי" (סעיף 3ב להסכם השכירות).

...

לאחר עיון בבקשה ובתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות מכוח סמכותי לפי תקנה 148א לתקנות.

משבאנו לכלל מסקנה, כי אין תוחלת בערעור, אחת דינו – לדחייה.

סוף דבר: הבקשה נדחית.

הסכם השכירות כלל מתן זכות ברירה לשוכר להאריך את תקופת השכירות המקורית לשתי תקופות שכירות נוספות ורצופות בנות 48 חודשים ו- 58 חודשים, בהתאמה, החל מתום תקופת השכירות המקורית ו/או המוארכת, לפי העניין.

...

בראשית הדברים אציין כי אינני מקבל את טענת נתבע 1 לפיה לאחר תום תקופת השכירות המוארכת, ניתנה בידו רשות להחזיק ולהשתמש במושכר תמורת תשלום דמי שימוש "כל עוד הוא חפץ בכך". ראשית, לאור ההסדר הדיוני שהושג לא עלה בידי נתבע 1 להוכיח טענתו זו ולו לכאורה.

המסקנה המתבקשת הינה כי מעמדו של נתבע 1 במושכר בתקופה הרלבנטית לתביעה הינו לכל היותר כבעל רשות גרידא, אשר ניתנה לו בתום תקופת השכירות המקסימאלית עפ"י ההסכם, כאקט של רצון טוב מצד התובעת, כל עוד אין היא מעוניינת לבצע עסקה במושכר עם צדדי ג' אחרים, ובכפוף לתשלום דמי השימוש החודשיים המוסכמים על ידו בגין כל תקופה שנקצבה.

השנייה, במסגרת פסק הדין בהליך שבפניי הכרעתי בסעד היחיד שהונח לפתחו של בית המשפט (סעד הפינוי), אך אין באמור לעיל, כדי למנוע מנתבע 1 לתבוע פיצוי מהתובעת בגין השקעותיו הנטענות במושכר, ככל שקמה לזכותו עילה משפטית כלפי התובעת בסוגיה זו, וזאת כמובן מבלי שיהא בכך כדי להביע דעה באשר לסיכוייה של תביעה מעין זו. סיכום אשר על כן, אני מקבל את התביעה ומורה לנתבע מס' 1 לפנות את המושכר תוך 15 יום מיום קבלת פסק דין זה. כמובהר לעיל, הנתבע מס' 2 אינו נוקט כל עמדה תוך שהוא הצהיר כי לאחר פירוק השותפות עם הנתבע מס' 1 אין תחולה של הסכם השכירות ו/או מימוש האופציות ו/או מתן הרישיון להמשיך להחזיק במושכר בתום תקופת השכירות הכוללת, עליו.