זכות ביטול הסכם שכירות בשל אי קבלת רישיון עסק

סמוך לאחר תחילת תקופת השכירות, החל המבקש להעלות טענות שלפיהן הנכס איננו ראוי לשימוש, וכי נתגלו בו פגמים וליקויים המונעים מן המבקש לקבל רישיון עסק להפעלתו כאולם אירועים.

בתגובה לכך הגיש המבקש תביעה שכנגד שבמסגרתה טען כי דין הסכם השכירות להתבטל מעקרו בשל אי-גילוי פרטים מהותיים הנוגעים לנכס בעת המשא ומתן לכריתתו, ועוד נטען כי ממילא קמה למבקש הזכות לבטל את הסכם השכירות בשל הפרות יסודיות מצד המשיבים – והדבר אף מצמיח לו סעד של השבה ופצוי.

...

לאחר עיון בבקשה לעיכוב ביצוע ובתגובה לה, נחה דעתי כי זו אינה עומדת באמות המידה שפורטו לעיל, ומשכך דינה להידחות.

מכל מקום, אף אם תשלום הסכום שנקבע בפסק הדין ידרוש מהמבקש למכור את החנות כטענתו, וכאמור הטענה לא בוססה ואין בידי לקבוע כך – הרי שמאחר שמדובר בנכס מסחרי המשמש להשכרה, להבדיל למשל מדירת מגורים, אין מדובר במקרה שמימוש נכס מקרקעין כרוך על פניו בנזק בלתי הפיך שאיננו בר פיצוי (ראו והשוו: ע"א 8108/14 רז נ' פלד, פסקה 11 (22.12.2014); ע"א 5779/13 שיכון אזרחי בע"מ נ' מרדכי גלוסקה מנהל מיוחד וכונס נכסים, פסקה 4 (31.10.2013)).

סוף דבר, הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין נדחית.

בע"א 8068/11 אורי עיני ואח' נגד חן שיפריס ואח' כותב כב' השופט חנן מלצר: "2. בעימות שבין מוכר-מפר שידע (או היה עליו לדעת) בעת גמירת החוזה את דבר קיומן של עובדות מסוימות, אותן לא גילה לקונה – לבין רשלנות הקונה שלא בדק ולא גילה אותן עובדות (ואפילו הצהיר שעשה כן) – יד הקונה על העליונה. הוא זכאי לפיכך למלוא התרופות המוקנות בדין לנפגע עקב הפרה בשל אי-התאמה, ובכללן: ביטול החוזה, בצרוף השבה ופיצויים מוסכמים. במקרה שכזה – אין לייחס אשם תורם לחובת הקונה". כותב כב' השופט נועם סולברג: "3. ... לדעתי, החלת דוקטרינת ה'אשם התורם' ביישומו של סעיף 16 לחוק המכר עשויה להתפרש כקריאה לתוך החוק של דבר שאין בו. קרי, החלתו של עקרון 'יזהר הקונה' בסטייה מן התפיסה המקובלת במשפט הישראלי ביחס לחוק המכר: "חוק המכר שולל לחלוטין את ההשקפה של 'יזהר הקונה', ומתיר לקונה להסתמך באופן בלעדי על תאור הממכר בפי המוכר, ועל החיובים המוסכמים בחוזה. הדין לא יהיה שונה, לפי חוק המכר, גם אם היתה לקונה היזדמנות סבירה לבדוק את הממכר והוא לא ניצל אותה, או שניצל אותה אך עקב רשלנותו לא גילה את הפגם בממכר" (א' זמיר, 'חוק המכר, תשכ"ח-1968', הפירוש לחוקי החוזים בעריכת ג' טדסקי (המכון למחקרי חקיקה, התשמ"ז), 281) (להלן: זמיר);.

ברקע להנחיה ניצב הקושי הגלום במציאות שבה עסקים רבים אינם זכאים לקבל רשיון עסק בשל אי עמידה בהוראות חוק התיכנון והבניה, וכתוצאה מכך פועלים מבלי להיות כפופים לפיקוח בשורה ארוכה של פרמטרים נוספים אותם נועד הרשיון להבטיח, ובהם הגנה על איכות הסביבה ומניעת מפגעים, מניעת סכנות לשלום הציבור ולבריאותו, שמירה על בטיחות ועוד.

שכן, במסגרת הסכמי השכירות, השוכרת התחייבה לשאת בכל התשלומים החלים עליה עד לתום תקופת השכירות, גם אם לא עשתה במושכרים שימוש וגם אם פינתה אותם, זאת אף אם, כטענת הנתבעת המוכחשת (אשר הוכחה שלא נכונה), בשל אי קבלת רישיון עסק.

...

סוף דבר.

אני דוחה את התביעה.

נוכח האמור, אני מחליט שלא לעשות צו להוצאות.

האם התובע רשאי היה לבטל הסכם שכירות מחמת אי קבלת רישיון עסק, או שמא מנע הוא את התקיימות התנאי המתלה בהסכם וחייב בתשלום דמי השכירות עד לכניסת שוכר חלופי למושכר? רקע וטענות הצדדים הנתבעת, חברה פרטית העוסקת בין היתר בממכר מוצרי מזון, הנה השוכרת של שטח במרכז מסחרי בו הפעילה חנות לממכר מוצרי מזון ובה מטבח להכנת מוצרי מזון מוכן והמטבח שימש גם מסעדה צמודה, ברחוב הפנינים 53 באשקלון, מכוח הסכם שכירות מיום 10.03.09 בין הנתבעת לבין חברת ד.י. דוידי השקעות בנדל"ן בע"מ. ביום 24.01.16 התקשרו הצדדים בהסכם שכירות משנה להשכרת המסעדה (להלן: ההסכם הראשון) ובתחילת שנת 2017 התקשרו בהסכם נוסף לתקופה מיום 01.02.17 ועד ליום 30.04.18 (להלן: ההסכם) .

כדי להוכיח זכותו לבטל את ההסכם מחמת העידר רישיון עסק, היה על התובע להוכיח כי עשה כל אשר ניתן לקבלת הרישיון ורק בגין מחדלי הנתבעת לא קיבל את הרישיון המיוחל.

...

על כן אני מחייב את התובע, הנתבע שכנגד, לשתם לנתבעת, התובעת שכנגד, סך של 219,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה שכנגד.

סוף דבר התביעה נדחית.

בתביעה שכנגד, אני מחייב את התובע, הנתבע שכנגד, לשתם לנתבעת, התובעת שכנגד, סך של 219,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד הגשת התביעה שכנגד.

חשוב מכך, קריספל לא טענו לביטול הסכם השכירות בעקבות הלחץ שהופעל עליהם, כביכול, עובר לחתימתו, לא עתרו לקבלת כל סעד בנידון ואף לא הפנו להוראות הדין הרלוואנטיות לעניין זה. מכל מקום, יובהר כי עילות ביטול חוזה בשל פגם שנפל בכריתתו, קובצו בפרק ב' לחוק החוזים הכללי, ולענייננו עילות הביטול מחמת טעות, הטעה, כפייה ועושק (סעיפים 14-15, 17-18 לחוק).

לא פלא איפוא כי בן עזוז מנהלים את הפיצרייה במשך 6 שנים כאשר קבלת רישיון העסק עדיין "בתהליך" ולפיכך אין כל הגיון בהנחה כאילו הם בחרו בסגירת העסק בשל העידר רישיון ניהול עסק.

משבאתי לכלל מסקנה כי לא היתה כל דרישה מבן עזוז להסיר את גרם המדריגות כתנאי לקבלת רישיון עסק, משהוכח במשפט כי ממילא הסרת גרם המדריגות לא היתה סוללת את דרכם לקבלת רישיון העסק ומאחר ובן עזוז בחרו למשוך את ידם מהעסק מטעמים עיסקיים וללא כל קשר לאי קבלת רישיון עסק, אזי נותק הקשר הסיבתי שבין הפרת הסכם השכירות על ידי קריספל לבין הנזקים הנטענים של בן עזוז, נזקים שממילא לא הוכחו במשפט.

יתרה מכך, לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה קריספל הפרו את הסכם השכירות משמנעו מבן עזוז לממש את זכותם להסרת גרם המדריגות, אין לבוא אליהם בטענות שלא השיבו את החזקה במושכר במועד סגירת העסק בחודש 09/2017, או בסמוך לאחר מכן.

...

משבאתי לכלל מסקנה כי לא היתה כל דרישה מבן עזוז להסיר את גרם המדרגות כתנאי לקבלת רישיון עסק, משהוכח במשפט כי ממילא הסרת גרם המדרגות לא היתה סוללת את דרכם לקבלת רישיון העסק ומאחר ובן עזוז בחרו למשוך את ידם מהעסק מטעמים עסקיים וללא כל קשר לאי קבלת רישיון עסק, אזי נותק הקשר הסיבתי שבין הפרת הסכם השכירות על ידי קריספל לבין הנזקים הנטענים של בן עזוז, נזקים שממילא לא הוכחו במשפט.

יתרה מכך, לאור המסקנה אליה הגעתי, לפיה קריספל הפרו את הסכם השכירות משמנעו מבן עזוז לממש את זכותם להסרת גרם המדרגות, אין לבוא אליהם בטענות שלא השיבו את החזקה במושכר במועד סגירת העסק בחודש 09/2017, או בסמוך לאחר מכן.

לסיכום, אני דוחה את התביעה והתביעה שכנגד, כמו גם התביעה השטרית שהוגשה ב-תא"מ 12520-01-18.

יוצא אפוא שהתובע העביר את הזכות להפעלת החניון לנתבעת 1 , בחתימת ההסכם עם הנתבעת 1 , יומיים לאחר זו הוענקה לו. בהסכם שנחתם בין התובע לקונסרבטוריון נכללו מס' תנאים שנועדו להכשיר את החניון לצורך הפעלתו .כן התחייב התובע לפעול לקבלת רישיון עסק מעריית תל אביב.

הפסד דמי שכירות בשל אי עמידה בתנאי ההסכם תחילה אדרש לעדותו של מנהל הקונסרבטוריון וזאת נוכח החשיבות שמצאתי לתוכן עדותו לצורך הכרעה במחלוקת שבין התובע לנתבעים.

מגרסה זו עולה כי עובר למשלוח המכתב אל התובע לעניין ביטול החוזה בשל אי עמידה בתנאי ההסכם, נודע למנהל הקונסרבטוריון כי הפעלת החניון תועבר לידי "אחוזות החוף" על ידי עריית תל אביב ,כך שממילא לא יוכל התובע להמשיך לעשות שימוש בזכות להפעלת החניון שניתנה לו מכוח ההסכם עליו חתם ביום 15.1.2013 עם מנהל הקונסרבטוריון.

...

נוכח מסקנה זו ,אין בסיס לטענות התובע ,לחיוב הנתבעים בשל "הפסד תשלום דמי שכירות" עבור הזכות להפעלת החניון לאחר המועד שבו הודיע מנהל הקונסרבטוריון על ביטול ההסכם, מהטעם ששלילת זכות הפעלת החניון מהתובע קשורה וכרוכה בהחלטת עיריית תל אביב שהעבירה את זכות ההפעלה מהקונסרבטוריון ל"אחוזות החוף" נוכח מצוקת חניה של תושבי תל אביב המתגוררים באזור הקונסרבטוריון ועל מנת לפתור מצוקת חניה זו באמצעות מתן האפשרות לחנות בחניון הקונסרבטוריון בשעות שאינן שעות הפעילות של הקונסרבטוריון.

אשר על כן אני דוחה את טענות התובע כי לא הייתה התייחסות לחשבונית זו. לסיכום חלק זה הגעתי למסקנה כי אין להשית על הנתבעים חיוב עבור חודשי שכירות נוספים מעבר לתשלומים ששילמה החברה בפועל לתובע.

. סיכום לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ואת הראיות והעדויות שהוצגו לבית המשפט, מצאתי כאמור לעיל כי יש לקבל את התביעה באופן חלקי בלבד.

יתר טענות התובע נדחות בזה בנוסף מחייבת את הנתבעים ביחד ולחוד ,בהוצאות התובע, שכר טרחת עו"ד והשתתפות יחסית באגרת בית המשפט -בסכום כולל של 7,000 ש"ח. המזכירות תמציא את פסק הדין לצדדים.