זכות ביטול הסכם שירות למעליות בבניין משרדים

המבקש – משרד עורכי דין (להלן גם: "משרד קסוטו") הגיש ביום 29.4.19 תובענה לצוו מניעה קבוע נגד משיבה 1 ונגד משיבה 2 –החברה שניהלה את חניון הבניין , הידוע כ"בית רובינשטיין" בקרן הרחובות לינקולן ומנחם בגין בתל אביב (להלן: "נכסי אריאל" ו" הבניין" בהתאמה) ונגד משיבה 3 - חברה קבלנית המנהלת עתה את החניון (להלן: "חברת רובינשטיין") ובקשו למנוע כל הטרדה ו/או הפרעה לשימוש במקומות החניה אותם שוכר המשרד לפי הסכם שכירות.

נטען כי למרות שבפועל, עת נוהל המו"מ לחתימת הסכם השכירות בין המבקש לכלל ,נדרשו 10 חניות קבועות לעובדים, הוסכם כי יוקצו למשרד קסוטו 20 חניות קבועות בקומה מינוס 1 (שמאפשרת יציאה ישירה, ללא שימוש במעלית החניון, ישירות ללובי המגדל) והחניות העודפות ישמשו את לקוחות המשרד ואורחיו.

כן יהיה עליו להוכיח כי הסכמה זו של הנהלת החניון (נכסי אריאל) מחייבת את בעלת החניון (רובינשטיין) ואת כלל .בימ"ש קמא קבע: "כלל אינה יכולה לסחור בזכויות שאין לה והמשרד אינו יכול לזכות בהסכם השכירות (שחתם עם כלל) בזכויות שכלל לא שכרה מרובינשטיין, כל עוד לא יוכח שרובינשטיין אישרה התחייבות זו. על פי ההסכם שבין כלל לרובינשטיין, רובינשטיין זכאית לבטל ההסכם, לשנות את דמי השכירות ולשנות את תנאי השמוש וההפעלה בחניות. כן הוסכם (בסעיף 9 להסכם) כי זכויות אלו ישמרו לרובינשטיין גם כלפי "כל אדם אשר יימצא במושכר". בנסיבות אלה, הובהר כי אף אם טענות משרד קסוטו תתקבלנה בהליך העקרי וייקבע כי כלל התחייבה כלפיו שיותר לו לעשות בחניות את השמוש המבוקש, הרי שאין בכך להוביל בהכרח למסקנה שיש לחייב את רובינשטיין והנהלת החניון למלא אחר היתחייבותה של כלל.

ברור שהפרת הסכם השכירות ע"י המשיבות שולל מהמשרד את האפשרות להעניק חלק מחווית השרות של לקוחותיו – מתן שירותי פרימיום יוצאי דופן ללקוחות המשרד בכל שלב בשהותם במיתחם המשרד.

...

כן יהיה עליו להוכיח כי הסכמה זו של הנהלת החניון (נכסי אריאל) מחייבת את בעלת החניון (רובינשטיין) ואת כלל .בימ"ש קמא קבע: "כלל אינה יכולה לסחור בזכויות שאין לה והמשרד אינו יכול לזכות בהסכם השכירות (שחתם עם כלל) בזכויות שכלל לא שכרה מרובינשטיין, כל עוד לא יוכח שרובינשטיין אישרה התחייבות זו. על פי ההסכם שבין כלל לרובינשטיין, רובינשטיין זכאית לבטל ההסכם, לשנות את דמי השכירות ולשנות את תנאי השימוש וההפעלה בחניות. כן הוסכם (בסעיף 9 להסכם) כי זכויות אלו ישמרו לרובינשטיין גם כלפי "כל אדם אשר יימצא במושכר". בנסיבות אלה, הובהר כי אף אם טענות משרד קסוטו תתקבלנה בהליך העיקרי וייקבע כי כלל התחייבה כלפיו שיותר לו לעשות בחניות את השימוש המבוקש, הרי שאין בכך להוביל בהכרח למסקנה שיש לחייב את רובינשטיין והנהלת החניון למלא אחר התחייבותה של כלל.

לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, הגעתי למסקנה ולפיה דינה להידחות אף ללא צורך בתשובת המשיבות מהנימוקים כדלקמן: א) ערכאת ערעור אינה נוטה להתערב בשיקול דעת רחב הנתון לערכאה הדיונית בנוגע להחלטות בדבר סעדים זמניים אלא במקרים חריגים בלבד.

בהתחשב ב"מקבילית הכוחות" ולאחר קיום דיון בו הולימו ב"כ הצדדים טיעוניהם, הגיע בימ"ש קמא למסקנה כי אין ליתן את הסעד הזמני המבוקש.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות.

על כן, ככל שמדובר בטענה של הטעה, עומדת לתובעת זכות לכאורה לבטל את ההסכם כולו ולא זכות לכאורה להחלפת החניות.

הנתבעת בחרה את חניה מספר 59 וצו המניעה הוחל על חניה זו. ביום 29.10.2015 הגישה הנתבעת הודעה לפיה "נפלה טעות משרדית בתום לב ביחס לחניה 59 וכי המשווקת שכחה מדבר קיום צו המניעה ובלהט השיווק נמכרה חניה 59". הנתבעת ביקשה להסב את צו המניעה לחניה מס' 58, שנמכרה אף היא, אך בעלת החניה הסכימה לפנותה, היה ותתקבל תובענה זו. לאחר הגשת הסיכומים הגישה הנתבעת בקשה להוספת ראיה, "היתר בנייה לכלל המבנה לרבות תוספות הבנייה" (סעיף 2 לבקשה).

לרבות, "אגף נמוך מתחת למפלס הכניסה בן 3 קומות שירות לחניה, מחסנים ומתקנים טכניים..." (שם).

התובעת יוצגה על ידי אביה ועל ידי עו"ד מטעמה (עמ' 3 לפרוטוקול) וניתן להניח, שעיינו בהסכם המכר ושבחנו היטב את מצבו המשפטי והתכנוני של הבניין, טרם החתימה.

כאשר בוצעה ההחלפה, המעלית בבניין כבר פעלה ומר גורין היה מודע לכך, שהמעלית לא מגיעה למפלס חניה 3- (שם).

...

לא ניתן להיעתר לבקשת התובעים בכתב התובענה, נוכח הנימוקים הבאים.

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 5754-09-13 יצירה נ.א.י.ה. - חברה לשירותי פקוח, ניהול, אחזקה נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בעמ תיק חצוני: בפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן תובעת יצירה נ.א.י.ה. - חברה לשירותי פקוח, ניהול, אחזקה נתבעת משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ פסק דין

הנתבעת אינה זכאית להסתמך על טענה של אי כדאיות בעיסקה, טענה זו נוגדת את הדין ואינה יכולה להקנות לנתבעת זכות לבטל הסכמה קודמת בהסכם הייזום, ואינה משחררת אותה מקיום התחייבויותיה.

ביום 27.11.2011, לאחר שהנתבעת קיבלה תמונה ברורה יותר והבינה מהם התנאים להפיכת הפרויקט לכלכלי, התקיימת פגישה במשרדי הנתבעת, בנוכחות התובעת ונציג דיירים בפרויקט, על-מנת להתעדכן על המצב, לתאם ציפיות, ולבדוק האם כדאי להמשיך את הטיפול בפרויקט.

ביום 28.11.2011 היתייחס עו"ד גלילי להודעת הדואר האלקטרוני, ולשיטת הנתבעת לא כפר בו. מעיון בהודעה זו, ניתן להווכח שראשית צוין על-ידי עו"ד גלילי, כי לפי המוסכם הסכמת כלל בעלי הזכויות בפרויקט תיתקבל בטווח הזמן הקרוב, ובאשר למספר הקומות נאמר: "להבהיר כי המידע המצוי בפנינו, בפני המפקח, בפני חברי הנציגות ובפני בעלי הדירות כפי ביטויו בהסכם הינו שהפרויקט יבוצע בכפוף לקבלת היתר לבניית 2.5 קומות... בעלי הדירות מצידם הסכימו לבניית עד 3.5 קומות בכפוף לאמור בהסכם (היתר, התקנת מעלית נוספת וקופון) אנו באי כוח בעלי הדירות ונציגותם, התחייבנו לעשות כל שניתן לצורך קידום קבלת ההיתר לתוספת הקומה כאמור" (הדגשה שלי נ.ב).

...

מנכ"ל התובעת תיאר בעדותו כי החתים את כל הדיירים, הואיל והיו דיירים שחלקם היו בחו"ל, ואף הוסיף (עמ' 20 לפרוטוקול): "... דבר נוסף עשיתי פגישות עם דיירים שהיו מספר מזערי בבניין מסוים שרצו לדעת כל מיני דברים מבחינת צורת העמדת החדרים אצלם בבית לאחר השיפוץ... זה חלק מהדברים שאני זוכר". דברים אלו מלמדים כי מנכ"ל התובעת המשיך להחתים את הדיירים, כך שיוצא אפוא כי הודעת הדואר האלקטרוני מיום 27.11.2011 לא סיכלה את המשך החתמת הדיירים על ידו.

סוף דבר: לאור האמור והמפורט לעיל, הנני להורות על דחיית התביעה.

התובעת תשלם לנתבעת הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ₪, תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין.

הטירחה שתיגרם ללקוחות שיידרשו לחנות בחניון המזדמנים ולעשות שימוש במעלית החניון אינה משמעותית, כך עושים לקוחות כל המשרדים ואין חשש שלקוחות יעזבו את משרד קסוטו בשל כך. אין המדובר בנזק כלל, לבטח לא נזק משמעותי ובלתי הפיך שיש בו כדי להקים זכות לסעד הזמני המבוקש.

בפרט שעה שלא נטען כי עסקינן בזכות שמקובל להעניק לשוכרים בחניונים מסוג זה. סעיף 4.3 להסכם השכירות קובע: "מוסכם מפורשות, כי השמוש במקומות החניה ייעשה על פי תנאי השמוש וההפעלה כפי שיהיו מפעם לפעם בחניון הבניין וכפי שייקבעו על ידי מפעיל החניון. ובילבד שאלו יאפשרו החניית 20 רכבים מטעמו של השוכר במקומות החניה, ללא כל עלות מעבר לקבוע בהסכם זה". אני מבכר את פרשנותם של המשיבות לסעיף זה, לפיה הזכות ששכר משרד קסוטו כפופה לתנאי השמוש שהנהלת החניון רשאית לשנותם (כמובן שבכפוף לחובת תום הלב בהפעלת זכות זו).

כלל אינה יכולה לסחור בזכויות שאין לה והמשרד אינו יכול לזכות בהסכם השכירות (שחתם עם כלל) בזכויות שכלל לא שכרה מרובינשטיין, כל עוד לא יוכח שרובינשטיין אישרה התחייבות זו. על פי ההסכם שבין כלל לרובינשטיין, רובינשטיין זכאית לבטל ההסכם, לשנות את דמי השכירות ולשנות את תנאי השמוש וההפעלה בחניות.

אומנם יתכן ומדובר בשירות "פרימיום" אותו העניק המשרד ללקוחותיו עד לפני כחודש, אולם לא נטען (ואין זה סביר) כי בהיעדר שירות זה יש חשש ממשי שלקוחות של המשרד יבחרו להפסיק את התקשרותם עמו.

...

בנסיבות אלו יתכן ותהיה למשרד עילת תביעה כספית נגד כלל ועל כן גם איני מקבל את טענת כלל כי היא אדישה להליך ולתוצאותיו.

לא מן הנמנע שאם מאזן הנוחות היה נוטה באופן מובהק לטובת משרד קסוטו ולו הייתי סבור שעלול להיגרם לו נזק משמעותי ובלתי הפיך היה די בסיכויי התביעה האמורים כדי להוביל למסקנה שיש להיעתר לבקשה וליתן הסעד הזמני המבוקש, אולם לא כך הם פני הדברים.

בנסיבות אלו, דין הבקשה לסעד זמני להידחות.

הובהר כי הבניין בנוי כדלקמן: קומת קרקע שהנה קומת מסחר; קומות 1 ו-2 הנן קומות המחולקות לתתי חלקות (משרדים) ביניהן פרוזדור ושירותים משותפים (להלן- הקומות הראשונות); קומות 3 ומעלה הבנויות כמיקשה אחת, ומוגדרות, כל אחת, כתת חלקה (להלן- הקומות העליונות).

בתוך כך, נטען שבין השנים 1970-2008 סופקו שירותים על ידי הנתבעת, אולם בשנת 2008 החליטה הנתבעת להפסיק חלק מן השירותים שספקה עד אותה שנה, ובפרט ניקיון הפרוזדור והשירותים של קומות 1 ו-2, תוך שהמשיכה לספק שירותים ספציפיים אחרים (תחזוקת מעליות וכו').

נטען כי בהעדר שירותים מצד הנתבעת לקומה הראשונה היה עליו להקדיש שעות רבות בטיפול בקומה מול כלל המחזיקים, באופן שפגע בעבודתו כעו"ד ובמוניטין שלו, וכן נגרמה לו עוגמת נפש (הנזק נאמד בסך של 45,000 ₪); נטען כי שוכר של אחד המשרדים שבבעלותו הפסיק את חוזה השכירות באופן חד צדדי (עותר לסך של 40,642 ₪ בגין עזיבת השוכר והוצאות משפט שקיים נגדו, אולם חיבור כלל ההוצאות להן עותר התובע מוביל כי מדובר בסך של 22,638 ש"ח); וכן נטען כי בין השנים 2008-2013 שילם תשלום וועד לנתבעת אולם לא קיבל שירותים כנדרש (עולה כדי סך של 45,244 ₪).

העובדה כי משך עשרות שנים הוענקו לבעלי המשרדים בקומות הראשונות שירותים אשר להם לא היו זכאים, אין בה כדי ללמד על חובה של הנתבעת להמשיך ולספק השירותים עם גילוי הטעות.

ביחס לביטול הסכם השכירות על ידי השוכר של התובע, עותר האחרון לקבלת תשלום עבור חודשי השכירות שהפסיד בעקבות ביטול הסכם השכירות, וכן להוצאות משפט שניהל נגד השוכר.

...

גם ראש נזק זה דינו להידחות, בשים לב לקביעותיי לעיל לפיהן לא עמדה לנתבעת חובה לספק לתובע, וליתר בעלי המשרדים בקומה הראשונה, את השירותים האמורים.

סוף דבר- אני מורה על דחיית התביעה.

התובע ישלם לנתבעת שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ וזאת בתוך 30 ימים מהיום.