זכויות קנייניות ברכוש משותף בחלקה סמוכה

השאלה העולה בתביעה זו היא האם התובעים הנם בעלי זכויות קנייניות ברכוש המשותף של חלקה 74 שעה שהם בעלי הזכויות בדירה בחלקה 75 הסמוכה? לפני תביעה למתן צו המורה כי התובעים הנם בעלי זכויות קנייניות ברכוש המשותף המצוי בבניין בחלקה 74; כמו כן, התובעים מבקשים מבית המשפט להורות לנתבע להמנע מבצוע כל פעולה שיש בה כדי לפגוע באיזו מזכויותיהם ויכולתם של התובעים לעשות שימוש סביר ברכוש המשותף.

...

תחולת ההסכם על בעל דירה שלא היה צד להסכם אקדים ואעיר, כי אינני מקבל את טענת הנתבע, לפיה התובעים לא הוכיחו את זהות החתומים על המסמך, שכן שעה שהמסמך צורף לתיק הבית המשותף ויש עליו חותמת של לשכת רישום המקרקעין, חזקה כי חתמו על המסמך מי שהיו רשאים לחתום עליו.

אולם אין לתובעים זכויות קנייניות ברכוש המשותף בחלקה 74, ולפיכך התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 25,000 ₪.

הנתבע 3 הנו הבעלים הרשום של תת חלקה גובלת נוספת אשר נימצאת בסמיכות מקום לחלקותיהם של יתר הצדדים (תת חלקה 2 חלקה 64 גוש 10802) כאשר הנתבע 3 נרשם כבעל החלקה מכח הסכם עם חברת "עמידר" ביום 23.2.16.

לכל בעלי הזכויות בדירות ו/או מי שיבואו במקומם תהיה זכות מעבר דרך הרכוש המשותף לכל היחידות.

סוגיית הבעלות בדרך המעבר – האם מדובר בשטח מעבר משותף לכלל הצדדים או שמא בשטח אשר עובר בתוך חלקתם הפרטית של התובעים וככזה הנו גם קניינם הבלעדי ? לצורך הכרעה בהליך זה יש לבחון בראש ובראשונה את השאלה האם התובעים רכשו לעצמם זכות קניינית באותה דרך מריבה שבה נעשה שימוש מוסכם במשך שנים רבות (לעניין סמכותו הנרחבת של בית משפט השלום לידון בתביעות שימוש במקרקעין ראה : רע"א 3749/12 ששון בר-עוז נ' **** סטר ואח' מיום 11.8.2013).

...

עם זאת, המסקנה בנוגע לנתבעים 1 ו – 2 הינה שונה, מאחר והנתבעים 1 ו – 2 עשו שימוש בדרך המעבר למרות שחתמו על גבי מסמכים משפטיים המעידים על כך שחלקה מספר 64 נרשמה בפנקס הבתים המשותפים ולמרות שאותן מדרגות, אשר נמצאות מימין לשביל היריבה, ומצויות בתוך חלקה 64, נמצאות במצב תחזוקתי טוב המאפשר גישה ישירה אל תוך ביתם של הנתבעים 1 – 2 מהרחוב, ללא היזקקות לשביל הגישה (ראה : התמונה בסעיף 8.8.5 לסיכומי התובעים).

סוף דבר : בכל הנוגע לנתבעים 1 ו – 2, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבעים 1 ו – 2 מלהיכנס אל תוך ביתם באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות והכשרה הכניסה מהשער הישן המותקן בחזית המגרש, צו המניעה יחול החל מיום 1.10.2021.

בכל הנוגע לנתבע 3, התביעה מתקבלת, וניתן בזה צו מניעה אשר אוסר על הנתבע 3 מלהיכנס אל תוך ביתו באמצעות השביל אשר חולף בשטח חלקה מספר 65 ו/או מלעשות בה שימוש; מתוך רצון ליתן תקופה ראויה להיערכות, ובין היתר, הגעה להבנות בין הצדדים, או לחלופין השלמת התכנית להרוס את המבנה ולבנות מחדש תוך תכנון דרכי גישה, צו המניעה יחול החל מחלוף 5 שנים מיום מתן פסק הדין.

לטענתה, פיתרון החנייה של הבניין החדש יאפשר לדיירי הבניין החדש להנות משירותי העותרת בלא להישתתף בהוצאות הבניין הקיים, ולעשות שימוש במעברים שבבניין הקיים וברכוש משותף בו בלא זכויות קנייניות (למשל, ס' 21-20 לעתירה).

כך, למשל, הפניתה המשיבה להוראת ס' 15(ז) להסכם המכר עם העותרת לפיה "קיימת תכנית לחבר את החניון [בבניין הקיים] לבניין שייבנה על ידו [הבניין החדש], כך שיתאפשר להכנס לבנין השני [החדש] ממקומות החניון. הקונה [העותרת] מסכים לכך בכפוף לכך שחיבור זה לא יפגע בשימוש בחניון שהוא רוכש ..."; כן הפניתה להוראת ס' 3(י"א) לתקנון לפיה ככל שהדבר יידרש על ידי הערייה תהיה המשיבה רשאית "לחבר את הבית המשותף [הבניין הקיים] עם הבית שייבנה בחלקות הסמוכות [הבניין החדש] ו/או לחבר את החניון שייבנה בחלקות הסמוכות [חניון הבית החדש] לחניון הקיים..." שאז "יהיו רשאים בעלי החניות שבחניון [בבית החדש] לעבור דרך המעברים שבחניון הבית המשותף [הבניין הקיים] ו/או בקומות החניה ... בבית המשותף ו/או להחנות רכביהם בחניות השייכות [למשיבה] ובחניון הקיים בבית המשותף, ובילבד שהחיבור האמור לעיל לא יפגע בשימוש שייעשה במקומות החנייה בחניון הצבורי בבית המשותף". העותרים והמשיבה העלו טענות שונות ביחס להוראות אלה הן במישור החוזי הן במישור הקנייני, בין היתר, נוכח האמור במערך ההסכמים שבין הצדדים ונוכח הוראות התקנון.

בכל האמור בפיתרון החנייה קבעה הועדה כך: "הוועדה מחליטה לקבל חלקית את ההיתנגדות בעיניין הכניסה המוטורית המשותפת לפרויקט. באשר למחלוקת הקניינית שהוצגה בפני הועדה בנוגע לזכויות בחניון הסמוך [חניון הבניין הקיים], הועדה תבהיר כי מדובר בנושא קינייני אשר הועדה אינה מוסמכת להכריע בו. יחד עם זאת, הועדה קובעת כי על מנת להבטיח את הישימות של התכנית ופתרון החניה המוצע בה, יקבע בהוראות התכנית כי תנאי למתן היתר בנייה יהיה רישום זיקת הנאה בתחום החניון של המיגרש הסמוך [הבניין הקיים] לטובת מעבר לחניון של התכנית המוצעת. עוד יקבע בהוראות התכנית כי תוקף התכנית יפקע בתוך חמש שנים מיום אישורה, ככל שלא יוצא היתר בנייה מכוחה" (ע/7, בס' 22 להחלטה, קו תחתי הוּסף).

...

משאין מחלוקת כי כל יתר התנאים למתן היתר התקיימו, ומשאין עוד צורך בזיקת מעבר לשם הגעה לחניון שאיננו עוד, סבורני כי הוועדה המקומית רשאית היתה להותיר את ההיתר על כנו וכי לא נדרש בנסיבות העניין לשוב ולפנות לוועדה המחוזית לשם תיקון הוראות התכנית (ראו גם: ע' 2, ש' 15-11).

לשם שלמות הדיון יוער כי אפילו היינו מגיעים למסקנה כי נפל פגם בהיתר הבנייה שניתן למשיבה, ובכלל זה משום שנדרש היה לפנות בעניין לוועדה המחוזית, הייתי סבור כי לא היה מקום להורות על בטלות ההיתר כסעד שהתבקש בעתירה השלישית, וזאת מכוח תורת הבטלות היחסית.

סיכום ותוצאה נוכח כל האמור לעיל – העתירה נדחית.

התובע הוא בעל הזכויות בתת חלקה 3 ששיטחה 48 מ"ר והנתבעים הם בעלי הזכויות בתת חלקות 1-2 ששטחן הכולל עומד על 74 מ"ר. התובע הוא גם בעל הזכויות בחלקות סמוכות לחלקה המשותפת לצדדים שמספרן 29-28.

לטענתם, בשונה מפסק הדין עליו הסתמך התובע, בתביעה זו מבקש התובע לבנות על כל שטח החלקה לרבות על תתי החלקות שבבעלות הנתבעים וברכוש המשותף, ובכך הוא מבקש לכפות עליהם מכירת זכויותיהם.

מכל מקום, גם במסגרת אותו פסק הדין נקבע כי משנרשם בית משותף ולא הוצמדו הזכויות בגגות או אפשרות מימוש זכויות הבניה בתקנון מוסכם, אפילו "תימוכין קנייניים" לצורך דיון בהיבט התיכנוני אין - "ללא הצמדת הגג לדירת המשיבה אין בידיה זכות קניינית משפטית "שלה" בחלק זה של הבית, ואין נפקא מינא אם הפגיעה מצטמצמת לחלק המסוים הנמצא מעל לדירתה, ומכאן שאין להלום את טענות המשיבה, לפיהן ישנם "תימוכין קנייניים" לבקשתה" ובהמשך "אין בידי להלום את עמדת המשיבה, שובת לב ככל שתהא, לפיה אין מחלוקת בנוגע לזכותה הקניינית. המשיבה מבקשת לבנות ברכוש המשותף ולעשות שימוש בזכויות בניה משותפות ללא שיש בידה "תימוכין קנייניים" מתאימים" (ר' סעיפים כ"ב וכ"ז לפסק הדין).

...

דיון והכרעה לאחר ששקלתי את טיעוני הצדדים, הוראות הדין והפסיקה, דינה של התביעה להידחות על הסף.

הצורך בהסכמת "כל בעלי הדירות" לשם תיקון התקנון, ולא באמצעות הליך לפירוק שיתוף, עולה בבירור מהוראת 55(ג) לחוק, המחייבת הצמדת רכוש משותף בתקנון, ומסעיף 62(א) לחוק אשר קובע, בנוגע לשינוי הוראות תקנון, כי "אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם", ובעיקר כי "אין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". סיכום לאור כל האמור לעיל דינה של התביעה להידחות על הסף.

בהתחשב בכך שהתביעה סולקה על סף, לאחר הגשת כתבי טענות מטעם הצדדים, ועוד בטרם התקיים דיון, אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים סך של 5,000 ₪ (כולל מע"מ) בגין החזר הוצאות שכ"ט עו"ד. לסכום האמור יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

תשבי ועובדיה לאלו (להלן: "לאלו") היו רשומים בלישכת רישום המקרקעין כבעלים של חלקה 13 בגוש 11303, ששיטחה 924 מ"ר, הנמצאת בזכרון יעקב, באופן שכל אחד מהם היה הבעלים של מחצית הזכויות בה. ביום 09.03.2007 נכרת ביניהם הסכם שתוף במקרקעין, על פיו ללאלו יוחד שטח של 395 מ"ר בצידה העורפי של החלקה, לתשבי יוחד שטח של 395 מ"ר, ורצועה ששיטחה 134 מ"ר בחלק הדרום-מזרחי של החלקה, שנקבעה כדרך להולכי רגל ולמכוניות, נקבעה בחזקה משותפת.

נטען כי מר אלי נידם שסיפק את שירותי הבניה, כקבלן, הנו הדירקטור היחיד ובעל 50% ממניות החברה שרכשה את זכויות תשבי בחלקה, לטענת הנתבעים, סמוך לאחר גמר הבניה.

לגופו של עניין נטען כי קביעתו של בימ"ש קמא כי לא עלה בידי כספי להוכיח כי עליית הגג היא חלק מהממכר שהוקנה לה על ידי תשבי מבוססת היטב ואין מקום להתערב בה. נטען כי בימ"ש קמא ביסס קביעתו זו על מספר נדבכים ושורה של ממצאים כגון זכויותיה הקנייניות של כספי הנובעות מהסכם המכר שנעשה בינה לבין תשבי אך בהואיל הרביעי בהסכם עליו היא מבססת את זכותה ובשאר חלקי הסכם המכר לא מוזכרת עליית הגג ולא מצוין כי היא חלק מהממכר; גם התוספת להסכם המכר מיום 23.11.18 שנחתמה בין כספי לבין תשבי לא מקנה לכספי זכויות בעליית הגג, שכן יוחד לה החלק הצבוע בצבע ירוק אך המדריגות אינן צבועות בצבע ירוק; כספי אינה יכולה להסתמך על תכניות של הפרויקט שצורפו כחלק מנספח א' בתצהירה שכן הודתה שהתכנית לא הייתה נספח להסכם המכר ולא נחתמה על ידי הצדדים להסכם המכר; כספי אינה יכולה לבסס זכותה על המפרט הטכני בהסכם שירותי הבניה שכן תשבי לא חתם עליו והיא לא דיברה עמו במעמד החתימה על עליית הגג, כך שתשבי מעולם לא נתן הסכמה למיפרט הטכני ואין במיפרט הטכני כדי להעיד על הקניית זכויות בעליית הגג לכספי; כספי טענה כי יוצגה בהסכם המכר ובהסכם שירותי הבניה על ידי עו"ד שולי אשבול אך נימנעה מלזמנה לעדות לתמיכה בטענותיה מבלי שנתנה לכך הסבר סביר; כספי העידה כי מעבר להתקשרות עם תשבי בהסכם המכר ובתוספת להסכם היא נימנעה מלבוא עמו בדברים; כספי אינה רשאית להתבסס על תרשים עם חישובי שטחים שכביכול נעשה על ידי הקבלן שכן הקבלן הכחיש את הנטען; אין בחווה"ד של האדריכל אריוב כדי להקנות לכספי זכות חוזית או קניינית שלא הוקנתה לה על ידי תשבי, בפרט כשהאדריכל עיין רק בגרמושקה והתייחס רק לסוגיות התכנוניות, מה גם שבקשה להיתר מתייחסת רק להיבטים תיכנוניים ואין בה כדי ליצור או להקנות זכויות קנייניות; על פי הסיפא של הגדרת "רכוש משותף" בסעיף 52 לחוק המקרקעין לרכוש המשותף יכולה להיות גם גישה מתוך הדירה; ביום 27.06.20 שלח תשבי לעו"ד שייצג את כספי מכתב שבו טען כי חלל הגג אינו בבעלות בלעדית של כספי אלא שטח משותף והביע היתנגדות לשימוש של כספי בחלל הגג.

...

בנסיבות אלו, ולאור הנימוקים שפורטו לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בפסק דינו של בימ"ש קמא, למעט בעניין הקצאת מקומות החניה, נושא שלא נדון והוכרע ויוחזר לבית משפט קמא להשלמת הדיון.

בהתאם, ובכפוף להחזרת הדיון בסוגית החניה לבית משפט קמא, אנו מורים על דחיית שני הערעורים.

בנסיבות העניין, ובשים לב לתוצאה אליה הגענו, אנו מורים כי כל צד יישא בהוצאותיו.