זכויות קיבוץ במקרקעין חכירה לדורות מהמדינה

טענת הקיבוצים לחכירה לדורות והחזקה בלעדית מקימה לכאורה זכות כ"בעל המקרקעין" ביחס למקרקעין שנכללים במשבצת שהוקצתה לקיבוצים, שכן מקרקעין אלה נמצאים בחזקתם הבלעדית של הקיבוצים, בהיותם החוכרים לדורות של מקרקעין אלה מכוח הסכמי החכירה לדורות שנחתמו עמם, ואשר זכויות החכירה בהם אף נרשמו על שם הקיבוצים בלישכת רישום המקרקעין.

משטענו הקיבוצים להסכמת המדינה לשימוש שנעשה, ולו הסכמה מכללא או בשתיקה, לא יכולה לעמוד להם טענת השמוש הנוגד הנידרש כתנאי ליצירת זיקת הנאה מכוח שנים בהתאם לפסיקה, היינו שימוש הנוגד לזכות הבעלים של המקרקעין הכפופים; השמוש גלוי וחשוף לעין כל; הוא נמצא בידיעתו הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין הכפופים; ומקורו של השמוש אינו בזכות חוזית או בזכות אחרת שהוענקה על ידי בעל המקרקעין הכפופים למשתמש (ר' ע"א 700/88 חוה אסטרחאן נ' זאב בן - חורין, פ"מ מה(3), עמ' 733 – 734).

...

סוף דבר אשר על כן הנני מקבל את הבקשה באופן חלקי וקובע כדלקמן: ביחס לתביעות קיבוץ עין חרוד איחוד בת.א. 7121-01-13, קיבוץ עין חרוד מאוחד בת.א. 42207-03-13, קיבוץ חפציבה בת.א. 7063-01-13, וקיבוץ תל יוסף בת.א. 49373-09-12, הנני מורה על מחיקה על הסף של עילת התביעה בנוגע למקרקעין שבתוך התוואי בגין ראשי הנזק שעניינם הארכת טווחי הנסיעה ונזקי הפקעת המקרקעין בתוך התוואי (ביחס לתביעות עין חרוד מאוחד, עין חרוד איחוד ותל יוסף), המפורטות בחוות דעת השמאי ברנע שצורפו לכתבי התביעה מטעם הקיבוצים, וזאת בהיעדר עילת תביעה.

באשר לתביעת קיבוץ קבוצת גבע בת.א. 7004-01-13, הנני מורה על מחיקה על הסף של עילת התביעה בגין ראש הנזק "פארקיון" כמפורט בחוות דעת השמאי ברנע שצורפה לתביעה, וזאת מחמת היעדר עילת תביעה.

ביחס לתביעת קיבוץ עין חרוד מאוחד בת.א. 42207-03-13, לבקשת המבקשת, ובהתאם להודאת הקיבוץ בסעיף 81 לתגובה, כי "השטח המושכר" כהגדרתו בבקשה, לא נכלל בצו ההפקעה, וכי השטח כלל לא הופקע, אלא הושכר בהסכמת קיבוץ עין חרוד מאוחד, הנני מורה בזאת, כי שווי השטח המושכר בסך 286,961 ₪ נכון למועד הקובע יופחת מסכום הפיצוי הכולל שנתבע במסגרת תביעתו של קיבוץ עין חרוד.

6.2 אודה, כי תרתי אחר נוסח רישמי של סע' 20 ו-78 לחוק הקרקעות העות'מני, אך בכל מקום בו מצוטט החוק (נבו, הספר 'דיני קרקעות במדינת ישראל' מאת עו"ד משה דוכן, פסקי דין של בית המשפט העליון בו נזכרים סעיפים אלה) מצאתי נוסח מעט שונה.

כך, נרשם כי הנתבעת 4 "בחנה ובדקה את זכויות הקבוץ במקרקעין והיא מודעת לכל פרט הקשור בזכויות הקבוץ" (ההדגשה שלי – ר.ב.), אף נרשם כי לנתבעת 4 ידוע שזכויות הקבוץ במקרקעין "אינה מגיעה כדי בעלות ו/או חכירה לדורות" (ההדגשה שלי – ר.ב.).

...

9.2 התביעה להשבת המצב במקרקעין לקדמותו – נדחית, מהנימוקים שהובאו לעיל.

כדי להתיר לצדדים זמן מספיק לצורך הסדרה מתבקשת זו, אני מורה כי סילוק ידן של הנתבעות 1-2 וצו המניעה הקבוע כנגדן ביחס לשטח הפלישה הוותיקה יעוכב עד ליום 30.6.20.

9.3 בנסיבות העניין, לאחר שעיינתי במסמכים שצורפו לסיכומי התובע (חשבונות עסקה, שאינן חשבוניות מס), ובשים לב למהות ההליך, לאורכו, לטיב הטענות שהועלו בידי הנתבעות ולהתנהלותן בהליך, אני מחייבת את הנתבעות, ביחד ולחוד, בשכ"ט עו"ד התובע בסכום של 50,000 ש"ח (לתובע אין הוצאות משפט הואיל והוא פטור מתשלום אגרה).

· שיוצהר ששעור הישתתפות האגודה ברכישת מקרקעי הקבוץ עד לקום המדינה עולה כדי הוון מלא (91%) של הקרקע כולה; · שיוצהר שהסכם החכירה מהוון לדורות ושכספים שהושקעו ברכישת האדמות והשבחתן יוכרו כדמי הוון מלאים או לחלופין, כדמי חכירה ראשונים בשיעור השווה ל – 80% משווי הקרקע והמזכים את החוכרים בזכות להיוון בשיעור נמוך (ולחלופין כי ייחתמו חוזי חכירה מהוונים לדורות ומתחדשים לצמיתות כאשר התשלומים שהושקעו יוכרו כדמי הוון מלאים ולמצער דמי חכירה ראשונים כאמור ולחלופין בשיעור של 80%).

...

כפי שמפרט כץ לא הועלתה טענה כי הקבוצה שהתיישבה בסופו של דבר – קבוצת רעננה, אכן תרמה בעצמה אחוזים ניכרים למפעל ההתרמה (סעיף 59).

עילות התביעה כתב התביעה פירט שתי עילות תביעה: עילות המבוססות על השבחת הקרקע והשקעות שנעשו בה על ידי חברי קיבוץ כפר המכבי משך השנים, ועילה שניה המבוססת על סעיף 34 לבג"צ 244/00 עמותת שיח חדש ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל (עניין הקשת המזרחית) שם נכתב כדלקמן: "המשיבים טוענים שזכויותיהם בקרקע עולות על אלה שהמדינה טוענת להן. בהקשר זה הם מזכירים שבמקרים מסוימים חוזי החכירה אינם כוללים תנאי בדבר חובת השבת הקרקע בעת שינוי ייעוד. הם גם מזכירים שבעבר היו מקרים שהמתיישבים ביישובים שונים, או התנועות ההתיישבותיות, השתתפו בתשלום התמורה עבור הקרקע אשר בסופו של דבר נרשמה על שם הקרן הקיימת לישראל, וזו החכירה להם אותה. לחלק מהמשיבים יש גם טענה שבזכות היות חלק מהיישובים כובשי הקרקע שהחכירו להם ולאור פעולותיהם בקרקע – טיובה, שמירה עליה במשך תקופה ארוכה – זכויותיהם אינן מתמצות באלה הנובעות ממילותיו של חוזה החכירה. לטענתם, בנסיבות אלה זכויותיהם בקרקע עולות על מה שעולה מהנוסח ה"יבש" וה"פורמאלי" של חוזי החכירה.

התובענה נדחית על כל חלקיה.

(וראו לעניין הגדרות קבוץ מסורתי (שיתופי) וקיבוץ מתחדש בתקנות האגודות השיתופיות (סוגי אגודות), תשנ"ו –1995["תקנות האגודות השיתופיות-סוגי אגודות"], א.ס) לטענתו, הקבוץ מחזיק בחוזה חכירה מתחדש, אולם עפ"י הילכת בלוך מעגל החייבים במס חל גם על מי שמחזיק במקרקעין מכוח הרשאה מתחדשת, הנחשב לעניין זה כ"חוכר לדורות".

ועדת הערר סקרה פסיקות של ערכאות שונות בעיניין סעיף הפטור וסיכמה: "הגם שטענת הקבוץ לפיה אין להוציא מכלל אזרחי ישראל, הזכאים לקבלת הפטור הסוצאלי הקבוע בסעיף 19 (ג)(1), את חברי הקבוץ רק בשל היותם חברי קבוץ הנה שובת לב, הרי שבהעדר בסיס משפטי הנשען בראש ובראשונה על לשון החוק לא ניתן להחיל את הפטור רק מן הטעם שהוא ניתן למרבית אזרחי המדינה" (החלטת ועדת הערר, עמ' 13) אכן, פרשנות חוק מתחילה בלשונו, אולם, הלשון כאמור בפסיקה, אינה חזות הכל.

מכל האמור לעיל, בהנתן המועד הקובע, ובהנתן שחברי הקבוץ טרם חתמו על חוזי חכירה מול רמ"י, ובענייננו- גב' מילמן טרם חתמה על הסכם מול רמ"י (ואף לא חתמה על הסכם זכויות במועד הקובע) - הרי שברי כי מעמדו של הקבוץ לעניין זכויותיו במקרקעין, טרם השתנה.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל אני קובע כי המערער הוא החייב והוא המחזיק במקרקעין האמורים, הדירה בה מתגוררת חברת הקיבוץ, הגברת מילמן.

תוצאת כל האמור לעיל היא שהערעור מתקבל.

המשיבה תשלם למערער שכ"ט עו"ד והוצאות בסך של 15,000.

סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק הרחיב את מעגל החייבים בהיטל השבחה גם לחוכר לדורות זאת בשל האופי הייחודי של שוק הנדל"ן בישראל, שבו רמ"י מחזיקה ברובן המוחלט של קרקעות המדינה אולם אינה רשאית למכור את הבעלות בהן ועל כן נאלצת היא להעבירה בחכירה לדורות בלבד.

זאת ניתן ללמוד מסעיף, 1.4 לנוהל 3.2.2.7.4 בו נקבע, כי על אף חוזה החכירה בין הצדדים, הרשות מאפשרת לקיבוצים המבקשים לבצע שינוי במבנה האירגוני, לשייך לחברי הקבוץ הזכאים את זכויות החכירה במגרשי מגורים בקבוץ, באמצעות חתימה על חוזה חכירה לדורות פרטני ורישום הזכויות על שמם בלישכת רישום המקרקעין.

...

סבורני, כי טענת המערערים אינה מסייעת להם מקום בו חלף היטל השבחה משולם באופן אוטומטי על ידי רמ"י. בעניין זה יוער, כי לא הונחה לפניי הוכחה בדבר תשלום חלף היטל ההשבחה על ידי רמ"י וככל ששולם הרי שיש להשיבו מקום בו חל חיוב בהיטל השבחה.

לפיכך אני קובעת, כי אין מקום להתערב בהחלטת וועדת הערר שדחתה את ערר הקיבוצים על החלטת הוועדה לחייב את המערערים בתשלום היטל השבחה ולא להחיל את הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית לחוק על המקרה שלפני.

בנסיבות אלו, אני מורה על דחיית הערעורים המאוחדים.