זכויות קבלן לבנות בית משותף לפי רצונו

לימים נקלע הקבלן להליכי חידלות פרעון, ועקב כך, ולבקשת בעלי הזכויות במקרקעין, מונה כונס הנכסים עו"ד עמי בן יעקב (להלן: "הכונס") לשם רישום הבית המשותף במקרקעין, וזאת במסגרת ה"פ 1177/05 כהן ואחרים נ' ש.ט.א.י בינוי והשקעות בע"מ ואח'' (להלן: "הליך רישום הבית").

במסגרת חקירתו הנגדית אישר הכונס- עו"ד בן יעקב את הסיבות לעיכוב ברשום הבית המשותף כלהלן: "ש. עכשיו תראה, אמרת את זה, אני רק רוצה שיהיה מסודר. מה שגרם לעיכוב ברשום בית המשותף זה ככה: אחד, העברת הזכויות של עיסקאות בין בעלי הקרקע. היו הסכמי מתנה, היו מכירות בין בעלים, העברת הבעלים שנעשו לאורך השנים, חלק מהבנייה נעשה, למיטב ידיעתי שלא כדין, ואישורים למס שבח מקרקעין. וזאת עוד רשימה חלקית. כלומר, היה שלל בעיות.

עניין דומה נידון בבית המשפט המחוזי בת"א 18068-11-10 עמליה פרנק ואח' נ' וזוב נכסים, פורסם בנבו, 26.7.2012, שם נקבע כדלקמן: "... אין לפרש בהכרח את הוראת סעיף 6 בחוק המכר (דירות) באופן דווקני ומצמצם, וכי לעיתים יש ליתן עדיפות דוקא להוראות מפורשות בחוזה עצמו ולנסיבות המקרה שעה שנדרשת הכרעה בשאלת תוקפן המחייב של הוראות חוזיות המקנות למוכר זכות להוצאת שטחים וזכויות מהרכוש המשותף בבניין שכבר נרשם, או מיועד להרשם, כבית משותף עפ"י חוק המקרקעין". ובהמשך נקבע: "... הגעתי למסקנה כי כאשר הזכות להוצאתם של שטחים מסוימים וזוכויות נוספות, כגון זכויות לבניה נוספת, מתוך הרכוש המשותף הוקנתה לצד להסכם (קרי:המוכר) באופן מפורש והיא נובעת מנוסחו של הסכם המכר ומנסיבות העניין, וכאשר אצל הצד האחר להסכם (קרי:הרוכש) התגבשה מודעות לכך העולה לכדי הסכמה וויתור מפורשים על כל זכות ביחס לשטחים וזכויות אלה, לרבות לגבי אפשרות ניצולם בדרך של בניה נוספת או שינוי של יעודם המקורי, אזי בנסיבות מתאימות, אין לפרש את הוראת סעיף 6(א) בחוק המכר באופן דווקני ומצומצם. כאשר היתקיימה מטרתו ותכליתו של חוק המכר (דירות) מן הראוי ליתן תוקף להוראה בהסכם המכר המקנה למוכר זכות לגרוע בעתיד חלקים מסוימים משטחי וזכויות הרכש המשותף, גם אם הדבר לא צוין במפורש במיפרט, או במסמך נפרד אחר." בעיניינו, הסכמי המכר מהקבלן כוללים הוראות חוזיות מפורשות המקנות לקבלן את הזכות להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם כחצרות לדירות הגן (ראו סעיף 13(א) ו- 13(ב) להסכמי הרכישה המצוינים לעיל), כך גם במיפרט הטכני שכולל אף הוא הוראות מפורשות בדבר הוצאות החצרות והצמדתן לדירות הגן; כמו גם בתכניות ההגשה; היתר הבניה ואף עלון הקבלן שצורף ע"י התובע 2.

...

מכאן, שדין טענות התובעים בעניין זה להידחות.

מכאן שהבקשה לפיצול סעדים – נדחית.

סוף דבר הפועל היוצא הוא, שדין התביעה להידחות במלואה.

לפיכך, בית המשפט קבע ביום 11.5.2014 כי בהליך זה המקרקעין יפורקו באמצעות רשומו של בית משותף ואף מינה כונס נכסים לצורך כך. לעניין זכויות הבניה, בית המשפט קבע כי תשלומי האיזון לא ידונו במסגרת הליך פירוק השתוף וכי כל צד רשאי יהיה להגיש תביעה נפרדת בעיניין זה. לאחר פגישות עם כונס הנכסים הובהר כי לא ניתן לבצע את פירוק השתוף בלא הכללתה של חלקה 476 בהליך, חלקה זו לא הוזכרה במסגרת כתב התביעה שהוגש והחלטתו של בית המשפט על ביצוע הפרוק.

לטענת התובעים, הרצון לממש את זכויות הבניה נעשה גם בהתאם לפסק דינו של בית המשפט בת"א 1838/01, מפי כב' השופט צבי דותן, אשר קבע כי לתובעים יש זכויות בניה במקרקעין אשר יש להם זכות מוקנית לנצלן, כמו כן קבע תנאים והגבלות על בעלי זכויות אחרים במקרקעין, ככל שהתובעים ירצו לממש בפועל את זכויות הבניה השייכות להם.

רוצה לומר, שטענות הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 הן למעשה טענות כנגד רישום במירשם המקרקעין, כך שאין לקבלן, וגם בעיניין זה נזכיר את סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין.

...

סוף דבר מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעים 3-1 והנתבעת 4 עושים שימוש בזכויות בניה החורגות מהזכויות המוקנות להם בהתאם לחלקם במקרקעין.

מן הטעמים האמורים לעיל, אני מחייב את הנתבעים 4-1 לפצות את התובעים בגין שווי זכויות הבניה שמגיעות להם בגין זכויות הבניה שנגרעו מהם, כדלקמן: הנתבעים 3-1: בגין הניצול העודף על ידם – סך של 478,990 ₪ בתוספת 10% כפיצוי על פגיעה באוטונומיה הקניינית – ובסך הכל 526,889 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 19.2.2017 ועד לתשלום המלא בפועל.

לאור התוצאה אליה הגעתי – התביעה נגד הנתבעים 5-10 נדחית.

כך למשל, מצינו בהסכם שנחתם בין החב' הקבלנית לבין הרוכש רז: במבוא להסכם – "הואיל וברצון הקונה לרכוש דירה בת 5 חדרים... המסומנת בתשריט... וברצון הקבלן למוכרה לקונה". סעיף 5[ד] להסכם: "להעביר בלישכת רישום המקרקעין את הדירה לבעלות הקונה...". סעיף 8 להסכם: "לבית יירשם תקנון מוסכם במשמעות חוק המקרקעין... החלקים ברכוש המשותף שיוצמדו לדירה יהיו בשיעור של 1/7...". סעיף 9 להסכם: "הקונה מתחייב בזאת לשלם... חלקו בהוצאות רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, לרבות שכר המהנדס אשר יכין את תשריט הבית המשותף". סעיף 19 להסכם: "לקונה הודע כי עו"ד חיימובסקי... מטפלים מטעם הקבלן ברשום הבית כבית משותף ובהעברת הבעלות". כך למשל, מצינו בהסכמים שנחתמו בין החב' הקבלנית לבין הרוכשים אימר וגמפל: סעיף 5[ד] להסכם: "הקבלן מתחייב בזאת... להעביר בלישכת רישום המקרקעין את הדירה לבעלות הקונים כיחידה בבית משותף לפי חוק בתים משותפים [להלן: "העברת בעלות"]".

לא ניתן למצוא לא בהסכם הקומבינאציה שנחתם בין נורית לבין החב' הקבלנית, ולא בהסכמי הרכישה שנחתמו בין הרוכשים לבין החב' הקבלנית, זכות שהוקנתה לרוכשים שזכויות הבעלות שלהם יירשמו במושאע בחלקה [בחלק בלתי מסוים] ביחד עם הבעלים המקוריים, להבדיל מרישום הדירות ויחידות המרתף ע"ש הרוכשים במסגרת רישום הבית המשותף.

משלא קיים פיתרון הביניים של רישום במושאע, עקב שינוי החלוקה בין נורית לבין החב' הקבלנית, יש להפנות את הצדדים לפיתרון הקבוע של רישום הבית המשותף ורישום הדירות ע"ש הרוכשים, וזאת לאחר שתוגש תב"ע נקודתית שתכשיר את חריגות הבניה.

...

· "במרשם המקרקעין נרשמו על המקרקעין הערות כדלקמן: "ב-17.8.99 – הערה לטובת הוועדה המקומית הרצליה בדבר הגשת כתב אישום לפי סעיף 221[א] לחוק התכנון והבניה. ב-3.9.02 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. ב-31.3.03 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. ב-14.2.05 – הערת אזהרה בגין צו הריסה. התנהלו הליכים פליליים כנגד הנתבעים 2-3 והתובעת 1 בגין ביצוע עבודות בניה בסטייה מהיתר הבניה... עד היום לא ניתנה תעודת גמר לבניין... הבניה הסתיימה ב-98, אולם עקב חריגות הבניה המרובות הבניין לא נרשם במשך למעלה מ-20 שנה כבית משותף במרשם בתים משותפים". · "ב-3.3.19 הודיעו ב"כ התובעים, שפנו לאדריכל תומר פדרמן, ועפ"י ממצאיו הגיע האדריכל למסקנה כי לצורך הסדרת חריגות הבניה ראוי ליזום תכנית לשינוי תב"ע נקודתית, אשר מכוחה ניתן יהיה להגיש בקשה להיתר, ולהכשיר את חריגות הבניה". · "לא ניתן להורות על רישום הבניין כבית משותף בפנקס בתים משותפים, כשהמדובר בבניה לא חוקית בחלקים נרחבים בבניין. הבניה הבלתי חוקית בבניין כוללת: א. הגדלה מהותית של השטח שהותר לבניה – כ-644 מ"ר נבנו בחריגה מהיתר הבניה... ב. הגדלת הצפיפות המותרת בהיתר הבניה. ניתן היתר בניה ל-7 דירות, ובבניין 9 דירות... ג. בניה ללא היתר בניה ב-2 קומות החניון של הבניין – ביטול חלק מהחניות של הבניין, לרבות ביטול רמפת העליה למפלס החניון העליון. ד. חריגות בניה ביחס לכל קומה בבניין, וביחס לכל דירה מקומות הבניין... כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי. בנוסף יש גם חריגות בניה על שטחים שיועדו בהיתר הבניה לרכוש המשותף. קיימות גם יחידות נפרדות בבניין שלא אושרו עפ"י היתר הבניה, ולמספר היחידות בבניין שתירשמנה בפנקס בתים משותפים יש גם השלכה על החלקים ברכוש המשותף" – סעיף 7 לפסה"ד. · "... כאשר כל היחידות בבניין נגועות באי חוקיות רבתי – הפרה מסיבית של חוקי התכנון והבניה – אין לאפשר את רישום הבית המשותף ולהנציח את אי החוקיות כאנדרטה, אלא יש להפנות את הצדדים לפעול להכשרת חריגות הבניה בדרך של הגשת הליך בפני מוסדות התכנון והבניה" - סעיף 9 לפסה"ד. נותר לדון בתביעה בעתירה החלופית לרשום את זכויות הבעלות במושע ע"ש בעלי הדירות בבניין.

סוף דבר העתירה לרשום במרשם המקרקעין במושע את זכויות הבעלות של התובעים, שרכשו דירות בבניין - נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעת 3, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 20,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

להשלמת התמונה בכללותה, בתמצית, אתאר את השתלשלות האירועים טרם פסק ההמחאה שבעניינינו; ביום 30.07.1990 חתמו בעלי הזכויות במיגרש (להלן: "בעלי הקרקע") על הסכם שכר טירחה עם משרד עורכי-הדין דאז, סוכובולסקי – הרטבי (להלן: "משרד הרטבי"), על מנת שאלה יקדמו תכניות לבניית ביניין על המיגרש, ילוו את הפרויקט עד לסיומו, ובין היתר, יערכו הסכם קומבינאציה עם הקבלן שיבחר, ולבסוף ירשמו את הבניין כבית משותף, ואת הדירות על שמם של בעלי הזכויות.

בהקשר זה יצוין כי בהתאם לסעיף 10 ב. להסדר, הוסכם כי שחר והחברה יצורפו כצד להסדר זה. בפסק הדין המוסכם נפסק כדלקמן (סעיף 10 ט'): "עו"ד אייזן תטפל ברשום הבית המשותף ותהא זכאית לשכר טירחה של חצי אחוז + מע"מ עבור כל דירה מדירות הקבלן בגין רישום הבית המשותף. התשלום בגין דירות הקבלן יבוצע במועד מכירת כל דירה מדירות הקבלן". יודגש, ההסכם נערך בין בעלי הקרקע לבין עצמם, ואושר גם על ידי הנתבעים.

הנתבעים רוצים לומר - התובעת העמידה את עצמה במצב של ניגוד עניינים מול בעלי הקרקע, שאינם מיוצגים על ידה, באופן השולל ממנה כל זכות לכפות עליהם את שירותיה המשפטיים בקשר עם רישום הבית המשותף.

...

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי שני הצדדים תרמו, כל אחד בחלקו, לאי מימושו של ההסדר.

נחה דעתי, כי יש לייחס לתובעת אחריות לקרות התוצאה בשיעור של 60%, ולנתבעים לייחס אחריות בשיעור של 40%.

בהתחשב בסכום התביעה, והסכום שהתקבל בפועל, הנני מחייבת את הנתבעים בהוצאות התובעת בסך של 7,500 ₪ ובשכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

וראה הסיפא לסעיף 2(ב) להסכם (צורף כנספח 1 לכתב ההגנה המקורי של אזורים), בו נרשם: "הבעלות של הקולנוע תועבר לרוכשים באחוזים כדלקמן...וזאת לאחר שהקולנוע יירשם כיחידה נפרדת בבית משותף לפי הוראות חוק בתים משותפים, תשכ"א – 1961 (נוסח משולב) (להלן: "הרישום")".

ראה גם האמור בסעיפים 5ו – 6 של המצהיר מטעם הערייה, מר מוטי כהן, מנהל אגף הבטחון בערייה, שם נכתב: "למיטב ידיעתי, מעולם לא נתנה העיריה הרשאה או זכות לאחר לעשות שימוש כלשהוא במקלט. כמו כן, לא נימצאו ברשות הערייה כל מיסמך או ראיה המעידים אחרת. מיעוץ משפטי שקבלתי, אף אם רצתה העיריה להעניק הרשאה או זכות לאחר לעשות שימוש במקלט לא יכולה הייתה לעשות כן שכן עד לרישום המקלט ביום 13.10.21 היה המקלט בבעלות פרטית". ראו גם האמור בסעיף 2 למכתבה של העיריה, החתום על ידי ראש העיר, מר בני ביטון, שנשלח טרם הגשת התביעה לנתבע 5 (מכתב מיום 19.05.21), (המכתב נשלח בעקבות פניות התובעת לעירייה בעיניין המקלט): 1.

המחלוקת ניטשה בין דיירי בית משותף (שאינו רשום) לבין רוכשי זכויות בגג הבניין וכן במחסן – שנימצא שהנו מקלט, כאשר הדין שחל הוא הדין לפני חקיקת חוק המקרקעין, התשכ"ה – 1965.

בהמשך, דן בית המשפט בטענת החברה הקבלנית להוצאת המקלט מהרכוש המשותף, וראו קביעותיו: "...דין הוא שלא ניתן להוציא מקלט מהרכוש המשותף של בית משותף. לפי סעיף 15 לחוק ההתגוננות האזרחית, התשכ"א – 1951 (להלן: חוק ההתגוננות) אסור לאדם להעמיד מקלט לרשותו של אחר בכל דרך שהיא, אם הוא יודע שהמקום לא ישמש בידי האחר בתור מקלט מגן בשעת התקפה (סעיף 15(א) לחוק). עוד נקבע בחוק כי הסכם להעמיד לרשות אחר מקלט שלא לצורך מטרת היתגוננות הוא בטל (סעיף 15(ב)).

וראו מה נקבע שם: "...חשיבות סוגיית המקלט נידונה בהרחבה בפסק הדין החלקי של בית המשפט קמא, ואיני רואה למקום לחזור על הדברים (ראו פסקות 37-39 לפסק הדין החלקי). נימוקים אלו מקובלים עליי. יוער, כי אין בטענה כי חוק ההתגוננות האזרחית טרם ניכנס לתוקף עת ניתן היתר הבנייה כדי להועיל למערער. אין בכך כדי לגרוע מאנטרס הציבור, כיום, המועד בו מבוקשת האכיפה, שלא להוציא שיטחו של מקלט מרכושו המשותף של הבניין.

...

לכך אוסיף כי בכתב הגנתו טען שיסכים לפנות את המקום אם ישלמו לו כספים עבור מה שהשקיע במקום, אולם בסופו של דבר הודיע כאמור כי סילק את ידו מהמקלט, ולפיכך גם ההכרעה במחלוקות בינו לבין התובעת – התייתרה.

כך או כך, עד רגע מתן פסק הדין לא נמסר לבית המשפט על ידי מי מהצדדים כי ניסה לאתר את אותם תיקים אצל יורשיה של הנ"ל. אני דוחה גם את טענת הנתבעים לפיה יש לדחות את התביעה מאחר שהוגשה על ידי התובעת בלבד ולא הוגשה על ידי יתר הדיירים בבית המשותף.

לסיכום אני מורה על קבלת התביעה ועל פינוי הנתבעים 3 ו - 5 מהמקלט נשוא התביעה.

למען הסר ספק, אני מורה גם על פינוי הנתבע 4 מהמקלט נשוא התביעה.