זכויות על גג צמוד למחסן בבית משותף רב קומות

בית משפט השלום בתל אביב -יפו ת"א 2113-10-17 מוסקוביץ נ' נציגות הבית המשותף ברח' י. ל. גורדון 4/א בתל אביב ואח' לפני כבוד השופט בכיר אהוד שוורץ התובע: אהרון לייב מוסקוביץ ע"י ב"כ עו"ד דן גור הנתבעים: 1. נציגות הבית המשותף ברח' י. ל. גורדון 4/א בתל אביב 2. ליהי כהן 3. אמיר יעקב 4. גילה יעקב 5. בוריס גונטר -נמחק 6. רוזה גונטר 7. ****ה שווא ע"י ב"כ עו"ד ישראל כהן פסק דין

נטען כי התובע בנה גג למחסן הצמוד לחומה המפרידה בין הבניינים, ושינה את המפלסים, כך שגג המחסן מהוה מקור לנזילת מים לשטח החנייה של ביניין הנתבעים.

נטען כי הנתבעים גרמו להרס רב בדירה , ולא רק שניגרם נזק, אלא נגרם סיכון בהזזת מיכלי הגז, למקום המסכן את התובע ובני משפחתו, וחוסר נכונות להזיז את המיכלים, גם לאחר שהמומחה הדגיש את החשיבות הבטיחותית והסכנה לדיירי הבית.

הנתבעים עשו הכל על מנת לבצע את התיקונים, שהומלצו ע"י המומחה, ואכן היה עיכוב, שלא היה תלוי בהם, עקב בחירת קבלן, שפעל שלא על פי הנחיות המומחה והמציא אישור מהנדס, שרק בזכות עירניות הנתבעים, התברר כמי שמתחזה למהנדס.

דירת התובע ממוקמת בקומת קרקע של ביניין משותף, החולק קו גבול עם ביניין משותף נוסף מעל קומת עמודים (מבנה הנתבעים), בחלק האחורי של ביניין הנתבעים קיים מיגרש חניה מתחת לעמודים, כאשר החלק האחורי של מיגרש החניה נושק לקיר המהוה קיר חצוני לדירת התובע .

...

מדובר בתביעה קנטרנית שדינה להידחות על הסף.

בנוגע לנזקי סדקים בטיח, הנתבעים טוענים כי דינם להידחות שכן אלו מצביעים על נזק מקומי וספציפי בדירת התובע.

משכך אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע פיצוי בגין עלות התיקון בתוך דירתו סך של 1,500 ₪.

נוכח קביעת המומחה בסעיף 9 לפיה : "הערכתי למשך עבודת ביצוע התיקונים הנדרשים בתוך דירת התובע הינה 4 ימים. בתקופה זו תיגרם אי נוחות בשימוש בדירה. הטיפול בקירות החוץ אינו יפריע למהלך התקין של המגורים בדירה. בתקופת הביצוע לא יידרש פינוי הדירה" , וההלכה בעניין כאמור לעיל, הדרישה נדחית.

בשקלול כל הנדרש והטענות בעניין, ובנסיבות כאן, ביהמ"ש מחליט לחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך של 6,000 ₪ , ביחס לרכיב זה. סוף דבר התביעה הכספית מתקבלת בחלקה כלהלן: ביהמ"ש מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע פיצוי בסך 1,500 ₪ בגין התיקון בתוך דירתו, וכן פיצוי בסך 6,000 ₪ בגין עגמת נפש.

אם אומנם, כטענת הקבלן, התובעים ידעו כבר בעת רשומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים (1970) כי הגג הוצמד לחלקה 9 ואינו מהוה חלק מהרכוש המשותף – נפלא ממני על מה ועל שום מה "יתנדבו" התובעים לשאת בעלות תחזוקת הגג, משך שנות דור? זאת ועוד, מעיון במסמכי רישום הבית המשותף (הבקשה, צו הרישום והתקנון) עולה כי בעלי הדירות לא שותפו בהליכי רישום הבית המשותף ולא חתמו על התקנון, על התשריט או על הבקשה לרישום הבית המשותף – ואף לא נטען כי הרישום נעשה בידיעתם.

בנסיבות אלה ברי כי התובעים לא ויתרו על זכויותיהם הנטענות בגג הבניין, שכן היתנהלות זו מצדם מלמדת כי ראו את גג הבניין כחלק מהרכוש המשותף של הבית.

מתשריט המודד ליאוניד (ת/6); תצלום חלקה 9 (נספח 11 לת/5), כמו גם מהביקור במקום עולה – כי החלקה מהוה חלק ממבואה מקורה, הצמודה לגרם מדרגות המוביל לקומה החמישית של הבית, הלא היא קומת הגג.

בנידון דידן, צירפה החברה לבקשת הרישום תשריט הבית שאושר על ידי עורכת התשריט חברת קורה בע"מ – כאשר בקומת הגג שורטט קיומו של מחסן ששטח רצפתו 1 מ"ר. בדיעבד נתברר (במסגרת הליך דנא), כי התשריט אינו משקף נכונה את המציאות שכן לא עסקינן, כלל ועיקר, במחסן הבנוי על גג הבניין (כנחזה מהתשריט) – אלא המדובר בשטח שנועד למעבר ודרך גישה מהמבואה לגג הבניין.

...

התוצאה סוף דבר לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן – ניתן בזה פסק דין המצהיר על ביטול רישומה של חלקה 94/9 על הצמדותיה, כיחידה נפרדת – כך שחלקה 9 ושטחי החנייה והגג (המסומנים בצו רישום הבית המשותף באותיות ז' וח', בהתאמה) מהווים חלק מהרכוש המשותף של הבית.

אני מחייב את החברה וברדה, יחד ולחוד, לשלם לנתבע (המודיע) סך 205,494 ₪, כשסכום זה נושא הצמדה וריבית חוקית מיום 7.12.97 ועד התשלום בפועל.

ההודעה לצד ג' כנגד המפקחת על המקרקעין וכנגד התובעים – נדחית.

עוד קבע כי יש להבחין בין זכות שימוש אף אם מדובר בשימוש בלעדי לבין ויתור לצמיתות על הזכויות בגג.

המשיבה הפניתה לפסק הדין ליבוביץ וכן לע"א (מחוזי י-0) 1182/00 פנקי נ' מיוחס (6.1.2002) (להלן: פסק דין פנקי) וכן לע"א 782/70 רדומילסקי נ פרידמן, פ"ד כה(2) 523, 528 וכן לספרו של ש' לרנר שכירות נכסים, כלבומט בע"מ, תש"ן, עמוד 47 (להלן: ספרו של לרנר) וטענה כי רוב דירות המגורים בבניין משותף הנן ללא שטח צמוד ואין לומר שלא ניתן להפיק הנאה מהדירה ללא ההצמדה.

הקביעה, כי הרשות, שניתנה למערערת לשימוש בגג, היא בגדר רשות הדירה, נקבעה על בסיס העדות, ששמע בית המשפט מפי המערערת עצמה, כאשר על פי קביעתו הוא לא השתכנע מעדותה, כי הבעלים הקודם, שהיה בעצמו דייר בבניין, ביקש להגביל לחלוטין את זכותו לעשות שימוש בגג ללא תשלום כלשהוא ולצמיתות (היינו כל עוד הסכם השכירות נותר על כנו).

פסק דין ליבוביץ' , אשר קובע את ההלכה, כי "לעניין שכירות, כולל "בית" כל מה שדרוש לשימוש נוח בו ושבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבני-עזר, חצר, גינה, גן פרי וכיוצא באלה הצמודים לו" (פסק דין ליבוביץ' , עמוד 390) נפסק במקרה, שעניינו הפוך בדיוק מהעניין מושא תיק זה. בפסק דין ליבוביץ' ביקש בעל הבית להוציא חצר משותפת משימוש כל הדיירים ולהצמידה רק לשימושו על חשבון הדיירים האחרים ובית המשפט נתן סעד לדיירים בקבעו את האמור לעיל.

בהנתן מיקומם של חדר הנוחיות והמחסן, נקבע כי בהכרח נתונה הייתה לשוכרים זכות בחצר, ולו לשם מעבר לחדר הנוחיות והמחסן.

" בפסק דין ע"א 272/73 הראובני נ' טלבר פ"ד כט(1) 533 (1973) בעמוד 539 קובע בית המשפט העליון מפי כבוד הנשיא זוסמן, כי גם אם חלק ברכוש המשותף יכול לשמש אך ורק את המושכר אין רשות לדייר לסגור אותו, וכך קובע בית המשפט העליון: "...משהקימה הנתבעת את השער, וייחדה על-ידי כך את מרבית המדריגות המובילות אל דירתה 22 במספר, לרשות-יחיד, שללה מאת בעלת הבית טובת הנאה שבמקרקעין. הקומה העליונה הושכרה כולה לנתבעת, אבל חדר המדריגות לא הושכר לה, אלא נשאר ברשות המשכירה. ואף אין בכך ולא כלום שהמדרגות אינן מובילות למקום אחר זולת דירת הנתבעת. לא ידענו בתוקף איזו זכות יהא שוכר דירה רשאי לטול לידו חזקה ושימוש בלעדי בחדר המדריגות או חלק הימנו." (ההדגשה הוספה- ע'ר').

מהפסיקה לעיל, עולה עוד שטענת המערערת לשימוש רב שנים אינו מקנה זכויות קנייניות או זכות לשימוש בלעדי, והדבר אף עולה מהשכל הישר, ההתנהלות המסחרית ומזכות הקניין של המשיבה שהיא זכות חוקתית.

...

נראה לנו שיש להבחין בין יסוד החזקה וזכות השימוש ולשוכר תהיה זכות שימוש בחלק הטפל בלא זכות להחזיק בו. "אין היתרי השימוש [בחלקים הנלווים] יכולים לעלות על הצורך הדרוש באורח סביר לשם הפקת הנאה המשתמעת מחוזה השכירות". המקרקעין הנלווים אינם חלק מן המושכר, והשוכר לא יהיה רשאי למנוע מאחרים שימוש או החזקה בהם אלא אם נפגע עקב כך השימוש שלו במושכר.

כך גם פרופ' מיגל דויטש בספרו "קניין" כרך ב', בורסי, 1999, בעמוד 319 כותב: "על פי הנוהג זכאי השוכר להשתמש במתקני לוואי ובשטחי לוואי הדרושים לו באופן סביר על מנת לאפשר שימוש נאות במושכר. הזכות שמוקנית לשוכר בשטחי לוואי אלה, כך נראה, לא תהיה זכות שכירות אלא זכות שימוש בלבד, דהיינו הזכות להפיק הנאה מאותו שטח ללא זכות שליטה בו." בהתחשב בכל האמור לעיל, ובכך שדירת המערערת היא דירה של 80 מ"ר, וכאשר הסכם השכירות קובע כי השכירות כוללת "3 חדרים, פנת אוכל, נוחיות ומטבח" בלבד, הרי שאין מקום להתערב בקביעת שופט בית משפט השלום, כי גם ללא שימוש בלעדי בגג, הנאתה של המערערת מן המושכר היא הנאה סבירה.

סוף דבר לו דעתי תשמע, הערעור יידחה והמערערת תשלם למשיבה הוצאות בסך של 25,000 ₪.

חבצלת ויוסי זלזניאק רח' הגיבורים 64 חדרה הנידון: קבלת סכום של 120,000 ₪ אני החתום מטה ציון קרט ת.ז. 0513211081 מבעלי חברת גני חדרה ק. (92) בע"מ מצהיר בזאת שקבלתי מחבצלת זלזניאק ת.ז. 053247797 את הסכום הנ"ל במזומן בעבור קניית מרתף/מחסן בגוש 10037 ביחידות משנה 45/5 45/3 45/2 45/1 ברשום הבית המשותף המרתף/מחסן יוצמד לכם בטבו.

בכבוד רב (כאן מופיעה חותמת הנושאת את שם גני חדרה 92 - א.ס.) המסמך נרשם ע"י הנתבעת ובכתב ידה, כפי שאישרה הנתבעת, והוא אינו נושא את חתימתו של מר קרטא.

אשר למבנים שונים הקיימים על הגג שמעל דירות 23 ו- 24, נטען כי בחלקם מדובר במבנים שהופיעו בהיתר הבניה המקורי; כי מדובר במבנים שהוקמו ע"י הקבלן שבנה את הבניין (למעט סוכך שהנתבעים מודים בהקמתו); וכי בכל מקרה השמוש בו עושים הנתבעים בגג שמעל דירות 23 ו- 24 הוא שימוש סביר ברכוש משותף.

בסעיף 5 (ב) להסכם הקומבינאציה, צויין כי שני הצדדים (הבעלים והקבלן) מתחייבים לכך ש- "גג הבניין יוצא אף הוא מהרכוש המשותף - פרט לגגות של חדר המדריגות וחדר המכונות, שיש להשאיר רכוש משותף..". בהמשך אותו סעיף נאמר כי "בעלי היחידות בקומה האחרונה הנ"ל יהיו זכאים ורשאים לעשות באותם חלקים שיוצמדו ליחידות הנ"ל כל שימוש וניצול ללא הגבלה שהיא לרבות תוספת ו/או הגבלה ובילבד שאלה יותרו על פי כל דין." יש לציין כי גם העדים לוי, אלבז וקרטה העידו על הצמדת הגג לדירות העליונות.

מקומות החניה הצמודים ליחידות בבית המשותף.

...

לאור האמור אני מורה כדלקמן: על הנתבעים לפנות את המחסן הגדול בקומת הקרקע של הבניין החזיתי, ששטחו כ- 320 מ"ר, ולהשיבו לידי התובע מס' 1 (או לידי מי מטעמו) ו/או לתובעת מס' 3 (או לידי מי מטעמה), כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ, וזאת בתוך 30 ימים.

אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובע מס' 1 הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד, בסך של 15,000 ₪.

כמו כן, אני מחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעות 2-3 הוצאות משפט, כולל שכ"ט עו"ד, בסך של 15,000 ₪.

בקשה להיתר בניה על הגג, עליה חתם משום מה נתבע 3 נדחתה בשל היתנגדות התובעים, ומשום שהתברר כי זכויות הבניה שעמידר הכלילה במסגרת עסקת המכירה לאופיר חכם, הנם "מעבר לזכויות הבנייה לפי התב"ע, וככל הנראה הזכויות מתבססות על החלקה הצמודה שהייתה חלק מחלקה גדולה יותר טרם החלוקה לשתי חלקות" ולכן ללא הסדר התב"ע והסוגיה הקניינית לא תאושר הבקשה (החלטת ועדת המשנה לתיכנון ובניה, מיום 15.1.20).

היחידה שהשתמשה בכניסה הראשית, טרם מכירת הזכויות לאופיר חכם ובהיעדר איכלוס של שתי היחידות שבקומה זו, הייתה תובעת 2 ומי מהדיירים שנצרך לעלות לגג שבו מצויים הדוודים.

בדו"ח הביקור במקום שערכתי ביום 4.7.22 ואשר תואם מראש, תיארתי את שראו עיניי: "הכניסה הראשית מיועדת לדירת נתבע 1, לעמידר (חדר סגור ללא שימוש) ולתובעת 2. במבואה נמצא ארון החשמל של תובעת 2. במבואה מצויות מדרגות ודלת המובילים אל הגג. הגג מתוחזק ומסודר ועליו דודי שמש (הגג שמעל דירת תובעת 2 מופרד ומתוחם מיתר הגג של הבנין). במבואה נימצאו חפצים של שוכר דירת נתבע 1 (בעיקר על הקירות, נטען שהאיזור פונה לקראת הביקור, תמונות שצולמו טרם הביקור הוצגו ויצורפו ע"י ב"כ התובעים), במבואה נמצאים גם מטאטא ומגב של תובעת 2. בשביל מצד ימין לבנין ממוקמים מתקן דלק ומחסן עץ של תובעת 3, סוג של חבית סגורה שנטען כי זה המקוה שהתקין שוכר דירת נתבע 1 וכעת הוא לא בשימוש, מחסן "כתר" של תובעים 4-5.

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 בחוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." ס' 55 (ג) לחוק המקרקעין מאפשר הצמדת חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך, כאמור בסעיף 62 לחוק, או הסכמת שלושה רבעים מהדירות, "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה", כאמור בסעיף 71 ב(א) לחוק.

בנוסף כל צד הציג תמונות ומסמכים הנוגעים לזכויות הצדדים במקרקעין הנ"ל. כמתואר בתמונות ובביקור במקום, כל אחד מהתובעים משתמש באופן ייחודי בחצר הסמוכה לדירתו, כשהם נסמכים על נוהג רב שנים שהוסכם ביניהם, אך מודעים לכך שמדובר בשטחים משותפים.

...

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוונטיים ונדחים בזאת.

אשר על כן אני דוחה את התביעה במלואה.

סוף דבר שתי התביעות נדחות, כל צד יישא בהוצאותיו.