זכויות לבניה נוספת וחובת מע"מ

בסוף המכתב מצויה הערה בכתב יד בנוסח כדלקמן: "שווי מ"ר מבונה לבנייה בגין יח"ד נוספת בגודל עד 160 מ"ר הנו בסך 3,599 ש"ח למ"ר (ללא מע"מ) נכון ליום 7.5.1995". לא ברור מדוע הייתה התובעת להוסיף במכתב ההוון את ההערה בדבר שווי מ"ר לבניית יחידת דיור נוספת.

בחוזה החכירה לא נקבע החובה לשלם למינהל דמי-היתר בגין הסכמתו לתוספת בניה.

דמי ההיתר בשיעור של 31% מערך התוספת ובסך 236,415.36 ₪; (1) תשלום דמי חכירה שנתיים מעודכן על פי הערכה חדשה בהתאם לקבוע בחוזה החכירה המקורי ככתבו וכלשונו בגין זכויות הבנייה הנוספות בסך 30,360 ₪.

...

מאחר והתובעת תובעת דמי חכירה גבוהים יותר ממה שלשיטתה זכאית היא לגבות, ומאחר ואיננו יודעים מה ערך המקרקעין לאחר ההפקעה, שמערך זה ייגזרו דמי החכירה, שלשיטת התובעת חייב הנתבע 2 לשלם לה, דין תביעת התובעת להידחות.

סבור אני שהתוצאה של פסק הדין נובעת מההכנה הלא נאותה של התביעה, מניסוח לקוי של כתב התביעה ומאי גילוי כל העובדות הנכונות העולות מהמסמכים המצויים בתיקי התובעת אודות המקרקעין, הן לגבי הנתבע 2 והן לגבי משפ' סופר מכוח הסכם השיתוף ביניהם.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את תביעת התובעת.

זאת ועוד, שווי הגג הנו בסכום של כמה מיליוני ₪, הואיל ויש עליו זכויות בנייה נוספות.

במידה וההליך המשפטי יצלח בחיוב, והגג יהיה שייך למשפחת אהרונסון, ובכללם למנוחה, יינתן שכר הטירחה בעבור ההצלחה בשיעור של 18% בתוספת מע"מ, מכל תמורה ברוטו שתתקבל אצל מישפחת אהרונסון בעקבות מכירת הגג וזכויות הבנייה בו, אם וככל שיקבע שהגג מוצמד לדירה ואינו רכוש משותף.

בנוסף, טענו הנתבעים, כי התובעת הפרה את חובת הזהירות כלפי המנוחה, ויורשיה (סעיף 96, שם).

...

לאור האמור, דין הטענות – דחייה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשאת בשכר הטרחה של התובעת, בהתאם להסכם שכר הטרחה, כפי שנחתם על ידי המנוחה, בסך של 137,732 ₪ (כולל מע"מ).

בהתחשב כי התובעת נאלצה להגיש תביעה על סכום גבוה יותר, מאחר ולא היה בידיה הסכם המכר, שנחתם בין הנתבעים לבר-עוז, נחה דעתי לפסוק לטובת התובעת הוצאות בסך של 16,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 28,000 ₪, בתוספת מע"מ. לאור התוצאה אלה הגעתי, בהתחשב בנימוקים שהובאו לעיל, לא ראיתי לנכון להפחית ולקזז סך של 50,000 ₪, בגין עוגמת נפש, שנטען על ידי הנתבעים, שנגרם למנוחה.

אמנם, התובע טען בסיכומיו כאילו על החברה מוטל הנטל להוכיח את המסגרת החוזית מכוחה ביקשה להשית עליו את תשלום כופר החניה (פסקות 100-94 לסיכומי התובע), אולם הנטל הוא הפוך: החוב הוא חובו של התובע כמי שההיתר נועד עבורו, ועל כן על התובע להוכיח שעל החברה מוטלת הייתה החובה לשלם עבורו את "כופר החנייה" וליתן לו במתנה את היתר הבנייה ואת זכויות הבנייה הנוספות.

התביעה נגד החברה – מתקבלת באופן חלקי במובן זה שעל החברה לשלם לתובע סך כדלקמן: בגין ליקויי הבנייה שנכללו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – 122,500 ₪ בתוספת מע"מ. הסכום יישא הפרישי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות הדעת (7.8.2019) ועד מועד התשלום בפועל.

...

אשר על כן, עילת התביעה שעניינה פיצוי בגין עגמת נפש נדחית בזאת.

התוצאה התביעה נגד הנתבע – נדחית בזאת.

התביעה נגד החברה – מתקבלת באופן חלקי במובן זה שעל החברה לשלם לתובע סך כדלקמן: בגין ליקויי הבנייה שנכללו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט – 122,500 ₪ בתוספת מע"מ. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד חוות הדעת (7.8.2019) ועד מועד התשלום בפועל.

מקור משפטי לאמור לעיל ניתן למצוא הן בתורת תום הלב, והן בהוראת סעיף 28(א) לחוק החוזים, הקובע כי: "היה חוזה מותנה בתנאי מתלה וצד אחד מנע את קיום התנאי, אין הוא זכאי להסתמך על אי-קיומו". הוראה זו היא ביטוי ספציפי של חובת תום הלב בקיום הסכם (וראו: ע"א 4541/91 לוביאניקר נ' שר האוצר, פ"ד מח(3) 397, 411 (1994); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים, עמ' 53-51 והאסמכתאות שם, בהערות שוליים 71 ו-72 (כרך ג', 2003) (להלן: פרידמן וכהן)).

במקרה דנן, השכר עליו הוסכם בחוזה הוא שכר המותנה בתוצאות (Contingent Fee), כאשר התוצאה בה מותנה עיקר התשלום שהוגדר בחוזה היא פירסום למתן תוקף של תוכנית המגדילה את זכויות הבניה בנכס (להלן: התוצאה המבוקשת ו-עיקר השכר המוסכם, בהתאמה), וזאת למעט סך של 8,290 דולר (בתוספת מע"מ), לו זכאית המערערת "במידה ולא ינתנו בגין הנכס זכויות בניה נוספות" (להלן: הסכום הקבוע).

...

מאחר שאין חולק כי התוצאה המבוקשת לא הושגה, המסקנה המתבקשת היא שלא קמה למערערת הזכות לעיקר השכר המוסכם, וכי כל שניתן לפסוק לטובתה, הוא הסכום הקבוע, כפי שפסק בית המשפט קמא.

המערערת מבקשת להימנע ממסקנה זו על בסיס הטענה כי התוצאה המבוקשת אומנם לא הושגה מבחינה פורמאלית (שכן אין חולק שתוכנית המגדילה את זכויות הבניה בנכס לא פורסמה), ואולם מבחינה מהותית ניתן היה להשיג את התוצאה המבוקשת, והטעם העיקרי לכך שזו לא הושגה הוא התנהלות המשיבים, ובכללם התנהלות קבוצת מלטיה.

ניתן להבין, ואף לגלות סימפתיה, לעניינו של אדם שטרח והשתדל, אך מסיבות שאינן תלויות בו מאמציו לא עלו יפה – על כן שותף הייתי לניסיון לדרבן את הצדדים לפשרה, ומקובלת עלי גם הצעת חברי לעניין הוצאות המשפט.

עקרי הטענות בכתב ההגנה הנתבעות הקדישו חלק ניכר מכתב ההגנה לתקיפת הממצאים שנקבעו בפסק הדין, וציינו שערערו עליו (בע"א 8495/21), אלא שבהמשך נדחה העירעור בהסכמה בפסק דין של בית המשפט העליון מיום 29.12.2022, בכפוף להערה כי "אין בקביעת בית המשפט המחוזי בדבר הזכות לתבוע פיצויים הכרעה מראש בשאלת קיומו של נזק וקשר סיבתי לנזק". בעקבות זאת הודה ב"כ הנתבעות בסיכומיו כי הממצאים שנקבעו בפסק הדין שניתן בהליך הקודם הם חלוטים, לרבות הקביעות בעיניין חוסר תום ליבן של הנתבעות בניהול המשא ומתן ובקיום ההסכם, הפרת חובת ההשתדלות שלהן ואחריותן לכך שלא היתקיים התנאי המתלה.

מנדלסון נישאל אם נכון שבניכוי עלויות בנייה מלאות (שהן גבוהות יותר מעלויות שפוץ), לפי מחירון דקל לאוקטובר 2021 (6,400 ₪ למטר שהם כ-600,000 ₪ לכל השטח הבנוי) "מגיעים בערך [ל-] 3.8 מיליון ₪... עוד לפני שהוספנו את זכויות הבנייה הנוספות", והשיב: "כן", אך הוסיף כי "אני לא מבין את התחשיב" (עמ' 166 ש' 8 עד עמ' 167 ש' 26).

מנדלסון טען בחקירתו כי עלות בנייה של 6,400 ₪ למ"ר היא מאוד נמוכה (סוף עמ' 169), אך עוד קודם לכן אישר שלפי מחירון דקל לאוקוטובר 2021 שהוצג לפניו, עלות הבנייה היא 5,460 ₪ + מע"מ, כלומר בערך 6,400 ₪ למטר שמתוכם 35% הם בגין בניית השלד (עמ' 161 ש' 35-25), כך שלמעשה מחיר של שפוץ ללא בניית שלד עמד על סך של כ-4,266 ₪ בלבד (2/3 מ-6,400 ₪), וכהן הביא בחשבון בחוות דעתו עלות שפוץ של 5,000 ₪ למ"ר. נוסף על כך, מנדלסון העיד כי עלות הבנייה של מבנה חדש עם מרתף בנכס היא "1.5 מיליון ₪ בקלות" (עמ' 171 ש' 21-18), ולכך יש להוסיף הוצאות נילוות כגון עלויות יזמות, היטלים ואגרות.

...

הנתבעות ישלמו לתובעת בגין הפסד עליית ערך הנכס את ההפרש בין 4,400,000 ₪ לסך 1,930,000 ₪, קרי סך של 2,470,000 ₪, בהפחתת סך הפירות אשר נצבר, אם בכלל, על כספי הנאמנות (בסך של 1,930,000 ₪) מיום הפקדתם ועד למועד השבתם לידי התובעת בפועל.

כמו כן ישלמו הנתבעות לתובעת פיצוי בגין אובדן דמי שכירות בסך של 410,539 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת תביעה זו ועד מועד התשלום בפועל; ופיצוי בגין עוגמת נפש בסך של 50,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד מועד התשלום בפועל.

לפיכך, עבור ההליך דנן בלבד, אני מחייב את הנתבעות לשלם לתובעת סך של 72,500 ₪ בגין הוצאות משפט (כולל שכר טרחת מומחה), וסך נוסף של 65,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד. סכומים אלה ישולמו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מהיום עד מועד התשלום בפועל.