זכויות חכירה של קרן היסוד במקרקעין השנויים במחלוקת

משהעובדות העומדות ביסוד התובענה אינן שנויות במחלוקת, כפי שעולה אף מתשובת המשיבה, הסכימו הצדדים בדיון שהתקיים ביום 22/06/2015 לוותר על חקירת העדים וניפנו להגשת סיכומיהם.

התשתית העובדתית שאינה שנויה במחלוקת המבקשות הן החוכרות של מיגרש, הידוע כגוש 10600, חלקות 65 (בחלק), 71 (בחלק) ו-76 (בחלק), בשטח כולל של 3,127 מ"ר, המצוי ביישוב קריית טבעון.

על כן, לעניין פיצול המיגרש והעברת הזכויות לצדדים שלישיים, נדרשה המשיבה לפעול תחת מטרת החכירה, "מגורים ערוניים, בנייה צמודת קרקע", ולא "משק עזר". בנוסף, נטען על ידי המבקשות, כי על בית המשפט לקבוע, כי תקופת החכירה על פי חוזה החכירה כוללת את תקופת החכירה הנוספת של 49 שנים עד ליום 31/08/2050, וזאת תחת הגדרת מטרת החכירה בהתאם לתב"ע 75א', "מגורים א'". המשיבה טוענת מנגד, כי דין התובענה להדחות.

כך עולה מפורשות מהחלטת מנהל מקרקעי ישראל מספר 149 מיום 17/03/1975 ומההגדרה המופיעה בהחלטה מספר 178 מיום 05/01/2009, אשר אושרה בהחלטה מספר 1213 מיום 15/11/2010 ראה: ת"א (תל אביב) 1715/07 אהרון גינזבורג נ' קרן קיימת לישראל (25/08/2014).

עיון בחוזה החכירה, בסעיף 5 להמרצת הפתיחה ובטיעוני המשיבה מעלה, כי למעשה, אין מחלוקת, כי חוזה החכירה שנחתם נתן תוקף רטרואקטיבי לחוזה החכירה שנחתם בין האגודה למשיבה בשנת 1974 ולמעשה, הוסבו מכוחו זכויות האגודה למבקשות, בהיותו נוקב בתקופת החכירה של חוזה החכירה שנחתם בשנת 1974.

...

טענות הצדדים בתמצית המבקשות טוענות, כי פרשנות נכונה וראויה של חוזה החכירה, שנחתם עמן בחודש יולי 2001, מחייבת את המסקנה, כי מטרת החכירה היא על פי ייעוד המגרש בתב"ע 75א', ל"מגורים א'", ולא ל"משק עזר". לטענת המבקשות, החלת הוראות תב"ע 75א', אשר קיבלה תוקף כ-9 שנים לפני חתימת חוזה החכירה בשנת 2001 ואשר המשיבה הייתה צד לו, ולאור הוראות ה"הואיל" השני והשלישי בחוזה החכירה, מחייבות, כי התנאים המיוחדים הנגזרים מתב"ע 75א' יחולו בעת פיצול המגרש, שכן ייעודה האמיתי של החכירה וכללי הפרשנות הנוהגים, בהיעדר פרשנות מוצעת אחרת מצד המשיבה, מחייבים את קבלת עמדתן.

לנוכח כל האמור, טוענות המבקשות, כי על בית המשפט לקבוע, כי לאור הוראות חוזה החכירה ומסמך התנאים המיוחדים של תב"ע 75א', המעוגן בחוזה החכירה עצמו, מטרת החכירה בחוזה החכירה שנחתם על ידי הצדדים בשנת 2001 הינה כהגדרת המגרש בתב"ע 75א'.

על כן, לעניין פיצול המגרש והעברת הזכויות לצדדים שלישיים, נדרשה המשיבה לפעול תחת מטרת החכירה, "מגורים עירוניים, בנייה צמודת קרקע", ולא "משק עזר". בנוסף, נטען על ידי המבקשות, כי על בית המשפט לקבוע, כי תקופת החכירה על פי חוזה החכירה כוללת את תקופת החכירה הנוספת של 49 שנים עד ליום 31/08/2050, וזאת תחת הגדרת מטרת החכירה בהתאם לתב"ע 75א', "מגורים א'". המשיבה טוענת מנגד, כי דין התובענה להידחות.

על כן, מן הדין הוא כי המבקשות תשלמנה את דמי ההיתר, הקבועים בהחלטה 1301, בגין ההנאה הנוספת, הנרכשת על ידן, כפי שנקבע בשורה של פסקי דין, לרבות בע"א 3089/11 מדינת ישראל-מנהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ (22/08/2012), ת"א חיפה 6674-07-10 השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל (26/12/14), וכן ראה: החלטת מועצה מס' 1369 מיום 22/06/2014 (סעיף 2.1), אליה הפנו המבקשות בסיכומיהן.

סוף דבר לאור כל האמור, סבורני כי דין התובענה שהגישו המבקשות להידחות.

בנסיבות העניין, הנני מחייבת את המבקשות, ביחד ולחוד, לשלם למשיבה הוצאות משפט בסך של 10,000 ₪.

קרן היסוד טענה להפרות שונות של חוזי החכירה על ידי דיירים שונים והמחלוקות הגיעו לבתי המשפט.

בשלב מסוים, בשנת 2005, יזם מר אבי סלע (להלן: "סלע"), הבעלים של מבקשת הביטול, פרויקט "פינוי בינוי" במיתחם, במסגרתו ירכוש התאגיד את כל זכויותיה של קרן היסוד במיתחם, כולל זכויות שאינן נוגעות לקבוצת החוכרים, יהרוס את יחידות הדיור הקיימות, יבנה בניינים חדשים, בהם יקבלו כל הדיירים זכויות בעלות ביחידות דיור וימכור את שאר היחידות שייבנו על ידו במיתחם (להלן: "הפרויקט").

"ההסכם המשולש", שנחתם בין קרן היסוד, התאגיד, עירית קריית ביאליק, הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קריות וקבוצת החוכרים, המסדיר את זכויות הצדדים במקרקעין, את קבלת היתרי הבנייה ואת אופן ביצוע הפרויקט על ידי התאגיד.

דיון והכרעה בבקשה לביטול פסק הבורר: בטרם אפנה לטענות המבקשת איחזור ואציין את הידוע זה מכבר; תכלית מוסד הבוררות היא בירור יעיל ומהיר של הסוגיות השנויות במחלוקת בין צדדים.

...

סופו של דבר, אני מורה, כדלקמן: הבקשה לביטול פסק הבוררות נדחית.

בשלב זה, אני מאשרת את כל פסק הבוררות, למעט מימוש זכויותיה של המבקשת בקרקע, ככל שהדיירים לא יתקשרו עם יזם אחר בתוך שנה.

כבוד הבורר יעקובי-שווילי, מתבקש למסור הבהרה והשלמה, כמבוקש לעיל (כמובן - ללא שמיעת ראיות או טיעונים נוספים), בתוך 14 ימים מקבלת פסק דין זה. בהתאם, ניתנות בזה הוראות כדלקמן: אני מאשרת את הצווים הזמניים שניתנו על ידי הבוררים ועל ידי בימ"ש זה. אני ממנה את עוה"ד סולי וואנו מחיפה, ככונס נכסים לביצוע פסק הבוררות.

לטענת המבקשים, נתיבי ישראל נהגה שלא כדין כאשר נימנעה מלשלם לחברה (עד היום) את הפצוי שאינו שנוי במחלוקת, ואילו למר שסטוביץ שילמה את הפצוי שאינו שנוי במחלוקת רק ביום 14.2.14 – זמן ניכר לאחר שהגיש את תביעתו זו. מהות הזכות המופקעת לטענת המבקשים, זכאותם לקבלת פיצויים הנה בגין הפקעת זכות חכירה לדורות בקרקע חקלאית – שכן זכות זו הוחזקה בידם ערב ההפקעה.

האם היה על שמאי המקרקעין להפחית משעור הפצוי את רכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד לטענת נתיבי ישראל, בעל זכויות חכירה של קרקע חקלאית (אשר החוכר זכאי להנות רק מהפירות החקלאיים שלה), זכאי לפצוי רק בגין שווי זכויות העיבוד של המקרקעין ואינו זכאי לפצוי בגין הפוטנציאל לשינוי יעוד הגלום בקרקע או בגין שווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד – כך על פי חוזה החכירה (סעיפים 4, 5, 8 ו- 15) וכך על פי הוראות הדין [כב' השופט י' עמית בע"א 8729/07 אירונמטל בע"מ נ' קרן קיימת לישראל (פורסם בנבו, 12.11.2009), פסקות 23-22; בג"ץ 3028/94 מהדרין בע"מ נ' שר האוצר, פ"ד נא (3) 85, 107 (1995); ה"פ (ת"א) 355/06 זייצוב נ' מע"צ (פורסם בנבו, 11.10.2010); ה"פ 551/04 מרכוס נ' רשות הנמלים (פורסם בנבו, 10.8.2005); ה"פ 440/03 קנטור נ' חברת נתיבי איילון בע"מ (פורסם בנבו, 20.3.2007); ה"פ 1190/06 טונקלרוט בע"מ נ' מע"צ (פורסם בנבו, 17.6.2007); סעיפים 6 ו- 6.1 בהחלטת המינהל מספר 1023].

באשר לטענת המבקשים לפיה במחיר השוק לא נכלל תימחור הפוטנציאל לשינוי יעוד המקרקעין שבידם לאור הידיעה כי הם מיועדים לשמש בעתיד כדרך – משיבה נתיבי ישראל כי עסקות ההשוואה עליהן התבסס השמאי המוסכם נשענו על הפוטנציאל הגלום בקרקעות אלה (שהרי מדובר בעיסקאות שקדמו לבג"ץ הקשת המזרחית) כך שהסתמכות על עיסקאות אלה, מבלי להפחית מהן את רכיב הפוטנציאל – בטעות יסודה, והיא מנוגדת להילכת הקשת המזרחית.

...

לאור כל האמור, אני קובע בזאת כי הלכת הקשת המזרחית אינה משפיעה באופן רטרוספקטיבי על הפקעת הזכויות במקרקעין נושא התביעה שלפניי, ולפיכך, במקרה הנוכחי, פעל השמאי המוסכם כראוי וכדין כאשר קבע את שווי הזכות המופקעת באמצעות שיטת ההשוואה, קרי – תוך השוואתן של הזכויות שהופקעו לשווי זכויות החכירה במקרקעין שנסחרו בעסקאות דומות שבוצעו בתקופה הקובעת, וכל זאת – מבלי להפחית את רכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד.

סוף - דבר לאור כל האמור, אני קובע כדלקמן: דין המרצות הפתיחה – להתקבל; נתיבי ישראל תשלם למבקשים פיצויי הפקעה בגין זכויות החכירה שלהם במקרקעין המופקעים (9,695 מ"ר), על פי תחשיב של 100 ₪ ל- 1 מ"ר, נכון למועד הקובע (יום 3.5.99).

בהיעדר המצאת אישור בדבר פטור מניכוי מס במקור – תנכה נתיבי ישראל במקור כל מס אשר היא חייבת לנכותו במקור על פי דין; נוכח התוצאה אליה הגעתי, ובהתחשב ביתר הנסיבות הרלבנטיות, לרבות מורכבותן של הסוגיות שעמדו לדיון, הנני מחייב בזאת את נתיבי ישראל לשלם למבקשים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 235,000 ₪.

מיהות הצדדים התובעת היא מי שמנהלת ע"פ דין את קרקעות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל בהתאם לחוק יסוד מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, והנה הבעלים של המקרקעין מושא התביעה.

העובדות שאינן שנויות במחלוקת: אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבעת ובעלה המנוח קיבלו את זכויות החכירה במקרקעין בהעברה ללא תמורה בחלקים שוים ביום 1.11.1985.

השאלות שבמחלוקת בשים לב לעובדות שאינן שנויות במחלוקת כתבי הטענות והראיות שהגישו הצדדים על בית המשפט לקבוע, האם הרימה התובעת את נטל הראיה הנידרש במשפט אזרחי להוכיח כי השימושים הנטענים על ידה, מבוצעים בפועל ע"י הנתבעת וכי המדובר בשימושים מפרים, המנוגדים להסכם חכירה של הנתבעת.

היסוד הנורמאטיבי, שעניינו התעשרות שלא על-פי זכות שבדין, מיתקיים בכך שההתעשרות באה מהשמוש במקרקעין בנגוד להוראות חוזה החכירה ובנגוד לייעוד המקרקעין על-פי התכנית החלה במקום.

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בענין, ובשים לב כי הנתבעת עושה שימוש מפר לאורך השנים, תוך ידיעה ברורה כי המדובר בשימוש מפר וכי על אף הגשת התביעה, המשיכה לעשות שימושים מפרים במשק, על מנת להמשיך לעשות רווח כספי מההפרות, לא מצאתי לנכון לקבוע כי במקרה דנן ראוי ומוצדק להפחית מדמי השימוש.

בשים לב כי המדובר בעדה אמינה אשר הגישה תחשיב חשבונאי בלבד, ובשים לב כי התרשמתי כי המדובר בעדה היודעת לעשות תחשיבים מסוג זה, דין הבקשה של הנתבעת בענין להידחות.

סוף דבר: נוכח כל האמור לעיל ניתן בזאת צו בהתאם לסעיפים 28 א- 18ד לכתב התביעה להפסקת השימושים המפרים והריסתם, כאשר הפסקת השימושים המפרים הינם בתוך 30 יום מהיום ואילו פינוי המבנים והריסתם יהא בתוך 6 חודשים מהיום וזאת על מנת ליתן לנתבעת את האפשרות להעתיקם למקום מוסדר או לפעול למכירתם בשוק החופשי.

מיהות הצדדים התובעת היא מי שמנהלת ע"פ דין את קרקעות מדינת ישראל, רשות הפיתוח וקרן קיימת לישראל בהתאם לחוק יסוד מקרקעי ישראל ולחוק מנהל מקרקעי ישראל, והנה הבעלים של המקרקעין מושא התביעה ( להלן: "התובעת").

רקע עובדתי שאינו שנוי במחלוקת אין חולק כי מדינת ישראל/רשות הפיתוח/קק"ל היא הבעלים של המקרקעין מושא התביעה המצויים באיזור התעשייה עידן נגב, שייכים למדינת ישראל, וידועים כגוש 10022601, חלקה 1, מיגרש 2012, לפי תוכנית מספר 49/305/02/7 וכי ייעוד המקרקעין ע"פ תוכנית 49/305/02/7 הנו תעשייה.

התובעת תפעל בהתאם לאמצעים שמעמידים לרשותה החוק וההסכמים מושא ההליך בכל הנוגע לדמי החכירה ששולמו ע"י הנתבע, זכויות כספיות אחרות הקיימות למי מהצדדים בהתאם להוראות ההסכם והנתבע אף הוא יפעל בהתאם לאמצעים למעמיד לרשותו החוק, כנגד החלטות התובעת, ככל שיינתנו או לקבלת החזרים כאלה ואחרים.

...

וכפועל יוצא לחייב את הנתבע בהוצאות הפינוי וההריסה, ככל שתידרש לעשות כן. כמו כן אני מורה לנתבע ומי מטעמו להימנע מלהיכנס למקרקעין מושא התביעה ולתפוס בהם חזקה וכן להימנע מלהפריע לתובעת או למי מטעמה לבצע במקרקעין כל פעולה שהיא בעצמה ובין באמצעות מי מטעמה לאחר מועד הפינוי שנקבע על ידי.

נוכח האמור לעיל, לא ראיתי לנכון ליתן את הסעדים המפורטים בסעיפים 25.4.1 וסעיף 25.4.3 לכתב התביעה, ולכן אני מורה על מחיקת התביעה לגבי סעדים 25.4.1 ו- 25.4.3 לכתב התביעה.

בנסיבות העניין ולאור טיעוני הצדדים בפני ולאור הסכמת הנתבע להתפנות, לאור הקשיים הכלכליים אליהם נקלע, לאור העובדה כי בתיק זה לא התקיים מעש רב, ולא נשמעו ראיות, הנני מורה כי הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין מופחתות בסך של 6,000 ₪ אשר ישולמו בתוך 30 יום ואם לא הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.