זכויות חכירה במקרקעין בחוזה זמני שפג תוקפו

בבסיס התובענה טענת התובעת, שרכשה זכויות במקרקעין המצויים באזור העיר אריאל, כי הנתבעת היתנהלה באופן רשלני בשניים: ראשית, בכך שהחליטה בשנת 2009 על השעיה זמנית של הליכי בנייה במרחבי התיכנון של ההתיישבות הישראלית ביהודה ובשומרון; ושנית, בכך שחידשה את חוזה הפיתוח המתייחס למקרקעין, שהסתיים בשנת 2010, רק בחלוף למעלה משנה.

יצוין כי זכויות המוכרת במקרקעין מושא הסכם האופציה, וכן במקרקעין נוספים באותו איזור, היו זכויות של הרשאה לפיתוח וזכות מותנית לכריתת חוזה חכירה.

בנוגע למקרקעין מושא הסכם האופציה השני לא הוצג חוזה פיתוח חדש (וראו עדות מנהל התובעת בעמוד 4 לפרוטוקול שורות 1-2), אולם אין מחלוקת כי כבר ביום 22.2.11, היינו מספר חודשים לפני חידוש חוזה הפיתוח שלעיל, פקעה האופציה שהוענקה לתובעת לרכישתם, בלא שהתובעת מימשה אותה.

סעיף 23(ב) לחוזה הפיתוח קובע כך (עמוד 26 לנספחי תצהיר מנהל התובעת): אין באמור בחוזה זה כדי לגרוע מסמכויותיו של מפקד האיזור/ראש המינהל האזרחי באיזור ליתן הוראות בצו בכל הנוגע לתוקפם של חוזים ובכל הקשור בזכות, חובה או חבות של צד מן הצדדים להם.

...

מודעות זו אינה רק מסקנה מסתברת מהוראות חוזה הפיתוח ומעדותו של מר ברושי בנוגע למצב הדברים הרגיל באיזור, אלא היא עולה מהוראות ההסכמים שבין התובעת למוכרת.

סיכום הגעתי אפוא למסקנה כי אין לקבל את התובענה: התובעת לא הוכיחה כי הנתבעת התרשלה בהוצאת צו התליית הבנייה או בהתנהלותה בנוגע לחוזה הפיתוח.

למרות זאת, באיזון שבין השיקולים הצריכים לעניין, לרבות הפגיעה שלטענת התובעת נגרמה לה ואמונתה הכנה בזכותה לפיצוי בגינה, אני מורה כי התובעת תשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך של 2,000 ₪ (בגין התייצבות עדיה), ושכר טרחת עורך דין בסך של 58,000 ₪.

רקע כאמור לעיל, ביום ה- 9/8/17 הגישה התובעת לתיק "בקשה בהולה למתן צו מניעה זמני ולמתן החלטה בפגרה, במעמד צד אחד". ביום ה- 11/8/17, ניתן צו מפי כבוד השופטת טיקטין כלהלן: "...מאחר והמבקשת הציגה הסכם שכירות תקף לכאורה, המתיר לה להחזיק את המקום נשוא התביעה, ומאחר ועל פי האמור בתצהיר מדובר במכולות המצויות במקום מזה זמן רב, וכן מדובר במקום בו הייתה מונחת גדר מזה זמן רב, והוסברה הנחיצות של הגדר, מצאתי כי מבקשת הסעד הציגה ראיות מהימנות לכאורה להוכחת תביעתה, וכן מצאתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, ולכן אני מורה על מתן הסעד המבוקש...". המשיבה הגישה את תגובתה לבקשה, ובו ביקשה היא לדחות את הבקשה על הסף, ולבטל את הצוו הארעי שניתן.

לטענתה, המבקשת היתנהלה באופן פסול, השתלטה שלא כדין על מקרקעין השייכים לה במסגרת זכותה כחוכרת לדורות.

לטענתה מקרקעין אלו גובלים במקרקעין אחרים החכורים לדורות ע"י המשיבה, שהושכרו בעבר למבקשת בהסכם שתוקפו פג זה מכבר.

לטענתה, לשם השגת יעד פסול זה פלשה המבקשת למקרקעין הנדונים בהם אין לה כל זכות על פי דין או הסכם, החלה לנהוג בהם מנהג בעלים.

...

רקע כאמור לעיל, ביום ה- 9/8/17 הגישה התובעת לתיק "בקשה בהולה למתן צו מניעה זמני ולמתן החלטה בפגרה, במעמד צד אחד". ביום ה- 11/8/17, ניתן צו מפי כבוד השופטת טיקטין כלהלן: "...מאחר והמבקשת הציגה הסכם שכירות תקף לכאורה, המתיר לה להחזיק את המקום נשוא התביעה, ומאחר ועל פי האמור בתצהיר מדובר במכולות המצויות במקום מזה זמן רב, וכן מדובר במקום בו הייתה מונחת גדר מזה זמן רב, והוסברה הנחיצות של הגדר, מצאתי כי מבקשת הסעד הציגה ראיות מהימנות לכאורה להוכחת תביעתה, וכן מצאתי כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, ולכן אני מורה על מתן הסעד המבוקש...". המשיבה הגישה את תגובתה לבקשה, ובו ביקשה היא לדחות את הבקשה על הסף, ולבטל את הצו הארעי שניתן.

בהמשך, כבר ביום ה- 14/11/17, ניתן פסק דין בתובענה שבכותרת אשר בו קבעתי כי לאור בקשת התובעים ובהינתן כי לבעל הדין אשר הגיש את ההליך נתונה הזכות לבקש את מחיקתו של ההליך, הנני מורה על מחיקת התובענה.

לסיכום טיעוניה, ולטענתה, בגין הליכי הסרק אלו, נגרמו לה הוצאות בסך של 139,514 ₪.

עוד הצהיר המנוח במסגרת זכרון הדברים כי הוא "פועל אצל מנהל מקרקעי ישראל להסדיר לזכות נחום ניסים חכירה לדורות במיגרש" (סעיף 3 (ג) להסכם), וכי הוא "מתחייב בזאת להמציא לצד א' תוך 60 יום מחתימתו של זכרון דברים זה, אישור המעיד על רצף נמשך ותקף לזכויותיו של נחום ניסים לחכירה העונתית במיגרש כלפי מנהל מקרקעי ישראל" (שם, סעיף 3 (ה)).

אפילו נמצא היה לומר כי התובעת הנה חליפתו של המנוח, ברי כי במועד בו רכשה את "זכויותיו", הוא לא יכול היה להעביר לה את אשר לא היה לו אותה עת. לאמור, בעת חתימת זכרון הדברים בין המנוח לבין התובעת בשנת 2006 - כעשור לאחר שפג תוקף הסכם ההרשאה הזמני האחרון בין הנתבעת לבין המנוח ביחס למקרקעין - לא הכירה הנתבעת בזכויות המנוח במקרקעין.

...

לדידי, מסקנה זו תקפה ביתר שאת במקרה דנא.

ככל שהתובעת סברה כי הנתבעת אינה בעלת הזכויות במקרקעין, כי אם העירייה (ס' 29 וס' 42 לסיכומי התשובה) ייפלא על שום מה ביקשה מהנתבעת שתסדיר זכויותיה במקרקעין, ותמיהה רבה יותר תימצא בכך שהגישה תביעה זו נגד הנתבעת ולא נגד העירייה סיכום בהגיענו הלום, באנו לכלל מסקנה כי התובעת נעדרת זכויות במקרקעין.

הגם שכך, אציין בקליפת אגוז כי טענה זו מקובלת עליי, שכן, ככל שהמנוח סבר כי קיימת לו זכות לדרוש מהנתבעת כי תחתום עמו על חוזה חכירה ביחס למקרקעין, היה מקום כי יפעל לעשות כן החל מהמועד בו הסתיימו הרשאות השימוש הזמניות במקרקעין.

הקבוץ שילם את דמי ההוון שנדרשו עבור הדירה המוחזקת על ידי הנתבעים והמיועדת להם והגיש תביעה זו. הקבוץ טוען כי דרישתו שהנתבעים יחתמו על ההסכם האישי כתנאי להפנייתם לרמ"י לצורך חתימה על הסכם חכירה, עולה מהחלטות מועצת מקרקעי ישראל ומן ההתחייבויות החוזיות שהנתבעים קיבלו על עצמם עם קבלתם לחברות בקבוץ ומאוחר יותר בשנות החברות.

הסכם ההצטרפות צורף על ידי הקבוץ כנספח להסכם האישי בניסיון ליצור מצג שוא כאילו השיוך החוזי לפי הסכם ההצטרפות עודנו בתוקף, למרות שתוקפו פג בשנת 2014, עם קבלת החלטת השיוך באספת הקבוץ, בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1155.

הסכם החכירה הפרטני אכן מוציא את הנכס מהסכם החכירה של הקבוץ מול הרשות, שכן לא יכולים להיות בו זמנית שני הסכמי חכירה על אותו נכס, אך הנכס ממשיך להיות חלק ממשבצת הקבוץ ואין כל מניעה מן החברים להמשיך ולהיות חברי קבוץ.

גם החלטה 1528 של מועצת מקרקעי ישראל - "קביעת הזכות למגורים בחלקת במגורים בישובים חקלאיים שהם קבוץ או מושב שיתופי" (החלטה 1155 בנוסח הקודם, נספח א' לתצהיר מטעם רמ"י), קובעת בסעיף 4.5.1.1.6 שבה כי "שיוך המגרשים והעברת הזכויות בהם יתבצע בהתאם לתקנון אגודת הישוב החקלאי והדין הכללי". בהסכם ההצטרפות, עליו חתמו הנתבעים כתנאי לקבלתם כחברי קבוץ, התחייבו הנתבעים למלא אחר הוראות התקנון והחלטות הקבוץ ובכלל זה את ההחלטות הנוגעות לשיוך דירות (סעיפים 5 ו- 6 להסכם ההצטרפות).

...

לסיכום, בהחלטת השיוך הוחלט כי החברים יחוייבו לחתום על הסכם אישי כתנאי לשיוך.

העובדה ש- 74 מתוך 76 משפחות חתמו על ההסכם האישי, תומכת אף היא במסקנה שחברי הקיבוץ ראו בהסכם זה כסביר וכמחייב, בהתאם להחלטת השיוך.

על יסוד האמור לעיל, התביעה מתקבלת במובן זה שהקיבוץ רשאי להתנות את שיוך הדירה לנתבעים בחתימתם על ההסכם האישי.

עיקר העובדות: המשיבה מס' 1, חברה בשם 'עב סירונית בע"מ' (להלן אף תיקרא: "המשיבה"), הנה חברה הנמצאת בבעלותם וניהולם של ה"ה אלי ורוני עב, שהנם הדירקטורים בחברה "כפר הנופש חוף סירונית בע"מ", בעלת זכויות חכירה לדורות במיתחם הנופש "כפר הנופש חוף סירונית" הממוקם בטבריה.

בהחלטה מאוחרת יותר שניתנה על ידי בית המשפט הנ"ל ביום 3.12.2014 נקבע כי צו המניעה הזמני הנל יוותר בעינו ובהחלטה אחרת, מאוחרת יותר שניתנה על ידי אותו בית המשפט, בעקבות בקשה לעיון חוזר שהוגשה לו, בוטלה ההחלטה האחרונה הנ"ל. לשיטתו של המבקש, העילות העומדות ביסודה של המרצת הפתיחה מבוססות על תוקפו של הסכם ההפעלה שנחתם בינו לבין המשיבה – הסכם שהגיע לסיומו, כאמור, ביום 30.10.2014.

כפי שעולה מתגובת המשיבה, הצוים להם היא עתרה במסגרת המרצת הפתיחה הפכו ללא רלבאנטיים, לאחר שפג תוקפו של הסכם ההפעלה והיא פונתה מהחוף.

כתב התביעה אינו מגלה עילה נגד המבקש אשר נכון להיום הוא בעל זכות החזקה בכלל שטחי החוף, לרבות מיתחם החדרים, דבר זה עולה מהוראות ההסכם שנחתם בינו לבין בעלת המקרקעין, וכן לאור ההחלטה שניתנה על ידי בית משפט שלום נצרת (כב' השופטת נבילה דלה-מוסא), ביום 23.2.2015.

...

לאחר עיון בהמרצת הפתיחה והנספחים שצורפו לה, וכן לאחר עיון בבקשה לדחיית התובענה על הסף, בתגובה ובתשובה לה הגעתי לידי מסקנה כי אכן במקרה דנן ישנו מקום להורות על מחיקתה של התובענה.

בשולי הדברים אציין כי לא מצאתי שישנו מקום במקרה דנן להיעתר לבקשתה החלופית של המשיבה להתיר לה לתקן את המרצת הפתיחה.

סוף דבר: נוכח כל המפורט לעיל, ובשים לב לעמדת המשיבה, הריני מורה על מחיקת התובענה על הסף.