זכויות גג וחלקי בנייה בחלקת משנה בבניין משותף ביפו

השופטת י. שבח: ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו מיום 20.09.2018 (כב' השופט עמית יריב) בת"א 5041-03-11 לפיו נקבע כי "התביעה המקורית מתקבלת בעיקרה... שטח החצר האחורית הוא חלק מן הרכוש המשותף, ולנתבעים אין כל זכות שימוש ייחודית בחצר ובמתקניה"; כי "הנתבעים [המערערים] (שהם בעלי הדירה כיום) לא יכולים להיתנגד להרחבת הדירה של התובעת על הגג"; ולפיו נקבע ש"התביעה שכנגד נדחית במלואה".

התביעות תביעת טמיר הוגשה בראשונה (על ידי צבי טמיר ז"ל שנפטר תוך כדי ניהול ההליך המשפטי, והמשיבה באה בנעליו) ובה עתירה "ליתן צו עשה ולהורות לנתבעים ... לסלק משטח החצר המשותפת את המטלטלין שהוצבו על ידם", וכן "לסלק את השער שהוצב בפתח הכניסה לחצר המשותפת". המערערים לא טמנו ידם בצלחת והגישו תביעה שכנגד בה עתרו "להפסיק את השמוש, להרוס ולסלק את חלקי הבנייה הנוספת שעל גג הבניין"; לבטל את "סיפוח חדר המדריגות המשותף לדירת הנתבעת שכנגד"; "למנות מומחה הנדסי בתחום קונסטרוקציות מבנים, שיבדוק אם וכמה הייתה פגיעה במבנה ו/או ביסודות בבית האמור עקב הבנייה הנוספת"; "ליתן צו הצהרתי המורה כי לבעלים של חלקת משנה 1 של הבית המשותף עומדת הזכות לעשות שימוש בלעדי וייחודי בחצר האחורית... וכן שימוש משותף בכל חלקי הרכוש המשותף לרבות בשטח הגג העליון", לרבות גישה.

...

תוספת הבניה על הגג גם טענת המערערים בכל הנוגע לדחיית הסעד שהתבקש על ידם באשר לבנייה על הגג דינה להידחות.

אינני מקבלת את טענת המערערים כי דוד וינשל לא ידע.

בהינתן שגם הדרישה לסילוק השער שהוצב בכניסה לחצר המשותפת לא נענתה, וכל מה שהתקבל בתביעה הראשית הוא ההכרה בהיות השימוש בחצר משותף - הרי המסקנה המתבקשת היא שהתביעה הראשית "נדחית בעיקרה", בניגוד לאמור בסעיף 50 לפסק הדין לפיו "התביעה המקורית מתקבלת בעיקרה". משהתביעה הראשית נדחתה בעיקרה, ומשהתביעה שכנגד נדחתה במרביתה, תוך מתן רשות למערערים לעשות שימוש סביר בחצר והתקנת דוד שמש ואנטנה על הגג העליון, לא היה מקום, כך לעמדתי, לחיובם של המערערים בהוצאות ושכר טרחת עו"ד, ודאי לא בסכום בו חויבו.

אמליץ, אפוא, לחבריי לדחות את הערעור, זולת תיקונו של סעיף 50 לפסק דינו של בית משפט קמא, באופן שחלף האמור בו ייכתב: התביעה הראשית נדחית בעיקרה".

יונה אטדגי, שופט התוצאה הערעור נדחה, בכפוף לתיקונו של סעיף 50 לפסק דינו של בית משפט קמא, באופן שחלף האמור בו ייכתב: "התביעה הראשית נדחית בעיקרה". נוכח ההוצאות שנפסקו בבית משפט קמא, לא תיפסקנה הוצאות בערעור.

בשנת 1995 ניתן למבקשים היתר לבניית שתי קומות חלקיות על הגג הצמוד לדירתם (קומות 4 + 5) וחדר יציאה לגג ליחידת דיור אחת (להלן: "דירת הדופלקס").

וזה לשון הוראת סעיפים 4 ו-5 לתקנון המוסכם (ההדגשות שלי הן – ח.ט.): "4. לבעלי הדירות בקומה העליונה, חלקות משנה 40/6, 40/7, שלהן צמודים שטחים מגג הבית, תהא הזכות לבנות על שטחים אלה כל בניה שימצאו לנכון, כפוף לקבלת היתרי בניה מהרשויות המוסמכות, וכל שיבנה ע"י מי מהם בשטח הגג הצמוד לדירתו לרבות הגג והקירות החיצוניים שיווצרו כתוצאה מכל בניה שתבנה כאמור, יהיה שייך לו ויהיה צמוד לדירתו. בעלי הדירות העליונות הנ"ל לא יזדקקו להסכמת בעלי הדירות האחרות בבנין לכל בניה נוספת כאמור ורישום תקנון זה ישמש הסכמה מראש לבניה כנ"ל.

גלל כן נקבע, כך לטעמי, באופן נרחב וגורף כי לבעלי דירות הגג הזכות לבנות " ... כל בניה שימצאו לנכון, כפוף לקבלת היתרי בניה מהרשויות המוסמכות ..." – קרי, לכל בנייה שהותרה על ידי רשויות התיכנון (השוו: קיומו של פוטנציאל תיכנוני, לעניין סעיף 197 לחוק התו"ב, המבוסס על תוכנית צפוייה, שמגלמת סיכוי להרחבת הניצול של המקרקעין – ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה תל אביב יפו, פ"ד מב(3) 228 ) 1988; עמ"נ 56297-12-13 דלי דליה ואח' נ' הועדה המקומית לתיכנון ובנייה הרצליה (פורסם בנבו) 1/11/16].

מוצהר בזה כי המבקשים זכאים לכך שצו הבית המשותף שברחוב רש"י 37, תל אביב, הבנוי על חלקה 20 בגוש 7748 יתוקן באופן שדירת הגג שבבעלותם, הידועה כחלקת משנה 20/6, תרשם כשלוש יחידות דיור נפרדות – בהתאם לבקשה שהוגשה למפקחת ביום 20/1/11, והתשריט הנילווה לה, המאושר על ידי הועדה המקומית לתיכנון ובנייה תל אביב (נספח ב' לתובענה).

...

אני דוחה אפוא על הסף את קביעתו של מר לס על קיומו של נזק בדמות פגיעה, כביכול, בפרטיות, שכן אין לבנייה בענייננו ולפגיעה בפרטיות בשימוש בחצר – קשר כלשהו.

סיכום ביניים העולה מהאמור הוא כי אף אם יונח (מה שאינו) כי התקנון (סעיף 6 שבו) איננו מתיר פוזיטיבית לרשום את היחידות הנוספות בספרי המקרקעין – הרי שבהעדר הוכחה על קיומו של נזק – קנייני או כספי - לדירות המשיב כתוצאה מהרישום, יש להיעתר לתובענה ולהורות על תיקון צו רישום הבית המשותף, על מנת שהמרשם ישקף נכונה את המצב הקיים בפועל.

התוצאה סוף דבר, מהמקובץ והאמור לעיל התוצאה היא שאני נעתר למבוקש בתובענה.

רקע וכתבי טענות בין הצדדים התובעים הם בעלי זכויות רשומות בפנקסי המקרקעין של חלקת משנה 25/21 בגוש 7016 (להלן: חלקת הגג או חלקה 25/21) בבית המשותף בפינת הרחובות נחמה 13 וניצנה 11 ביפו (להלן: הבניין).

לחלקת המשנה הוצמדו הגגות וחלק מזכויות הבנייה של הבניין.

בעקבות המכתב האחרון של עמידר כתבו התובעים לעמידר מכתב מיום 30.4.2020 (להלן: מכתב הפשרה) ולפיו לצורך פשרה בלבד יהיו מוכנים: אחד – "חלקי היחידות של הנתבעת יוותר על כנו כך שהחלק היחסי ברכוש המשותף של יתר החלקות יצומצם בהתאמה ועל פי היתרה שנותרה." שניים- לבטל את הסעיף אשר היתייחס לזכויות הבנייה בתקנון.

...

לצורך הכרעה זו אני קובעת כי מכתב הפשרה מחייב (ראו עדות התובע עמוד 17 שורות 7-3) והמחלוקת היחידה בין הצדדים היא באשר למבנה השירותים בגודל 7.83 מ"ר. נזכיר, רישום בניין כבית משותף נעשה על סמך תקנה 54 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) התשע"ב - 2011 (להלן: תקנות המקרקעין).

סוף דבר לפיכך, אני מקבלת את תביעת התובעים וקובעת כדלקמן: בתוך 14 ימים ממתן פסק הדין תחתום הנתבעת על כל המסמכים הנדרשים על מנת שיירשם הבית המשותף, הכולל את התוספת של 30 יחידות חדשות.

ככל שהנתבעת לא תחתום על המסמכים בתוך 14 ימים ממתן פסק הדין, אני ממנה החל מעוד 14 ימים את עו"ד גדי זילברברג לכונס נכסים (להלן: הכונס) לחתום בשמה של הנתבעת על כל המסמכים הנדרשים לביטול צו הרישום הישן של הבית המשותף ולרישומו של הבית המשותף מחדש.

] זוהי בקשה לקיום דיון נוסף בפסק דינו של בית משפט זה (השופטים ד' ברק-ארז, ע' גרוסקופף וח' כבוב) בע"א 7808/21 מיום 11.7.2023 (להלן: פסק הדין) אשר קיבל את העירעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופט י' אטדגי) בה"פ 50387-07-19, וקבע כי זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות אשר ניתנות לניוד ולמכירה בבניין הידוע בשם "בית הדר" (להלן: הבניין) מצויות בבעלותם של כלל בעלי הזכויות בבניין, ולא בבעלותן הבלעדית של המבקשות.

כעולה מפסק הדין, הבניין נושא ההליך דנן ניבנה בשנות השלושים של המאה הקודמת על חלקת מקרקעין בעיר תל אביב-יפו (חלקה 18 בגוש 7446), והוא משמש כיום למסחר, למשרדים ולמגורים.

בהתאם, בשנים הבאות הושלמה על ידי חברת גג בית הדר בניית קומה רביעית וקומה חמישית חלקית בבניין.

במסגרת התכנית ניתן לבעלי דירות הממוקמות בקומה העליונה של בית משותף, בנוסף לזכויות הבנייה הקיימות, גם היתר לבניית חדר, בצמוד לכל אחת מדירות הגג, בשטח בנוי שלא יעלה על 23 מ"ר. כעולה מפסק הדין, במקרה דנן אושרה לבניין מכוח תכנית זו תוספת זכויות בנייה בסך כולל של 460 מ"ר. בשנת 2008 הבניין הוכרז כמבנה לשימור וכתוצאה מכך נקבע כי לא תותר כל תוספת בנייה בתחומו (להלן: תכנית השימור).

בית המשפט ציין: "העקרון המשתזר ועולה מן הדברים הוא ברור: ויתור על זכויות בנייה בבית משותף יכול להעשות אך בגדרי הסכמה ברורה בין בעלי הזכויות בו. הצמדת גג ומתן זכות לבנות עליו – לחוד, והעברת כלל זכויות בנייה בבית המשותף – לחוד. הדברים מקבלים משנה חשיבות כאשר במוקד הדברים עומדת טענה שעניינה ויתור מלא ושלם על כלל זכויות הבנייה בבית המשותף, ובפרט כאשר עסקינן בזכויות בנייה עתידיות. מכל מקום, בחינת הקף ההסכמות בין הצדדים תיעשה בכל מקרה בהתאם לנסיבותיו ועל יסוד הראיות הקונקרטיות מהן נלמד אומד דעת הצדדים" (פסקה 29).

...

בסיכומו של דבר נקבע כי בנסיבות העניין המבקשות מיצו את זכויותיהן לאורך השנים עם השלמת הבנייה שנעשתה על-ידן זה מכבר בגג הבניין.

עיינתי בטענות המבקשות ובאתי לידי מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

אשר על כן, הבקשה נדחית.

ביום 13.7.2017 ניתן צו לתיקון רישום הבית המשותף ובו, בין היתר, תיקון להצמדות יחידה "פו" לעיל, כך שלאחר התיקון ירדו זכויות הקבלן מ- 60% ל- 185/533 (ההצמדות לתת חלקה 21 פחתו לטובת חלקה של התובעת), נותר חלקם של הנתבעים (40%) בהצמדה ליחידה 41 כפי שהיה עוד בצו הבתים המשותפים המקורי, ונוספו זכויות התובעת בגג בסך של 135/533, המהוים כ- 25.3% (הוצמדו לתת חלקה 63 בבעלות התובעת) (להלן: "צו הבית המשותף המתוקן").

סעיף 9.5.1 - "כל בעלי יחידות משנה, למעט יחידות משה 764/41 ו- 764/21 לא יורשו להתקין אנטנות בשטח ההצמדות הצמודות ליחידותיהם או בכל שטח אחר. הזכות ניתנת בלעדית ליחידות משנה 764/41 ו- 764/21 כל אחד בנפרד ולהן הזכות להתקין מתקנים אלו בגגות הצמודים ליחידותיהם וזאת בתאום טכני בין החברות המתקינות את האנטנות." במסגרת פסק הדין שיפורט להלן ותיקון הזכויות של התובעת, תוקן תקנון הבית המשותף כך שהוצמדו חלקי הגג גם ליחידה 63 והופחתו חלק מההצמדות ליחידה 21, ובהתאם תוקן סעיף 9.5 כך שבמקום "יחידת מס. משנה 764/41 ו- 764/21 תרשמנה יחידות משנה 764/41, 764/21 ו- 764/63". בהתאמה גם בנוגע לסעיף 9.5.1 נרשמו במקום שתי היחידות שנזכרו שלוש יחידות המשנה החדשות בחלוקה האמורה.

הליכים קודמים: התנהלו שני הליכים קודמים רלוואנטיים, הראשון בין הנתבעים לבין הקבלן, בבית המשפט השלום בכפר סבא, אשר הסתיים בהסדר פשרה, והשני בין התובעת לבין הנתבעים, דן אהרון, ששמש כמנהל הקבלן, והעיד בתיק שלפניי (להלן: "מר אהרון") והקבלן, לרבות בבית המשפט המחוזי תל אביב-יפו, אשר הסתיים בשלושה פסקי דין (שני פסקי דין חלקיים ופסק דין משלים) ובתיקון צו רישום הבית המשותף ותיקון התקנון, כדלקמן: ההליך הראשון - בין הנתבעים לבין הקבלן התגלו מחלוקות בנוגע ליישום עסקת הקומבינאציה והנתבעים הגישו תביעה כנגד הקבלן - ת"א (שלום כפר סבא) 6993/97.

על פי הסכם הפשרה מיום 6.5.98 הוסכם בין הצדדים כי: "ההצמדות בבנין ושטחי ההצמדות הם כמשתקף בהסכמים שנחתמו ובתשריט לרישום בית משותף מיום 14.4.1997". ההליך השני – ת"א (מחוזי ת"א) 1823/07 בין התובעת לנתבעים, הקבלן וצדדים נוספים בנוגע לזכויות התובעת, לרבות הזכויות בגג (להלן: "ההליך הקודם").

הנתבעים, אשר היו בעלי המקרקעין וערכו את הסדר הבניה הראשוני עם הקבלן, סרבו, עד לשנת 2012, ועד לרישום הבית המשותף, להכיר בזכויות התובעת בגג.

...

לאור כל האמור, מצאתי לקבל את התביעה לסעד הצהרתי במלואה, החל מתום תקופת ההתיישנות, קרי 7 שנים אחורה ממועד הגשת התביעה.

לסיכום: דין חלקה הראשון של התביעה לקבלת חשבונות להתקבל במלואה.