זכויות בעלות על גג צמוד למחסן וקומת מרתף

הבניין ניבנה בשנות השלושים, הנו ביניין המיועד לשימור, והוכרז כמבנה מסוכן ע"י עריית ת"א. בבניין 3 קומות ומרתף, ובו 9 דירות ו-9 מחסנים.

הנתבעים 7-22 הנם בעלי זכויות חכירה בדירות ובמחסנים בבניין, לפי הפרוט כדלקמן: [1] חליווה רחל, הנתבעת 7 - דירה ומחסן; [2] טל מיכל, הנתבעת 8 - דירה ומחסן; [3] גרוברמן לטי, הנתבעת 9 - לדירתה לא צמוד מחסן; [4] בר אור נעמי, הנתבעת 10 - דירה ומחסן; [5] יום טוב שושנה, הנתבעת 11 - דירה ומחסן; [6] גרוברמן מיכאל ואירנה, הנתבעים 12-13 - דירה ומחסן; [7] אולצקי שמואל, אולצקי תומר ואולצקי עמית, הנתבעים 14, 18-19 - דירה ומחסן; [8] פרידמן נללה ומנחם, הנתבעים 15-16 - דירה ומחסן; [9] לוי אדלה, לוי יונה, לוי יוסי, הנתבעים 20-22 -דירה ומחסן.

בהסכם 10' נקבע: "כי לא בטוח שהמעלית תוכל לשרת את כל הדירות בבניין, פרט לדירות שיבנו כאמור על גג הבניין " [סעיף 3.5 להסכם], בעוד שבהסכם 06' נקבע: "היזם מתחייב להקים מעלית בבניין, ויעשה את כל הדרוש כי למעלית תהא תחנת עצירה בכל קומה של הבניין, כך שניתן יהיה לעשות בה שימוש מכל קומה... מיקום המעלית... לא יגרום לגריעה כלשהיא משטח הדירות" [סעיף 3.6 להסכם].

לאחר פעולה מאומצת של חב' באוהאוס הושגה הסכמת מח' השימור של הערייה לבנייה על הגג, ועל כך זכאית חב' באוהאוס לשכר מחב' לי.סב. לא הושגה הסכמה של בעלי זכויות החכירה להסכם, באשר תנאי הסכם 10' בעיניין התקנת המעלית בבניין, שגובשו ע"י יורם לאחר חתימת הסכם 09', היו שונים מתנאי הסכם 06', שעליו חתמו חלק מבעלי זכויות החכירה בבניין.

...

משהגענו למסקנה שבהסכם 09' חב' באוהאוס ובעלי מניותיה לא מכרו ולא המחו את זכויותיהם מכוח הסכם 06' – איננו נדרשים להכריע בטענות התובעים, שלא היו צד להסכם 06', בעניין תוקף הסכם 06'.

[ה] העתירה לחייב את הנתבעים 1-3 להחזיר לתובעים את התשלום הראשון ששילמה חב' לי.סב. לחב' באוהאוס בסך 216,450 ₪ + מע"מ - נדחית.

[י] התובעים ישלמו לנתבעים 1-3 הוצאות משפט ושכ"ט בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

התובעים ישלמו לנתבעים 4-5 הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום הפסק ועד התשלום בפועל.

חלקת משנה 1, מחסן בקומת המרתף בשטח של 15.8 מ"ר, הנה בחכירת המבקשת והמשיבים באופן שווה (להלן: "המחסן").

לדירה המהוה את חלקת משנה 3, אשר בחכירת המשיבים, יחד עם הדירה המהוה את חלקת משנה 7 אשר בחכירת המבקשת, צמודים במשותף החלקים הבאים: קרקע בשטח 129.54 מ"ר (מסומנת "ה" בתשריט הבית המשותף); גג בקומה השנייה בשטח 126.98 מ"ר (מסומן "ו" בתשריט הבית המשותף); מחסן על גג הקומה השנייה בשטח של 11.73 מ"ר (מסומן "ז" בתשריט הבית המשותף); גג עליון בשטח 24.90 מ"ר (מסומן "ח" בתשריט הבית המשותף).

יפים לעניין זה דבריו של י' ויסמן בספרו, דיני קניין - בעלות ושתוף, (התשנ"ז – 1997), 419, לפיהם: "הצמדה של אחוזי בניה לדירה כלשהיא בבית משותף, בדומה להצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף, אינה אפשרית. הסכמים שבהם מעניקים זכות לניצול אחוזי בניה אינם בגדר עסקה קניינית; אין הם עשויים להביא לשינויים בבעלות על אחוזי הבניה. הסכמים שכאלה עשויים להוליד זכויות שאופיין חוזי גרידא" .

...

סוף דבר הבקשה לסילוק התביעה מחמת היעדר סמכות עניינית מתקבלת.

תוצאת האמור אני מורה על מחיקת התובענה.

המשיבים ישלמו למבקשת הוצאות הבקשה בסך כולל של 3,500 ₪.

עוד קודם לכן, בשנת 1952, החכירה החברה לקבלנים את גג הבניין וכן מחסן בקומת המרתף, לתקופה של 999 שנה, על פי שני שטרות חכירה: האחד, שטר 95/52 המתייחס לחכירת "כל שטח הגג אשר מעל הקומה העליונה של הבית המשותף" אשר מטרתה הקמת דירה או דירות נוספות על גג הבניין (להלן: שטר חכירת הגג); והשני, שטר 1262/52 המתייחס למחסן בקומת המרתף על פי "תרשים" שצורף לשטר (להלן: שטר חכירת המחסן).

"דירה 1" נרשמה כדירה המשתרעת על כל שטח המרתף (42.95 מ"ר), ואילו "דירה 13" נרשמה כדירה ששיטחה 7.25 מ"ר המצויה על הגג, אשר לה צמוד כל שטח הגג (242.55 מ"ר).

גם אם עמדתו המשפטית המעודכנת של עו"ד מוזר היתה כי הזכויות בגג ובמרתף שייכות לקבלנים (אף שמסקנה זו קשה בהתייחס לחלק המרתף שמעולם לא הוחכר לקבלנים), בנסיבות ענייננו, כאשר הוא פועל להסדרת זכויותיהם של שותפים בעלי אינטרסים מנוגדים, מחובתו היה לשתף את הדיירים בממצאיו, ולהציג לפניהם את הנתונים ואת המסקנות המשפטיות האפשריות העולות מהם, על מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת אם להיתקשר בהסכם השתוף.

...

בית המשפט מצא כי "התמונה הראייתית מראה שככל הנראה שכן"; אך גם אם אין במקום מקלט – הייתה מוטלת חובה על הקבלנים להקים מקלט, הן לפי היתר הבניה והן לפי חוק ההתגוננות האזרחית בנוסחו לפני התיקון משנת 1969.

בית המשפט הגיע למסקנה זו גם מזווית אחרת – על בסיס שיקול הדעת שיש לבית המשפט בבואו ליתן את הסעדים המבוקשים בתובענה, הכפופים לדרישות צדק; וכך קבע: "התובע עותר לסעד של מינוי כונס נכסים, אך סעד זה מותנה בהתרשמות של בית המשפט מכך שצודק לעשות כן (ראו למשל תקנה 388 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). לחילופין, עותר התובע למתן סעד של אכיפה כנגד הדיירים, אך גם סעד זה כפוף לדרישות הצדק (ראו בסעיף 3(4) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התש"ל-1970). ואפילו צווי עשה באופן כללי כפופים הם לשיקול דעת שיפוטי (ראו את האמור בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 וכן את הרקע ההיסטורי לגיבושם של צווי העשה, שהורתם בדיני היושר של המשפט המקובל (ראו אצל ד"ר יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 571 (מהדורה שביעית בעריכת ד"ר שלמה לוין; 1995)). כל אלה מונעים ממני את האפשרות להעניק את הסעדים המבוקשים שעה שזו תמונת הדברים ביחס למקלט ולמחסן. עניין זה טעון ליבון נוסף." (פסקה 43 לפסק הדין החלקי; ההדגשה הוספה – י' כ').

אוסיף כי מקובלת עליי מסקנת חברי השופט י' כשר (פסקה 54 לפסק דינו), כי פסק הדין החלקי, הוא אמנם פסק דין לעניין המרתף, אולם "החלטה אחרת" לעניין הגג, משטרם הושלם הדיון בסעד האופרטיבי הנובע מממצאי בית המשפט.

בבחינת מעבר לדרוש, מקובלת עליי גם מסקנתו כי לנוכח הטעות העובדתית שנפלה בפסק הדין החלקי, ניתנה הסכמת הצדדים לתיקונו, ככל שנדרש.

סוף דבר: אם תישמע דעתי, נדחה את הערעור על כל חלקיו, וקסירר יישא בהוצאות הדיירים, המשיבים 11-1, בסך של 50,000 ₪.

סעיף 8(א) להסכם מכר הדירה מתייחס לתיקון צו רישום הבית המשותף ומתייחס להצמדת הגג: "8. תנאים מיוחדים (א) הקונה נותנת בזה את אישורה והסכמתה לבצוע כל שינוי ותיקון של צו רישום הבית המשותף באופן שגג הבית המשותף (להלן: "הגג") הצמוד כעת למחסן הנמצא בקומת המרתף של הבית המשותף, והידוע כחלקה 236/1 בגוש 6935, יוצמד לדירה אשר בבעלות המוכרת, המצויה בקומה העליונה של הבית המשותף (להלן: "דירת הגג"), ובאופן שדירת הגג, אשר נבנתה לאחר מועד צו רישום הבית המשותף, תרשם כיחידת מגורים נפרדת על שם המוכרת או על שם כל אדם או גוף אחר לפי שיקול דעתה הבלעדי של המוכרת.

אולם כאשר הסכימה המשיבה כי המבקשת תבנה על גג הבית וכאשר הסכימה, בסעיף 8(ב)(2) להסכם מכר הדירה, כי לבד מההסכמות באשר להתקנת דוד שמש ואנטנה על גג קומה ג', היא לא תהיה רשאית להשתמש בגג לכל מטרה אחרת, הרי שבכך הביעה את הסכמתה המפורשת כי היא מוותרת על זכויותיה בגג הבית – גג קומה ג', בין אם הוא רכוש משותף ובין אם הוא בבעלות המבקשת.

...

למה היה צריך לקבל את המידע על זכויות בניה מעו"ד של הצד השני כאשר יש לך עו"ד שלך שמטפלת בך. אם בא עו"ד מכובד ואומר לי שאין זכויות בניה אני מקבלת את זה. אני שמעתי את זה מעו"ד שפירא וקיבלתי את מה שהוא אמר.

אשר על כן ולסיכום דין בקשתה של המבקשת להיתקבל ואני מצהירה כי אין למבקשת כל זכויות בגג הבית המשותף מעל קומה ג', ברח' לאן ב'4 בתל-אביב, גוש 6935 חלקה 236.

המשיבה תשלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ₪ + מע"מ. ההוצאות ישאו ריבית והצמדה כדין מיום הוצאתן ושכ"ט עו"ד ישא ריבית והצמדה מהיום.

תת חלקה א' – המחסן, היא חלק מהמקלט ו/או המרתף שאינם ניתנים לרישום כיחידה נפרדת.

יחידת המשנה מספר 1-המחסן וזכויות הבנייה על גג המרכז המסחרי שהוצמדו למחסן נותרו בבעלות המשיבה 1 עד שנמכרו על ידה ביום 31.12.2008 למשיבה 2.

בתשריט הבית המשותף שרטוט נפרד של קומת המרתף בו נראה המקלט ולו שתי כניסות.

הטענה שהמבקש איננו הבעלים של זכויות הבנייה הנוספות והעתידות ואינו בעלי החצר והגג הצמודים למחסן הועלתה על ידי המבקש עצמו גם בהליך אחר שהתנהל בעניין שומת היטל השבחה עקב תוכנית בנין עיר רנ/10 החלה על חנויות המבקש במרכז המסחרי.

...

לטענת המשיבות יש לדחות את התביעה בשל שלל טענות מקדמיות, מהבקשה לא הוגשה במסגרת ובמועד הקבוע בחוק לבקשה לתיקון או לביטול צו רישום הבית המשותף; משהרישום יצר חזקה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה; לאור הסמכות המשיבה 2 על המירשם; בשל שהוי; עקב השתק; ומהבקשה הוגשה בחוסר תום לב מוחלט.

לאור כל האמור לעיל הבקשה נדחית.