זכויות בנייה קיימות במגרש לא מממשות בגין צורתו מה דינו

הנחת המוצא כי ההלכות הקובעות בהקשר זה בעינן עומדות, קרי מטרתו של סעד זמני היא שמירה של המצב הקיים ביום הגשת התביעה, מצב העלול להשתנות אם לא יינתן הסעד, באופן שיאפשר מימוש פסק הדין לטובת הזוכה הפוטנציאלי, לכשיינתן (ראה: רע"א 10076/07 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ICC Industries Ltd ( [פורסם בנבו, 28.11.2007]: "פשוט וברור הוא, כי הענקתו של סעד זמני נובעת, ברוב המקרים, מן הרצון להגן על מי שמבקש אותו, וזאת, בדרך-כלל, על-ידי שמירת המשך קיומה של מערכת הנסיבות השוררת בעת הגשת התובענה. אם ינצל הנתבע את תקופת הביניים האמורה לשם שינויו של המצב, עלולה להיות לכך השלכה עניינית או משפטית על הדיון בתובענה, ובעיקר על תוצאותיו, ועל ממשותן ועל אפשרות מימושן". (ע"א 732/80 מיכאל ארנס ואח' נ' "בית אל – זיכרון יעקב", פ"ד לח (2) 645, פסקה 3(שמגר) (1984) (ההדגשה איננה במקור - אז)).

אציין בהקשר זה תקנה 4 לתקנות החולשת על כלל ההליכים האזרחיים, לרבות אלו שהחלו עובר ליום תחילת התקנות החדשות ומקל וחומר על הליך זה, מדגישה את עיקרון תום הלב ומניעת שימוש לרעה בהליך משפטי, דבר שיש ליתן לו משנה תוקף בבקשות למתן סעד זמני: "מצא בית המשפט כי מבקש הסעד הזמני התנהג בצורה חסרת תום לב, רשאי הוא כאמור לדחות בשל כך את הבקשה לסעד זמני, אף אם לפי מבחני הזכות לכאורה ומאזן הנוחות היה מקום להורות על מתן הסעד" (ראו: רע"א 6658/09 ‏ מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, בפיסקה 14 (פורסם בנבו, 12.01.2020)).

עוד יצוין כי על המבקש סעד זמני חלה חובה לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלוואנטיות לבקשתו: "חובתו של בעל דין היא להפעיל את כוחותיו הדיוניים-משפטיים בדרך מקובלת ובתום לב [ראו: בש"א 2236/06 חממי נ' אוחיון ([פורסם בנבו], 5.6.2006)(להלן: עניין חממי)]. מחובת תום הלב נגזרת חובתו של בעל דין להביא בפני בית המשפט את כלל העובדות הרלבנטיות לצורך הכרעה בעיניין שבפניו. המנעותו של בעל דין מהבאת עובדות רלבאנטיות עשויה במקרים מסוימים להביא אף למחיקת התובענה על הסף [ראו והשוו: רע"א 7571/06 איטח נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, סעיף 19 לפסק דינו של השופט דנציגר ([פורסם בנבו], 29.1.2008); ר"ע 218/85 "אריה" חברה לביטוח בע"מ נ' שטמר, פ"ד לט(2) 452, 454-455 (1985)].

קיימות ראיות לכאורה בתיק אשר מלמדות כי לא ניתן לשלול את דרישת המבקשת לפירוק השתוף בעין, וקיים סיכוי לא מבוטל כי בית המשפט יקבל את בקשתה "לחלץ" את זכויותיה באופן שאלה יקבלו ביטוי במיגרש היחיד אשר נותר ריק בתוך החלקה ואשר בו מתבצעת הבנייה נשוא הבקשה.

...

בהתאם, ובבחינת מאזן הנוחות שוכנעתי כי זה נוטה לטובת המבקשת, שכן אי מתן הסעד המבוקש עלול לפגוע קשות במימוש זכויותיה בחלקה.

שוכנעתי כי טענת המבקשת כי זו הסתמכה במועד הגשת בקשתה על הממצאים העולים מפנקס רישום המקרקעין והמסמכים שהיו בידה, הועלתה בתום לב, ובהתאם אני מאפשרת לה להגיש בקשה מתאימה לתיקון התביעה בהתאם.

אשר על כן, ולאור כל הנימוקים אשר הובאו לעיל, הבקשה מתקבלת.

ויצוין, כי המומחה מטעם העותרות, השמאי גנץ, מציין בעמ' 28 לחוות דעתו כי יהיה קושי אמיתי לנצל בפועל את אחוזי הבניה לשטחי שירות על קרקעיים, וזאת עקב שיטחו הקטן של המיגרש, והקף זכויות הבניה הגבוה שהוקצה לו. אולם במקום אחר בחוות דעתו (עמ' 22) הוא מציין שספק אם ניתן יהיה לנצל את אחוזי הבניה בצורה יעילה, ובעמ' 27 הוא מציין שאין אפשרות לבדוק אם ניתן יהיה לממש את כל זכויות הבניה המוקנות למגרשן של העותרות.

הוועדה המחוזית בהחלטתה נושא העתירה קבעה כי "לגבי המחוברים, הוועדה מקבלת את עמדת שמאי הוועדה המקומית, והשמאי המייעץ לוועדה, כי מדובר במקרה יוצא דופן בו ניתן לקבל את הסטיה מתקן 15 לענין אי הכללת הבינוי הקיים בטבלאות האיזון". למותר לציין כי מדובר בענין מקצועי-שמאי מובהק, שבו הוועדה הפעילה שיקול דעתה, על יסוד חוות דעת של מומחים, בצורה הגיונית ומנומקת היטב, ואין כל עילה להתערבות בהחלטה זו. הטענה בדבר איסור הכניסה למגרש מרחוב פינס בסעיף 6.9 להוראות התכנית נקבע כי תאסר כניסת כלי רכב למגרשים ישירות מרחוב פינס.

בענין זה, של גישה מרח' פינס, אין לי אלא לצטט מדבריו של "מר משה" (אני מניח שהכוונה למשה שמרלר, מנהל אגף תיכנון עיר בעריית פתח תקוה) בדיון הוועדה מיום 15/9/13 (עמ' 21 לפרוטוקול הדיון בוועדה), שם אמר כך: "לגבי הנגישות לחלקה 186, מקובלת עלי הטענה שלהם. מקובל, וצריך לשנות את התכנית ....... יש פה נספח בינוי שמראה שמשפחת קרני יכולה להכנס בשלב העתידי כשיבנו בית משותף, ייכנסו מרחוב קלישר. אם היום נכנסים מרחוב פינס, וכל זמן שבאים היום מרחוב פינס, שייכנסו מצפון, אין בעיה. ברגע שיבנו את הבית המשותף, ייכנסו מרחוב קלישר, בלי קשר לעבור דרך מישהו אחר". הינה כי כן, מנהל אגף תיכנון עיר בעיריה אומר מפורשות לפרוטוקול, כי אין בעיה עם זה שהעותרות (כל עוד אינן מממשות את הבניה במגרשן) תמשכנה להכנס למגרשן, דרך רחוב פינס.

...

נראה לי אפוא שאת ההצעה, בענין הגישה הזמנית מפינס, כפי שהוצעה בדיון מיום 29.11.16, וכפי שנוסחה בהחלטתי שם, יש להחזיר לדיון בועדה, על מנת שתדון בנושא זה, ותקבל החלטה.

לפיכך הנני מורה להחזיר הדיון לועדה, על מנת שתדון ותקבל החלטה, מושכלת ומנומקת, ביחס לאפשרות לשנות את סעיף 6.9 לתכנית, באופן שאחרי המלים: "תיאסר כניסת כלי רכב למגרשים ישירות מרח' פינס", תיווספנה המלים: "ואולם הכניסה של כלי רכב למגרש 1186 ישירות מרח' פינס תיאסר רק כאשר יוחלט על ידי בעלי המגרש לממש את הבניה במגרש זה לפי התכנית". כמו כן, כפי שכבר הוסכם והוחלט בדיון ביום 29.11.16, הנני שב ומורה כי סעיף 4 להחלטת הועדה מיום 1.11.15, הקובע כי "הועדה קובעת כי יש להותיר את סימון זיקת ההנאה בשצ"פ, ותנאי להרחבת זיקת ההנאה בייעוד מגורים יהיה מימוש הזכויות באותו מגרש", סעיף זה ייכלל בתקנון התכנית.

כל יתר טענות העותרות – נדחות.

ועתה נבדוק את אותם פרמטרים שהבאנו לעיל – אם בנדון דידן קיימים הם. נקודות מבחן: אחת: המיגרש הוא חלק מירושה של המערער ואף הבית שניבנה עליו מומן ממתן זכויות בנייה בקרקע זו שהיא שייכת למערער מכוח ירושתו.

ונבאר דברינו: הינה אף שבהלכות מקח וממכר ברמב"ם (הילכות מכירה פרקים כד–כו) ובשולחן ערוך (חושן משפט סימן ריד וסימן רטו) מבואר מה הדין כאשר אדם מוכר או נותן מתנה או מוכר בית או קרקע, מכל מקום בסוף הדברים פסקו (הרמב"ם – פרק כו מהלכות מכירה הלכה ז ומרן השולחן ערוך – חושן משפט הילכות מקח וממכר סימן רטו סעיף ח וכן בסימן ריח סעיף יט ובסימן רכ סעיף טו כדלהלן) שבממונות הכול הולך אחר המנהג: הרמב"ם (הילכות מכירה פרק כו הילכות ז–ח) כתב: (הלכה ז) אף במוכר ולוקח אין כל אלו הדברים וכיוצא בהן מענינים אמורים אלא במקום שאין שם מנהג ולא שמות ידועים לכל דבר ודבר בפני עצמו.

בנסיבות הללו, גם אם יש ממשות בטענת המשיבה על השתתפותה בשפוץ שנערך בבית, הרי שלמערער עומדת הזכות לטעון שלא הייתה לו כל כוונת שתוף וגם אם כן עומדת לו הזכות לחזור בו מכוונת ההיתחייבות לשיתופה בנכס.

סבור אני כי במצב דברים זה אין ללמוד מכאן את רצונו של הבעל לשתף את האשה בנכס, שהרי הכספים היו בבעלותו והנכס היה בבעלותו, ומדוע נאמר כי התבססה כאן עילת שתוף כלשהיא? אכן לדעתי ההתמודדות עם העובדה שהבעל השקיע כספים בדירה אמורה להיות בצורה אחרת, וכך: לו הייתה ההשקעה קיימת עד לשלב זה הייתה זכאית האשה לקבל ערך מהשבחת הנכס או חלק מהכספים שהושקעו בנכס, אולם פטור אני לידון בכך בנסיבות אלו שבהן כנראה השבח בנכס עבר לו מהעולם.

...

סבור אני כי במצב דברים זה אין ללמוד מכאן את רצונו של הבעל לשתף את האישה בנכס, שהרי הכספים היו בבעלותו והנכס היה בבעלותו, ומדוע נאמר כי התבססה כאן עילת שיתוף כלשהי? אכן לדעתי ההתמודדות עם העובדה שהבעל השקיע כספים בדירה אמורה להיות בצורה אחרת, וכך: לו הייתה ההשקעה קיימת עד לשלב זה הייתה זכאית האישה לקבל ערך מהשבחת הנכס או חלק מהכספים שהושקעו בנכס, אולם פטור אני לדון בכך בנסיבות אלו שבהן כנראה השבח בנכס עבר לו מהעולם.

משכך סבורני כי כוונת השיתוף נמדדת בהליך של תקופה ולא בהבזק של רגע שנראה ממעשה מסוים.

מסכים אנוכי עם שכתב עמיתי הגאון הרב אלמליח שכוונת שיתוף גורמת למתן זכויות ברם חלוק אני עליו, לאחר המחילה רבה, בכך: אני סבור שהכוונה נמדדת בהליך ממושך ולא כתוצאה ממעשה מסוים המוכיח כוונת שיתוף ומכאן הבנתי שיש להוכחת כוונת שיתוף דמיון לדיני מתנה שכל עוד לא חל רישום בפועל אזי יש לבחון את מכלול הרכיבים בעת פירוק השיתוף, וכאמור במקרה דנן הדעת נוטה שאין כוונת שיתוף למי שבגד במערכת הנישואין.

כן צירף פירסום תוכנית האיחוד והחלוקה אשר לגירסתו אינה כוללת פירוט בדבר "דרך גישה". בתאריך 20.4.23 הגיש המבקש הודעה לבית המשפט במסגרתה טען כי במנותק משאלת מתן הסכמה מצד המבקש ו/או אישור זכות המעבר בהסכם או במסגרת תוכנית האיחוד והחלוקה - ביקור במקום שנערך על ידי בא כוח המבקש לימד כי מיגרש המבקש בנוי על מידרון וקיים הפרש גובה מעל 7 מטר מהצד המערבי, 5 מטר מהצד המזרחי ובשטח ממנו עוברת זכות המעבר, קיים הפרש גובה של 3 מטר.

המומחה מטעם המשיבים הסכים עם קביעות המומחה מטעם המבקש בעיניין הפרישי הגבהים המצוינים בין המגרשים, טען כי הקירות הקיימים בזכות המעבר אינם תקניים וציין כי ביצוע זכות המעבר מחייבת ביצוע חפירות בצמוד ליסודות קיימים של הבניין במיגרש 607 בגובה של כ- 2 מטר ממפלס ריצפת המבנה הקיים (ראו סעיף יב' עמ' 15 מתוך 19 לחוות הדעת).

הנחת המוצא כי ההלכות הקובעות בהקשר זה בעינן עומדות, קרי מטרתו של סעד זמני היא שמירה של המצב הקיים ביום הגשת התביעה, מצב העלול להשתנות אם לא יינתן הסעד, באופן שיאפשר מימוש פסק הדין לטובת הזוכה הפוטנציאלי, לכשיינתן (ראה: רע"א 10076/07 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' ICC Industries Ltd ( (28.11.2007): "פשוט וברור הוא, כי הענקתו של סעד זמני נובעת, ברוב המקרים, מן הרצון להגן על מי שמבקש אותו, וזאת, בדרך-כלל, על-ידי שמירת המשך קיומה של מערכת הנסיבות השוררת בעת הגשת התובענה. אם ינצל הנתבע את תקופת הביניים האמורה לשם שינויו של המצב, עלולה להיות לכך השלכה עניינית או משפטית על הדיון בתובענה, ובעיקר על תוצאותיו, ועל ממשותן ועל אפשרות מימושן". (ע"א 732/80 מיכאל ארנס ואח' נ' "בית אל – זיכרון יעקב", פ"ד לח (2) 645, פסקה 3 (שמגר) (1984) (ההדגשה איננה במקור - אז)).

אציין בהקשר זה כי תקנה 4 לתקנות אשר מדגישה את עיקרון תום הלב ומניעת שימוש לרעה בהליך משפטי, דבר שיש ליתן לו משנה תוקף בבקשות למתן סעד זמני: "מצא בית המשפט כי מבקש הסעד הזמני התנהג בצורה חסרת תום לב, רשאי הוא כאמור לדחות בשל כך את הבקשה לסעד זמני, אף אם לפי מבחני הזכות לכאורה ומאזן הנוחות היה מקום להורות על מתן הסעד" (ראו: רע"א 6658/09 ‏מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, בפיסקה 14 (12.01.2020)).

עוד יצוין כי על המבקש סעד זמני חלה חובה לגלות את כל העובדות העשויות להיות רלוואנטיות לבקשתו: "חובתו של בעל דין היא להפעיל את כוחותיו הדיוניים-משפטיים בדרך מקובלת ובתום לב [ראו: בש"א 2236/06 חממי נ' אוחיון ([פורסם בנבו], 5.6.2006)(להלן: עניין חממי)]. מחובת תום הלב נגזרת חובתו של בעל דין להביא בפני בית המשפט את כלל העובדות הרלבנטיות לצורך הכרעה בעיניין שבפניו. המנעותו של בעל דין מהבאת עובדות רלבאנטיות עשויה במקרים מסוימים להביא אף למחיקת התובענה על הסף [ראו והשוו: רע"א 7571/06 איטח נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, סעיף 19 לפסק דינו של השופט דנציגר ([פורסם בנבו], 29.1.2008); ר"ע 218/85 "אריה" חברה לביטוח בע"מ נ' שטמר, פ"ד לט(2) 452, 454-455 (1985)].

המחלוקת האמתית בין הצדדים עולה מחוות הדעת אשר צורפו על ידי הצדדים לאחר הדיון אשר היתקיים בבקשה ביום 16.4.23 ואשר מלמדות כי בפועל המצב הפיזי במגרשים אינו זהה למצב אשר הוצג בכתב התביעה, בבקשה ובתגובה לה. המומחים מטעם הצדדים, שניהם, אישרו כי תוכנית האיחוד והחלוקה מציינת זכות מעבר בין המיגרש של המבקש ובין המיגרש של המשיבים אשר מתחילה ממגרש 591 כדלקמן: (תדפיס מתוכנית האיחוד והחלוקה בעמ' 2 לחוות דעת המבקש מיום 16.4.23).

...

דיון והכרעה: לאחר עיון בבקשה ובתגובה ובכלל המסמכים אשר הוגשו לעיוני וחוות הדעת מטעם הצדדים מצאת כי דין הבקשה להתקבל.

אציין בהקשר זה כי תקנה 4 לתקנות אשר מדגישה את עקרון תום הלב ומניעת שימוש לרעה בהליך משפטי, דבר שיש ליתן לו משנה תוקף בבקשות למתן סעד זמני: "מצא בית המשפט כי מבקש הסעד הזמני התנהג בצורה חסרת תום לב, רשאי הוא כאמור לדחות בשל כך את הבקשה לסעד זמני, אף אם לפי מבחני הזכות לכאורה ומאזן הנוחות היה מקום להורות על מתן הסעד" (ראו: רע"א 6658/09 ‏מולטילוק בע"מ נ' רב בריח (08) תעשיות בע"מ, בפסקה 14 (12.01.2020)).

לסיכום - הבקשה מתקבלת.

העמותה בבאמצעותה נרכשו הזכויות במיגרש ונבנה הפרוייקט, אינה אלא בדייה, חסרת ממשות, פרי דמיונו של הנאשם, שנוצרה בהבל פיו, תוך מצג שווא, שלא היתה ולא נבראה (עמוד 464 להכרעת הדין).

העיסקאות האמיתיות שהתרחשו בפועל הן שהנאשם לבדו – ולא "עמותה" בלתי קיימת – רכש את המיגרש, ומכר – הוא ולא עמותה – את הדירות שבנה כקבלן – עיסוק שעליו לא דיווח – כיחידות מגורים בעיסקה אחת כוללת – ולא שתי עיסקאות כפי שטען, כאמור.

כפי שפורט בהרחבה בהכרעת הדין (עמודים 430-431 להכרעת הדין), דוגמא מובהקת להתנהלותו הכוזבת של הנאשם-לדרכי המרמה והתחבולה בהן נקט, ולפער העצום בין הצורה הפורמלית והכוזבת שבה ניסה הנאשם להציג את העסקה, לבין המציאות-היא עסקת מכירת חדר הטרנספורמציה לחברת החשמל, כביכול על ידי הנאשם והשניים האחרים.

נפסק לא אחת, שיש בעצם היות הנאשם עורך דין, שיקול לחומרא: "בתי המשפט פסקו לא אחת כי העובדה שהעבירות בוצעו בידי עורך-דין מהוה סיבה משמעותית להחמרה בענוש, משום שבית המשפט חייב להביא בחשבון את השפעתה הקשה של התנהגות עורך-דין שסרח על מעמד המיקצוע כולו ועל האמון שהציבור נותן בעורכי-דין; בתי המשפט הדגישו כי עורך-דין חייב לשמור, בתוקף תפקידו, על רמה גבוהה במיוחד של היתנהגות אישית ועל טוהר מידות" (ראו ת.פ. (ת"א) 7054/98 מ"י נ' יוסף סייג (לא פורסם) והאסמכתאות הנזכרות שם).

...

לאחר שבחנתי את כל פסקי הדין אליהם הפנו הצדדים, ואת רמת הענישה המקובלת, בנסיבות דומות, ותוך מתן משקל לנסיבות החומרא והקולא הקונקרטיות, בעניינו של הנאשם, כפי שפורטו בהרחבה לעיל, ובשים לב לאנטרס הציבורי בענישה ממשית ומרתיעה, בעבירות המס החמורות בהן הורשע הנאשם, הגעתי לכלל מסקנה, שיש להשית על הנאשם מאסר בפועל לתקופה משמעותית וקנס הולם.

מחובת בית המשפט להטיל עונש שיבהיר, באופן חד-משמעי, כי עבירות המס, אכן אינן משתלמות וכי המסתכן בהן, צפוי לשלם הן בחירותו והן בממונו, וכי לא יהא במעמדו הציבורי של הנאשם, במשלח ידו, בניהול הגנת סרק, או בכל טעם בלתי עינייני אחר, כדי לחלצו מהעונש הראוי לו. סוף דבר 28.

לאור כל האמור, אני גוזר על הנאשם, יעקב קרקובר, את העונשים הבאים: 24 חודשי מאסר לריצוי בפועל.