זכויות בנייה על גג בית משותף צמוד לדירה

נקבע שיש להבחין בין הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות בבית המשותף לבין זכות בעל הדירה לבנות על השטח הצמוד, וכי הצמדת גג הבניין לדירה מסוימת, אין בה כשלעצמה כדי לאפשר בנייה על הגג המוצמד או כדי לאפשר ניצול זכויות הבניה הניתנות לניצול על גג זה (ענין שואעי בעמ' 476, ענין גלמן בעמ' 393, ע"א 10322/03 ישעיהו נ' שטרייכר, פ"ד נט(6) 449, בעמ' 461 (2005)).

...

התובעת תשלם לנתבעת 4 את הוצאות ההליך בסך 30,000 ₪.

יחד עם זאת, ניתן להיעתר לסעד החלופי שנתבקש והוא רישום הערת אזהרה להבטחת זכויות התובעת (ענין קאופמן, פסקה 14).

הנני מורה, אפוא, כי התובעת תהא רשאית לרשום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על תת חלקה 33/4 בגוש 30038, ולפיה התובעת היא בעלת הזכויות בגג ובגינה הצמודים לתת חלקה זו, וכן בעלת זכויות הבנייה, הקיימות או העתידיות, הנובעות מן הזכויות בתת חלקה 33/4.

ההחלטה של וועדת הערר נסמכה על מספר נימוקים: תקנון הבית המשותף קובע את זכות דיירי הבניין לבנות בחלקים הצמודים לדירותיהם ובין השאר כולל התקנון את הקביעה בדבר זכותו של המערער לבנות בגג הצמוד לדירה, שרק עליו ניתן לממש את תכנית 2331 לבנייה.

וועדה הערר דחתה את קביעת השמאית המכריעה שלפיה תקנון הבית המשותף קובע כי זכויות הבניה של המערער על הגג מוגבלות כדי חלקו היחסי בבית המשותף, וקבעה כי פרשנות התקנון אינו בתחום מומחיות השמאית המכריעה ואין היא נידרשת לפרשנות משפטית; עוד ציינה הועדה כי אינה מקבלת את טענת המערער כי העובדה שבעבר הגיש בקשה להיתר בנייה על הגג לבניית ארבע דירות ונדחה מלמדת על כך שהבין וקיבל את הדין שזכויות הבניה אינן רק שלו זאת בין היתר משום שבקשתו נדחתה מטעמים תיכנוניים ולא מטעמים קנייניים.

...

נראה לי כי טוב הייתה עושה וועדת הערר אם הייתה מתייחסת לטענה זו של המערער במסגרת ההחלטה ואולם אין באי-התייחסות וועדת הערר לטענה מטענות המערער בנסיבות האמורות כדי להביא לשינוי במסקנתי.

ביחס להסתמכות וועדת הערר על התנהלות המערער בעבר, ממנה עולה לכאורה כי גם הוא היה בדעה שזכויות הבניה שייכות לדירה, הרי שאין הדבר משנה את המסקנה כאמור, ולאור דברי הדיון בכך כלל אינו נדרש.

סוף דבר לאור המפורט לעיל, ועל אף שהנני בדעה כי המערער טעה לחשוב בעת מכירת הנכס כי הוא מוכר את זכויותיו בדירה ובצמודים לה בלבד וכי זכויות הבניה אינן חלק מהנכסים שבבעלותו, אין בכך כדי לשנות את המצב הרישומי של הנכס כפי שמשתקף ברישום הבית המשותף ובתקנון הבית המשותף כפי שעמדה על כך הוועדה המקומית, וועדת הערר וכפי שקבעתי בהחלטתי זו. אשר על כן, אני דוחה את העתירה.

לשיטתם של המבקשים הם זכאים לבצע בנייה זו לפי הוראות סעיפים 4.1 ו- 4.2 לתקנון הרשום של הבית המשותף, אשר קובעים כדלקמן: "4.1. כל זכויות הבניה על הגג על פי תב"ע החלה או שתחול בעתיד על הבניין שייכות לבעל דירה 279/8 והוא רשאי לבנות על חלק הגג הצמוד לדירתו ללא צורך בהסכמת כל הבעלים האחרים ובילבד שיבנה על פי היתר בנייה כדין. במידה ותידרש הסכמת הבעלים האחרים, ניתנת בזה הסכמתם מראש לקבלת היתר הבנייה כאמור.

...

בתאריך 6.6.2018 התקבלה החלטת וועדת הערר מכוחה נדחה הערר והמבקשים הופנו לבירור הזכויות הקנייניות לפני בית משפט זה. המבקשים טוענים כי יש להם זכויות בנייה בכל שטח הגג המקיף את הדירה הבנויה, בנסיגה מקו הבניין וכן שטח הגג של דירת הגג צמודים לדירה, כמפורט בנסח הרישום בצו הבית המשותף ובתשריט הבית המשותף אשר צורפו כנספחים להמרצת הפתיחה.

המבקשים מפנים להגדרת מרפסת בתוספת השלישית לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל-1970, חישוב שטחי בנייה ושיעורי אגרות למתן היתר: "מרפסת – חלק חיצון של בניין אשר: 1. רצפתו קשורה לרצפת פנים הבניין ודלת מעבר ביניהם. 2. לא יותר משלושת רבעי היקף מרפסתו מוקפים קירות. 3. לאורך יתר שוליו ניצב מעקה שגובהו אינו עולה על 1.1 מטר מהמפלס של רצפתו". הגדרה נוספת של מרפסת מצויה בתקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכניות ובהיתרים), תשנ"ב-1992: "חלק ממישור הגג שטוח המופרד באמצעות קיר משאר הגג והמוקף מעקה, אשר רצפתו מחוברת לרצפת דירה או אולם הנמצאים על הגג האמור ודלת מעבר ביניהם". מכל המקובץ לעיל, טוענים המבקשים, כי זכותם הקניינים לבצע את כל המבוקש על ידם.

כאמור, אני גוזרת על עצמי שלא להידרש לפן התכנוני, ההנדסי והאדריכלי של התוספת אותה חפצים המבקשים להוסיף לבניין.

סיכום: מן המקובץ לעיל, אני קובעת, כי המבקשים אינם רשאים לבנות על כל חלקי הגג.

כפועל יוצא, הבקשה שהוגשה על דרך של המרצת פתיחה, לרבות השינוי בתוכנית הבנייה כעולה מנספח 12, נדחית בזה.

סעיף 57 לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 מסדיר את החלוקה של הרכוש המשותף: (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הריצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר; בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום חלקי המאה.

אין באמור לעיל כדי לגרוע מהעובדה שהזכות לבנות על הגג ניתנה לגב' מנשה, ומפסק דינו של בית משפט נכבד זה (כבוד השופט רון) לפיו אין לגב' כהן חלק בזכויות הבניה הקיימות לבנות דירה נוספת.

על פי הסכם הרכישה הדירה הוגדרה "בהתאם לטיוטת הסכם השתוף עליו מתעתדים לחתום המוכרים יחד עם יתר בעלי הזכויות בחלקה כבסיס לרישום במקרקעין כבית משותף במסגרתו תירשם הדירה כחלקת משנה 5 והמצ"ב להסכם זה כנספח ב'". בהסכם, התחייבה הגב' בן נון "לחתום על כל בקשה תקנון מוסכם תשריט או שטר שיידרשו לשם רישום הבית המשותף בנוסח שיימסר להם על ידי המוכרים, ובילבד שלא יהיו בו שינויים מהותיים הגורעים מזכויות הקונים על פי הסכם זה". כן הצהירה הגב' בן נון במסגרת ההסכם ש"המוכרים מעוניינים למכור את כל זכויותיהם בדירה, לרבות הזכויות בגג וזכויות הבניה המוצמדות לדירה והקונים מעוניינים לרכוש את הזכויות בדירה הכל בהתאם ובכפוף לאמור בהסכם.

...

לאחר ששמעתי טענות כל השכנים בדיון מיום 7.7.16, הוריתי כי יש להשאיר שביל גישה כחלק מהרכוש המשותף, ואין להצמידו לאחת הדירות.

בנסיבות אלה, סבורני שקיים ספק אם רשאים היו יורשי שמעון לוי המנוח להתנות על סעיף 55(ג) לחוק, ולהצמיד לדירה מס' 3 שביל גישה שנועד לשמש את כל בעלי הדירות כדי לגשת אל צנרת דירותיהם ובלוני הגז שלהם.

בנסיבות אלה, אני דוחה את התנגדות הגב' מסס לגבי חלקה בחצר, ומאשרת את התשריט בנקודה זו. לסיכום חצי שנה חלפה מאז הדיון שהתקיים ביום 7.7.16, ואנו עומדים באותה נקודה ממש.

תקנון הבית המשותף מתיר בניה על הגג הצמוד ללא צורך בהסכמת יתר בעלי הדירות – ב"כ העותרים הפנה למיפרט דירות מספר 20, 35 (נספח 5 לעתירה).

ועדת הערר קבעה, כי הצמדת הגג לדירה אינה מלמדת על כך שבידי בעל הדירה זכות קניינית לממש תוספת זכויות בניה על הגג, אלא יש להראות הוראה מפורשת לפיה זכויות הבניה החלות (או שיחולו בעתיד) על הבניין מוקנות להם: "זכות קניינית כאמור ניתן להעניק לבעלים של דירה מסוימת רק מכוח הסכמה של יתר בעלי הזכויות בבית המשותף. על קיומה של הסכמה כאמור ניתן ללמוד מתוך תקנון הבית המשותף או מפסיקה של ערכאה קניינית המוסמכת בעיניין. אמנם התוכניות שלעיל קבעו מבחינה תכנונית אפשרות להרחיב את הדירות בקומה העליונה על-ידי תוספת שטחי בניה לצורך הרחבת דירות מסוימות בבניין. דהיינו התוכניות 'שייכו' את שטחי הבניה מבחינה תכנונית לדירות העליונות בלבד. אולם תוכניות אלו לא קבעו שזכויות הבניה הוקנו לדירות מסוימות אלו מבחינה קניינית. תוכנית ככלל אינה מסדירה את ההיבטים הקניינים בין בעלי זכויות במקרקעין. שונה הדבר אם התוכנית כוללת הוראות לעניין איחוד וחלוקה ... ככל שהתוכנית לא אושרה מכוח סימן ז' כאמור, הרי שהתוכנית אינה מקנה מבחינה קניינית לבעל דירה מסוימת את זכויות הבניה, ואלו שייכות קניינית לכלל בעלי הזכויות בבית המשותף". אכן, תוכנית אינה מסדירה את ההיבטים הקנייניים בין בעלי זכויות במקרקעין, ואינה מקנה מבחינה קניינית את זכויות הבניה לבעל דירה זה או אחר.

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.