זכויות בנייה בבית משותף - תביעה לתשלום שווי זכויות בנייה שנגזלו

" התביעה העיקרית לטענת התובעים – סעיף 4 לתביעה , גזלו את זכויות הבנייה שלהם הנתבעים , עת הרחיבו את שטח דירתם בשטח של 66.24 מ ו46.09 מרפסת גג מחופה בחלקה .

מינוי מומחה מטעם בית המשפט וחוות דעתו בהחלטתי מיום 24.4.2018 מונה מומחה מטעם בית המשפט להכריע במחלוקות הכספיות שבין הצדדים -שמאי המקרקעין ארז כהן ,לקביעת "שווי זכויות הבנייה של שטחי הגג, לקביעת שווי זכויות הבנייה בשטחי הגג לדירת הקרקע לצד הגשת הצעת חלוקה בין הצדדים לרבות תשלומי איזון ככל שיש מקום לקבוע אותם ." השמאי ארז כהן בחן את זכויות הצדדים כשותפים בבית משותף וכן בדירותיהם.

אשר לסכומי התביעה שכנגד – לשיטתם ועל פי חוו"ד דעת מומחה מטעמם , שמאי המקרקעין ועו"ד ערן לס , לאחר שערך בסעיף ו לחוות דעתו תחשיב שווי זכויות הבנייה של כל אחד מהצדדים , הן זכויות בנייה זמניות והן שטח בנוי בפועל לצד תחשיב מטראז מהחצר המשותפת שסופחה על ידי הנתבעים שכנגד , חישב ומצא כי השטח בגינו יש לחשב את זכויות הנתבעים שכנגד מסתכם ל231.88 מ"ר , ובהשוואה השטח בגינו יש לחשב את זכויות התובעים שכנגד הוא 191.41 מטר .

...

לעניין זה מקובלת עלי עמדת באת כח הנתבעים שעולה בקנה אחד חד משמעי עם חוות דעת המומחה ומטעם בית המשפט ועדותו בפני שהשיב חד משמעית כי שווי זכויות הבנייה במרתף – אפשרות שעומדת במישור התכנוני אך ורק לתובעים – באה לידי ביטוי חד משמעי הן במחיר הנכס ככל שיבקשו התובעים למכור את הנכס והן במימוש זכותם לבנות במרתף , הן מתחת למבנה הקיים והן בנייה בשטח הגדול ב68 מ"ר משטח המבנה הקיים .

אני קובעת כי התובעים שכנגד אל הרימו הנטל לעניין זה ואני דוחה את התביעה שכנגד כדי הסכום של 78,000 ₪, והתביעה לעניין זה נדחית פיצוי בגין חריגה מגובה בנייה שחייב את התובעים שכנגד בהוצאה מיותרת עוד תבעו את הנתבעים שכנגד לפיצוי בסך של 54000 ₪ בשל כך שחרגו מגובה בנייה מותר על פי היתר בהרחבה שביצעו בחלק הקדמי של ביתם – מה שחייב אותם בעלויות בנייה עודפות בסך של 54,000 ₪.

סוף דבר לסיכום ולאחר שמצאתי כי דין התביעה העיקרית להידחות ובהתאמה גם דין החלק הארי של התביעה שכנגד , בגין ניצול אחוזי בנייה על ידי הנתבעים שכנגד גם דינו דחייה , ונוכח מסקנותיי דלעיל בהתייחס לסכומים שנתבעו בתביעה שכנגד , מסקנתי היא כי הנתבעים שכנגד בהחלט מצאו לנכון למרר את חיי התובעים שכנגד למרות שטרם רכישת הנכס , באו בדברים עם שכניהם לעתיד , קיבלו את בירכתם לקראת רכישתם הדירה שמעליהם על ידי זוג צעיר (ביחס לתובעים )והרחבת דירתם , והפכו את עורם רק לאחר שאלה רכשו את הדירה והגישו בקשות להיתר על דרך התנגדויות ואילוץ התובעים שכנגד לפנות להליכים משפטיים – לעניין זה אני מקבלת את הטענת התובעים שכנגד כי הוטעו על ידי הנתבעים שכנגד – הטעייה עליה הסתמכו עת כלכלו את צעדיהם טרם רכישת דירתם.

כמו כן, מר גרליץ השכיר בתשלום את מרתף הבניין בעשותו עושר ולא במשפט ואינו מאפשר גישה חופשית ונוחה לכל יתר בעלי הבית המשותף, שכן המקלט עמוס בחפצים ואינו יכול לשמש כמקלט בשעת חרום- יש להוציא צו פינוי של כל החפצים במרתף ולשפות את התובעים שכנגד מתוך דמי השכירות.

הסעדים המבוקשים: מתן צו הריסה כנגד הנתבע שכנגד 1 (וגם הנתבעת שכנגד 3- אולם היא נמחקה, כאמור, ולכן אינני מתייחסת לטענות נגדה)- להריסת הבנייה הבלתי חוקית בתתי חלקות 1-3 והשבת המצב לקדמותו- הריסת כל שניבנה ע"י הנתבעים שכנגד ללא היתר כדין ובנגוד לתקנון הבית המשותף תוך גזילת זכויות הבנייה של חברת אליס נכסים והשקעות בע"מ (אחת החברות בשותפות והנתבעת 2 בתביעה העיקרית) (להלן: "חברת אליס נכסים").

388,000 ₪- בגין שווי זכויות בנייה שנגזלו לפי 4,000 ₪ שווי למ"ר על 97 מ"ר. 37,650 ₪ פלוס מע"מ- בגין דמי תיווך.

...

סוף דבר: אני מקבלת את התביעה העיקרית ומוחקת על הסף את התביעה שכנגד.

בעניין התביעה העיקרית אני קובעת כדלקמן: ניתן בזאת צו מניעה קבוע המורה לנתבעים, או מי מטעמם, כמפורט להלן: צו מניעה קבוע האוסר על השותפות להתיר לנתבעת 6 (חברת רויאל טי סוויטס) לבנות או לעשות שימוש שלא כדין בנכס השייך לשותפות ברחוב הברזל 24 א' הידוע כגוש 6638 חלקה 355.

בעניין ההוצאות- לאחר שנלקחו בחשבון כלל הבקשות ותוצאות ההחלטות שניתנו בגינן, אני קובעת, כי הנתבעות ישלמו לתובע סך של 5,000 ₪ עבור הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪ (כולל מע"מ).

מה טיבן של זכויות בנייה בבית משותף - שאלה זו עומדת במרכזו של פסק דין, העוסק בתביעה לתשלום שווי זכויות בנייה שנטען כי נגזלו מהתובעים.

...

לכן אני קובע כי התובעים לא הוכיחו כי הנתבעים גרמו לנזק לשביל הגרנוליט וכי לא תיקנו נזק זה. שער החנייה בכתב התביעה עתרו התובעים למתן צו עשה שיורה לנתבעים להתקין שער חנייה חדש לדירתה של שושנה במקום השער שהוסר על ידיהם.

לאור האמור בתצהירו של עידו (בניגוד לגרסת צבי בתצהירו, אותה אני דוחה), אינני נעתר לבקשה להורות לנתבעים להתקין מחדש את השער שהסירו.

התוצאה לאור המסקנות אליהן הגעתי לגבי כל אחד מהסעדים המבוקשים, אני דוחה את התביעה על כל חלקיה ומחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים שכר טרחת עורך-דין בסך כולל של 35,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק החל מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

גפני לא שותף בחלקה זו. התביעה ופסק הדין של בית משפט השלום התביעה הוגשה על ידי גפני נגד כל הצדדים האחרים (מלבד קויומדזיסקי ווינברגר, שצורפו כ"בעלי עניין" בלבד), בטענה שבבניית בתיהם הם גזלו מגפני חלק מזכויותיהם באחוזי הבנייה המותרים בחלקה 473, והם נתבעו להרוס את "הבנייה העודפת", וכך להחזיר להם את הזכויות שנגזלו מהם, ולחילופין – לפצות אותם בפצוי כספי לפי שוים המוערך של הזכויות (בשווי כולל של מעל 3 מיליון ₪).

דוידוביץ טוענת בערעורה: העירעור הוא על פסק הדין וכן על החלטות בית המשפט קמא, בהן נדחתה בקשתה באשר להקף חקירת המומחית ספיר וכן נדחתה בקשתה לפסילת חוות דעת המומחית; המומחית, ובעקבותיה בית המשפט, קבעה את חלקם של הצדדים בזכויות הבנייה, "תוך אימוץ נוסחה שגויה לחישוב זכויות הבנייה במגרשים נשוא פסק הדין המבססת עצמה על הצמדת זכויות הבנייה במגרשים לרכוש המשותף הרשום בלישכת רישום המקרקעין, כאשר הצמדה זו עליה החליטה השמאית אינה תואמת את שטח המקרקעין, מיתעלמת מהעבודה שגם שמאית ביהמ"ש טענה לה, כי כימעט לא נותר כל רכוש משותף במגרשים, וכאשר הצמדה זו מנוגדת לאופן ודרך חישוב זכויות בניה במגרשים"; בדרך זו חייב בית המשפט את דוידוביץ לפצות את גפני מעבר למה שהתבקש על ידם בכתב תביעתם; תקנון הבית המשותף מאפשר לה לנצל את כל זכויות הבנייה, בכפוף לקבלת היתרי בנייה; דמי השמוש הראויים לא נתבעו ומהוים כפל פיצוי; טעה בית המשפט בדחותו את טענתה, כי יש לחייב את פתאל בתשלום כל סכום שהיא תחוב בו כלפי גפני; פסקי הדין כספי ודותן יוצרים מעשה בית דין המונעים מגפני הגשת תביעה זו; לצורך חישוב זכויות הבנייה בחלקה 473 אין לקחת בחשבון את זכויות הבנייה בחלקה 476; ביתה של דוידוביץ ניבנה על פי היתרי בנייה שניתנו כדין; גפני טוענים בתשובתם לשני הערעורים: אין עילה להתערב במסקנות בית המשפט, שנשענו על חוות דעתה של המומחית מטעמו; חלוקת זכויות הבניה נעשית בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף; המערערים לא הוכיחו הסכמה לחלוקה אחרת או כי הם זכאים לזכויות בניה מעבר לחלקם היחסי ברכוש המשותף; תקנון הבית המשותף אינו דן באחוזי בנייה או בזכויות הבנייה; ויתור על זכויות בנייה צריך להיות באופן מפורש, ולא היה ויתור כזה; פסק דין כספי אינו מהוה מעשה בית דין מכיוון שהוא לא דן ולא קבע דבר ביחס לאחוזי הבנייה וזכויות הבנייה של הצדדים; פסק דין דותן ניתן בשנת 2004 על בסיס עובדתי אחר לחלוטין, שכן היתרי הבנייה ניתנו למערערים שנים רבות לאחר מכן (פתאל בשנת 2010 ושירלי בשנת 2014); דמי השמוש הראויים נפסקו להם כדין משום שהם תבעו פיצוי "במלוא הנזק שניגרם להם"; הדיירות המוגנת אינה רלוואנטית לעניין הערכת דמי השמוש הראויים; אין להתערב בפסיקת הפצוי בגין פגיעה באוטונומיה.

...

תקנון הבית המשותף והיתרי הבנייה בסעיף 2 לתקנון הבית המשותף נקבע: "כל בעל דירה זכאי לבצע, בכל עת וזמן, בדירתו ובחלקים ברכוש המשותף הצמודים לדירתו, תיקונים שינויים ותוספות בנייה (להלן – תוספת בניה) על דעת עצמו בלבד ומבלי להיזקק להסכמתו, רשותו או חתימתו של בעל דירה אחר, בתנאי שיקבל רישיון מהרשות המוסמכת". אני סבור כי צדק כב' בית המשפט קמא, בקבעו (בסעיף 103 לפסק הדין) כי "סעיף זה נועד לאפשר לבעל מקרקעין לבנות בהתאם לזכויותיו במקרקעין בלא הפרעה של בעלי המקרקעין האחרים – כך שהוא לא עוסק ואינו מזכיר כלל את זכויות הבניה ודרך חלוקתן, אלא רק מתייחס לאפשרות לממש את הזכויות הקיימות". לפיכך דין טענות המערערים – לפיהן, בהתאם לסעיף זה בתקנון הבית המשותף הם היו רשאים לבנות את כל השטח שהותר להם בהיתרי הבנייה שניתנו להם, ללא קשר לחלוקת זכויות הבנייה בין הצדדים – להידחות.

משהחלק היחסי הרשום ברכוש המשותף, אינו משקף בצורה הולמת את ערכם הכלכלי של זכויות הבניה אשר נכון לייחס לכל שותף במקרקעין, סבורני כי צירופן של ההצמדות לשטחים המיוחסים לכל אחד מבעלי הזכויות, יצור הלימה בין היקף הזכויות של כל אחד מבעלי הזכויות בכלל שטחי הבית המשותף, לחלקו בזכויות הבניה, שהינן, כאמור, נכס בבעלות משותפת בעל ערך כלכלי.

כפי השופט אטדגי אף אני סבורה כי במקרה בו הרכוש המשותף נרשם תוך התעלמות מהשטחים המוצמדים לפי התקנון, כי אז "יִגְבָּר הכלל הראשון, שהוא הכלל היסודי, לפיו שיעור חלקו של כל אחד מהבעלים באחוזי הבניה יהיה כשיעור חלקו הרשום בכל הבית המשותף, ולא כשיעור חלקו הרשום ברכוש המשותף". אף אני בדעה כי אין מנוס מהשבת התיק לבית משפט קמא שיצטרך להכריע, בין היתר, תוך מתן הנחיה מתאימה למומחה מטעמו, אם אכן קיים פער בין שתי שיטות החישוב השונות לחלוקת אחוזי הבניה (דבקות ברישום בנסח המקרקעין באשר לחלקים היחסיים ברכוש המשותף לעומת חישוב לפי שטח הרצפה של הדירה+ השטח/ים הצמוד/ים יחסית לשטח הקרקע כולה) שהרי גפני טוענים ש"אין הבדל משמעותי" ואילו פתאל ודוידויץ טוענים ל"הבדל משמעותי".

ובהתייחס לשיעור של הפיצוי שהתווסף, בשל גורם ההרתעה, לשווי תחליף סילוק היד, נקבע: "במקרים חריגים מעין זה שלפנינו, שבו סעד של סילוק יד אינו מספק הרתעה הצופה פני עתיד, צודק יותר ונכון יותר, להעניק לבעל המקרקעין סעד המושפע ישירות מגובה הרווחים שאותם הפיק הפולש. פתרון אפשרי הוא לקבוע סעד חלופי בדמות כפל פיצוי, חיוב נוסף בסכום כסף זהה לסכום שנפסק מכוח עילה של עשיית עושר ולא במשפט, חלף סעד של סילוק יד מעתה ואילך, ידע כל פולש כי אף אם בית המשפט צפוי להעריך בחסר את רווחיו מהפלישה, הרי שבמקביל הוא עשוי להיות מחויב בכפל פיצוי בגין הרווחים שאותם הפיק, והפלישה שוב לא תהא כדאית עבורו. ניתן היה כמובן לחשוב על סכום כסף אחר, גם בשיעור גבוה יותר, אך סבורני כי כפל פיצוי משקף איזון נכון בין האינטרסים המתנגשים. סעד אפקטיבי דיו, אך לא דורסני יתר על המידה. די בכפל פיצוי כדי ליצור הגנה אפקטיבית יחסית, ברוב רובם של המקרים. כך, מחד גיסא, כל עוד הערכת החסר של בית המשפט אודות רווחי הפולש, לא נופלת מ-50% מהרווחים שאותם הפיק בפועל, די באותו כפל פיצוי כדי להוות תמריץ כלכלי שלילי, אשר ימנע את הפלישה מלכתחילה, בדומה לסעד של סילוק יד" (שם, פסקה 55).

על פסק הדין שניתן בתובענה ביום 1/2/2021 (על ידי כב' השופט [כתוארו אז] ע' יריב], הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, במסגרתו הוחזרה התובענה לבית משפט זה לצורך השלמת פסק הדין, תוך חישוב מחדש של זכויות הבנייה של כל אחד מהצדדים.

התביעה דנן הוגשה על ידי גפני כנגד הנתבעים (מלבד קוימג'דסקי ווינברגר אשר צורפו לתביעה כבעלי עניין בלבד), בטענה שבבניית בתיהם הם גזלו חלק מזכויות הבנייה של גפני המותרות בחלקה 473.

מדובר בטכניקה שגורה בעיסקאות מקרקעין, בהנתן העובדה שלא ניתן להעביר זכויות בחלק מחלקה, ומכאן שעד לרישום הממכר כיחידה נפרדת בבית משותף, נרשמת חכירה ל-999 שנים.

הנתבע 10 מוסיף וטוען כי חוות הדעת המשלימה מבוססת על חישוב מעוות הנובע בין היתר מכך שהמומחית הצמידה הצמדות כגון חדר מדרגות וגג לבעל זכויות אחד, אולם מכל מקום בחוות הדעת המשלימה נקבע כי הנתבע 10 איננו נידרש לשלם פיצוי למי מהצדדים.

אין בידי לקבל את הטענה כי בפסק הדין בעירעור שונה המועד הקובע לצורך אומדן שווי זכויות הבנייה, מקום בו בית המשפט המחוזי ציין באופן שאיננו משתמע לשתי פנים, כי שווי זכויות הבנייה ייוותר כפי שנקבע בחוות הדעת הראשונה, וכי התאריך 11/3/2015 מתייחס למועד חישוב הפרישי הצמדה וריבית – ותו לא. אני קובעת איפוא כי יש לאמץ את האמור בחוות הדעת המשלימה באשר לשווי זכויות הבנייה, חלף החישוב שנעשה על ידי המומחית ביום 7/11/2023, אשר משנה למעשה את אופן חישוב שווי הזכויות בהשוואה לחוות הדעת הראשונה, בנגוד לקביעת בית המשפט המחוזי בפסק הדין בעירעור.

...

אשר לטענת הנתבעים 5-8, לפיהן יש לפסוק לטובתם פיצוי מכוח ממצאי חוות הדעת המשלימה, אבהיר כי אין בידי לקבל טענה זו, מקום בו הנתבעים 5-8 כלל לא הגישו כתב תביעה, על כל המשתמע מכך לרבות תשלום אגרת בית משפט.

אני דוחה אפוא טענה זו. סוף דבר יש לאמץ את קביעותיה של המומחית בחוות הדעת המשלימה, הן בעניין הקצאת זכויות הבנייה, והן בעניין יישום הקצאת זכויות הבנייה – כאשר חלופה ג' היא החלופה המתאימה ביותר בנסיבות העניין.

אשר להוצאות הנתבעים 5-10, אשר נקלעו להליך המשלים בעל כורחם ולא נקבעו קביעות כלשהן לחובתם במסגרת פסק דין זה (ואף לא נטענו טענות כלשהן כלפיהם על ידי התובעים), אני קובעת שאלה ישולמו על ידי הנתבעים 1-4.