זכויות במקרקעין על פי חוק מיסוי מקרקעין

במקרה זה, כאמור, הגדרת זכויותיה של המערערת מבוססת על פסיקות קונקרטיות ועל ספרות ספציפית העוסקות ביחס שבין הזכות לדיירות מוגנת לבין המונח "זכות במקרקעין" על פי חוק מסוי מקרקעין.

...

אשר על כן אציע לחבריי לדחות את הערעור גם ביחס לשאלה זו. בהנחה שכלל טענות המערערת נדחות, האם היא זכאית להנחה של 20% בחיוב שהוטל עליה, מכוח סעיף 48א(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין? סעיף 48א(ד1)(1) לחוק מיסוי מקרקעין קובע כדלהלן: (תיקון מס' 50) תשס"ב-2002 "48א(ד1)(1) במכירת זכות במקרקעין שיום הרכישה שלה היה בתקופה שמיום התחילה עד יום כ"ו בטבת התשס"ג (31 בדצמבר 2002) זכאי המוכר להנחה בשיעור של 20% מהמס החל לפי סעיף זה" המערערת העלתה – לראשונה בערעור – את הטענה כי גם אם כלל טענותיה תידחנה, יש להחיל על המכירה את הסעיף הנ"ל, וליתן לה הנחה של 20% ממס השבח.

כך למשל, איני מקבל את טענת המערערת כי יש להקיש מההלכה שנקבעה בפרשת המבר למקרה דנן.

באותו האופן, איני מקבל את טענת המערערת כי המשיב לא היה רשאי להסתמך על מסמכים נוספים אותם הוא צירף רק במהלך הדיון שנערך לפני הוועדה.

לטענת העוררות מקרקעין המוחזקים כ"מלאי עסקי" אינם כלולים בהגדרת "זכות במקרקעין" על פי חוק מסוי מקרקעין ומכאן שדי בכך שחלק מהמקרקעין מוחזקים על ידי ליגת תעשיות כמלאי עסקי על מנת לשלול את מעמדה כ"איגוד מקרקעין".

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הננו קובעים כי ליגת תעשיות והשותפות לב הדר יסווגו, במועדי העסקאות נשוא העררים שבפנינו, כ"איגודי מקרקעין".

בהתאם, אנו דוחים את העררים וקובעים כי על העוררות לשלם מס רכישה בגין רכישת הזכויות באיגוד מקרקעין בהתאם לשומות שהוציא המשיב.

כמו כן, הננו מחייבים את העוררות לשלם למשיב הוצאות ושכר טרחה בכל אחד מהעררים בסך של 10,000 ₪.

היינו, לפי עמדת המשיבים באותה עת, די היה בכך שהמבקש יהיה בעל זכות חכירה לתקופה של 12 שנים כדי להביאו בגדר "בעל בנין להשכרה" ולאפשר לו זכאות להטבות לפי חוק העידוד, אף אם אין בידו זכות העולה כדי "זכות במקרקעין" על פי חוק מסוי מקרקעין משתקופת החכירה אינה עולה על 25 שנים ואף שנראה כי לא קמה לו חבות במס מקרקעין (בהתאם להגדרת "זכות במקרקעין" כפי תקונה בשנת 1997, ראו חוק מס שבח מקרקעין (תיקון מס' 40), התשנ"ח-1997; קיימת אי בהירות לגבי המועד בו חדל המדריך לשמש את המשיבים ביישום הוראות חוק העידוד, בין בשלהי שנת 2018, בין בשלהי שנת 2014.

...

סבורני כי משקלו של טיעון זה מוגבל.

נוכח כלל האמור דין העתירה להתקבל ויש להורות על ביטול החלטות מינהלת הרשות וועדת ההשגה בעניינה של העותרת ולקבוע שיש לראות בעותרת משום "בעל בנין להשכרה" בנסיבות העניין.

סיכום ותוצאה נוכח כלל האמור לעיל – העתירה מתקבלת.

.". ואולם חוק מסוי מקרקעין וההגדרות מכוחו אינם רלוואנטיים לענייננו, שכן סיווג הזכויות במקרקעין על פי חוק מסוי מקרקעין, נועד בעקרו לקביעת חיוב העסקה במס ושיעורו, שאינו נוגע להליך זה שעניינו אינו בהיבט המיסוי של העסקה בין הצדדים. החוק הרלוואנטי לענייננו הוא חוק המקרקעין, שבהתאם להוראותיו יש לקבוע, כי שכירות לתקופה של 19 שנים אכן מהוה "עסקה במקרקעין", וכי אופציה לעשותה, מהוה התחייבות לעשות עסקה במקרקעין, הטעונה בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין מיסמך בכתב.

...

תביעה ראשונה לסעד של פינוי ולסעד כספי הוגשה בשנת 2002 ת"א (מחוזי-נצרת) 1076/02 (להלן – התביעה הראשונה), שהסתיימה ביום 19.04.2016, בפסק דין שנתן תוקף להסכמות הצדדים, שלפיהן ישלמו הנתבעים לתובעת סך של 400,000 ₪ ב - 20 תשלומים חודשיים שווים, ובאי-כוח הצדדים ימונו כמגשרים ליישוב המחלוקות שנותרו ביניהם (נספח 1 לכתב התביעה).

מלשון הודעת המימוש ששלחו לתובעת ביום 31.12.21 שנכתב בה בפשטות "אנו מודיעים לכם כי החלטנו לממש את האופציה" ניתן להסיק, כי היא נשלחה לתובעת בסמוך לאחר שהנתבעים קיבלו החלטה זו. משנדחתה ההודעה על ידי התובעת, מאחר שנתנה באיחור, עמידתה של התובעת על פינוי המלון מכוח זכויותיה על פי דין, אינה קנטרנית, טרדנית או נעדרת תום לב. באשר לטענת הנתבעים כי התובעת ידעה כי בכוונתם להישאר במלון עד לתום השכירות כולל תקופת האופציה, לנוכח ההליכים שהתנהלו בין הצדדים לבין רשויות המס (אוזכר גם בסעיף 36 לפסק הדין, נספח 6 לכתב ההגנה) והעובדה שהנתבעים שלמו דמי רכישה בגין עסקה במקרקעין ל - 49 שנים, אין מקום להסיק ממנה את המסקנה הנטענת.

הצדדים העלו טענות נוספות, שלא מצאתי כי יש בהן כדי לשנות מן המסקנה שאליה הגעתי, ומשכך לא מצאתי להידרש להן.

זאת, על אף טענות הצדדים בהתייחס להליכים קודמים, שהצריכו בחינת ראיות רבות שהוגשו מטעמם (מאות עמודי נספחים הכוללים חוות דעת, בקשות, החלטות, פרוטוקולים, התכתבויות, פסקי דין ועוד), שהייתה חריגה ביחס למקרים הנדונים ככלל במסגרת הליך זה. סוף דבר; התביעה מתקבלת.

הזכות במקרקעין על פי סעיף 1 לחוק מסוי מקרקעין נמנית ממועד המסירה ולא ממועד כריתת החוזה ועל כך יש להסתמך בחישוב תקופת החכירה המרבית.

...

לסיכום, אמליץ לחבריי לקבל את העררים שבכותרת מהנימוקים שפורטו לעיל ולחייב את המשיב בהוצאות בסך 20,000 ₪ בגין העררים שהגישה העוררת ו- 20,000 ₪ בגין העררים שהגיש העורר סלמאן.

באשר לשאלה האם מדובר בעסקה במקרקעין, שהיא הסוגיה המרכזית, אני סבור כפי שקבעה יו"ר הוועדה, שאכן אין לפנינו עסקה במקרקעין.

יחד עם זאת, בראייה הצופה פני עתיד, אני סבור כי חובה עלינו להדגיש שעל הצדדים לשים לב לכך, שכל הארכה של תקופת השכירות מעבר ל- 24 שנים ו- 11 חודשים מהמועד שנקבע כתחילת השכירות כאמור (27.12.15), תהווה עסקה במקרקעין ותתגבש חבות העוררים בתשלום המס, בשל הארכת הסכם השכירות.