זכויות במקרקעין סמוכים: מחלוקת על שביל וחניה

זכויות במקרקעין סמוכים בהן ניבנו בתי בעלי הדין הגיעו לפתחו של בית המשפט בגין מחלוקת בעיניין הסדרת היחסים ביניהם בנוגע לשביל המוביל למגרש של המבקשת והחניות של בעלי הדין.

...

לפיכך, נדחית טענתם כנגד תכנון השביל והחניות במיקום בו נעשו.

זאת אני קובעת בפרט לאור עדות המבקשת לפיה הוסכם כי המגרשים יחולקו שווה בשווה ולא כפי שארע בפועל בשל צורתו של המגרש ותנאיו.

סוף דבר, לאחר ששקלתי את הדברים ועיינתי בחוות דעת המומחה שלא העריך בנפרד את רכיבי שווי המגרשים, אני מחייבת את המבקשת בתשלום למשיבים, ביחד ולחוד, בסך של 70,000 ₪ בגין הגריעה מהמגרש החזיתי.

בהסכם נקבע גם שלתובעים יש זכות מעבר לכל אורך השביל הצפוני, ומכאן שאסור היה לנתבעת לפתוח את השער בגבול המקרקעין ואסור לה לחנות בשביל המעבר ולחסום אותו עם כלי רכב רבים.

דיון הסכם השתוף מהסכם השתוף ומהתשריט המצורף אליו כחלק ממנו עולה כי הבעלים הקודמים, מהם רכשו התובעים והנתבעת את זכויותיהם במיגרש, הגדירו את שימושו של כל אחד מהם כלהלן (מצוטטים הסעיפים הרלוואנטיים למחלוקת בלבד): לנתבעת – זכות שימוש בחלקו המזרחי של המיגרש, כולל הבית הבנוי עליו, וכן בשביל הגישה בחלק הצפוני.

סמוך אחרי הגשת הסיכומים, הוגשה ע"י התובעים החלטת הועדה המקומית לתיכנון ובניה מיום 23.2.22, אשר לפיה התקבלה ההיתנגדות ונקבע כי לא יותרו חניות בזכות המעבר בסמוך ליחידת הדיור המערבית (היינו, בית התובעים).

כן קבע כי החניה של רכבים על שביל הגישה פוגעת בפרטיות וברווחה של התובעים.

...

הצעת מומחה בית המשפט, שעונה על מירב ההיבטים וממזערת את הפגיעה ברווחת התובעים, כשלעצמה מקובלת עלי ונראתה כאפשרות המיטבית בנסיבות הקיימות ולאור הסכם השיתוף.

בנוסף, אני מורה כי התובעים או הדיירים שלהם לא יחנו רכבים ולא יעמידו רהיטים וחפצים בשביל הגישה.

במועד בו רכשה התובעת את הזכויות בחלקה הסמוכה ידעה היא, בידיעה ברורה ומובהקת, על קיומו של שביל האספלט ועל אופן השמוש שעושה הנתבע בשביל זה. בכך רכשה התובעת את המקרקעין כשהם כפופים לזיקת ההנאה שנוצרה עקב שימוש רב השנים שעשה הנתבע בשביל האמור.

היות ומדובר בשביל המשמש 22 לחניית רכבו של הנתבע אשר מחנה את רכבו על בסיס יומי בשטח הנדון משנת כשחלקתה של התובעת הייתה רשומה על שם הוריו של הנתבע וכשהתובעת רכשה את חלקתה בשנת 2009 הנתבע כבר השתמש בשביל האמור 36 שנים, ללא מחלוקת עם הסבים וללא כל עוררין.

ועל כך ייאמר- כלום תובעת, אשר גדלה בבית הוריה , בחלקה שבנידון, בילתה זמן רב אף 21 בבית מגורי סביה, כאשר תמונתה של התובעת בת כ 4- שנים רוכבת על אופניים בשנות ה על 22 ,x המוקדמות על כביש אספלט זה – כאשר יודעת היא , כבר במועד רכישה חלקו של כביש אספלט זה, שנסלל בידי אביה הנתבע וסביה , על מנת לאפשר כניסה על ידי רכב ישירות למרפאה/מוסך /לחניה – לא ידעה אודותיו??? התשובה היא בחיוב , ידעה גם ידעה על שביל זה. ואם כך- מדוע לא ציינה , ברחל בתך הקטנה, את אותו שביל אספלט הפולש עת רכשה את חלקו ? מלמד הדבר כי ידעה על כך וקיבלה 26 ,x לחלקה שלה בחוזה מול אחיה ללא כל טענה ! למותר לציין כי אף טרם מועד רכישת המקרקעין על ידי 27 , AS IS את הנכס התובעת, נשתכללה כבר זיקת ההנאה שבנידון!!! 44 .

...

סוף דבר 47 .

משנקבע כי תלויה ועומדת זיקת הנאה בשביל שבנדון לנתבע - תביעת התובעת לסילוק ידו של הנתבע , הריסת כביש האספלט ותשלום דמי שימוש – נדחית.

כמו כן ועל מנת להבטיח כי יוכלו הצדדים להתגורר בשלום זה בסמיכות לזו, ונוכח הסכמת הנתבע, הנני מורה על הקמת גדר רשת , בגובה של 1.5 מטר , אשר תפריד בין החלקות, כאשר הגדר תהא בהתאם לתוואי כביש האספלט כפי שהוא כעת.

תוכנית הפיתוח תובא לאישור מהנדס הועדה המקומית, ולאישור הוועדה המקומית, ותכלול פרטי פיתוח מגרשי מגורים, חניות הדרכים, שבילים, השטחים הציבוריים והפרטיים הפתוחים, תכניות תשתית מערכות חשמל, כבישים, מדרכות, טלפון, מים, ניקוז, ביוב, אשפה וכד'.

מלשון הסעיף אף ניתן להסיק, כי היזם זקוק להסמכת בעלי הזכויות במקרקעין על מנת לחתום על הסכם הפיתוח מטעמם ולבצע את עבודות הפיתוח עבורם: "היזם מצהיר כי הוא מוסמך, מטעם חלק מבעלי זכויות במקרקעין לחתום על הסכם זה ולבצע את עבודות הפיתוח". טענת היזם ביחס להסכם זה היא, שחלק מבעלי הזכויות במקרקעין בחלקה זו לא שילמו לו עבור עבודות הפיתוח, וכי על המועצה לגבות מהם את התמורה ולהעבירה לו. עוד טוען היזם, כי יש לפעול כך גם לגבי בעלי הזכויות בחלקות 108 ו-110 הסמוכות לחלקה 118 הישנה, הנהנים אף הם מעבודות הפיתוח שביצע שם. התמורה שמבקש היזם עבור עבודות הפיתוח שביצע, כוללת גם חיוב בגין שטח בנוי.

אמנם התוכנית המפורטת אינה חלה על חלקה 110, אך מאחר והמחלוקת בעיניין חלקה זו עובדתית ונסבה על ביצוע העבודות, אני מניחה כי גם על חלקה סמוכה זו חלה ת.ב.ע דומה לתוכנית המפורטת, לעניין החובה של בעלי הזכויות בחלקה להכין ולבצע את את תוכניות הפיתוח על חשבונם, ולכן יש להחיל את הסעד ההצהרתי הנ"ל החל על חלקה 118 הישנה גם על חלקה 110.

...

בעניין חלקה 110, אני מקבלת את טענתו של היזם לפיה ביצע בה עבודות פיתוח.

" (עמ' 65 ש' 14-26) לאור האמור, אני סבורה כי יש לחייב את הבעלים של חלקה 108 בגין עבודות הפיתוח שבוצעו שם, עפ"י הת.ב.ע. דהיינו-כל עוד עפ"י הת.ב.ע שבתוקף, ניתן לבנות בחלקה 108 יחידת דיור אחת, יש לחייב את הבעלים עפ"י תעריף זה. באם תוגש בקשה להיתר בניה ותאושר כך שעפ"י הת.ב.ע המעודכנת ניתן יהא לבנות שתי יחידות דיור על חלקה 108, בעלי החלקה יחויבו עפ"י תעריף של שתי יחידות דיור, בדומה ליתר החלקות הסמוכות, כאמור.

פסק דין חלקי זה עוסק בעניין החבות, ולכן איני נידרשת לדון כאן בחישוב שיעור דמי ההשתתפות שעל המועצה לגבות עבור היזם בגין עבודות הסלילה שביצע שטרם שולמו לו. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה באופן חלקי, כך שניתן לתובעת סעד הצהרתי לפיו הנתבעת מחוייבת לגבות מבעלי הזכויות בחלקות 118 הישנה (דהיינו חלקות 141-159 החדשות) וכן בחלקות 12, 108 ו-110 היטלי מים וביוב בעת שבעלי הזכויות בחלקות אלה יגישו בקשות להיתרי בנייה או אישורים ללשכת רישום המקרקעין כאמור, ולהעביר ליזם את חלקו היחסי כפי שנקבע בהסכמי הפיתוח, מייד לאחר גבייתן.

סמוך לפני רבוע הבטון אותו סימן התובע כזה שעליו נפל (סימון X על התמונה העליונה משמאל ב-ת/1), ישנו בור של ממש באספלט.

אין מחלוקת על כך שהמדינה היא בעלת המקרקעין שבהם מצוי השביל מושא התביעה.

מדובר בשביל המחבר בין מיגרש חניה למרכז מסחרי, שהוא מקום בעל אופי צבורי (במובן זה שאנשים שאינם בעלי זכויות במקרקעין נוהגים לעבור בו).

...

לאור כל האמור, נדחית ההודעה לצד שלישי נגד האגודה.

לאור זאת הנני קובע כי המדינה הרימה את הנטל להוכיח שהצדדים השלישיים מס' 5-4 חכרו והחזיקו במועד התאונה חנות בשטח הנזכר במרכז המסחרי.

סיכום ההודעה לצד השלישי נגד הצד השלישי 1 ההודעה לצד שלישי מס' 1 נדחית.