זכאות מתווך לדמי תיווך בבלעדיות ללא הסכם בכתב

· אבוטבול לא הצליחה להסביר מדוע לא עיגנה את תנאי שכר התיווך תלוי המחיר ("כל סכום מעל 2,650,000 ש"ח") בחוזה שבכתב, אלא שבמקומו עוגן תנאי אחר שונה בתכלית של 1% + מע"מ משווי העסקה – תנאי בכתב אשר בא בסתירה לתנאי אשר לו טענה כי נכרת בעל־פה. · בית־המשפט התרשם מן העדות כי מדובר באישה הבקיאה בהוויות עולם, אדריכלית במקצועה, אשר עולם המקרקעין והחישובים אינו זר לה, ואשר הבינה ומבינה היטב את משמעותו של חוזה בלעדיות.

אשר על כן קובע בית־המשפט כי התובע עמד בנטל ההוכחה המוטל עליו במשפט אזרחי והראה להנחת דעת בית־המשפט כי החוזה לא כלל כול תניה נוספת בעל־פה. ג.3.

מימצאי עובדה בדבר קיומם של תנאי סעיפים 9 ו־14(ב) לחוק המתווכים ותקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה–2004 סעיפים אלה מחייבים קיומם של מספר תנאים אשר בהתקיימם זכאי מתווך לדמי תיווך בבלעדיות, להלן יימנו התנאים הרלוואנטיים: הזמנה בכתב על גבי הטופס הקיים ומתן בלעדיות על גבי טופס נפרד.

...

וכך הורנו בית־המשפט העליון להתייחס לשאלת ההתניה על חוק המתווכים (רע"א 4036/16 בראל נ' בנימין (פורסם בנבו, 20.7.2016)): ככלל, המסקנה כי הדרישה לכך שהמתווך יהיה הגורם היעיל ביצירת העסקה היא קוגנטית מתיישבת עם תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים (ראו: רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, [פורסם בנבו] פסקה י"ג (26.1.2010) (להלן: עניין חסקל)).

על כך ניתן להוסיף כי המסקנה לפיה דרישת הגורם היעיל היא קוגנטית מתחייבת בראש ובראשונה מן ההיגיון והשכל הישר: אם ניתן היה לוותר על דרישת הגורם היעיל במסגרת הסכם בלעדיות, לא היה כל צורך ליצור חזקה שתפעל לטובת המתווך הבלעדי בנסיבות אלה ותסייע לו להתגבר על הדרישה האמורה.

המסקנה הבלתי נמנעת היא שאבוטבול לא ראתה במאמצי שיווק הדירה ליצחקוב משום התייגעות בחינם.

מכל מקום, גם אילו היה נקבע כי משתי הגרסאות אי־אפשר היה לקבוע ממצא חד וברור וכפות המאזניים מעוינות – הרי שבאה החזקה שבעובדה פועלת לרעת הנתבעת ומביאה למסקנה כי לא הרימה את הנטל שהיה מוטל עליה להפוך את החזקה החוקית ולהראות שבן חמו לא היה הגורם היעיל בעסקה למכירת דירתה.

בהסכם זה נמחק סעיף 5 הקובע כדלקמן: "כמו כן אנו מתחייבים לשלם לכם עמלה כאמור לעיל אם נמכור את הנכס גם לאחר תום תקופת הבלעדיות בכל זמן שהוא, לרוכש שנודע לו על הנכס או אשר הנכס הוצג בפניו כתוצאה מפעילותכם לשם מכירת הנכס". מחיקת סעיף זה מתיישבת היטב עם גרסת הנתבעת לפיה שבה והבהירה לתובע כי לאחר תום תקופת הבלעדיות לא יהא זכאי לדמי תיווך גם אם הדירה תמכר דרכו.

יתירה מזו, קבלת גרסת הנתבעת לפיה הובהר לתובע הן בעל פה והן בכתב (מחיקת סעיף 5 בהסכם הבלעדיות, כאמור) כי לא יהא זכאי לתשלום דמי תיווך לאחר תום תקופת הבלעדיות, שוללת כל טענה אפשרית – שממילא לא הועלתה - לקיום הסכם בעל פה. בהקשר זה יש לציין כי לא נעלמה מעיניי פסיקה המזכה את המתווכים בדמי תיווך אף מקום בו לא קיים בין הצדדים הסכם בכתב וזאת, מכח עיקרון תום הלב.

...

חיזוק נוסף למסקנה זו הנני מוצאת בכך שבתקופה הרלוונטית התקשרה הנתבעת עם משרד תיווך נוסף וכי התובע אף עודכן על כך – עובדה שאיננה במחלוקת בין הצדדים.

אף בטענות התובע לעניין מסירת נכס מקרקעין נוסף לטיפולו על ידי הנתבעת לא מצאתי כדי לשנות מהמסקנה כי התובע אינו זכאי לתשלום דמי התיווך.

לאור האמור, הנני מורה על דחיית התביעה.

ההסכמים ערוכים על טפסים סטנדרטיים של התובע (תחת שם העסק "שחף נכסים"), עם שינויים בדמות הערות בכתב ידה של הנתבעת, ביניהן הערה לפיה, אם תמכר הדירה בתקופת הבלעדיות שלא באמצעות המתווכת, תהיה היא זכאית לדמי תיווך כאילו המכירה נעשתה באמצעותה.

...

תוצאה אופרטיבית אני מקבל, אפוא, את התביעה, באופן שיראו למפרע את ההתנגדות כאילו נדחתה, ואם לא ייפרע בו החוב תוך 30 יום – יחודשו ההליכים בתיק ההוצאה לפועל 504817-01-17 (ככל שעוכבו עקב הגשת ההתנגדות).

אני מחייב את הנתבעת בהוצאות התובע, מעבר לסכומים שכבר נזקפו בתיק ההוצאה לפועל עם פתיחתו, בסכומי האגרה כפי ששולמו לקופת בית המשפט (בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית כדין מיום תשלום כל חלק), ובשכ"ט עו"ד בסך 2,700 ₪.

באשר לתום לבם של הצדדים, ובפרט החשש שהנתבע עקף ביודעין את ההסכם עם התובע והתקשר עם מתווך אחר (והאחרון אין חולק שאין זה המקרה בעניינינו), הרי שבכל הנוגע לתובע החזקה היא שפעל בתום לב כי לרשותו הסכם הבלעדיות והוא לא ידע, כך לטענתו, אלא שבוע לאחר החתימה – על העסקה (על אף שצילום ההודעות שצרף התובע לכתב תביעתו המתוקן והמסומנים כנספח מס' 4 מצביעים על כך שהנתבע הודיע לו אודות מכירת הדירה לזוג הקונים ביום 9.7.20, כ- 25 ימים לאחר חתימת ההסכם, דבר שיותר מתיישב עם טענתו כי ההסכם היה בחודש יוני 2020 ולא אפריל 2020 דבר שיכול לכרסם בטענתו כי מדובר בקונים שהגיעו דרכו לפני ההסכם שחתם עם המתווך לו הוא לא מיתכחש ובו הכיר כהסכם עם בלעדיות וכי מדוע יגיעו דרך הפירסום של הנתבע אם הפירסום של הנתבע היה לפני חתימת ההסכם עם הנתבע) ועולה השאלה – אם כל כך היה בטוח הנתבע כי למתווך אין בלעדיות ולא זכאי לדמי תיווך, מדוע הסתיר זאת ממנו? מדוע נתן לו להמשיך לעבוד לכאורה כרגיל ולא עצר את פעילותו והנתבע לא עידכן אודות העסקה? כל שכן, אם ההסכם נחתם בין הצדדים לפי תצהירו ביום 14.4.2020 והחתימה על הסכם המכר עם הקונים נערכה לדבריו בתצהיר רק ביום 16.4.20 כך שבשים לב לחפיפה הקיימת – כלום לא עלה בדעתו להחריג זאת או לדיווח על כך לשמי שחתם עימו על הסכם בעל שירותי תיווך? ביני לביני סברתי כי יכול ומדובר בטעות קולמוס משבמקום אחר ציין 14.6, חודשיים לאחר החתימה על הסכם עם התובע אולם הדבר לא מסתדר עם הערת האזהרה לטובת הרישום כבר ביום 15.6.20.

...

סוף דבר.

אין בידי לקבל אפוא את התביעה.

במקרה דנן, אני סבורה כי הנתבע גרר את התובע להליך בחוסר תום לב עד כי לנוכח התנהלותו לא ייפלא שגם אם הקונים הגיעו דרך התובע, לא היה משלם לו דבר ומנצל את החוק לצידו והוא מנצל את העמימות העובדתית ושהמידע מצוי בשליטתו.

ברם עצם-הזכאות לדמי-תיווך בתקופת-הבלעדיות אינה תלויה, כמוסבר, בקיומה של הוראה זו. הוראה שנייה נקבעה בסעיף הרביעי להסכם-הבלעדיות, לאמור: "4.

בתצהירו הוא פירט: "במהלך יוני 2019 אני ואישתי חששנו שהקונים שמר טארק [קראג'ה, המתווך] הביא לא יסכימו לחתום על הסכם מכר לפי המחיר שביקשנו, לכן החלטנו לפנות לעזרתם של מתווכים נוספים. יום בהיר אחד מר יואל הגיע לביתי, כנראה עקב השלוט 'למכירה', הציג את עצמו כמתווך ובקש לטפל במכירת הנכס. לאחר שהסברתי לו שמתווך אחר מנסה למכור את הנכס, הציע מר יואל שאשתמש בשרותי התובעת, אך אחריג את תנאֵי הבלעדיות הסטנדרטיים של התובעת וכך אאפשר למתווך הקודם [טארק] להמשיך בעבודתו. למרות האמור בהסכם בנושא של בלעדיות [הוסכם] ש[לא תחול] חובה לשלם דמי תיווך בקשר לשני קונים פוטנציאלים: קונה בשם 'ישי' (קונה פוטנציאלי מירושלים), ולקוחות של מתווך בשם 'טארק' קראג'ה, שהיה מעורב בחיפוש קונים הרבה לפני שהתובעת החתימה אותי על ההסכם. לאור הסכמת הצדדים להחריג את אותם קונים מההסכם[,] נציג התובעת רשם בנספח להסכם בכתב ידו את ההחרגה האמורה והוסיף חתימתו. בנוסף על כך נציג התובעת אף הבהיר בעל פה בפניי בעת החתימה שההסכם לא חל על קונים שאותו מר טארק יביא" (פסקות 7-5 לתצהיר-עדותו הראשית.

...

אשר על כן, אפילו נמצאנו מצויים בין אמותיו של שדה-הפירוש של חוזים (כאמור, איני סבור כי כך הוא הדבר), לא יכל הפירוש שהציעה התובעת לקנות לו יתרון על פני זה של הנתבעים.

סיכום-הדברים מכל האמור לעיל החלטתי לדחות את התביעה וכך אני עושה.

בתוך 15 ימים מיום, שקיבלה לידיה פסק-דין זה, תשלם התובעת לנתבעים, יחד ולחוד, סך של אלף שקלים להוצאות-המשפט ועיקרן בהתייצבותו של נתבע 1 לשני דיונים בבית-המשפט; וכן סך, כולל מע"מ, של 11,200 ש"ח לשכר-טרחה של עורך-דין ונגזר מתוצאת-ההכרעה, מטעמיה של תוצאה זו ומסכומה של התביעה.