זכאות לרישום מקרקעין לאחר ביטול הסכם מכר עקב הפרה יסודית

ייאמר בהקשר זה כי בחוזה צוין שבמועד חתימתו "מתגוררים הקונים בפועל במשק בבית מגורים של המוכר יחד איתו". ביום 9.7.2018 שלחה רשות מקרקעי ישראל לבאת-כוחו של אורי אישור על העברת הזכויות בנכס על שמו של אורי (להלן: אישור הזכויות); אולם לטענתו של אפי, דבר קבלת האישור לא הובא לידיעתו עד לתחילת ההליכים המשפטיים נושא ערעור זה. ביום 5.1.2020, כחמשה ימים לאחר המועד הקבוע לתשלום האחרון, הודיע אורי לאפי וורד על ביטול החוזה.

עם זאת, בית המשפט מצא שההפרה היסודית התגבשה ביום 31.12.2019 משעה שהקונים לא שילמו את התשלום האחרון בסך 1,320,000 ש"ח, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בחוזה מכר אילו היה צופה מראש שכמעט מחצית מהתמורה לא תשולם לו. בית המשפט המחוזי דחה את טענתו של אפי, שלפיה תנאי לתשלום הסכומים שהיו אמורים להשתלם לאחר יום ה-1.10.2014, היה המצאת אישור הזכויות.

אפי מוסיף כי היתנהלותו של אורי לאחר החתימה על חוזה המכר מלמדת כי אורי עצמו לא ראה באי-תשלום כלשהוא משום הפרה של החוזה כל עוד לא המציא לאפי את אישור הזכויות; בהקשר זה מפנה אפי לכך שעל אף שאורי טוען שהחוזה הופר כבר ביום 1.10.2014, מכתב הביטול נשלח רק ב-5.1.2020; וממילא הצדדים המשיכו להתכתב בנוגע לקידום החוזה גם במהלך 2015 ו-2016, חודשים לאחר שאפי חדל מתשלומיו.

במסגרת חוזה המכר, אפי התחייב להעביר תשלומים לאורי בסכומים ובמועדים שנקבעו; מנגד, אורי התחייב להמציא לאפי אישור על רישום זכויות במנהל מקרקעי ישראל, עד ליום 1.3.2013.

...

אם לעומת זאת מדובר בחיובים מותנים, אזי כל עוד אורי לא קיים את חיובו, התחייבותו המאוחרת של אפי נדחית, כך שהחוזה "מושעה" עד שאורי ישלים את חובתו (סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 121-120 (2009) (להלן: שלו ואדר); להרחבה אודות ההבחנה בין חיובים עצמאיים, חיובים מותנים וחיובים שלובים, ראו: ע"א 7938/08 מונסנגו נ' מכביאן, פסקה 22 (11.8.2011) (להלן: עניין מונסנגו); ע"א 765/82 אלתר נ' אלעני פ"ד לח(2) 701, 709-708 (1984)).

בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה שהחיובים הם עצמאיים בהסתמך על סעיף 8 לחוזה, הקובע מנגנון של נאמנות במקרה שלא יומצאו כל האישורים הדרושים לרישום הזכויות על שם הקונים עד למועד התשלום האחרון ב-31.12.2019.

סוף דבר מהנימוקים שעליהם עמדתי לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור, וכי המערער (אפי) יישא בהוצאות המשיב 1 (אורי) בסך 40,000 ש"ח. ת השופט י' אלרון: אני מסכים.

ההשתלשלות העובדתית עד להגשת התביעה הנתבעת ואחרים רשומים בלישכת רישום המקרקעין כבעלי זכות החכירה לדורות במיגרש בכפר יונה, הידוע כחלקה 239 בגוש 8120, ושטחו 501 מ"ר. הנתבעת רשומה כבעלת מחצית הזכויות במיגרש.

התשלום השני לא שולם עד מועד זה, וגם לא לאחר מכן, וביום 7/6/20 שלח עו"ד שגיא, שייצג בעיסקה את הנתבעת, הודעה בדבר ביטול הסכם המכר, מחמת הפרתו היסודית ע"י התובע.

כך, בעקבות ובסמוך להגשת התביעה והבקשה לסעד זמני, ביום 18/7/20, הייתה פגישה בין הצדדים, ובה, לטענת התובע, הם הגיעו להסכמות כי הנתבעת חוזרת בה מהודעת הביטול של הסכם המכר, ורושמת בשנית הערת אזהרה לטובת התובע ולטובת הבנק.

התובעת מצטט בסיכומיו את ע"א 6907/16 אקרמן נ' כפיר קבלנות בנין, ושורה של פסקי דין נוספים, מחוזיים, לתמיכה בטענתו בדבר "ביטול של הביטול". בפסק דין אקרמן נקבע (בפסקה 28) כי – "אמנם, הכלל הרגיל הוא כי על שימוש בבררת הביטול חל עיקרון הסופיות, ונפגע שהיה רשאי לבטל חוזה, ובחר בדרך זו והודיע על כך למפר, לא יוכל לחזור בו מהודעתו ..... אולם כאשר שני הצדדים מעוניינים לחזור בהם מביטול החוזה ולקיימו, ניתן לעשות כן, בדומה לאפשרותם לכרות חוזה חדש. וכך היה במקרה זה בו התנהלותם של הצדדים מלמדת כי המערערים ביקשו לחזור בהם מהודעת הביטול המקורית. הדברים באו לידי ביטוי, בין השאר, בחלופת מכתבים עניפה בה המשיכו באי כוח הצדדים לנהל משא ומתן על ההסכם הסופי". פסקי דין נוספים שהובאו: ת.א. (י-ם) 40668-04-14 שפע זכיונות נ' שותפות ארומה (בפסקה 35: "התובעת הפעילה את זכות הביטול עקב הפרתו היסודית של ההסכם, אולם היתנהגותה במשך תקופה של שלוש שנים (חסר חודש) לאחר משלוח הודעת הביטול מצביעה על זניחת סעד הפינוי ויש לקבוע כי היא בחרה להמשיך בקיום החוזה, חרף הודעת הביטול, בכך שקבלה מדי חודש בחודשו את דמי התמלוגים ונהגה בהתאם להוראות ההסכם, כמפורט לעיל". וכן ראה ת.א. (י-ם) 62851-05-16 ארמוזה נ' גבעון החדשה, בפסקה 60, ת.א. (חי') 53239-02-16 טיולי מירא נ' דורון זר, בפסקה 29, ת.א. (מרכז) 54473-12-17 בן לולו נ' אדרי, בפסקה 73.

...

הסכום היחיד שהוכח שהתובע שילם הוא 400,000 ש"ח, והתובע זכאי כאמור לעיל להשבה של 240,000 ש"ח. סיכום (א) התביעה נדחית.

(ב) הנתבעת תשלם לתובע סך 240,000 ש"ח, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ביטול ההסכם (7/6/20) ועד התשלום בפועל.

(ג) אני מורה על מחיקתה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת התובע ביום 27/7/20 על זכויותיה של הנתבעת בנכס הידוע כחלקה 239 בגוש 8120 לפי שטר מס' 17966/2020/1.

ביום 10/01/17 הגיש התובע לבית המשפט בנצרת תביעה לחיוב הנתבעת בסכום של 216,389 ₪ הכולל השבת המקדמה בשל ביטול הסכם המכר, פיצוי בסך 80,000 ₪ (להלן: "הפצוי המוסכם") בגין הפרת הסכם המכר, הוצאות ועוגמת נפש, ובנוסף, פיצוי עונשי בהתאם לשיקול דעתו של בית המשפט (להלן: "התביעה").

עו"ד ויסאם, אשר בשנת 2013 ייצג את התובע בחתימה על הסכם המכר וייצג גם את הגב' פריד בעסקת רכישת הזכויות בדירה הצמודה מדוד, העיד בדיון (עמ' 75 ש' 3-10, 21-22, 27-32) כי לאחר שניתן פסה"ד בפרשת המיסוי ונרשמו זכויות הבעלות של הנתבעת ואחיה דוד במקרקעין המשותפים, ביקש מר מרציאנו מהתובע ומהגב' פריד כי יכינו את יתרות התמורה לתשלום, כל אחד בהתאם להסכם בו נקשר.

שנית, על אף הצהרתו והתחייבותו המפורשת של התובע בסעיף 4.6 להסכם המכר, לשלם את יתרת התמורה בין אם תאושר לו משכנתא ובין אם לאו, הפר התובע את סעיף 4.1.2 להסכם המכר, ולא שילם את יתרת התמורה תוך 90 יום ממועד רישום הבעלות של הנתבעת במקרקעין ורישום זכויותיה בדירה, מתוקף הרישום הנ"ל. עולה איפוא כי בהסתמך על המפורט בנסח 2016, לפיו הנתבעת פעלה על פי היתחייבותה בהסכם ובהנתן שהתובע לא פעל לתשלום יתרת התמורה, ללא כל תנאי, כפי התחייבותו, מתקבלת מסקנה ברורה לפיה התובע הפר את התחייבויותיו בהסכם המכר.

אבהיר כי הוראות סעיפים 7-8 לחוק מתייחסות לזכותו של מי שניפגע מהפרה יסודית של ההסכם, לבטל את ההסכם ע"י מתן הודעה למפר, תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה וככל שהנפגע נתן למפר אורכה לקיום החוזה, יודיע על ביטולו תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.

...

הואיל והתובע "שילם" סכום זה לנתבעת והיא מחזיקה בו, לכל המאוחר מיום ביטול הסכם המכר -לא יינתנו הוראות אופרטיביות בעניין זה. לאור התוצאה אליה הגעתי, ומשהתביעות ההדדיות התקבלו חלקית, מצאתי לנכון לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו ובתשלום שכ"ט ב"כ. ההודעה לצדדים שלישיים נדחית.

לפיכך אני מחייב את הנתבעת לשלם לכל אחד מהצדדים השלישיים, סך כולל של 12,000 ₪ בגין הוצאות משפט, שכ"ט עו"ד ומע"מ בגינו.

כך גם נדחית ההודעה לצד ד'.

אלא שזו זכותה של התובעת נוכח ההפרה היסודית של הסכם המכר, ואין לומר כי התובעת פעלה בחוסר תום לב. ביתר שאת כאשר מיה השתהתה בהחזרת כספי המכר לתובעת ובחתימתה על תצהיר ביטול העסקה למיסוי מקרקעין למעלה משנתיים וחצי לאחר ביטול הסכם המכר, ובהתנהלותה גרמה להידרשות התובעת להגשת התביעה.

לגוף העניין אוסיף כי מיה היא מי שהפרה את הסכם המכר הפרה יסודית, ולא התובעת וכי התובעת הייתה זכאית לבטל את ההסכם ולא היה עליה בהתאם להוראת סעיף 2.5 להסכם המכר להמשיך ולשלם תשלומים נוספים לאור המישכון הרשום לטובת המנוח על הזכויות בדירה.

...

ההודעות לצד שלישי שהגישו מיה ועו"ד הנתבעים, זה כנגד זה - נדחות.

ההודעות לצד שלישי שהגישו מיה ועו"ד הנתבעים נגד המנוח - נדחות.

התביעה שכנגד - נדחית.

תמצית טענות הצדדים לטענת התובעים, הסכם המכר הנו הסכם למראית עין שדינו בטלות ולחילופין הסכם המכר הופר הפרה יסודית ולכן בוטל ו/או דינו להתבטל.

לעמדתי, הראיות שהובאו ע"י הנתבעים אינן מבססות את טענת המצוקה הקשה הנטענת שהובילה לצורך במכירת הבית ולשימוש בכספי ההמחאה לצורך סילוק חובות.

כפי שפורט בהרחבה לעיל, הסכם המכר, הציג כלפי חוץ הסכמה חוזית משפטית שלפיה כנגד תשלום מלוא התמורה שנקבעה בהסכם המכר (310,000 $), יועברו מלא זכויות המנוחים בביתם אל הנתבעים, ויירשמו על שמם בלישכת רישום המקרקעין, וכמו כן החזקה בבית תמסר לנתבעים בתוך זמן קצר ( ביום 15.6.99 - כחודש וחצי! לאחר מועד חתימת הסכם המכר).

כך במקרה שבפנינו, עם הקביעה על בטלות הסכם המכר, הנתבעים והמנוחים נדרשים להשיב זה לזה כל זכות אותה קיבלו על פי הסכם המכר, ובכלל זה הנתבעים נדרשים להשיב את הזכויות הקנייניות שקבלו בבית, ובהתאם יש להורות גם על בטלות פעולת רישום הזכויות על שמם בלישכת רישום המקרקעין.

...

בד בבד, ולאחר שלא עלה בידי התובעים להוכיח כי המנוח החזיר לנתבעים את הסך של 103,439 ₪ מכספי ההלוואה שבו סולקה הלוואת המנוחים בבינלאומי, אני מחייב את התובעים לשלם לנתבעים את הסך של 103,439 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה ו/או ריבית מיום 6.6.1999 ועד מועד התשלום בפועל.

בענין זה אני מורה לתובעים ולנתבעים להגיש עד ליום 20.12.23 תחשיב מטעמם בצירוף נימוקים (בהיקף טיעון שלא יעלה על 2 עמודים) של הסכום שעל התובעים לשלם בהתאם לסעיף זה ותינתן על ידי החלטה משלימה בנושא.

מאידך, גם לתובעים תרומה מסוימת להגדלת היקף ההליך בכך שהעלו טענות שונות שנזנחו על ידם כגון טענת הזיוף, או טענות שלא הוכחו ואשר הצריכו השקעת משאבים דיוניים מהנתבעים ומבית המשפט.בשקלול כל האמור תוך מתן דגש על כך שתביעתם של התובעים התקבלה, אני מחייב את הנתבעים בהוצאות האגרה וכן בתשלום לתובעים ביחד של הסך של 35,000 ₪ (כולל מע"מ).