זכאות לפיצוי בגין ליקויים בשער חשמלי בנציגות דיירים

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 36673-09-13 נציגות זליונסקי 5 כפ"ס ואח' נ' מנרב פרויקטים בע"מ ואח' לפני כבוד השופטת בכירה כרמלה האפט התובעת נציגות ועד בית זליונסקי 5 כפ"ס הנתבעת ושולחת ההודעה לצד ג' מנרב פרויקטים בע"מ צד ג' 1. איטומית בע"מ 2. צוות נכסי גור בע"מ 3. אלטי שירותי התקנות 4. לאוצקר אריה בע"מ 5. שערים (אב-שער) בע"מ פסק דין

כדי סך זה הגיעה מסכימת עלות תיקון הליקויים הבאים (לשיטתה): איטום/ נזילות מתחת לדירת מייזן ובדירה מספר 30; התקנת שער ברזל חשמלי בכניסה לחניון; התקנת שער לגינה כלואה; גינון/פיתוח בחניון העליון; גינון בגינה דרומית כלואה; התקנת מיזוג אויר ואקוסטיקה במועדון הדיירים בקומת המרתף; התקנת מיזוג אויר ואקוסטיקה במועדון דיירים משותף בקומת הגלריה; התקנת סאונה; החלפת אבנים מישתלבות; תיקון והחלפת חדר דואר; ריצוף שיש בלובי הכניסה; חוסר בארונות כיבוי אש; פיצוי בגין עוגמת נפש, טירחה ובזבוז זמן בסכום של 180,000 ₪.

כפועל יוצא; מכיוון שבוצע תיקון שונה מזה שאותו הציע המומחה, אשר אף קבע בחוות הדעת האמורה כי יש לבצע מעקב אם התיקון שהוצע על ידי הנתבעת, צלח; בהנתן טענת התובעת כי התיקון לא צלח (גם אם טענה זו לא הוכחה די צרכה); ובהנתן כי אף במקרה זה לא ניסתה הנתבעת לחמוק מאחריותה, אלא פעלה לבצוע התיקון, אני מוצאת לקבוע כי התובעת תהיה זכאית לפצוי בשיעור 50% בתוספת מע"מ כחוק, מעלות התיקון הדרוש, בהתאם להצעת מחיר שצורפה כנספח ו' לסיכומי התובעת.

...

סוף דבר: על הנתבעת לפצות את התובעת בסך כדלקמן: 30,500 ₪ (בהתאם לחוות דעת המומחה מיום 25/12/2017); 28,000 ₪ (בהינתן הכרעתי בעניין הפיצוי בגין רטיבות מתחת לדירת משפחת מייזן).

הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות משפט (לרבות הוצאות קטנות) בסך כולל של 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד בסך של 12,500 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

התביעה כנגד צדדי ג' נדחית.

בית משפט השלום בחיפה ת"א 37949-12-13 נציגות הבית המשותף ואח' נ' רקפות בגבעה בע"מ ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופטת עידית וינברגר התובעים נציגות הבית המשותף ואח' ע"י ב"כ עוה"ד טל רבינוביץ' הנתבעים .1 רקפות בגבעה בע"מ .2 ע.א.ח. סלע הנדסה (1993) בע"מ .3 אברהם סלע .4 ארנון פסטרנק ע"י ב"כ עוה"ד מאור לאליאן צד ג' עבדו ספורי ע"י ב"כ עוה"ד אגבריה מייסרה פסק דין

אציין כי גם אלו מבין התובעים שמכרו את דירותיהם, זכאים לפסיקת פיצוי בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף, או איחור במסירה (ראו: ע"א 53/95 זלוצין נ' דיור לעולה פ"ד נ(2) 858; ע"א 5602/03 אבי סגל נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ).

תשובתו והסברו של המומחה מקובלים עליי ועל כן אני דוחה את טענת התובעים גם ברכיב זה. ליקויים שלטענת הנתבעים אין הצדקה לפסוק פיצוי בגינם ליקויים בגובה הדלתות (סעיפים 82-101 לחווה"ד): לטענת הנתבעים מחקירת המומחה עולה כי אין הצדקה לפסיקת פיצוי בשל גובה נמוך של מחזירי השמן שכן מחזירי השמן המותקנים בדלתות נמצאים בצד הדלת והנכס בשערי הדלת אינו אמור להתקל במחזיר השמן שנימצא בצד השני של הדלת בעוד המומחה אישר כי הורה על פיצוי בשל אסתטיקה שאינה מהוה צידוק לקביעת ליקוי.

לטענתם, העיכוב במסירה מקורו בין היתר במחדל רשות מנהלית מוסכמת שהיא עריית קרית ביאליק שלא פעלה על מנת שהבניין יקל לחץ מים כנדרש ועקב כך נאלצה הנתבעת לתכנן את מערכות כיבוי האש מחדש ולהזמין על חשובנה משאבות לחץ חדשות ולהרכיבן וכן לזמן את מכון התקנים לבדיקה חוזרת שנערכה רק ביום 9.4.12 ורק אז ניתן היה לפנות לשירותי הכבאות ולהזמינם לבדיקת הבניין לצורך קבלת אישור לטופס 4 ועם קבלתו יכלה הנתבעת להציגו לחברת החשמל לצורך חיבור הבניין לחשמל ולאפשר את איכלוס הדירות.

...

באותה פסיקה נקבע כי "העילה בגין ליקויי הרכוש המשותף שונה היא מן העילה שיסודה כלפי הדירה" ומכאן המסקנה כי מי שתובע בגין ליקויים בדירת המגורים הפרטית יכול לאחר מכן לתבוע פיצוי במסגרת תביעה בגין ליקויי בניה ברכוש המשותף וזאת אף אם לא הוגשה בקשה לפיצול סעדים בהליך הראשון.

לסיכום סכום הפיצוי בגין התקנת חיפוי האבן שלא בהתאם לתקן הוא 240,000 ₪ בצירוף מע"מ, כלומר 280,800 ₪.

לאור כל האמור, אני מחייבת את הנתבעות 1-2, ביחד ולחוד לשלם לתובעים את הסכומים המפורטים להלן: בגין ליקויי הבניה, סך של 402,411 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט ביום 4.11.18 (למעט הסכום שנפסק כפיצוי בגין עגמת נפש, שעליו לא יתווספו הפרשי הצמדה וריבית).

אני מורה על דחיית התביעה נגד הנתבעים 3 ו- 4.

עוד ציין מר טל כי מיסמך ההבנות הראשון , נספח 3 , עלה לנתבעת קרוב לחצי מיליון ₪, שבמסגרתו הוסיפו דברים שהנתבעת לא התחייבה להם, כמו שער חשמלי.

אולם, האם התובעת בעניינינו זכאית לפצוי בגין עגמת נפש? "השאלה אם נציגות בית משותף זכאית לפצוי בגין עוגמת נפש היא שאלה עקרונית שנדונה זה מכבר בפסיקה. בת"א (חיפה) 243/01 נציגות הבית המשותף – "בית החמנית" ברח' מנחם בגין 19 קרית מוצקין נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (פורסם במאגרים, [פורסם בנבו], 30/05/08) קבע בית המשפט המחוזי באופן עיקרוני כי "לא ניתן לפצות את הנציגות בפצוי עבור "עוגמת נפש", שכן לא ברור איזו נפש יש לה לנציגות הבית המשותף, שנתעגמה בשל הליקויים בבניין".

משמדובר בפצוי אישי פרסונאלי, והגם שצורפו יפויי כח אישיים לתצהיר התובעת, הדיירים עצמם, אינם תובעים באופן אישי, ואינם צד פורמלי לתביעה, אלא הנציגות בשמם של כלל הדיירים, ובהיתחשב בכך כי עוגמת הנפש הנטענת, שנגרמה לתובעת היא רק בגין ליקויים ברכוש שהנו משותף, ובטיפול הנציגות , לא מצאתי לפסוק פיצוי בגין רכיב זה. לעניין זה, ראה גם סוף פסקה 70 לסיכומי התובעת והאסמכתא שנזכרת שם , ובהקשר לפצוי בגין עוגמת נפש .

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה .

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת פיצויים בגין הליקויים בסך 466,222 ₪ (כולל מע"מ), צמוד ונושא ריבית כחוק החל מיום 16/4/18, מועד עריכת חוות דעת מומחה בית המשפט, ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת, לשלם לתובעת, את האגרה ששולמה, וחלקה היחסי ולפי סכום החיוב בסעיף 2 לעיל, וכן הוצאות ההליך בסך כולל של 27,500 ₪, ושכ"ט עו"ד, בסך 30,000 ₪ , צמוד ונושא ריבית כחוק , מהיום ועד לתשלום בפועל.

הישתתפות בדמי ועד – 4,500 ₪ , עלות מראה שנשברה 3,000 ₪ , ופצוי בגין עוגמת נפש – 10,000 ₪ לדירה ובסה"כ 480,000 ₪ סה"כ - 2,522,541 ₪, לצרכי אגרה וכניסה לשערי ביהמ"ש זה, מעמידים התובעים את תביעתם על סך 1,500,000 ₪ ביום 20.9.2020, ולאחר שהוגשה לתיק חוו"ד של המומחה מטעם ביהמ"ש, הודע על תיקון כתב התביעה באופן שסכום התביעה תוקן לסך 800,000 ₪ .

בנוסף לכך, נציגות הדיירים בבניין - בית משותף, אינה זכאית לפצוי בגין עוגמת נפש, להבדיל מדירה ספציפית, ובתנאי של הוכחת נזק לא ממוני פרטני, שלא הוכח, בפרט שלא נימנע כל שימוש ברכוש המשותף.

בהקשר לסוגייה זו , מקובלת עלי קביעת מומחה ביהמ"ש באומרו: "לטענת הצדדים, הותקן על ידי כל אחד מהם פיתרון אחר על מנת שמים לא יפגעו במערכת החשמל ...הדיירים הסבו את תשומת ליבי לכך שבקומת הקרקע... היה קיים שטח מגונן ... שרוצף ע"י הנתבעת כדי שמים לא יחלחלו ויפגעו בארון המונים... לא מובנת דרישת התובעים להשבת המצב לקדמותו כשטח גינון" (ס' 7.7.6 בעמ' 65 לחוות דעתו).

עוגמת נפש ככלל, כאשר מדובר בתביעה של הנציגות בלבד, בדר"כ אכן לא נהוג לפסוק פיצוי בגין עוגמת נפש אולם, כאשר בעלי הדירות מצטרפים לתביעה, ניתן לפצות בגין כל דירה: "לא ניתן לפצות את הנציגות בפצוי עבור "עוגמת נפש", שכן לא ברור איזו נפש יש לה לנציגות הבית המשותף, שנתעגמה בשל הליקויים בבניין" (  נציגות הבית המשותף – "בית החמנית" ברח' מנחם בגין 19 קרית מוצקין נ' חברת גב-ים לקרקעות בע"מ (פורסם בנבו).

...

סוף דבר התביעה מתקבלת בחלקה.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים כדלקמן: בגין ליקוי בניה סך 310,900 ₪, לפי קביעת מומחה בית המשפט, ובתוספת 29,060 ₪ (8,000 ₪ + 10,000 ₪ + 11,060 ₪) שאושר לעיל, סה"כ 339,960 ₪, ובתוספת 10% פיקוח ומע"מ , סה"כ 437,529 ₪, צמוד ונושא ריבית כחוק, החל מיום חוו"ד מומחה ביהמ"ש 17.1.21 , ועד לתשלום בפועל.

אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט בסך 20,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 15% מהסכומים שנקבעו בסעיף 2 לעיל, צמוד ונושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.

השאלה שבית משפט קמא נידרש להכריע בה היתה - ועל כך בקשת רשות העירעור שלפני – האם זכאים המשיבים לפצוי עקב האיחור במסירה ולשיעורו, או שמא, כטענת המבקשת, אין המשיבים זכאים לפצוי עקב האיחור מאחר שהוא נגרם מכח עליון - התפרצות מגפת הקורנה שגררה שרשרת עיכובים, שלא היו בשליטת המבקשת.

ביום 08.05.23, היתקיים דיון אחד לכל התביעות שאוחדו; נכחו המשיבים ונציגי המבקשת – הגב' בתיה יוסקוביץ', מנהלת נכסים וקשרי דיירים, ומר אלי רייזנר מנהל השיווק שהעיד וטען ארוכות.

כן נתן בית משפט קמא דעתו לאסמכתאות מטעם המבקשת ובכלל זאת פניותיה לחברת החשמל, דו"ח ביצוע מטעם השמאי שליווה את הפרויקט מטעם הבנק המלווה, העתקי מכתבים שנשלחו לדיירים המודיעים על העיכוב וסקר אומדן דמי שכירות לדירות הדומות לדירות שנרכשו על ידי התובעים.

הלכה היא כי ערכאת העירעור לא בנקל תתערב בקביעות עובדתיות של בית משפט קמא ואף בעניינינו, לא מצאתי סיבה בעניינינו להתערבות חריגה שכזו (ר' לעניין זה - ע"א 8123/10 פלונית נ' המרכז הרפואי שערי צדק (06.05.12).

אי לכך קבע בית משפט קמא (פסקה 29) כי המבקשת לא הצליחה להוכיח, את טענתה שמגפת הקורונה היא שמנעה מחברת החשמל לחבר את הדירות לחשמל והיא שגרמה לאיחור במסירה; וכן שלא מן הנמנע שחברת החשמל לא חיברה את הדירות לחשמל, בשל סיבות הנעוצות דוקא בהתנהלות המבקשת, עקב ליקוי כלשהוא או חוסר מסוים.

...

כמו כן, בת"ק 32695-08-22 סכום התביעה עמד על 34,600 ₪, אך לאחר שחישב בית משפט קמא את גובה הפיצוי אותו המשיבים 9-8 צריכים לקבל בהתאם לגודל דירתם וחודשי האיחור במסירה הגיע בית משפט קמא למסקנה כי הפיצוי הראוי הוא על סך 30,000 ₪ בלבד.

המסקנה העולה מן המקובץ הוא שעל אף הנסיון לשוות לנסיבות איצטלה עקרונית סופו של יום הכרעת בית משפט קמא התבססה בליבתה על ניתוח טענות וראיות תוך קביעת מסקנות עובדתיות שעיקרן היעדר קשר סיבתי קונקרטי בין העיכוב במסירת הדירות למגיפת הקורונה.

על כן הנני דוחה את הבקשה.