זכאות להשלמת רכישת מקרקעין על פי הסכם מול הפרת חוזי מכר

כך גם טענו הרוכשים בעת הזאת (בהמשך טענו אחרת), כי ההסכם שבין בעלי הקרקע לבין גריני-סיטי הוא "הסכם רכישה נפרד מול בעלי המיגרש שבו חברי הקבוצה אינם צד כלל וכלל"; וכי הסכמי המכר בין גריני-סיטי לרוכשים כללו אך ורק המחאת זכויות לרוכשים, ואין בהם המחאה של חיובי גריני-סיטי כלפי בעלי הקרקע, שממילא על פי החוק דורשים את הסכמת בעלי הקרקע (סעיף 9 נספח 1 לתשובת בעלי הקרקע), אף עמדה זו תשתנה בהמשך לפי נוחיות הרוכשים.

המחאת הזכויות מאת המפרק, כפי שטענו הרוכשים, מיתעלמת מהעובדה כי גריני-סיטי לא השלימה את חיוביה על פי ההסכם ולהפך הפרה את חיוביה בהסכם הַפָרָה יסודית, וברור איפוא כי לא ניתן 'לנטרל' את ה'זכויות' מהחובות.

...

מכל האמור לעיל לא ראיתי לקבל אף אחת מן הטענות שעל בסיסן ניסו הרוכשים לייצר קשר משפטי מחייב בינם לבין בעלי הקרקע – לא מכוח הערות האזהרה, לא מכוח המחאת חיובים, לא כי מדובר בהסכם לטובת צד ג' ולא מכוח סעיף 40 לחוק החוזים.

סיכומו של דבר לסיום ראיתי לשוב ולציין כי רציתי להמנע מכתיבת פסק דין זה ועשיתי כל שביכולתי להביא את הצדדים להסכמות שייתרו הכרעה בעניינם, שכן אני מודעת לנסיבות בהן הצדדים נקלעו לסכסוך דנא בלי שמי מהם תרם לכך.

אני דוחה, אפוא, את התובענה, וצו המניעה מבוטל אף הוא.

על פי הסכם מכר המקרקעין חל מס השבח בגין המכירה על המוכרת מקבוצת ברזני, ואותה מוכרת הצהירה כי למיטב ידיעתה לא יחול מס שבח מהסיבות המפורטות באותו הסכם.

חלק מתנאי מכירה זו היו השלמת רישום הזכויות בנכס על שם קניון הבילויים ועל כן פעלה קבוצת אופטימום לזרז את השלמת הרישום ובכלל זה את תשלום מס השבח שחל בעיסקה בין ברזני לקניון הבילויים.

בחלוף הזמן, משלא נפתרה הסוגיה ברשויות המס וקבוצת אופטימום עמדה על ביצוע התשלום על מנת לעמוד בחובות קניון הבילויים מול ספיריט, היא שלחה לברזני התראות שונות עד שביום 27.7.2010 שולם מס השבח בסך של 833,300 ש"ח מחשבון קניון הבילויים ע"י כספים שהעבירה לשם אופטימום.

בכתב ההגנה המתוקן שהגישו אופטימום וקבוצת אופטימום לבורר הן טענו בראש ובראשונה כי הגנתן "כוללת גם תביעה שכנגד בגין תביעת הנתבעים, לרבות קניון הבילויים בע"מ (שאינה נתבעת), מהתובעים לשלם פיצוי מוסכם בסך 500,000 ₪, בגין הפרת חוזה המכר בין קניון הבילויים בע"מ לבין התובעות 2 ו-3, בכך שהתובעות הנ"ל לא שילמו את מס השבח החל עליהן על פי החוזה הנ"ל" (סעיף 6 בכתב ההגנה המתוקן בבוררות, נספח ו' בראיות התביעה).

בכתב ההגנה טענה קבוצת ברזני כי קבוצת אופטימום היא שהתחייבה לשאת בתשלום, והפנה לסעיף 10(א)(6) בהסכם בין הצדדים מיום 13.5.2008 בו נקבע כי: "כל סכום עד לסכום התמורה שיידרש לתשלום מיסים, אגרות והיטלים שעל ברזני לשלם בגין העיסקאות לפיהן רכש את הנכסים או בגין מכירתם לאופטימום, ישולם על ידי אופטימום על חשבון התמורה". לדידו של ברזני קבוצת אופטימום חזרה על היתחייבותה זו גם בהסכם ההפחתה בו נקבע כי "אופטימום התחייבה כלפי אלי לשלם את חובותיו השונים בקשר לנשוא חוזי המכר". ברזני העלה בתביעתו טענות השתק, מניעות ומעשה בי-דין וטען כי סוגיית תשלום מס השבח כולו עלתה בהליכי הבוררות ועל כן לא ניתן לפתוח אותה בשנית בהליך זה. לגוף המחלוקת טען ברזני טענות שונות ובכלל זה עמד בעדותו על טענתו כי אמנם על פי ההסכם החובה התיאורטית לתשלום מס שבח חלה עליו אלא שהוא לא היה צריך לשלם את המס – בין כי בטיפול נכון בתהליך הייתה מתקבלת שומה בגובה 0, בין כי קבוצת אופטימום צריכה הייתה לשלם את המס ככל שיחול במסגרת תשלום התמורה בהסכם המכר באמצעות פרעון חובותיו ובין כי במצב הדברים שהתפתח בין הצדדים נטלה על עצמה קניון הבילויים לשלם את מס השבח תוך קזוז מכספים שעומדים בחברה לזכותו (ראו לדוגמא עמ' 8 שורה 17 – עמ' 9 שורה 6, עמ' 13 שורה 30 – עמ' 14 שורה 7).

...

למעלה מן הדרוש בבחינת למעלה מן הדרוש ייאמר כי אף אם לא הייתה התביעה כאן נדחית מחמת מעשה בי-דין ומניעות, הרי שהייתה נדחית לגופה בשל אי הבאת ראיות והרמת הנטל.

העובדה כי הצדדים לא הציגו ראיות בתצהיריהם על מנת ללבן את הסכסוך שביקשו לשוב ולפתוח בהליך זה מחזקת את המסקנה כי גם הצדדים ראו בעניין שבפנינו כעניין שכבר נדון ולובן בפני הבורר – ואין מקום לנהלו מחדש.

לפיכך אני מורה על דחיית התביעה.

ענייננו בתביעה לתשלום תמורה עבור מתן שירותים משפטיים שסופקו לנתבעת בתחום מיזמי בניה ובגין הפרת הסכם "שכר טירחת עורך דין". רקע וטענות הצדדים: התובע מס' 1 הנו משרד עורכי דין (שותפות במועד הגשת התביעה) (להלן: "משרד עורכי הדין") ואילו התובעים 2 ו-3 הנם שותפים במשרד זה. הנתבעת הנה חברה העוסקת ברכישת מקרקעין, הקמת פרויקטים ומכירת דירות.

לטענת התובעים תשובותיהם של יוסף מגד והגב' מגד בחקירותיהם הנגדיות לא היו מספקות בהקשר זה. התובעים טענו כי טענת הנתבעת לפיה סכום שכר הטירחה המאקסימאלי המתקבל ממכירת 8 יחידות דיור בלבד מגיע לסך של 288,000 ₪, תמורת ייצוג חברה יזמית, טפול במנהלות, רכישת קרקע, היתקשרות עם בעלי מיקצוע, ייצוג בהליכי תיכנון, ניסוח הסכמים, היתנהלות מול רשויות המס, רישום הזכויות בטבו ועוד, סכום שבודאי אינו מכסה עלויות אלו.

הצדדים אף לא ערכו רישום לעניין שעות עבודה מדויק כמקובל, זאת לאור אופי ההיתקשרות בין הצדדים והעובדה כי שכר הטירחה נובע ממכירת הדירות, נתונים שלטענת התובעים יש להשלים על פי מנגנוני ההשלמה הקיימים בדיני החוזים.

...

סבורני כי התובעים יכולים היו וחייבים היו להימנע ממצב זה, בדרך של עריכת הסכם אשר יש בו הפרדה ברורה לגבי כל הליך שבכוונת הצדדים לנקוט בו, שכר הטרחה שאמור להשתלם בגינו, אופן ומועד תשלומו.

התובעים בחרו במודע ליטול את הסיכון ולפעול כנגד אחוזים מהעסקאות, אשר בסופו של דבר לא יצאו אל הפועל.

בהתאם לסמכות בית-משפט מכוח תקנות 511-512 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד – 1984, ובפרט תקנה 512 (ב), ובנסיבות אלו, איני רואה הצדקה לפסוק לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בגין הליך זה. סיכומו של דבר, אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים פיצוי בסך כולל של 94,000 ₪ והחזר האגרה ששולמה לתיק (אשר תישא הפרשי הצמדה וריבית ממועד תשלום האגרה ועד למועד התשלום בפועל על פי אישור תשלום שיוצג).

ביום 5.6.18 נחתם חוזה מכר של 205/2501 חלקים (במושאע) במקרקעין הידועים כחלקה 20 בגוש 6802 בחולון (להלן: "הנכס" בין התובעת שקנתה את הנכס לנתבעת שהייתה הבעלים על הנכס (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה").

בפועל השלמת המצאת המסמכים התבצעה תוך כדי ניהול הליך משפטי זה. התביעה הוגשה בגין הפרת החוזה על ידי הנתבעת שלא עמדה בחובתה על פי החוזה להמצאת המסמכים לצורך השלמת רישום הזכויות בנכס על שם התובעת.

גם במהלך ניהול ההליך בבית המשפט לא עמדה הנתבעת בהבטחותיה לתקן את ההפרה ורק באפריל 2022, כשנתיים וחצי לאחר הגשת התביעה וכארבע שנים לאחר החתימה על חוזה המכר, תיקנה הנתבעת את ההפרה והשלימה את המצאת המסמכים.

תמצית טענות הנתבעת: הנתבעת איננה מכחישה כי לא עמדה בלוחות הזמנים שנקבעו בחוזה לגבי המצאת המסמכים לצורך השלמת הרישום בלישכת רישום המקרקעין, אך לטענתה הדבר נבע מקשיים בלתי צפויים שהתעוררו מול הערייה ורשות המסים.

...

אמנם אין זה מעניינה של התובעת מה היה טבען של הבעיות שהתעוררו מול העירייה ורשות המסים – מס שבח ולכן לא ארחיב בפירוט אותן מחלוקות, אך אציין כי ממכלול הראיות עולה כי אכן הנתבעת נתקלה בבעיות מורכבות בתקופה בה, עקב מגפת הקורונה, יצירת קשר וניהול מו"מ עם הרשויות היה מסורבל יותר וארוך יותר עקב הסגרים שהוטלו הן על האזרחים והן על משרדי הרשויות השונות.

בסופו של דבר שלמה הנתבעת סכומים גבוהים כדי לסיים את הליך קבלת האישורים לצורך השלמת הרישום.

סוף דבר: לאור האמור לעיל, ובהתאם לסמכות המוקנית לבית המשפט בסעיף 15 לחוק החוזים – תרופות, אני מפחיתה את הפיצוי המוסכים לסך של 15,000 ₪, אשר תשלם הנתבעת לתובעת תוך 30 יום .

" שני התנאים הראשונים שנקבעו בסעיף 11 להסכם (המצאת הסכם תקף מול הדייר המוגן ורישום זכויות החכירה ע"ש הרוכשת במועד התשלום) אינם תנאים שמקומם הטבעי הוא בהסכם למתן שירותים הנוגעים לשינוי התב"ע, אלא תנאים שמקומם הטבעי הוא בהסכם למכירת הזכויות במקרקעין.

זאת ועוד, אם מדובר בשני הסכמים נפרדים ועצמאיים ואם התמורה על פי הסכם הניהול משולמת עבור קידום התב"ע, בנפרד ובמובחן מהסכם מכירת המקרקעין, כיצד ניתן להסביר את טענת ישבה בפני בית משפט זה, בבקשתה למתן צו מניעה זמני, כי היא זכאית לבטל את הסכמי המכר, עקב הפרתם על ידי הרוכשת, בכך שהרוכשת סירבה לשלם לה את התמורה המגיעה לה עקב שינוי התב"ע. להלן ההסבר שנתן בנג'ו בחקירתו הנגדית (עמ' 17 לפרוטוקול, שורות 14-23): "ת. אני רוצה שהתשובה שלי תשמע בצורה אמיתית ולא בתשובה של "כן" או "לא". לא נותרה לי שום זכות בקרקע, העברתי את הקרקעות על שם גני מקור חיים.

לדידי, יש ספק באשר להיגיון הכלכלי בעיסקה שבה ישולמו דמי ניהול בסדר גודל של 2.4 מיליון דולר עבור פעולות לקבלת אישור לבניית יחידות דיור נוספות על מקרקעין, שנרכשו תמורת כ-3.3 מיליון דולר, וזאת גם על רקע עדותו של בנג'ו על התמורה שגובה אדריכל עבור טפול בשינוי תב"ע. הדברים מתיישבים יותר עם הטענה כי התשלום מהוה השלמה עבור רכישת המקרקעין.

...

להלן דבריו, עמם אני מסכים (פסקה 41): "אני סבור כי במקרים קיצוניים, בהם סך הקנס מגיע לסכומים חריגים (בהשוואה לקרן המס ולסך שווי העסקה), יש מקום לקחת בחשבון את תיקון החקיקה והמגמה המשתקפת בו. שיקול זה, במקרים החריגים המתאימים, צריך למצוא את ביטויו במסגרת הסמכות המסורה למשיב, להפחית את גובה הקנס". לאור האמור, אציע לקבל באופן חלקי את טענת העוררות, כך שמחד – יוטלו קנסות משמעותיים אשר ישקפו את ההתנהלות הלקויה באי הדיווח, אך מאידך – יופחתו הקנסות באופן המביא לתוצאה מתונה יותר המשקללת, בין היתר, את תיקון 70 לחוק ושינוי המנגנון שנקבע בו לצורך חישוב הקנסות על פי סעיף 94א לחוק.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אציע לחברותיי לדחות את העררים ברובם ולקבל באופן חלקי את העררים, בשני מובנים: המשיב יפעל ביחס לישבה בהתאם לאמור לעיל בפסקה 63, בכל הנוגע לחישוב מס השבח בשומה, בהתחשב בתשלום מס ההכנסה שבוצע בשנת 2010 בעקבות קבלת דמי הניהול על פי פסק הבוררות.

לאור התוצאה, אציע כי העוררות ישלמו למשיב, ביחד ולחוד, הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪ וזאת תוך 45 ימים מהיום.