זכאות להירשם כבעל זכויות חכירה לדורות בהתאם להסכם פשרה

בשנת 1995 הגישה הערייה בבית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, תביעה לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1960, נגד אברהם, בנימין ותמר, שבה התבקש בית המשפט לקבוע כי היא זכאית להרשם כבעלים של החלקות וכי לנתבעים שפלשו אליהן (לטענתה) שלא כדין, אין כל זכות בהן (התביעה תכונה להלן, כפי שכונתה בפסק דינו של בית המשפט קמא – "תביעת ההסדר").

אלה הם הקביעות העיקריות בפסק הדין של בית המשפט קמא: בית המשפט הבחין לצורך הדיון, בין חלקות 85 ו- 95, אותן כינה "המיתחם" (וכך יכונו גם כאן), לבין חלקות 84 ו- 86, אותן כינה "השטח הנוסף" (וכך יכונו גם כאן), בקבעו כי הסדר הפשרה חל על המיתחם בלבד ולא על השטח הנוסף; ביחס למיתחם קיבל בית המשפט את עמדת הערייה, לפיה, התוכנית החדשה יצרה את "הצורך העצמי" המצדיק את פינוין של תמר ולודמילה, על-פי הסדר הפשרה; ביחס לשטח הנוסף, נקבע כי לתמר ולודמילה לא מגיע פיצוי בגינו, ומעמדן בו הוא מעמד של בר רשות בלבד, כשהרשות ניתנת לביטול בכל עת; בהתאם להסדר הפשרה, לצורך קביעת הפצוי המגיע בגין הפינוי מהמתחם, ייחשבו הדיירים בו (כיום לודמילה ותמר) כדיירים מוגנים, אשר שילמו דמי מפתח; בהתאם לכך נדחו טענותיהן של תמר ולודמילה, כי יש לראות בהן כבעלים או כחוכרים לדורות, ולצורך כך הפנה בית המשפט לקביעה דומה קודמת בפסק דין שניתן בעתירה המנהלית שהגישה לודמילה, עת"מ 41499-05-15; בנסיבות העניין, יש לדחות את טענתן של לודמילה ותמר לקבלת דיור חלוף ופצוי כספי הוא חלופה ראויה והוגנת; בית המשפט קיבל את חוות דעתו של קמיל, לפיה, הפצוי בגין החצרות צריך להנתן בגין כל החצרות המצוינות במפה ולא פיצוי חלקי, כפי שנקבע בחוות דעת ליפה.

אכן, חרף אופיו הקוגנטי של החוק, רשאים צדדים להסכים על יצירת זכויות של דיירות מוגנת ביחסים שביניהם, מכוח עקרון היסודי של חופש ההיתקשרות (רע"א 3088/00 זייתון נ' הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית, פ"ד נו(6) 444, 446- 447; רע"א 1483/07 סלאח נ' נסיב (25.6.2007), פסקה 5, פורסם בנבו), אך בודאי שהסדר הפשרה לא הקנה ולא התכוון להקנות לדיירים מעמד גבוה יותר, השווה לבעלות או לחוכרים לדורות, ואין כל בסיס לטענה זו. גם העובדה שבעקבות ההסדר נרשמו הערות אזהרה על החלקות במירשם המקרקעין, לטובתם של הדיירים, אין בכוחה לרומם את מעמדם או את זכויותיהם בהן.

"השטח הנוסף" מסקנתו של בית המשפט קמא, לפיה, הסדר הפשרה הקנה לדיירים זכות לקבל פיצוי עבור הפינוי, כאילו הם היו דיירים מוגנים ביחס למיתחם (חלקות 85 ו- 95) בלבד, ולא ביחס לשטח הנוסף (חלקות 84 ו- 86), מתיישבת הן עם לשון ההסכם והן עם המפה שצורפה אליו.

...

קמיל קבע (בסעיף 14 לחוות דעתו) כי שווי זכויות הדיירות המוגנת, כלומר הפיצוי עבור הפינוי במעמד של דיירים מוגנים (קמיל קבע גם שמאויות כבעלים וכחוכרים, שאינן מענייננו לאור המסקנה דלעיל) יעמוד על 80% משווי זכויות בעלות מלאה, כשאחוז זה כבר כולל בתוכו את הוצאות הפינוי (80% מבעלות מלאה הם 4/3 מדמי מפתח מלאים שהם 60%).

הפיצוי לאור כל האמור לעיל לאור כל האמור לעיל, לדעתי, זהו סכום הפיצוי שיש לפסוק לתמר ולודמילה כנגד פינוי כל החלקות: שווי מ"ר למגורים בבעלות מלאה – 55,000 ₪ למ"ר, שווי פיצוי למ"ר לפינוי דיירים מוגנים, כולל הוצאות פינוי – 44,000 ₪ למ"ר (55,000 X 80%), שטח המתחם לצורך הפיצוי – 844.5 מ"ר, סכום הפיצוי – 37,158,000 ₪ (844.5 X 44,000).

התוצאה המוצעת לאור כל האמור לעיל, אני ממליץ לחברי לקבל חלקית את ערעורה של העירייה, באופן שסכום הפיצוי יופחת ל – 37,158,000 ₪ (להלן – "סכום הפיצוי"), וערעוריהן של תמר ולודמילה יידחו.

חזוק נוסף שלתובעת אין זכויות בשטח שבמחלוקת נלמד מהצהרות של מנכ"לית התובעת, השמאית מירב סגל, בהליכים משפטיים קודמים, כמו גם מהסכם פשרה עליו חתמה התובעת עם חלק מבעלי הזכויות ו/או הדירות.

" וכן, ראו סעיפים 2.1-2.3 בפרק "הצהרות המוכרות", כדלקמן: "2.1 הן בעלות הזכויות בחכירה 79 הרשומה בשמן בלישכת רישום המקרקעין והזכאיות להרשם כחוכרות של חכירות 75 עד 77 לתקופה של 999 שנים בהתאם לתנאים המפורטים בשטר החכירה על תנאיו שצלום ממנו רצ"ב כנספח ב', וכי הן תהיינה זכאיות להרשם כבעלים של הנכס, בכפוף לתנאים כמפורט בחוזה המקורי.

בכתב התשובה נטען בין היתר, כי התובעת רשומה כחוכרת לדורות בחכירה 79 ושמתוך כלל חלקה 1, שגודלה הוא 114,884 מ"ר, היא מחזיקה בשטח של כ- 100,015 מ"ר (סעיף 24 לכתב התשובה).

זאת ועוד, הנתבעים מפנים בהקשר זה גם לתגובה לבקשה לצוו מניעה שהגישה אזורים (ה"פ 41721-02-05) (צורף כנספח יח' לתצהיר הנתבע, נ/1) אך מאחר והתובעת איננה חלק מאותו הליך זה לא אתייחס למסמך זה. כמו כן, אני דוחה את טענת הנתבעים כי יש לתובעת השתק שפוטי מאחר ובהסכם פשרה עליו היא חתומה אל מול חלק מבעלי זכויות החכירה בחלקה 6, אין אזכור שיש לה זכויות בשטח המחלוקת (נספח ו' לכתב ההגנה).

...

יחד עם זאת, ולמען הזהירות בלבד אני קובעת כי לנוכח הכרעתי בעניין מערך הזכויות בשטח שבמחלוקת, הרי שככל שהנתבעת אכן עושה שימוש בנכס, אזי היא נדרשת לפנותו במועד שייקבע בעניינו של הנתבע.

סעד זה לא התבקש במסגרת עיקרי הטיעון שבסיכום למען הסר ספק, אני מקבלת בקשה זו. כמו כן, לנוכח הכרעתי, מתייתר הצורך לדון בבקשת התובעת בכתב התביעה למתן צו עשה כדי להיכנס לנכס, למדוד אותו ולהגיש מפת מדידה.

הנתבע ישלם לתובעת הוצאות משפט בסך כולל של 5,000 ₪ וכן, שכ"ט עו"ד בסך של 35,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

תמצית טענות התובעת – התובעת טוענת כי מדובר במקרקעין אשר עומדת לה הזכות להרשם כחוכרת שלהם מכח הסכם החכירה אשר נחתם בינה לבין מדינת ישראל בהתאם להוראות חוק רשות הספנות והנמלים, תשס"ד-2004, וכי סירתו של הנתבע אוחסנה במקום עוד בשעה שהמחזיקה במחסן שבו מצויה הסירה היתה עמותת הפועל הידועה גם כעמותת שיט חיפה.

עוד טוען הנתבע כי אמנם ניתן פס"ד המורה בהסכמה על פינוי העמותה מהמקרקעין נשוא המחלוקת ואולם לטענתו מדובר בפס"ד חסר תוקף משפטי מחייב, שכן הוא מאשר הסכם פשרה אשר נחתם על ידי מי שלא היה מוסמך להתחייב בו מטעם המדינה, ואשר כולל בחובו הסכם שכירות מבלי שנערך מיכרז כדין.

בסעיף 53 לחוק נקבע כי המדינה, בכפוף לחוק נכסי המדינה, התשי"א-1981 (להלן: חוק נכסי המדינה), תעניק לתובעת זכויות חכירה לדורות בכל המקרקעין המועברים שאינם תת ימיים, לתקופה שאינה עולה על תקופת ההסמכה, בהסכם חכירה אשר יקבע את התנאים לכך.

המקרקעין נשוא התביעה שלפניי הם מקרקעין שהיו בבעלות רשות הנמלים, ואשר הועברו מכח הוראות סעיף 52(א) לחוק ומכח הוראות צו רשות הספנות והנמלים (העברת זכויות במקרקעין המועברים), תשס"ה-2005 (להלן: הצוו) לשימוש (שאינו ייחודי) של התובעת, כאשר בסעיף 6 שם נקבע כי תוקם ועדה אשר תבוא בדברים עם התובעת במטרה לגבש הסכם בנוגע לזכויות החכירה בנכסים המועברים.

...

במצב דברים זה השתכנעתי כי מדובר במבנה הדורש חיזוק, ואני קובעת כי החובה לחזק את המבנה ולבצע בו עבודות מוטלת על התובעת הן מכח חוזה החכירה והן מכח החוק, ודי בכך כדי להצדיק מתן צו מניעה למניעת כניסתו של הנתבע אל המקרקעין.

ו. מעבר לצורך אבהיר כי שוכנעתי כאמור כי התובעת נדרשת ומחויבת לדאוג לתחזוקת המבנים בנמל, וכי הנתבע לא זו בלבד שנעל את המבנה באופן שמונע ביצוע עבודות על ידה אלא שהוא אף בחר לבצע על דעת עצמו עבודות במבנה בשל מצבו הרעוע.

י. כפועל יוצא אין לי אלא לדחות את טענות הנתבע משל לא עומדת לתובעת זכות במקרקעין בשל העובדה שהיא אינה עמותה לקידום הספורט, כשם שאין בידי לקבל את טענות הנתבע משל מעת שהקים בעצמו חברה פרטית וקבע כי מטרתה קידום הספורט זכאי הוא להחזיק במקרקעין.

התובעים מבקשים פסק דין הצהרתי אשר יצהיר כי הם זכאים להרשם בפנקסי הנתבעת מס' 1 (להלן: "רמ"י") כבעלי זכויות במיגרש בשטח של 990 מ"ר נטו (אחרי הפקעה עבור הדרך, שנגזרה, כולה "על חשבון" המיגרש השכן), כך שלשיטתם, שיטחו של המיגרש השכן הוא 769 מ"ר בלבד.

העובדה שהמגרשים בשטח אינם שוים בגודלם, התבררה רק בדיעבד, כאשר, בהתאם לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל, ביקשו התובעים (ביום 24.04.2017) לבצע שידרוג של זכויותיהם במיגרש, מזכות חכירה בנכס, לזכות בעלות בתמורה (להלן: "הליך השידרוג").

ביום 3.12.1996 נרשמו זכויות התובעים (חכירה לדורות) בחלקה 46 בגוש 10119, על פי שטר שכירות - חכירה לדורות (נספח ט' לתשובת המדינה, להלן: "השטר").

נעשו על ידי ניסיונות רבים להביא את הצדדים לידי הסדר פשרה, אשר יביא בחשבון את ההיסטוריה של החכירות, את הבניה שנעשתה בחלקה במהלך השנים, את הרישום בטבו, את המסמכים השונים הקיימים, את זכויות הבנייה שנותרו בחלקה ועוד, באופן ששני הצדדים ישתפו פעולה ביניהם ויצאו נשכרים אך לצערי הרב, כל מאמצי ניכשלו ואין מנוס מהכרעה.

אמנם, בחלק מהמסמכים שנערכו על ידי קרן קיימת לישראל (הרשומה כבעלים של החלקה) או על ידי המנהל, לא פורט הקף הזכויות או השטח שהוחכר, לצד זה או אחר, אך בכל מיסמכי הזכויות, בהם יש היתייחסות לגודל המגרשים, נכתב כי שיטחו של כל מיגרש הוא מחצית משטח החלקה, ובמידות - 899 מ"ר. אסקור להלן את המסמכים הרלבאנטיים; בחוזה המכר שנחתם בחודש מאי 1986, בין זטלני לבין התובעים (נספח 1 לתצהירי התובעים), נכתב כי התובעים רוכשים זכויות בדירה בת 2 וחצי חדרים בשטח של כ- 50 מ"ר, הא ותו לא. אין בחוזה כל היתייחסות לשטח קרקע הצמוד לדירה.

...

מסמכי רכישת הזכויות (בשני המגרשים) וכן סברתם של שני הצדדים, שכל אחד מהם מחזיק בשטח של מחצית החלקה וחוסר מודעותם לכך שבשטח אין הדבר כך, מחייבים מסקנה לפיה יש לרשום את הזכויות בחלקה, בחלקים שווים בין הצדדים.

לפיכך, אני קובעת שהתובעים אינם זכאים לרישום זכויות בשטח המבוקש על ידם וכי הם זכאים לרישום זכויותיהם בשטח של מחצית החלקה בלבד.

סופו של דבר - אני דוחה את התביעה.

המבקש עותר לקבלת פסק דין הצהרתי לפיו הוא החוכר לדורות הבלעדי במקרקעין ובנוסף מבקש להורות כי יועבר לזכותו הפצוי המגיע לו בהתאם להסכם פשרה שנחתם עם חברת נתיבי אילון.

פצויי הפקעה משהגעתי למסקנה שהסכם הרכישה משנת 1981 לא בוטל ושהמבקש הוא בעל זכות החכירה לדורות במקרקעין מיום רכישתם, וככזה והוא זכאי להרשם במינהל מקרקעי ישראל, זכותו לקבל את כספי פצויי ההפקעה שהופקדו בקופת בית המשפט בהליך ההפקעה, בנכוי הוצאות המיסים כפי שהוריתי בהחלטתי מיום 4.8.2019.

...

אין בכוחו של מהלך זה שבו הצטרפו להליך המשפטי שעניינו זכאות לסכום כסף נכבד להוכיח מנהג בעלים במקרקעין, כשכל העובדות האחרות שצוינו לעיל מובילות למסקנה הפוכה.

פיצויי הפקעה משהגעתי למסקנה שהסכם הרכישה משנת 1981 לא בוטל ושהמבקש הוא בעל זכות החכירה לדורות במקרקעין מיום רכישתם, וככזה והוא זכאי להירשם במינהל מקרקעי ישראל, זכותו לקבל את כספי פיצויי ההפקעה שהופקדו בקופת בית המשפט בהליך ההפקעה, בניכוי הוצאות המיסים כפי שהוריתי בהחלטתי מיום 4.8.2019.

סוף דבר המבקש רשאי להירשם ברשות מקרקעי ישראל כחוכר לדורות הבלעדי בקרקע החקלאית ברמת השרון בשטח 15,910 מ"ר, הידועה כחלק מחלקות 13, 20, 45, 48 בגוש 6604 (תיק מנהל מס' 50097269א).