זכאות להחזיק בנכס כדייר מוגן מכוח חוק הגנת הדייר

מלבד זאת, מתוך אסופת המסמכים שהוצגו כאמור ניתן להצביע על המסמכים הבאים: הסכם שכירות שנעשה בין המשיב לבין "מישפחת א.לוי" ביום 18.3.1972, שבו מצוין כי "השוכר מחזיק במושכר ברח' קלישר 27 ת"א כדייר מוגן מכוח חוקי הגנת הדייר ומחזיק בו כבית עסק שעיקר שימושו עסקי יבוא או ייצוא"; קבלה של המשיב מיום 4.12.1983 על סך 386,440 שקל עבור "חלקי בדמי המפתח בגין העברת זכויות הדיירות המוגנת ממר יוזביץ יוסף ל. . . אדולף לוי, יוהנה לוי, יעקב לוי, דנטל דפו א. לוי בע"מ במושכר אשר ברחוב קלישר 27 ת"א"; הסכם שכירות מוגנת מיום 22.12.1989 שנעשה בין המשיב לבין המערערים אודות "2 יחידות בבניין" ותוספת להסכם זה מיום 26.3.1991; הסכם משולש מיום 19.10.1997 שנעשה בין דייר יוצא (אלברט נמר ורפי בן שושן) לבין המערערים, כדייר ניכנס, ולבין המשיב, אודות "יחידה הממוקמת בקטע המזרחי דרומי" של הבניין והסכם שכירות מוגנת ביחס לאותו מושכר בין המשיב לבין המערערים; הסכם משולש מיום 21.7.2003 שנעשה בין דייר יוצא (איתן שרת ודן פיליפ), דייר ניכנס (המערער ואלון לוי) ובעל הבית (המשיב) בדבר "מושכר בן חדר הנמצא בצד הימני בקומת המרתף" ו"הסכם שכירות מוגנת" מאותו היום שנעשה בין המשיב לבין המערער ואלון לוי ביחס לאותו מושכר; ואחרון: כאמור, חוזה השכירות המקורי לא הוצג, אך הוצג מכתב של עו"ד ד"ר ה.ולדמן.

המכתב מופנה למערער, כותרתו: "דרישה לפי חוק הגנת הדייר תשי"ד" ותחילתו כך: "עפ"י חוק הגנת הדייר, תשי"ד – 1954, הנך נידרש לשלם החל מיום כ"ז באדר ב' תשי"ד (1/4/1954) את הסך של 70 ל"י לחודש – שבעים – כדמי שכירות עבור בית עסק המכיל חנות, חדר, מרפסת סגורה ונוחיות, אשר ברח' קלישר מס. 27, לבית כנסת ציון". מכתב זה מצביע, לכאורה, על כך שהמערערים שכרו חלק מהנכס, לכל הפחות, עוד בתחילת שנות החמישים של המאה הקודמת.

...

יונה אטדגי, שופט השופטת י. שבח: כמו חברי השופט אטדגי, אף אני סבורה כי פסק דינו של בית משפט קמא לא יכול לעמוד, ולאו דווקא בשל תוצאתו האופרטיבית, כי אם בעיקר בשל אופן הינתנו, תוך חסר ראייתי מפושט, הימנעות מקביעת הממצאים הנדרשים, והיעדר התייחסות לשפע הראיות הרלבנטיות שהוצגו ע"י המערערים.

כן מקובלת עלי התנאת ההשבה בהעברה מיידית של הכספים שהצטברו בחשבון הנאמנות, שהרי ללא כל קשר לתוצאת ההליך- המערערים חייבים בשמי שכירות.

מיכל עמית-אניסמן, שופטת התוצאה על דעת כלל חברי המותב, אנו מורים כדלקמן: פסק הדין של בית המשפט קמא, למעט ההוראה על תשלום הוצאות ושכ"ט עו"ד, שתישאר על כנה – יבוטל, בכפוף לתנאי העברת הכספים שהצטברו בחשבון הנאמנות, באופן מיידי ולא יאוחר מ-7 ימים ממועד פסק הדין, לידי המשיב.

ביום 17.10.21 ניתן כנגד המבקשים פסק דין בהעדר הגנה, וביום 2.12.21 הוגשה מטעמם בקשה לביטול פסק הדין, במסגרתה נטען כי המבקשים הם אחים מצד אימם המנוחה אשר היתה דיירת מוגנת בדירה ושילמה למשיבה דמי שכירות; פסק הדין לפינוי אימם בהליך ת"א 76611/94 בוטל בהחלטת הרשמת ורדה שוורץ מיום 6.7.2008; התביעה כנגד אימם המנוחה נזנחה; המשיבה צירפה נסח ישן; הפסיקתא נחתמה בהעדר סמכות הואיל ותאור הנכס תוקן על דרך הוספת "גוש 9004 חלקה 35" חדשים; המשיבה לא מציינת מתי וכיצד פלשו המבקשים לדירה ומתי נודע לה על הפלישה; המשיבה הטעיתה את בית המשפט בדבר המצאת כתב התביעה למבקשים.

למעשה המבקשים מודים כי הם מחזיקים בנכס, מודים כי הנכס מצוי בבעלות המשיבה אולם לא הוכיחו טענות הגנה טובות וכל שהם מנסים הוא ליצור לעצמם זכויות ממחדלים נטענים של המשיבה בעבר, שהם לכשעצמם מוכחשים.

מכאן כי טענת המבקש 2 כי הוא דייר מוגן מכח סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, על יסוד זכויותיה של אמו המנוחה, מחייבת הוכחת זכויותיה של האם.

...

ביטול פסק הדין שניתן נגד אמם המנוחה של המבקשים אינו מוביל למסקנה כי אמם המנוחה היתה דיירת מוגנת.

הגשת בקשה להכרה בזכויות כשלעצמה אינה מעידה על זכויות, בעיקר כשהבקשה נדחתה והמבקש לא פעל במישור זה. צירוף השיק, בשנת 2007 לבקשה לגבי תשלום עבור 7 שנים באופן רטרואקטיבי, שנים רבות לאחר פטירת המנוחה, מחזק את המסקנה שלא שולם שכר דירה במשך שנים רבות.

על יסוד האמור, בקשת רשות הערעור נדחית למעט כאמור ביחס להוצאות בהן חויב המבקש 1.

חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 קובע בסעיף 1 כי "דייר", לגבי בעל בית, הוא "מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית על פי חוזה או מכוח חוק זה", ולגבי דייר משנה, "מי שהשכיר נכס בשכירות משנה, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". בנוסף, סעיף 9 לחוק הגנת הדייר קובע כי "נכס שביום כ"ו באב תשכ"ח (20 באוגוסט 1968)...לא היה דייר הזכאי להחזיק בו – לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח". כלומר, משילוב הסעיפים נלמד כי על מנת שדייר יוכר כדייר מוגן עליו להחזיק את הנכס בשכירות על פי חוזה של דיירות מוגנת או מכוח חוק הגנת הדייר; או ששכר את הנכס לפני שנת 1968 בחוזה שלא צוין בו במפורש שחוק הגנת הדייר אינו חל עליו.

...

על כן, אני מורה על פירוק השיתוף במקרקעין הידועים כגוש 30514 חלקה 41 בשכונת שייח' ג'ראח בירושלים, בדרך של רישום בית משותף, בהתאם לתשריט שהוגש למפקח על המקרקעין (למעט ביחס לחלק שהחזיקה בו נתבעת 18, אשר יועבר לחזקת התובעים).

לשם רישום המבנה כבית משותף, אני ממנה את ב"כ התובעים וב"כ הנתבעים ככונסי נכסים (להלן: כונסי הנכסים).

לאחר שבחנתי את מכלול טענות הצדדים, מצאתי לקבוע כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לפיכך, אם כטענת התובע, צו החילוט הפקיע את זכותה של הנתבעת להחזקה בנכס, הרי שנוצרת לה זכות לדיירות מוגנת מכוח סעיף 33(ד) לחוק הגנת הדייר כלפי התובע, הבעלים החדש, וכלפי הרוכש בעת מכירת הזכות, כפי שנוצרת הזכות במקרה של מכירה בהוצאה לפועל.

...

לפיכך, לטענת התובע, טענותיה להחלת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר נגועות בחוסר תום לב. אני סבורה כי יש לדחות טענות אלה.

לפיכך, טענות התובע בדבר חוסר תום הלב של הנתבעת דינן להידחות.

אני סבורה שהתובע אינו יכול להסתמך על סעיף 40א לחוק המקרקעין.

התובעת טוענת כי מדובר ב"פולשים" שאינם זכאים להחזיק בנכס, והנתבעים טענו כי הם בעלי זכות דיירות מוגנת בנכס מכח הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר) שהועברה להם לשיטתם מאביהם.

...

בנסיבות העניין ולאור המסקנה אליה הגעתי לפיה הנתבע נטש את המושכר, לא התכוון לשוב ולנהל בו עסק בהתאם להתחייבות החוזית של אביו, משהשתכר ממקורות הכנסה אחרים ופרנסתו וכבודו אינם תלויים בהמשך ניהול העסק שלשמו ניתנה זכות הדיירות המוגנת, אני קובעת כי הנתבע אינו זכאי לסעד מן היושר.

כפועל יוצא אני מורה לנתבע לפעול לפינוי חפציו מן הנכס החלופי שהועמד לרשותו על ידי התובעת עד ליום 20.4.24 ותוך ביצוע תיאום בדוא"ל מראש אל מול ב"כ התובעת.

אשר לסוגיית ההוצאות – לאחר ששקלתי את הנסיבות אני קובעת כי הנתבע אינו נדרש להסדיר את דמי השכירות בגין הנכס החלופי בכפוף לפינוי הנכס עד ליום 20.4.24.