זכאות לדמי תיווך ללא מעורבות בעסקת המכר

התובע, מתווך מקרקעין מורשה ובעל משרד תיווך, הגיש תביעה זו לחיוב הנתבעים בתשלום דמי תיווך בסך 189,540 ש"ח עבור תיווך שביצע לטענתו בעסקת מקרקעין שבה רכשו הנתבעים בשנת 2016 בית פרטי בתל-אביב-יפו עבור 16,200,000 ש"ח. על פי הנטען בכתב התביעה, עסקת המקרקעין השתכללה לכדי הסכם מכר לאחר היתנהלות ארוכת שנים שבמהלכה ביצע התובע פעולות תיווך רבות ומגוונות עבור הנתבעים.

התובע הגיש כתב תשובה, שבו טען כי דמי התיווך ששלמו לו הנתבעים בקשר לעיסקאות מקרקעין אחרות, שולמו "מכח נוהג ברור וסיכום" לתשלום דמי תיווך בשיעור של 1% מכל עסקה בתוספת מע"מ. כן הפנה התובע לתמלולי שיחות מוקלטות בינו לבין הנתבעת 1 על מנת לתמוך בטענתו בדבר מעורבותו בעיסקה מושא התביעה וזאת לבקשתם המפורשת של הנתבעים.

כיוון שכך, לא יוכלו התובעים להיבנות גם מחוק עשיית עושר ולא במשפט"; עניין קינן, פיסקה 7: "בהיעדר הזמנה בכתב, כבמקרה זה, אין המתווך זכאי לדמי תיווך גם לא מכוח דינים אחרים, תהיינה נסיבות היחסים שבין הצדדים, אשר תהיינה"; דניאל פרידמן, אלרן שפירא בר-אור, דיני עשיית עושר ולא במשפט כרך ב 767 (מהדורה שלישית 2017): "החוק מחייב שבעסקת תיווך מקרקעין תיעשה הזמנה בכתב חתומה בידי הלקוח לבצוע פעולת התיווך (סעיף 9 לחוק). קיומו של מיסמך כתוב זה מהוה תנאי מן התנאים הנדרשים על מנת שהמתווך יזכה בשכרו (סעיף 14 לחוק)... אם הדבר לא נעשה, תשלל מהמתווך, במקרים הנכללים בגדר החוק, הזכות לשכר (לרבות הזכות לשכר ראוי)"; וראו גם, ע"א (מחוזי ת"א) 3252/05 טרכטנברג נ' אפריקה ישראל מגורים בע"מ, פיסקאות 41-37 (28.05.2008) (בקשת רשות ערעור נדחתה, רע"א 5616/08); עניין רו.מ אינטרנשיונאל גרופ, פיסקאות 40-39).

...

הנתבעים טוענים בכתב הגנתם כי דין התביעה להיות מסולקת על הסף, וזאת מן הטעם שאין בנמצא "הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך מקרקעין" כנדרש בחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן – חוק המתווכים; סעיף 9 לחוק).

סוף דבר לסיום, אף בהנחה שעובדות כתב התביעה נכונות כולן, אין התובע זכאי לדמי התיווך.

התוצאה היא שדין התביעה להידחות על הסף (תקנה 101(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984; ועיינו, עניין מטרופוליס, פיסקה 17).

אשר על כן, התביעה נדחית על הסף.

בהמשך, ביצע את רכישת הנכס מול המוכר למרות שהיה חתום על חיוב בעמלת תיווך ולא היה מוכן לשלם את העמלה.

בתאריך 24.8.16 סוכמה עסקת המכר בסכום של 860,000 ₪.

סרוב לשלם דמי תיווך במצב שבו שהצדדים ניהלו משא ומתן אפקטיבי ביניהם ללא צורך בסיוע חצוני עלול לבוא בגדר חוסר תום לב מצד הלקוח, ובמצב כזה יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך אף אם לא היה מעורב בעיסקה.

...

במקרה דנן שוכנעתי כי התובע זכאי לדמי התיווך וכי הנתבע התחמק מתשלום זה בטיעונים כאלה ואחרים אשר אינני מקבלת אותם ואשר מצביעים על חוסר תום לב מצד הנתבע.

התובע תובע סכום של 5,000 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות שונות שנגרמו לו. התובע הוכיח ראש נזק זה באופן חלקי ואני קובעת כי יש לשלם לתובע סכום של 1,000 ₪ בגין הוצאות משפט.

לסיכום - על הנתבע לשלם סכום של 21,124 ₪ אשר ישולמו תוך 45 יום מיום קבלת פסק הדין אצל הנתבע שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד למועד התשלום בפועל.

זאת בשים לב לאופיו של תחום התיווך בנדל"ן ולרצון לספק למתווכים, מחד, הגנה מפני מהלכים לא כשרים של לקוחות המבקשים להיתחמק מתשלום, ומאידך לגונן על האנטרס הצרכני המבקש למנוע חיוב לקוחות בדמי תיווך ללא עשייה של ממש.

במסגרת זו נזכרו בפסיקה אינדיקאציות שתישקלנה, כגון חלוף הזמן שבין הצעת הנכס בידי המתווך ועד לסיום העסקה, כיצד הגיעו הרוכשים לנכס והגורמים שגרמו להם ולמוכרים לגבש את ההחלטה להיתקשר בעסקת המכר, הדמיון או השוני בין ההצעה המקורית לבין ההסכם הסופי ומעורבות המתווך בכך, מידת האינטנסיביות של פעולות המתווך במהלך המשא-ומתן וכמותן ואיכותן של פעולות השיווק שביצע, מעורבות גורם נוסף במשא-ומתן ומידת תרומתו לתיווך והצלחת העסקה, תשלום דמי תיווך ושיעורם, האם מדובר בהמשך ישיר של מו"מ שנעצר בעבר (בבחינת "הרמת החבל מקום בו הושאר"), וכן תום הלב של הצדדים לרבות שאלת קיום חשש, כי לקוח עקף ביודעין את חובת התשלום למתווך.

לענייננו, המוכרים והקונים לא הפיקו דבר בנגוד לדין: הם שילמו דמי תיווך בגין עסקת המכר למתווכת גלית, בהתאם לזכאותה לפי חוק המתווכים בהיותה הגורם היעיל בעיסקה, והימנעותם מלשלם לתובעים אף היא הולמת את הדין.

...

אשר להוצאות המשפט בגין הודעת צד ג', מקובלת עלי עמדת המתווכת גלית כי דובר בהליך מיותר.

בנסיבות אלה, בהן נדרשה גלית להליך ממושך ויקר על יסוד טענות רחוקות, על המודיעים לשאת בהוצאותיה ואף לה – בדומה לנתבעים – מגיעות לשיטתי הוצאות בסכום ריאלי.

לסיכום, אני מורה כדלקמן: התובעים יישאו בהוצאות הנתבעים 1-2 ובשכר טרחת עורך דינם כולל מע"מ בסכום של 20,000 ₪.

עוד טענו, שהתובעים לא היו מעורבים בעסקת מכירת הנכס, לא היוו גורם כלשהוא במכירתו, הם אינם מכירים את הרוכשים בכח, לא הפנו אותם אל הנכס, לא הראו להם את הבית, לא הפגישו אותם עם הנתבעים ולא היו מעורבים במו"מ למכירת הנכס ולכן לא היו הגורם הפעיל בעיסקה.

מתווך אינו עו"ד שאמור לבדוק, כטענת הנתבעים, היבטים של מס שבח והיטל השבחה, אלא לוודא פרטים בסיסיים כגון שהצדדים לעסקה הם בעלי הזכויות ואין מניעה לקיום העסקה על פי הרשום בנסח.

התפיסה העומדת ביסוד הדברים היא כי יש כאן "דבר כנגד דבר" – הלקוח מקבל מאמצי שיווק מרוכזים שאמורים לקדם את מכירת הנכס בתוך זמן קצר יחסית, ואילו המתווך מניח כי ככל שיפעל בשקידה ראויה יש סיכוי טוב לכך שתחתם עסקה בתקופת הבלעדיות, באופן שיקנה לו – במידת בטחון גבוהה מאד – זכאות לדמי תיווך.

...

לעניין זה ראו עדות הקונה: העדה, גב' לריה: הנושא הזה עלה כשישבנו במו"מ איתם אז הבנתי שיש את רוני ואת אלה אבל אני מבחינתי לא, כב' הש' הדר: את אומרת בקיצור אבל, העדה, גב' לריה: כשישבנו בבית לעשות מו"מ ידעתי שקרן היא לא המתווכת בבלעדיות כי עכשיו הבית בבלעדיות, מבחינתי זה לא הפריע לי לנהל את המו"מ כי מבחינתי אני מול קרן, אני בסופו של דבר צריכה לשלם, .

הנתבעים לא ביקשו בכתב ההגנה להפחית סכום הפיצוי המוסכם הנתבעים לא ביקשו בכתב ההגנה להפחית סכום הפיצוי המוסכם ולכן, אין להידרש לטענה שעלתה בסעיף 3 לסיכומיהם לפיצוי מוסכם "מפולפל". מהראיות עלה שהתובעים הסכימו להפחית דמי התיווך שישלמו הנתבעים על יסוד ציפייתם לגבות דמי תיווך מהקונים.

סוף דבר ביהמ"ש מחייב הנתבעים לשלם לתובעים כלהלן: הסך של 238,680 ₪ צמוד בתוספת ריבית כדין ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום בפועל.

בנוסף טוען התובע כי משהפרו הנתבעים את החוזה ומנעו ממנו לשמש כ"גורם היעיל" להשתכללות עסקת המכר, קמה זכאותו למלוא דמי התיווך בסך 107,640 ₪, המבטא תשלום דמי תיווך 2%בצרוף מע"מ, הן מהנתבעים-המוכרים והן מרוכשים פוטנציאלים).

למעשה דומני שמדובר בעד שעל הנתבעים היה להביא לעדות, שכן לאחר שהתובע תמך כנדרש בראיות את טיפולו בנושא, הטענה כי מתווך נוסף שאינו מוסמך היה מעורב בעיסקה ומכאן ובהתאם להוראות המתווכים, המתווך אינו זכאי לשכר, היא טענת הגנה ועל הנתבעים מונח נטל הבאת הראיות בעיניינה.

...

הטענות בתביעה שכנגד בנוגע לנזקים עקב הפרת הסכם ההתקשרות על-ידי התובע נדחות, שכן קבעתי שהתובע לא הפר את הוראות ההסכם.

אשר על כן אני קובע כי הנתבעים ישלמו לתובע סכום של 40,345 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי דין החל ממועד הגשת התביעה ועד התשלום בפועל.

לאור האמור ובהתחשב במכלול נסיבות התיק אני קובע כי הנתבעים ישאו בהוצאות התובע בסכום של 3,223 ₪ וכן בהוצאות שכ"ט בגובה 18,000 ₪.