זכאות לדמי שימוש ראויים בגין שימוש במקרקעין שלא הושכרו

לכך אוסיף כי בהתאם לפסיקה, דמי השמוש שזכאית התובעת לגבות בגין שימושים חורגים במקרקעין על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט, יהיו לפי השימושים בפועל ולא לפי ייעוד המקרקעין (וכך אף טוענים הנתבעים, אולם לטענתם יש לראות את השמוש כשימוש של דרך/חניה, בעוד שקבעתי לעיל כי מדובר בשימוש מסחרי).

" אף בפס"ד פז אליו הפנו הנתבעים, בע' 8 לפסק הדין נקבע: "לצורך קביעת שיעור ההשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, אמת המידה לחישוב התעשרותו של מי שהשתמש במקרקעי זולתו אינה ניזקו של הזולת, אלא טובת ההנאה שהפיק המשתמש מן השמוש במקרקעין לצרכיו." בעניינינו – המשתמשים היו הנתבעים והם הפיקו מן השמוש את דמי השכירות שקבלו בפועל, על כן פס"ד פז תומך בעמדת התובעת לגבי האופן בו ניתן לשום את דמי השמוש הראויים.

אני סבורה כי לנוכח העובדה שהסכם השכירות לא הבחין בין חלקים שונים במקרקעין, יש להתייחס לכל השימושים ולכל השטח באופן זהה ועל כן ניתן לערוך חישוב של דמי השכירות למ"ר והם יעמדו על 1.5 ₪ למ"ר (15,000 ₪ חלקי 1,200 מ"ר = 12.5 ₪).

...

נמצאנו למדים, כי עתירה להצהרה על זכות אין כאן, דרישה לתשלום אופרטיבי – יש ויש.

סוף דבר הנתבעים 1-2 ישלמו לתובעת סך של 419,000 ₪.

כל הסכומים ישולמו בתוך 30 יום מקבלת פסק הדין התביעה הכספית כנגד הנתבעת 3 נדחית.

התובעים עותרים למתן צו מניעה קבוע, שיאסור על הנתבעים למנוע מהם גישה לחלקותיהם, כפי שהתחייבו בהסכם הפשרה, וכן תובעים הם פיצוי בגין הנזק שניגרם להם בעקבות הפרת ההסכם, כולל הפסד דמי שכירות ודמי שימוש ראויים.

בטיעוניהם שהוגשו בעקבות החלטתי, טענו הנתבעים כי התביעה כוללת אכיפת התחייבות להעברת זכויות במקרקעין, ועל כן הסמכות העניינית לידון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי (בהערת אגב אציין, כי בסיכומיהם, טענו הנתבעים, לראשונה, כי ההיתחייבות של הנתבע 1 היתה להעברת זכויות חזקה ושימוש ולא זכויות בעלות, טענה שאותה אני דוחה, כפי שאפרט בהמשך).

חוות הדעת שנערכה ביום 18.4.20 מחולקת לשני חלקים, האחד עוסק בהערכת דמי שימוש בגין זכויות התובעים בחלקה 98, לאור העובדה שהנתבעים עושים שימוש בכל החלקה, ללא הסכמת התובעים.

אך בגין השטח העודף, כלומר השטח שלא הושכר לאבו פול, זכאים התובעים לפסיקת דמי שימוש בהתאם לחוות הדעת.

...

לסיכום, בגין הפסד דמי השכירות בחלקות 3 ו- 4, ודמי השימוש בחלקות 3 ו- 4 ובחלקה 98 זכאים התובעים לסכום כולל של: 503,425 ₪.

סיכום לאור כל האמור לעיל, אני מקבלת את התביעה, ומורה כדלקמן: ניתן בזה פסק דין הצהרתי הקובע כי התובעים קיימו את התחייבויותיהם על פי פסק הדין מיום 18.1.2004 בת"א (שלום חיפה) 6210/02 שנתן תוקף להסכם הפשרה בין הצדדים, ועל כן, על הנתבעים לקיים את כל התחייבויותיהם על פי אותו פסק דין, ובכלל זה: בשימוש בחלקה 98, על הנתבעים לפעול בהתאם לתשריט עליו חתמו, שניתן לו תוקף של פסק דין בהליך הקודם (מוצג ת/4), במסגרתו יוחד מגרש 98/3 לשימושם הבלעדי של התובעים.

כלומר, גם אם תהיה מחלוקת בין הצדדים ביחס לסכום, לא יעכב הדבר את מועד ביצוע חיובי הנתבעים על פי פסק דין זה. אני מקבלת את תביעתם הכספית של התובעים ומורה כי על הנתבעים 1,3 ו- 4 ביחד ולחוד, לשלם להם, באמצעות בא כוחם, סך של 503,425 ₪.

עקרי טענות הצדדים התובעת טוענת כי יש לפנות את הנתבעים מן המושכר ומן השטח השנוי במחלוקת; לטענתה, בתאריך בלתי ידוע בנה מר משה תוספות בניה בצמוד למושכר ופלש למקרקעין הסמוכים לו, ללא הסכמתה וללא אישורה, בנגוד לדין ולחוזה השכירות, וללא תשלום דמי הסכמה ודמי שימוש ראויים.

היא זכאית לדמי שימוש ראויים בגין השמוש במושכר, בתוספות הבניה ובפלישות הנטענות, והיא שומרת על זכותה להגיש תובענה בשל כך. לצורך האמור יש גם להתיר לה גם לפצל את סעדיה.

להשלמת התמונה אוסיף כי בהחלטתי מיום 15/11/2021 מצאתי לומר כי "בהנתן משך החזקתם של הנתבעים בשטח הפלישה הנטען ובשים לב לנכונותם להסדיר את זכויותיהם בו, כנגד תשלום, על פי שומה, הנני סבורה כי ראוי לאפשר להם לעשות כן." בסיכומים מטעמה עידכנה התובעת שבהמשך להחלטה זו, היתקיימה וועדה מטעמה שהציעה לנתבעים להכיר בהם כדיירים מוגנים בחלק המוגן של המושכר; להסדיר דמי שימוש ראויים, רטרואקטיבית, שבע שנים אחורה, עבור "תוספות הבניה", בהתאם לחישוב בחוות דעת שמאית מיום 5/2/2020 שצורפה לסיכומים ובסך הכל בסכום של 176,400 ₪ (חוות הדעת צורפה כנספח א' לסיכומי התשובה); לחתום עימה על הסכם שכירות לא מוגן לגבי תוספות הבניה ולשלם 107.40 ₪ דמי שכירות חודשיים.

...

בהתייחסות לדוגמאות שהעלו הנתבעים בתגובתם לסיכומי התשובה אוסיף כי אף אם הייתי מגיעה למסקנה כי מדובר בהרחבת חזית אסורה, הרי שלא היה בה כדי לשנות מהכרעתי.

בהינתן כי מצאתי גם את הנתבעים כדיירים מוגנים אינני נדרשת להכריע במסגרת הדיון בתובענה זו בעניין זה. סוף דבר הנתבעים הינם דיירים מוגנים במושכר.

הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות ההליך ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

בדיון שהתקיים בבקשה לסעד הזמני בפני המותב הקדום שדן בתיק, נשמעו טענות הצדדים גם לעניין ניסוח עילת התביעה, ובעקבות זאת הגישו התובעים בקשה לאפשר להם לתקן כתב התביעה כך שיובהר כי הסעד המבוקש הנו סעד הנוגע לחזקה ושימוש במקרקעין ולא בזכויות בעלות.

ברור, שכדי שתהא זכאית לדמי שימוש ראויים בגין השמוש שהוא עושה בחנויות, נידרש שתהא לה זכות חפצית בהן, וזכות כזו כאמור - אין לה. הוראות החוק לגבי שתוף במקרקעין יחולו רק ואך רק כשקיימת זכות במקרקעין שמשמעה, כפי שהוסבר כבר, זכות חפצא".

שכן, הוראת סעיף 45 חלה על זכויות קניין אחרות כשהן של כמה בני אדם, למשל- זכות חכירה או שכירות ארוכת טווח (ראו: ת"א (חיפה) 54309-02-20 מוחמד זובידאת נ' רשות מקרקעי ישראל (30/09/2020)), ולא על זכויות אובליגאטוריות גרידא: זכויות אחרות במקרקעין בסעיף 45 משמע זכויות חפציות שאינן בעלות דוקא.

...

ניתן בזאת פסק דין חלקי ולפיו אני מורה על מחיקת הסעד ההצהרתי לעניין תחולתו של סעיף 29 לחוק המקרקעין.

אני מורה לצדדים לפעול לפי סעיף 70 לעיל, ולמסור את עמדתם עד ליום 24/12/2023.

בנסיבות אלו, אני מורה על עיכוב ביצוע החלטתי מיום 01/11/2022 ולפיה ניתן צו כנגד רשויות המס להמצאת מסמכים.

על פי סעיף 2 לקוים המנחים משתמש לא מורשה הנו "מי שפלש לקרקע בניהול רמ"י ללא רשותה" או " חוכר או שוכר או בר רשות שקבל רשות לשימושו קרקע למטרת שימוש מסויימת על פי החוזה, אולם בפועל השתמש למטרה אחרת או ביעוד אחר.. לא רשות רמ"י ". על פי סעיף 3 לקוים המנחים לטענת רמ"י, עומדת לה הזכות לגבות את דמי השמוש הראויים בגין שימוש לא מורשה כלהלן: תשלום דמי שימוש לפי השמוש שנעשה בהם בפועל, בין אם השמוש נעשה מכוח הרשאה ובין שלא.

התובעת הפניתה כאמור לע"א 8937/08 שם קבע בית המשפט כלהלן: "...שוים של מקרקעין נמדד גם לפי השימושים שניתן לעשות בהם, ולא רק לפי אלו שכבר בוצעו. בנוסף את הקרקע יש להעריך לפי השמוש המיטבי שניתן לעשות בה, קרי, השמוש החוקי שיניב את הערך הגבוה ביותר. אופן השמוש האפשרי בקרקע משפיע אפוא על שוויה, גם אם הוא עדיין בגדר תכנית או פוטנציאל...". ( הדגשה שלי א.ל. ) כמו כן, התובעת הפניתה אף לע"א 3846/13: בפסק דין זה נקבע כלהלן: "...עלינו להכריע אפוא האם ייפסקו דמי השמוש לפי השמוש החוקי בלבד, או גם לפי השמוש החורג בפועל. במלים אחרות, האם יש לפצות את המערערת בעבור הנזק שניגרם לה כתוצאה מהחזקת המשיבה בקרקע – באופן שמנע ממנה את האפשרות, למשל, להשכיר את הקרקע לאחר – או גם בעבור הרווח שנוצר בפועל למשיבה כתוצאה מן השמוש החורג שעשתה בקרקע. ....בנדון דידן, הרוויחה המשיבה משימוש שעשתה בקרקע, בנגוד לייעודה התיכנוני, בלא תשלום דמי שימוש ותוך פלישה, וראוי כי תשלם על כך לבעלי הקרקע; אף אם איננו יודעים מבחינה תכנונית מה היה בידי המערערת לעשות בקרקע בעת ההיא. יפים לכך דבריו של המלומד ויסמן (ש' ויסמן "עקרונות של שומת דמי שימוש" הפרקליט ל"ט(ג) 584, 586 (תש"ן-תשנ"א)): "בנסיבות מסוימות יכולה שומת השמוש הספציפי, על יסוד דיני עשיית עושר, להיות עדיפה על שומת השמוש ועקרונות השומה אשר מוכתבים על-ידי דיני הנזיקין. בעיקר אמורים הדברים כאשר אין הבעלים יכול להנות מן השמוש במקרקעין, ומכאן גם שאיננו ניזוק. מצב דברים זה נוצר, כאשר השמוש המיוחד במקרקעין יכול היה להעשות רק שלא כדין, או שיכול היה להעשות אך ורק בידי המחזיק במקרקעין שלא כדין". אין זה מתקבל על הדעת שהמשיבה תיהנה ממחדל הרשות הציבורית באופן שלא יביא לביטוי דמי שימוש.

...

לטענתו במועדים הרלוונטיים לתובענה, קרי 2010-2017, עמדו בתוקף הקווים המנחים של השמאי הממשלתי אשר פורסמו בדצמבר 2009, ואשר קבעו את שיעור ההיוון הראוי כלהלן: "בהתאם לשער הריבית חסרת הסיכון בתוספת פרמריית סיכון...". לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, הגעתי למסקנה שככל שהנתבע היה עושה שימוש חוקי במקרקעין ובהסכמת התובעת, יכול הוא לעתור להנחת אזור.

סוף דבר ולבסוף, פסק דין זה נכתב כאשר מתנהלת מלחמה קשה במדינת ישראל, ובין היתר, מתקיימת והתקיימה מלחמה עזה בישוב בו הנתבע הקים את ביתו, העיר שדירות, אשר הינה בימים אלו כעיר רפאים.

לפיכך ולאור כל האמור, הנני מורה לנתבע לשלם לתובעת סך כולל של 228,357 ₪ כשהם נושאים ריבית והצמדה מיום ה- 20/2/23 ועד מועד התשלום בפועל.