זכאות בעל הערת אזהרה לתביעת פירוק שיתוף במקרקעין

בעל זכות אובליגאטורית בלבד, אפילו רשומה לטובתו הערת אזהרה, אינו יכול לתבוע פירוק שתוף במקרקעין (ראו:בש"א (מחוזי חיפה) 904/99 עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל ואחק נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ; רע"א (מחוזי חיפה) 34507-02-15 סואעד ואח' נ' מועצה אזורית משגב; ה"פ (י-ם) 802/05 בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרישמי; ת"א (חדרה) 4353-04-10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' פרץ רון; ת"א (נצרת) 1279-01-18 אשקר נ' יוסף).

...

לא מצאתי מקום להיעתר לבקשה משום שאף אחת מהדרכים המוצעות לא תרפא את הפגם ולא תאפשר דיון בתביעה: תביעה לפירוק שיתוף במיטלטלין אינה אפשרית במקרה זה, משום שלנתבעות 2-3 זכויות במקרקעין.

בהתחשב בכך שהתביעה הוגשה כתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, ולא כתביעה בגין הסכסוך כולו, אני סבורה שהסעד של סילוק על הסף מדויק יותר בנסיבות העניין.

לאור כל האמור לעיל, אני מורה על מחיקת התביעה על הסף.

לנוכח הפסיקה המטילה ספק בזכותו של בעל הערת אזהרה להגיש תביעה לפירוק שתוף במקרקעין, ביקשתי מהצדדים להגיש טיעונים בסוגיה זו. התובעת הפניתה לסעיף 44 לחוק המקרקעין, המאפשר לבית המשפט לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשמוש בהם, עד לסיום הליכי הפרוק.

...

האם זכאי בעל הערת אזהרה להגיש תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין? זו השאלה העומדת לדיון בהחלטה זו. אקדים סוף דבר לראשיתו ואציין כבר בשלב זה, כפי שניתן ללמוד מכותרת ההכרעה, כי התשובה לשאלה הנ"ל שלילית.

על כן, קיימת אפשרות שגם הנתבעת אינה בעלת זכות קניינית במקרקעין, ולא ברור אם הנתבעת יכולה להיות בעל דין ראוי בהליך זה. סוף דבר בהעדר זכות קניינית, אין התובעת יכולה לזכות בסעד של פירוק שיתוף.

על כן, אני מקבלת את עמדת הנתבעת וקובעת כי אין לתובעת עילת תביעה ובשל כך, דין התביעה להימחק.

על כן, אני מורה על מחיקת התביעה, ללא צו להוצאות.

למען הסר ספק, פירוק השתוף בין הבעלים הרשומים לא יפגע בזכויות וטענות בעלי הערות אזהרה ביניהם או כלפי בעלים רשומים.

לאור האמור, ובנסיבות הקיימות בהן אין הכרעה בעיניין העיסקאות הנוגדות, ולא ברור האם ישנה יתרת זכויות במקרקעין בידי הנתבע 16, אין מנוס אלא לשוב שוב על האמור בהחלטותיי הקודמות, ובהן הובהר לצדדים כי במסגרת התביעה לפירוק שתוף וחלוקת המקרקעין בין השותפים, אין בכוונתי להדרש לטענה של מי מהצדדים בדבר רכישת חלקים נטו במקרקעין, וכי החלוקה תתבצע בהיתחשב בכך שכל השותפים מפרישים משטחם לצורכי ציבור.

...

עיון בנסח טאבו עדכני מיום 22.10.18 מלמד כי זכויות הבעלות בחלקה נרשמו על שם מר נעים ח'אלד בשטח של 450 מ"ר. על אף הסכמת הצדדים ולשם הזהירות בלבד, הנני מורה על צירופו של מר נעים ח'אלד, ת"ז 204412001 כנתבע 17 לתביעה נשוא תיק זה. אין באמור כדי לשנות את תוצאות פסק הדין ו/או את ניהול ההליך שכן בא כוחו של הנתבע 7 ייצג בהליך זה באופן שוטף הן את הנתבע 7 והן את מר נעים ח'אלד.

סוף דבר ניתן בזאת צו המורה על פירוק השיתוף במקרקעין, הידועים כגוש 18403 חלקה 17 מאדמות תרשיחא, על דרך חלוקתם בעין, בהתאם לתשריט החלוקה שהוגש לתיק, ביום 30.3.17, ע"י מומחה ביהמ"ש והנושא את הכותרת "חלופה 2", והכל בכפוף להוראות כל דין.

נוכח פירוק השיתוף בחלקה, הנני מורה על ביטול צו המניעה שניתן ביום 13.4.14 כנגד הנתבע 1.

אשר לטענות נתבעים 1-4 כי יש לחייב את התובעים וכן את הנתבע 16 בהוצאות ובנזקים שנגרמו להם מחמת ניהול הליך זה, הרי שגם טענה זו אינני מקבלת.

בעל זכות אובליגאטורית בלבד, אפילו רשומה לטובתו הערת אזהרה, אינו יכול לתבוע פירוק שתוף במקרקעין (ראו לעניין זה: בש"א (מחוזי חיפה) עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל ואחק נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ; רע"א (מחוזי חיפה) 34507-02-15 סואעד ואח' נ' מועצה אזורית משגב; ה"פ (י-ם) 802/05 בלזברג נ' האפוטרופוס הכללי והכונס הרישמי; ת"א (חדרה) 4353-04-10 קרן קיימת לישראל ואח' נ' פרץ רון; ת"א (נצרת) 1279-01-18 אשקר נ' יוסף ; ת"א (רחובות) 49548-04-18 כוכבי נ' חברה קדישא שעריים).

...

על כן, השטח הרשום על שם המשיבים מסתכם ב- 745.5 מ"ר. מכל מקום, כאמור, גם אם תידחה בסופו של ההליך טענת המשיבים לפיה השטח שנרכש ממארי הוא שטח נטו, וימצא כי יש להפחית גם ממנו 40%, הרי לכל הפחות יש למשיבים בעלות בשטח של 602 מ"ר, כפי שמודים התובעים בכתב התביעה (סעיף 10) ואף אם יישאר "עודף" במגרש 5/5 אין בכך להועיל למבקשים, מהטעמים המפורטים לעיל.

מכל מקום, אבהיר, כי החלטתי זו עוסקת בהיבט הקנייני של זכויות בעלי הדין, וככל שרשויות התכנון והבניה ימצאו כי המשיבים בונים במקום ללא היתר כדין, הן רשאיות לנקוט בכל פעולה הנתונה להם על פי דין, והחלטתי זו לא תמנע זאת מהן.

לאור כל האמור לעיל, הבקשה לסעד זמני נדחית.

ר' בש"א (מחוזי חיפה) 904/99, עיזבון המנוח מאיר בינשטוק ז"ל נ' א.א.חי חברה לבנין ופיתוח בע"מ [09.11.2000], המהוה הלכה מנחה בסוגיה זו, לפיו "אין די בזכות אובליגאטורית להירשם כבעלים כדי להקנות לבעל הדין את הזכות לידרוש פירוק שתוף במקרקעין. הזכות לתבוע פירוק שתוף במקרקעין, על פי סעיף 37(א) לחוק המקרקעין, מוקנית אך ורק לבעלים הרשומים של המקרקעין. רק מי שבידו זכות קניינית זכאי לידרוש פירוק שתוף במקרקעין." ר' פסק דין נוסף של בית המשפט המחוזי שניתן במסגרת ע"א (חיפה) 36861-06-14, גמאל תאופיק אבו מוך נ' עזבון המנוחה אבו מוך לוטפיה [11.03.2015], ואף בו נקבע כי הערת אזהרה אינה מקנה זכות להגיש תביעה לפירוק שתוף במקרקעין.

...

הנתבעות סבורות כי בנסיבות אלו, דין התביעה להימחק על הסף, מחמת העדר עילה.

כפי שנפסק בע"א 68/76, יהושע אטיאס נ' הממונה על המרשם לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, פ"ד ל(3)527 [1976] – אם כי כהערת אגב: "מצד אחד, יש להערת האזהרה סממנים של זכות חפצית (IN REM) כי היא תופסת לא רק בין הצדדים להתחייבות שעל יסודה נרשמה האזהרה, אלא גם כלפי אחרים... אך מצד שני - והוא נראה לי הצד המכריע - אין הערת האזהרה בבחינת זכות במקרקעין, כי כל עיקרה אינו אלא שיטת מחסום בפני רישום עסקות במקרקעין למען שמור על כוחו של החיוב החוזי לרישום עסקה פלונית. זוהי איפוא זכות שלילית מעצם טבעה... ואין היא, כשלעצמה, יוצרת זכות בעלת תוכן קניני למאן דהוא... להערה עצמה אין, כאמור, תוכן קניני משלה...". (ר' לעניין זה גם ע"א 37/86, משה לוי נ' יצחק יחזקאל שרמן, פ"ד מד(4)446 [1990], ע"א 784/86, חברת גוש 6378 חלקה 74 בע"מ נ' צבי את עזרא חברה לבניין ולהשקעות בע"מ, פ"ד מג(4)441 [1989], ע"א 1235/90, חיים שמעון הרבסט נ' חברת מ. אריאן קבלן לעבודות חשמל בע"מ, פ"ד מו(4)661 [1992]).

סוף דבר בהעדר זכות קניינית, אין התובעים יכולים לזכות בסעד של פירוק שיתוף.

ואולם, בטרם אקבל את עמדת הנתבעות ואקבע כי אין לתובעים עילת תביעה וכי דין התביעה להימחק - ניתנת לתובעים שהות בת 60 יום להסדרת הרישום.