זכאות בן זוג בדירת מגורים שבנה בן הזוג השני על קרקע משפחתו

ראו, למשל, את דברי השופט (כתוארו אז) אליעזר ריבלין בפיסקה 5 של חוות דעתו בע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין, מרכז נ' פלם, פ"ד נט(1) 123 (2004) (להלן: עניין פלם): "כאשר בבעלות התא המשפחתי על מרכיביו השונים – שהוא, כאמור, יחידת הצריכה והחסכון הבסיסית – יותר מדירה אחת, הרי שיש לומר כי הוא נימנה על אותו "סקטור עליון", שאליו היתייחס כבוד השר, הרוכש דירה שנייה ושלישית לצרכי השקעה, עד שאין הצדקה ליתן לו הקלת מס. שתי הדירות בהן מחזיקים בני הזוג, לא נועדו, הלא, ברגיל, שתיהן, לשמש כדירות מגורים של בני הזוג".

האם יש טעם לאבחן לעניין זכותה של האשה להנות מהקלה בתשלום מס רכישה ביחס לדירת המגורים שירכשו בני הזוג במשותף בין המצב בו עובר לרכישה זו התגוררו בדירת הבעל, לבין המצב בו עובר לרכישה התגוררו בדירה שכורה? האם יש טעם לאבחן לעניין זכותה לפטור ממס שבח ביחס לדירה שנרכשה על ידי שני בני הזוג לאחר הנישואין, בין המצב בו עובר למכירה הדירה המשותפת שימשה למגורי המשפחה והבעל השכיר את דירתו (תוך העמדת הכספים לשימוש התא המשפחתי), לבין המקרה בו התגוררו בדירת הבעל והשכירו את הדירה המשותפת (תוך עשיית שימוש בדמי השכירות לטובת המשפחה)? איבחנה כזו לא נקבעה בהילכות שנפסקו בעבר, ולא ראיתי הצדקה לקבוע אותה במקרים שלפנינו.

כך, במיוחד, בשים לב לקושי הטמון לדידי בכלל היחידה המשפחתית, ובבחירתו להטיל קנס על התא המשפחתי, במקום לעודדו ולתמרצו, בגדר "קח לך בן זוג, ובנה עמו בית". מהכלל אל הפרט – המקרים שלפנינו בראי ההלכות שנקבעו בעבר חברי, השופט הנדל, סקר את שני הערעורים שלפנינו, והגיע למסקנה כי יש לקבל בשניהם את ערעור רשויות המס.

הטלת המס על שני בני הזוג באופן זהה, תוך היתעלמות מהאפשרות כי בני הזוג ייפרדו והרכוש יחולק לפי הסכם הממון, עלולה לעוות את העדפותיהם ביחס לחלוקת נכסיהם במועד פרידתם, ואף להעמיק את הפערים הכלכליים ביניהם.

...

נקבע כי לפי הסכם הממון, בן הזוג הוא הבעלים היחיד של הדירה שהייתה שלו לפני הנישואין, וכי אין בנתוני המקרה – לרבות המגורים המשותפים – כדי להוביל למסקנה שהסכם הממון נכרת למראית עין ולצורך הימנעות מתשלום מס. בנסיבות אלה, כך נקבע, ההפרדה הרכושית ביחס לדירת בן הזוג מובילה לכך שאין לייחסה גם למשיבה, ולפיכך יש לראות את מחצית הדירה שרכשה כדירת מגוריה היחידה לעניין שיעור מס הרכישה.

מכאן מתבקשת מסקנה דומה לזו שהגיע חברי השופט גרוסקופף, כי במקרים שבהם עלה בידי בני הזוג להוכיח כי הסכם הממון, הקובע הפרדה רכושית ביחס לנכס, נכרת כדין ולא נזנח – יש בכך כדי לסתור את החזקה הקבועה בסעיפים 9 ו-49 לחוק מיסוי מקרקעין בדבר היות בני הזוג יחידה כלכלית אחת לעניין חוק זה. לטעמי, באופן זה יש להבין את המבחנים שהוצעו בעניין שלמי לבחינת מימוש הסכם הממון או הסכם ההפרדה "הלכה למעשה": מבחנים אלו אינם שונים באופן מהותי מאלו העשויים לסייע בקביעה כי הסכם בין הצדדים הוא הסכם למראית עין, או כי הוא נזנח ברבות השנים (לעניין זניחת הסכם ממון שהוראותיו לא קוימו ראו למשל בע"ם 2943/18 פלונית נ' פלוני, פסקאות 12–14 לפסק דינו של השופט מ' מזוז, ושם, בפסק דינו של השופט נ' הנדל (6.12.2018); ומנגד, ע"א 4306/12 פלונית נ' בנק לאומי לישראל (15.7.2018) (להלן: עניין בנק לאומי).

בהתאם לכך, יש לדחות את הערעור על החלטת ועדת הערר, ולהותיר בעינה את קביעתה כי בלנק זכאי לפטור ממס שבח בשל מכירת דירתו לפי חוק מיסוי מקרקעין.

סוף דבר, כחברי השופט גרוסקופף, אף אני סבור כי דין הערעורים שלפנינו להידחות.

(1) היתה לבת זוגו של הפנסיונר לפני חודש הזכאות הראשון לקיצבת זקנה וגרה עימו במשך לפחות שנה אחת רצופה עד ליום בו נפטר; (2) היתה לבת זוגו של הפנסיונר לאחר חודש הזכאות הראשון לקיצבת זקנה וגרה עימו במשך לפחות שנתיים רצופות עד ליום בו נפטר, ובלד שביום בו נפטר הגיעה בת הזוג לגיל קצבת זקנה.

לאחר קד"מ התובעת הוסיפה תצהיר התומך בדבריה בדיון המקדמי, נסח רישום מקרקעין לגבי הדירה ברחוב אבן גבירול, אישור ניהול חשבון בנק משותף, תצהירים של בנה ובתה וכן של עו"ד שינפלד שאישר שלמנוח היה מטפל זר ממוצא הודי.

במכלול הנסיבות הפרטניות יש משמעות גם לגיל בני הזוג ולמצבם הבריאותי, ולעתים יש לבחון מה ההשלכות של הרעה שחלה במצבו הבריאותי של אחד מבני הזוג, ככל שהביאה למעבר מדירת המגורים המשותפת.

במקרים בהם לא ניתן לזהות כורח כאמור, לא הרי מקרה בו ההחלטה מתקבלת בשיתוף בין בני הזוג כהרי מקרה בו היא מתקבלת חד צדדית על ידי אחד מבני הזוג; ככל שההרעה במצבו הרפואי של בן הזוג מצריכה טפול הדוק יש לבחון את האפשרויות המעשיות למתן טפול שכזה בבית המגורים המשותף, וזאת בראי יכולתו הפיזית של בן הזוג השני, צרכיו של בן הזוג שנחלש ומידת היכולת המעשית להסתייע בעזרה נוספת.

לאור פסיקה זו, בשים לב לעדויות שנשמעו מטעם התובעת – עדותה שלה, עדות המטפל הזר ועדות שני ילדיה (לרבות בנה אשר התגוררה בדירתו, ברחוב צירלסון), הגענו למסקנה כי יש לקבל את התביעה.

זאת במיוחד נוכח העדויות לגבי הטיפול לו המנוח זכה מבני משפחתו.

...

תנא מסייע למסקנה כי הפירוד הפיזי נבע מכורח ואינו מעיד על פירוק התא המשפחתי וסיום המגורים המשותפים, ניתן למצוא בניהולו של חשבון בנק משותף לתובעת ולמנוח.

לסיכום כל האמור לעיל - גם אם הראיות האובייקטיביות מצד התובעת הן דלות, ניתן להסיק מהן כי ציון כתובות שונות (סמוכות זו לזו) ככתובות מגורים של התובעת ושל בעלה המנוח, אינו מעיד על פירוד.

לאור כל האמור לעיל, התביעה מתקבלת ויש להכיר בתובעת כאלמנתו של המנוח, מר יעקב מיכאלי שנשא בחייו ת.ז. שמספרה 009273327.

לטענת התובע, בקליפת אגוז, הוא והנתבעת מס' 3 (להלן – "בני הזוג") בנו את ביתם מתחת לבית הורי הנתבעת 3, ועברו להתגורר בו, מבלי שזכויות בני הזוג נרשמו על הנכס.

לדבריו עוד, ביום 29.6.2014 נרשמו זכויות הנתבע על המקרקעין, ובנגוד להסכם בעל-פה בין הנתבעים לבין בני הזוג, זכויותיו של התובע, או שמא של בני הזוג, לא נרשמו.

למחצית הזכויות בדירת המריבה לפי חוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג 1973- בנוגע לטענת ההתיישנות, התובע טוען בסיכומיו שהוכח בפניי בית המשפט שבני הזוג ניכנסו להתגורר בדירת המריבה ביום 28.3.2010 , וכי מועד עזיבת הדירה "היה בחודש 1/11 ". לדבריו עוד הוסיף להיות בקשר עם האשה לאחר עזיבתו, והיו ניסיונות לשלום בית, אולם בחודש 6/2012 בני הזוג נקלעו לסכסוך והאשה פנתה לבית המשפט בבקשה לצוו הגנה.

התובע נסע עם שניים מהילדים לסיני, בעוד היא נסעה עם הבת לירדן (צורפו תעודות פרטים על נוסע, נס' טז' ו – יח', וכן צלום דרכון נס' יט') האשה מוסיפה שמאז שנכנסו בני הזוג להתגורר בדירת המריבה, ועד שעזב את הבית כאמור, חלפו 7 .

אך בהמשך, וכשעומת עם המועדים הרלוואנטיים לתלושי השכר של עובדיו (נס' 6 לת/ 1), והן עם גירסתו בבקשתו לתיקון כתב התביעה, שינה התובע את גירסתו, ולדבריו החל בעבודות הגמר 5 חודשים לאחר סיום השלד, כלומר, בסביבות חודש ינואר 2010 , והן נמשכו עד לחודש אפריל 2010 - אז ניכנסו בני המשפחה להתגורר בדירת המריבה, לטענתו: ש: תקשיב, אתה בתצהיר שלך, בבקשה שלך, אתה אמרת שעבודות בניית השלד הסתיימו בחודש 07.2009 , והתחלתם בעבודות הגמר, אל תיסתכל על עורכת הדין שלך.

...

התוצאה מכל הטעמים שעלו בפסק הדין, נקבע כדלקמן: דין התביעה להידחות מפאת התיישנות ומפאת הכתמתה בחוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים, שאף מקימים השתק כלפי התובע.

כמו כן, דין התביעה להידחות לגופה.

20 התובע ישלם לידי הנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשיעור 15,000 ₪ (כולל מע"מ) תוך ימים מהיום, וממועד זה יישא סכום ההוצאות הפרשי הצמדה וריבית ממועד פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

בפני תביעת שוכרת במקרקעין לסילוק ידה של גרושתו של בנה מחלק מהנכס ששמש את בני הזוג כדירת מגורים.

בד בבד, בין הנתבעת לבין בנה של התובעת היתנהל הליך גירושין בפני בית הדין הכנסייתי, במסגרתו ביום 7.8.2020 ניתן צו גירושין אשר תירגומו לעברית צורף כנספח 3 לתצהיר התובעת: "לכן על מנת לשים קץ לסכסוך הזוגי הזה, בית משפט דתי בערכאה ראשונה, למרבה הצער החליט לבטל את נישואיהם של נארו וכריסטין קאלידגיאן. עם זאת, בית המשפט גם מגביל כל אחד מהצדדים בכך שלא יוכל להתחתן מחדש עד ליום 31.8.23. מצד שני, ועל סמך המידע שיש לנו בתיק אצל הפטריארכיה, הנכס בו משתמשים בני הזוג כיום באופן לא חוקי כמגוריהם שייך לפטריארכיה, והוא מיועד לשימוש מסחרי ולא למגורים. כתוצאה מכך, בית משפט זה דוחה את בקשת המקלט לחזקת תושבות מצד כל אחד מהצדדים לאחר הגירושין." בחודש אוקטובר 2020 הגישה הנתבעת תביעה לבית המשפט לעינייני מישפחה כנגד בעלה לשעבר, נארו, במסגרתו תבעה מחצית משווי הנכסים אשר לטענתה נצברו במהלך תקופת הזוגיות (כתב התביעה בתמ"ש 15097-10-20 סומן מש/2, תביעה זו תכונה להלן "התביעה הרכושית").

לחילופין, טוענת הנתבעת שאין משמעות לשאלה אם הדירה ניתנה במתנה לנארו או לשני בני הזוג, וכי בכל מקרה, אף אם הדירה ניתנה לבן הזוג, יש לה זכויות בה, נוכח השקעותיה בה. בטענות אלו נדון להלן.

בנגוד למכירת זכות קניינית במקרקעין, הענקת רשות אינה טעונה מיסמך בכתב, או אפילו הסכמה מפורשת: "הלכה פסוקה היא שלשם יצירת, רשיון של שימוש במקרקעין אין צורך בהסכם מפורש ומספיקה היתנהגותם של בעלי המקרקעין שממנה ניתן להסיק שהסכימו בדיעבד והשלימו עם שימושו של אדם אחר ברכושם. העובדה שעבר זמן רב מאז תפס האדם את הקרקע, ושבמשך כל אותו זמן נימנע בעל הנכס מתגובה כלשהיא למרות שידע על התפיסה, יכולה להעיד על הסכמתו, וליצור רשיון מכללא (license implied) שלא היה קיים מלכתחילה..." (ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, פ''ד לא(3) 210 (1977) ואסמכתאות שם) רשיון מכללא הוכר על פי הנסיבות, ובעיקר כשהוכחה הסתמכות מצד המחזיק במקרקעין על מצגי הבעלים: "במקרים שבהם בעל הזכויות במקרקעין הציג בפני אדם מצג בנוגע לשימוש במקרקעין – אף ללא הסכם מפורש – יש מצבים שבהם ניתן להכיר בקיומו של רישיון "מכוח השתק" לשם עשיית צדק בין הצדדים.

...

יחד עם זאת, שוכנעתי שלפחות חלק מהסכום הושקע בשיפוץ הדירה.

שקלתי את מכלול הראיות בתיק בנוגע להיקף השיפוץ, לדברים אחרים אשר להם אולי שימשו כספי ההלוואות, והגעתי למסקנה על דרך האמדן, שהשקעת הנתבעת בדירה שוות ערך לשימוש שעשתה בה לאחר שבוטלה הרשות, לחשבונות של הדירה ולנזקים שהותירה אחריה.

לפיכך, אני מורה לנתבעת לפנות הדירה, וזאת עד ליום 22.6.23.

איש לא התגורר בדירה מלבדם, למעט מקרה אחד שארע בתקופת הקורונה בו בתה של העוררת עברה להתגורר בדירה בשל מחלת בנה הפעוט.

אם אכן לכך התכוון מחוקק המשנה, יכול היה בנקל לקבוע כי הפטור יינתן אך ל"דירה יחידה" כפי הגדרתה בסעיף 9 לחוק, ולחלופין להדגיש כי הפטור חל ביחס למכירת זכות במקרקעין בדירת המגורים של בני הזוג, ולא למכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים סתם.

המשיב ביצע בסיכומיו קפיצה לא מבוססת מהדרישה שבני הזוג יתגוררו ב"בית", לכך ש"יש צורך במגורים בדירה אחת, שהיא מגורי הקבע העקריים של בני הזוג (בפרק זמן נתון)" (סעיף 17 לסיכומי המשיב, כל ההדגשות בפסק דין זה הן שלי – י"ס). מגורי קבע ב-"בית" אין משמעם בהכרח מגורים דוקא בדירה אחת, ובמקרים מסוימים (אף אם נדירים) ניתן "להתגורר" גם בשתי דירות ויותר.

ממילא, גם ב"בית" ניתן לארח, ואין לשלול מגורים בדירה אך מכיוון שבן מישפחה של אחד מבעלי הדירה התגורר בה בזמן שבעלי הדירה היו מנועים מלהתגורר בה. ניתן להווכח כי בני הזוג מוציאים דרך קבע אלפי שקלים בחודש על מנת לתחזק את הדירה, והם שוהים בה, ואך ורק בה, מספר חודשים בשנה.

...

לפיכך, אני סבורה שיש לקבל את הערר.

עם זאת, מטבע הדברים, מבחינה סוציאלית יש טעם לפגם במתן הפטור לאותם זוגות, שכן התוצאה היא כי דווקא זוגות, שיש להם את האמצעים הכלכליים הנכבדים להתגורר בשתי דירות מגורים, הם שייהנו מהפטור.

סיכומם של דברים, הערר מתקבל.