זיקת הנאה - חוק המקרקעין סעיף 95

התובענה לעמדת המבקשים עסקינן בזיקת הנאה לטובת אדם לפי סעיף 95 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") שאינה ניתנת להעברה, ומשכך הואיל ופלח הלכה לבית עולמה בשנת 2009 כעולה מתעודת הפטירה שלה (נספח ב לתובענה), פקעה זיקת ההנאה ונשמט המסד מתחת להערת האזהרה שנרשמה להבטחת רישומה.

...

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בתובענה על נספחיה ובכתבי הטענות שהוגשו, הגעתי לידי מסקנה שניתן להכריע בתובענה על יסוד כתבי הטענות וכי דין התובענה להתקבל.

סבורני שדי בשינויים אלה, שמצטרפים להסכמת בעלי הדין הרלוונטיים (בעלי הקרקע), על מנת להניח את המסד למחיקת זיקת ההנאה לפי סעיף 96 לחוק המקרקעין.

סוף דבר לאור האמור לעיל אני נעתר לתובענה כמבוקש ומורה על ביטול מחיקת הערת אזהרה שנרשמה לפי שטר מקורי מס' 20554/89 על הבעלות של מימון שרה בחלק מגוש 6105 חלקה 104, לטובת הגב' אסתר פלח.

בעיניין ע"א 700/88 איסטרחאן נ' בן-חורין פ"ד מה(3) 720 ((1991) עמד בית המשפט על כך שמאפייניה של זיקת הנאה לטובת אדם, או לטובת סוג בני אדם, הם פחותים ביחס לאלו של זיקת הנאה לטובת מקרקעין, נוכח הוראת סעיף 95 בחוק המקרקעין הקובעת כי בזיקה כזו אין בעלי הזיקה רשאים להעביר את זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, באין הוראה אחרת בתנאי הזיקה.

...

לאחר עיון בטענות הצדדים אנו סבורים כי יש לקבל את הערעור ולקבוע כי מכתב המנוח הקנה זיקת הנאה לטובת מקרקעי חניון קראוזה, באופן שכל החונים בו מורשים להיכנס לחניון דרך כניסת סמילנסקי.

נקבע שם: "בחינה ראויה של השימוש שנעשה בחלקה 22 (החלקה הסמוכה) תביא למסקנה, שזיקת ההנאה שנוצרה ... היא לטובת מקרקעין. זכות המעבר וזכות החניה הן זכויות הקשורות קשר הדוק לבעלותם של המערערים בחלקה 23. הן משרתות את המערערים באופן שאינו ניתן להפרדה מזכות הבעלות שלהם בחלקה 23 ...". אין בידינו לקבל את פרשנותו של בית משפט קמא לנסיבות מתן מכתבו של המנוח ולמסקנותיו המאיינות את תוקפו.

יפה היו עושים הצדדים אילו הגיעו להסכמה בדבר השתתפות המערערים בהוצאות אחזקת המעבר, אך עניין זה אינו בגדר המחלוקת שהובאה לפני בית משפט קמא, שעל כן לא נעסוק בו. לפיכך אנו מבטלים את עיקרו של פסק דינו של בית משפט קמא וקובעים כי מכוח מכתבו של המנוח נוצרה זיקת הנאה לטובת מקרקעי חניון קראוזה עבור ציבור המשתמשים בו. אנו סבורים כי לנוכח הממצאים שקבע בית משפט קמא יש להותיר את הצו האוסר על המערערים או מי מהם לחסום את דרך הכניסה ואת המעבר לחניוני סמילנסקי בכל דרך שהיא בין בעצמם ובין על ידי אחרים וכן את הצו המורה למערערים לפנות כל חסימה מטעמם בכניסת סמילנסקי.

(ב) הודעה בכתב של בעל המקרקעין למי שמשתמש בזכות כאמור, לרבות הודעה לציבור, שהוא מתנגד לשימוש בזכות, מפסיקה את התקופה האמורה בסעיף קטן " סעיף 95 לחוק המקרקעין קובע:

כפי שטוענים המערערים עצמם בסעיף 15 לבקשתם לצוו מניעה קבוע: "התובעים (המערערים) יטענו כי הם מחזיקים בשטח נשוא המחלוקת לתקופה של עשרות שנים העולה על 35 שנים, בהסכמה מלאה של הבעלים הקודמים ובידיעת הנהלת המושב וכי קמה להם זיקת הנאה כהגדרתה בחוק המקרקעין". עוד מאשרים המערערים כי המשיבים רכשו את הזכויות מגב' הרוש שבועות ספורים לפני ההתדיינות וכי מיד בסמוך לכך הם דרשו מאת המערערים להפסיק השמוש בדרך.

...

_______________ נחמה מוניץ, שופטת כב' הנשיא מנחם בן דוד לאחר שבחנתי את חוות הדעת של חברתי, אני מגיע לכלל מסקנה שלא אוכל להצטרף אליה ולהלן אציג את עמדתי בנושא.

סוף דבר.

בנסיבות הענין אנו מחייבים את המערערים לשלם למשיבים את הוצאות ההתדיינות בסך של 15,000 שקלים חדשים בצירוף מע"מ כחוק.

בסעיף 95 לחוק המקרקעין אנו קוראים: "בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם אין בעלי הזיקה רשאים להעביר זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, והוא באין הוראה אחרת בתנאי הזיקה". ומכלל הלאו שומעים את ההן: שתיקת המחוקק לגבי זיקת הנאה לטובת מקרקעין, מלמדת שזכות מהסוג הזה ניתנת להעברה גם ללא הסכמת בעל המקרקעין הכפופים, שהרי אם רצה המחוקק להכפיף העברת כל זיקה להסכמת הבעלים, לא היה מבחין בין שתי הזיקות.

...

נוכח כל האמור לעיל, אני מקבל את התביעה בעיקרה וקובע כדלהלן: (א) ניתן צו הצהרתי הקובע, כי קיימת לתובעים זיקת הנאה למעבר חופשי ונוח דרך החניון לנכס, ולאורך כל המדרכה כולה, מהכניסה לחניון שברח' המעלות, עובר דרך חזית הבתים 38, 40, 42, ובהמשכה עד לקצה הדרומי של החלקה.

(ד) אני נעתר לבקשת התובעים לפיצול הסעדים.

אשר להוצאות המשפט – בשים לב להתנהלות העניינים על-ידי נתבעות 3-1, ובהתאם לתקנה 514 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, אני מחייב את הנתבעות 3-1 לשלם לתובעות הוצאות משפט, ובנוסף בשכר טירחת עורך-דין בסך של 40,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.

גם אם הייתה זיקת הנאה לדיירים הקודמים שהיו בדירות אותן רכשו הנתבעים, לא ניתן היה לסמוך על השמוש של הדיירים הקודמים, שכן סעיף 95 לחוק המקרקעין קובע כי בזיקת הנאה לטובת אדם או סוג בני אדם אין בעלי הזיקה רשאים להעביר זכותם אלא בהסכמת בעל המקרקעין הכפופים, והוא באין הוראה אחרת בתנאי הזיקה.

...

גם כאשר הוכרה לפני חקיקת חוק המקרקעין זיקת הנאה מכוח כורח, היא הוכרה רק במקרה של כורח מוחלט, כפי שנכתב בפס"ד ב- ע"א (נצ) 22953-01-13 דאהר נ. דאהר (פורסם בנבו) כי על זכות מעבר מכוח כורח נאמר שהיא ניתנת רק במקרה של כורח מוחלט ולא כאשר קיימת דרך אחרת על אדמתו של הטוען לזכות, אך כי המעבר בדרך האחרת כרוך בקושי רב. טענות הנתבעים: בכתב הגנתם טענו הנתבעים שיש לדחות את תביעת התובע מהסיבות שתפורטנה להלן.

הסעד של צווי המניעה: לאור כל האמור לעיל, סבור אני שהתובע הוכיח את זכותו לקבל צווי המניעה אותם ביקש בכתב התביעה.

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, תוצאת פסק הדין הינה כדלקמן: בתיק אז' 5722-06-20: ניתן בזה צו מניעה קבוע אשר אוסר על הנתבעים או מי מטעמם או מי מהם לעשות שימוש של מעבר בשטח חצר/חניית הבית המשותף שבדרך בית לחם 73 הידוע כגוש 30001 חלקה 72; ניתן בזה צו מניעה קבוע אשר אוסר על הנתבעים או מי מטעמם או מי מהם לעשות כל פעולת בנייה ו/או תיקון ו/או שימוש בגדר החוצצת בין חלקה 71 לבין חלקה 72 בגוש 30001; ניתן בזה צו מניעה האוסר על הנתבעים או מי מטעמם להפריע לתובע להשיב לקדמותו את מצב הגדר החוצצת בין חלקה 71 לחלקה 72 בגוש 30001; על הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובע כדלקמן: את בסך 12,000 ₪ + מע"מ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום הגשת התביעה (2.6.2020) ועד ליום התשלום בפועל; שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה ורבית מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.

בתביעה קטנה 52022-06-20: התביעה הקטנה נדחית.